プラウドタワー東五反田ってどうですか？

[kenken]

販売は来年の予定で、場所が良く注目してます。
価格も高そうですね。。

交通　：山手線「五反田」駅より徒歩4分
　　　　山手線「大崎」駅より徒歩9分
　　　　駅6路線利用可
総戸数：289戸
事業主：野村不動産

[201: 匿名さん]

＞＞２００
　今さらそのコメントって・・・。センス・・・・ない。

[202: 匿名さん]

＞200
そうね、でもそれは（風俗街）は
みんなオリコミ済みでの書き込みですよ。

[203: 匿名さん]

ここの設定価格を知人、友人（デベ・不動産）に相談するも、
平均価格がやや高いと、、
ただ、昨今のマンション値崩れ傾向が都心部住居にまで及ぶかどうかは
やはり読めないようで、今後、相場が下がるとも言い切れないと。
詳しい方、ご意見などありましたらお聞かせいただきたいです。

[204: 物件比較中さん]

プラウドは南側の値段をとうとう下げました。
早い段階で完売したい意向があるらしい・・・
っで、GranSkyとプラウドはどっちがお得？

[205: 購入検討中さん]

>203さん

設定価格確かにお高いですよね。
都心部の値崩れを心配されているようですが・・・実は私も・・・

でも不動産の相場って株みたいではないでしょうか？
郊外は本当お安くなりましたよ。
でも本家が10年前購入したマンションから比べれば全然高いです。23区外で・・・　
それを考えると逆に23区外に手を出すほうがいくら安いとは言えちょっと不安です。
その点、区内で山の手内側と考えれば多少高くても、その資産性は十分にあるのではないかと考えています。たとえ値崩れが起こったとしても、平均坪単価380万〜400万以下にはならないと思いますが・・・いかがでしょう？

>204さん
グランスカイとプラウドの検討比較ですが・・・迷いました（笑）
情報紙は穴が開くほど読みました。三井さんにも電話で情報を探っています。
気がついたこと・・・基本的ニーズが違いませんか？
大規模でスーパー付。一見便利と思いますが、近隣の方（プラウド住民も）がその敷地をうろうろと・・・ちょっと私には抵抗があります。自転車とか車とか、、、
パークタワー系だとどうしても、パークタワー青山を想像してしまうからそのイメージとちょっと違うのではないかと思います。あそこは近寄りがたいです。
グランスカイはどちらかと言えばファミリーかな？？？
でも、購入する方のニーズにあってればとても良いと思います。
なんせ品川で一番高いマンションになるのですから！
私のニーズはプラウドとなりました。

長々申し訳ないです。参考になれば幸いです。

[206: 購入検討中さん]

グランスカイのほうが安かったら、とうぜんグランスカイにする。
でもたぶん、値段は変わらんでしょうね。

[207: 匿名さん]

>205

グランスカイと比較しながらもプラウドに決めたとのことですが、グランスカイは検討できるだけの情報が見えてきません。
それよりプラウドのセキュリティに対して不安はありませんか？
芝浦の某タワーマンションのように共連れし放題になりそうですが。

[208: 購入検討中さん]

>207さん

確かにグランスカイ情報ないですよね・・・資料請求の物だけで判断しています。
アースカラーはとてもいいと思います。「ギャルド」が手掛けているので間違いないのでは？
共有部のつくりは三井さん結構得意ですよね。

あと個人的な事ですが、再来年まで待てないのです（汗）
大規模もちょっと・・・現在のマンション世帯数が60世帯なので700世帯は想像もつきません。
ゲストルームとか予約とれるのでしょうか？
ファミリー世帯が多く締めると思うと、エントランス付近で子供が遊んでいたりしたらちょっと違うかなとも・・・モラルの問題ですけどね。
規模が大きくなればそのあたり問題も出てくるのではないでしょうか？

セキュリティですか・・・すいません考えてませんでした。。。
共連れ、確かに怖いですね。
でも、他にどんなセキュリティがあるのですか？
シティ目白のセキュリティはすごいと思いましたが、、、

アドバイスありましたらお願いします。

[209: 匿名さん]

この物件は眺望重視なら北側高層がよいですよ。都心部の夜景がすばらしい
し（ルサンクの友人の部屋から見せてもらいました）いいし南側はルサンク
とお見合いですし電車の音も多少大きいです。

共連れ防止装置はいろいろ研究されているようですが、データセンタ
とかならともかくレジデンスでやると優雅さはないですよね。
まあホテルと同じで自宅のドアの外は外界と思ったほうが
無難でしょう。

セキュリティは利便性やコストとのトレードオフですし、システム
そのものもそうですが運用方法によって大きく異なります。
共同住宅だから悪意をもった人が犯罪者を引き込んだらそれまで
ですよね。

セキュリティで最高なのはやはりゲートキーパーがいるとこです。
ただのガードマンではなく居住者の顔と名前を一致して覚えて
いるのがすごいです。例えば高輪のペアシティルネッサンスはゲスト
は居住者が入り口まで迎えに行かないと建物に入ることができません。
その代わり管理費は高いです。８０㎡くらいの部屋でも
いろいろ合わせると月額で１０万近かったです。
５−６年前底値だったので購入検討したのですが、月額コスト
の高さに断念しました。やはりお金持ちが住むヴィンテージマンション
は違うと感心しました。

[210: 匿名さん]

>208さん

プラウドはタワー必然の公開空地で周りを囲まれ、更に親水広場と隣接しています。つまり居住者以外の方が容易に近づける環境なので、それなりのセキュリティが求められます。でも此処はゲートに立哨はおろか、コンシェルジュディスクもありません。二回のキーロックだけで居住階まで容易に行けてしまいます。コンシェルジュディスクを13階に置くのなら、せめてエレベータの着床制限くらい欲しいところです。

セキュリティのお勧めですが、人によってニーズは違いますし、209さんが仰るように安全とコストはトレードオフなので一概には言えません。集合住宅にしても大規模と小規模では比較にならないでしょう。
当たり前ですがキーロックだけに頼るのではなく、人の目がある方が断然優れています。それも一定の時間だけでなく24時間対応なら申し分ありません。このレベルまで来ると物件じたいもそれなりの高級仕様となりますが。それとキーロックでもエレベータの着床制限は結構効果があるようです。

上を見たらきりがありませんが、少なくともこのプラウドは規模の割にはゲートがスルー状態なことと、周りの環境、賃貸スペースとの兼ね合いからセキュリティ的には低い物件だと思います。地権者との兼ね合いで中途半端な設計になったような気がしますね。

長文失礼しました、ご参考まで。

[212: 匿名さん]

二回のキーロックさえないタワーもありますけどね。
一回だけで。

[217: ご近所さん]

７−８年前でしたがキャッツシアターの隣に某＊＊＊＊法人の本部
が移転してきたためこのあたりは＊＊ならびに関係者の方々がやたら
と多いです。子供が日野学園なんだが、運動会などに行くと例のペン
ダントをぶら下げている親がやたらとたくさんいて結構引くよ。
まあ別に勧誘されたりはしないし実害はないんだけどね。

＊＊の人に聞いたらプラウドやグランスカイにみんな大挙して
押し寄せてくるらしい。ここの＊＊は都会の金持ちが多いからね。
高輪にも施設があるんだが、その裏のマンション実は影の売主が
その宗教法人ということが判明して地元住民大騒ぎです。

まあ重説じゃ言わないし、事前に良く調べて納得した上で
買ったほうがいいよ。

[219: 匿名さん]

>>217
すみません。不勉強で何のことかわかりません。
もう少しヒントください。

[220: 匿名さん]

空気読めるかな？

科学　大川

これは削除されないでしょ。

[221: 購入検討中さん]

確かにその団体の施設がありますが、本部なんでしょうか？あと、日野学園はかなり人気がある
国内初の公立小中一貫校ですので、希望していても簡単には入れないはずですから、一部の方が揃って入れる（結果的に揃っている）ことはないのでは？品川区は確か学区制ではなく、選択できますよね？公立の場合だと抽選でしょうか？　　“近所にそういった団体がある＝近隣新築マンションにみんな押し寄せてくる”というのは極端な表現だと個人的には思います。ただどんな物件でも、気になることはそれぞれできる範囲で調べる必要がありますよね。私は学区などについてよく調べてみるつもりです。　　　　高輪の件はよく知りませんが、本当ならばかなり珍しいケースではないでしょうか（それとも私が知らないだけでよくあること・・）？　こちらの物件は元ボーリング場で、確か地権者は○○地所？（名前忘れました）という会社だったはずです。気になる方は担当者に詳しく聞いてみてください。

[222: 匿名さん]

その団体との共生を考慮するのであれば、白○小での出来事を調べた方が良いですよ。真偽については御自身で判断を。

[223: 近所をよく知る人]

>>221

品川区の学校選択制度ですが希望者多数で抽選になるの
は通学区域外の人で、通学区域内に住所があれば希望者は
１００％入学可能です。通学区域に関しては品川区の
ホームページに掲載されています。プラウドタワー
（グランスカイもですが）は今のところ通学区域内です
ので制度や学区が変わらなければ日野学園に無抽選で入
学が可能です。

また日野学園は全国的にも注目されており確かに人気も
あるのですが、地元での評判は実はあまり芳しくありま
せん。理由については詳しく述べませんがマスコミは、
派手なところだけを取り上げ全体像を報道しませんし、
また行政もそれを利用します。

学校の人気は実力というより風評によるところが大きい
のは事実ですが、タワーマンションが建つような立地は
一般の住宅地に比べ非常に規制が少ないためさまざまな
施設が存在します。価値観は人それぞれなので、状況を
正しく認識して納得した上で購入するのであれば問題あ
りませんけどね。

デベロッパーにいろいろ聞くのはもちろんですが、購入
するつもりであれば地元に密着した商売をしている人
（不動産屋、床屋、クリーニング屋等）に話を聞くのも
参考になります。お子さんがいるのであれば近くの公園
等で話を聞くのもいいでしょう。結構本音で話してくれ
ますよ。ＭＲいったついででもいいでしょう。
まだまだ時間はあるのですから。

[224: 匿名さん]

グランスカイ、ウエストシティレジデンス、
中目黒アトラスタワー、プリズムタワー、そしてプラウドタワー東五反田

同時期にいろいろ販売されて、どこ買うのが一番よいのだろう？
また、ババになるのはどれだろう？

販売後には、港南、芝浦、豊洲みたいに勝ち負けがはっきりしそうなこの城南タワー戦争、
ほんと、迷います。
どこがよいのでしょう？また、どれは避けた方がよいのでよう？？

[225: 匿名さん]

ＵＲと同居のタワーはちょっとね。
お金さえ持ってて抽選に当たれば、民間賃貸と違ってほとんど入居審査無しで入れるのがＵＲ賃貸。

[226: 225]

あ、ここのタワーのことじゃありません。

[227: 物件比較中さん]

ってことは、中目黒アトラスはやばいってこと？
中目黒アトラスとプラウド東五反田って、価格的にはどっちが安いのだろ？

[228: 近所をよく知る人]

好みを別にして資産形成に失敗することをババ引くというの
であればそれはその人の出口戦略によるのでしょう。

すなわち永住するのか（タワーでは少数派だと思いますが）、
短期間（５−１０年程度）で売却するのか、もしくはいず
れは賃貸にするのかで戦略は変わってくると思います。

ブランドと建物グレードでいえばグランスカイ、利便性
でいえば中目黒がよさげですね。
野村は値段によるでしょう。ここが売れれば後続の物件は高く
なるでしょうし、苦戦すれば安くなるのでハイリスク・ハイリ
ターンって感じですかね。資金に余裕があり五反田に土地勘が
ある人ならいいんじゃないでしょうか。

池尻大橋は渋谷から一駅で三宿などが人気ですが、都市文明の
厚みという点で中目黒に一歩及ばす、また田園都市線の朝の
ラッシュがすさまじいのが難点ですね。
大崎は住宅地としての歴史が皆無なのでよく分かりません。
りんかい線が必須とか未来都市みたいなのが好きというなら
別ですが、そうでなければ特に選ぶ理由が思いつきません。

[229: 周辺住民さん]

歴史が皆無なのが問題でもあるんでしょうか？
これから自分たちが住んで歴史を作っていくって考えれば楽しいと思うんですよね。１０年先、２０年先のこのあたりを想像すると面白いんじゃないでしょうか。
まぁ、考え方は人それぞれですので。

[230: 匿名さん]

ゴルフ場、ボーリング場経営の中小企業が議決権の５割近くを保有している件。

[231: 近所をよく知る人]

>229

歴史がないこと自体が問題と思っておりません。歴史が
あってもダメな街はダメですから。
問題は歴史がないから判定が非常に難しいということに
あります。

例えていえばアーリーステージのベンチャー企業みたい
なものです。
ベンチャーでもマイクロソフトやグーグルみたいに成長
できればいいですが、ネットスケープみたいに消滅して
しまった企業もありますからね。

一点買いしかできない一般人にとっては歴史のない新し
い街に不動産を購入することはそれなりにリスクも高い
と考えています。
デベロッパーや行政が描く将来像ってのはまあベンチャ
ー企業の事業計画みたいなもので、いくらかのふかしが
入っていると考えたほうが無難でしょう。

興味深い議論だと思いますがスレの趣旨とはずれてきた
のでこの辺で。

[232: 匿名さん]

三井が南山手って造語を流行らせてくれれば、
このエリアの新しい歴史が始まるかも。

[233: 匿名さん]

＞三井が南山手って造語を流行らせて

これ流石に無理でしょ。ＭＳ売るためのいわゆる苦肉の策ですよね。
まあ、三井は正直だから、お年寄りには見えないような、とっても小さい字で南山手って山の手って意味と違うとちゃんと注意書きしてましたけどね。

[234: 購入検討中さん]

販売は結局、ゴールデンウィーク中ですか？

[235: サラリーマンさん]

価格は、下がると思われますが、人気の北側は、下がらないと思う。高層の億単位の部屋、南側は確実に価格が下がるようですね。

[236: 物件比較中さん]

洗足の物件は、どうですか？かなりの件数の問い合わせが入っていると聞きますが・・・・東五反田とは、テイストが違うので比較にはなりませんが、同じプラウドであるのならこちらの方が価値がある気もしますが。

[237: 匿名さん]

下がると言っても、販売予定価格の変動でしょ。

[238: 物件比較中さん]

南側が下がるといっても
中階層９０００万前後が数百万下がるぐらいでしょ。
北が人気なのは７０００万程度で買える部屋があるから。（狭いけど）

このあたりの適正相場ってどれくらいなのでしょうかね。

[239: 物件比較中さん]

適正相場…まあ時価ですからねえ。
タワーマンションの坪単価ランキング：http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/data/rank01.cfm

[240: 物件比較中さん]

>>238

五反田駅近辺には分譲タワーがないですからね（賃貸ならあります）
まあ参考になるのはル・サンク大崎（住所は大崎ですがプラウドの目の前です）
あとはパークタワー東京サウスかな。このあたりの中古価格がまあ時価上限
といってよいのではないでしょうか。
大崎は山手線駅の割には安いですが、五反田はＪＲ＋東急＋都営と利便性も
高いため、駅前の庶民的なイメージに反して昔から結構お高いです。

[241: 周辺住民さん]

騒音は休みなく一生続きます。
目の前の目黒川の鉄橋を山手線・埼京線がひっきりなしに渡るのですから（響くよ〜）
窓は開けられませんね。　反対側はソニー通りの車の騒音と排ガスです。
あと夏はほぼ一ヶ月光化学スモック続きます。大人には便利かと思われますが、
子供のいる家庭には向かないです。

[242: 購入検討中さん]

＞＞２４１
　私も近くに住んでおりますが、光化学スモックはそんなに無いと思います。以前住んでいた○区はよくありましたので、比較しての話ですが。　こちらは確かベランダに洗濯物を干せるはずですが、音等が気になる方は浴室に干すのではないでしょうか。線路のすぐ前にあるアートビレッジの賃貸マンションは、干している家と干していない家両方あります。高層マンションでは洗濯物をベランダに干せない物件も多いので、浴室乾燥機のみの使用でも、あまり抵抗ないと思われます。
　新築マンションですから、二重サッシor複層ガラス・換気等の対策はされているので個人的には心配しておりません。“子供がいる家庭には向かない”とまで言ってしまうのは価値観のおしつけになりますね。ご心配されなくても、お子さんのため（自分のため）に自然環境などを一番に重視されている方で、ここを検討されてる方はごく少数だと思いますよ。

[243: 購入検討中さん]

自分なら、このマンションに小さい子と住みたくない。でも、子どもいないので、ここの利便性を買おうかと検討中。

[244: 匿名さん]

自然環境とか大気とか騒音とかを重視するなら、都内はどこいっても似たり寄ったりでしょう。人通りの多い少ないということだって、安全とのバーターの部分もあるし。特段ここが際立って環境悪いとは思えない。線路に近いということなら駅近はどこいっても一緒でしょうし。確かに高輪とか白金とかと比べると数段落ちる地位だけど、子育てには向かない環境というのは、言いすぎ。

[245: 匿名さん]

>241-243

基本的に賛成ですね。MSの選択ってみなさんそれぞれ重視するところが違うと思いますけど、ここは山手線徒歩圏内で、そこそこ便利でそこそこの価格であること、そして高層と向きを選択すれば日照、眺望もそこそこというところでしょうね。

教育環境（近くに有名区立があるとか、国立小学校、中学校があるとか）とか、大きな公園があるかどうかとか、静寂性、空気の汚染などを重視する方にはやはり向かないと思います。

どこも同じという意見もあるようですが、山手線内の静かで教育環境の良い公園の多いところなんて、大和郷、小石川など点在してますからね、これらと比較してこの視点でここが同等とは思えません。

まあ、この価格なら、部分的に我慢するところがあるのはしょうがないと思います。

[246: 匿名さん]

高層階は風の強い日が多いので、
電車音に関係なく窓を開けられない日が多いです。

[247: 購入検討中さん]

利便性を優先する人には悪くない物件。
車をよく使う人には今時車寄せもない、機械式を待つ間がしょぼい環境の物件。
セキュリティ重視の人には下半分が賃貸で１３階にコンシェルジュでイマイチな物件。
眺望重視の人は北側高層はまずますな物件。
賃貸が多いのは気になるな。。。

[248: 物件比較中さん]

>240
中古物件も含めてこのあたりで物件検討しているものです。
パークタワー東京サウスは人気物件で線路からも離れて静かですね。
三井の管理がいいと評判で中古物件も高いです。
ルサンク大崎はプラウドと同じく線路近くの物件、販売当時は高いと言われていたようです。
ルサンク大崎は火曜日にやっている無理な恋愛というドラマで主人公が住んでいる設定のようで、一緒に工事中のプラウドも映っていました。
中古の相場も大型新築物件の出現に左右されそうですし、相場ははっきりしませんね。
プラウドは利便性などを考えると、結局売れてしまうと思います。

[249: 周辺住民さん]

購入を検討してるのですが、グランスカイが建ったら、東側でも朝日は入らなくなるのでしょうか？　現在の住まいが南東角なため、朝日が入る生活が良いと考えています。今の物件も冬はほとんど朝日は入りませんが、春になって入り始めると、やっぱり東は良いなーと思います。共働きで普段は家にいないので、必ずいる時間「朝」が重視かな、、と。近所に住んでいるため、今は東側に朝日が当たっているのを確認済みなのですが、44階が東側に建ったらやはり無理ですかね。。

[250: ご近所さん]

＞２４９さん
以前、グランスカイの建設についての地元説明会がありました。その際に鹿島なのか品川区なのか分かりませんが、想定される建物の影の動きを時間毎に絵にしたものがありました。再開発組合か品川区に問い合わせればその資料を見せてもらえるのではないでしょうか。それを見れば朝日が入るかどうか判断できると思いますよ。

[251: 周辺住民さん]

>250さん

ご丁寧にありがとうございました！さっそく問い合わせてみます。感謝いたします。

[252: 周辺住民さん]

供給過剰なのに、高い値付けですね。
冷静に考えれば、近隣の島津山、池田山、御殿山あたりで、
もっと住環境＆グレードの良い低層マンションが中古で見つかりそうですが。
たぶん１億近くだすなら五山でも選べると思いますよ。
線路や川や駅前の雑踏から少し離れて緑多い地域がこの辺では見つかります。

[253: 匿名さん]

252さん>>
　自然環境や住所等を優先するなら、それも良いかもですね。ただこの物件を検討している予算約１億の方々が単純に“中古でも高級住宅地の方が良い”と思うのかどうか．．？そう思う方なら、最初からここは検討外ではないでしょうか？　場所は近いですけど、そもそも両者を比較？することに無理がある気がします。根本的な概念がまったく異なるので。　　　私がマンション派ではなく戸建て派なら、そういった高級住宅地でぜひ検討したいです（資金が足りないので無理ですが）。

[254: 周辺住民さん]

ルサンクに住んでいる友人宅にお邪魔した事があるのですが、線路側の部屋だったにもかかわらず、思ったほど電車の音はしませんでした。きっと窓が防音になってるのでしょうね。
なので、プラウドあたりだと騒音はないのでは？
むしろ、隣のグランスカイが建つまでは音や交通規制の面で大変そうですが・・・。
品川区の一番人気校「日野学園」が学区になるのはとても良いと思います。

[255: 周辺住民さん]

＞＞２５３さん
確かに一億程度だと五山のグレードの高いマンションは中古でも少ないですしね。
ましてや戸建ては土地を買うのが精一杯でしょうね。
御殿山の某高級マンションに２５０平米クラスで中古が出ています。３億くらいでした。（汗）

[256: 匿名さん]

このマンションの地権者住戸（１２階まで）が気になりますね。最上階にも地権者の関係者が入居予定とのことですから、購入するのは躊躇します。

[257: 匿名さん]

エレベーターの関係で12階の賃貸を借りると
13階の居住者用エントランスまで楽々いけますよね。

ってことは共有施設は賃貸さんも使えるって事ですよね？

[258: 購入検討中さん]

昨日、見てきました
現地はこんな感じです

もう最上階まで立ち上がっているんですね。

[259: 匿名さん]

これで最上階ですか、結構低いんですね。

[260: 購入検討中さん]

現地見ましたが、裏側の駐車場がちょっとグレード感なさそうですね。
見合いにあるルサンク大崎（でしたっけ？）を見ていたら、地下に駐車場があるようでリングゲート開いて車が出てきました。
雨に濡れず、駐車場からエレベータで居室へ、車使う者としてはこういうのも気になる。
賃貸と駐車場取り合いになるのかなぁ。

[261: ビギナーさん]

257さん
そうなんですか?
それはモデルルーム行ってもらった資料で分かりますか?

担当の営業の方は賃貸フロアとはエレベーター自体が違うし
お互いのエレベーターのエリアにすら入ることは出来ない
という説明でした

賃貸フロアの方が共用部使えるって。。。。。。

ただでさえ地権者数が多いのに。。。。。。

[262: 匿名]

目黒の賃貸物件が手狭になり、ここを購入検討中で事前審査も申込中です。

皆さんの情報は非常に参考になりますが、小さな子どもを持つ世帯には向かない、
という意見が大勢ですね。ただ、当方の実感では、「子育て重視ならほかにいくら
でも物件ある」という感じは五反田、上大崎界隈に限っていえばとてもしません。
（現在池田山にある区立小学校に通学中の子供がいますが、学校の近所にめぼしい
出物はほとんどありません。プラウド東五反田と同価格帯の物件（新築、中古）は
正直悲しくて買う気になれないものがほとんどです）

したがって個人的には交通至便のタワーマンションという積極的な理由ではなく、
共有設備の充実した大規模マンションという観点からの選択候補です。

子育てに向かないというのはやはり風俗店が多い街に立地するから、でしょうか？具体的には

・街としての治安の問題
・教育上の問題
・賃貸物件の多さ（建物固有のセキュリティ問題）
でしょうか？家内の口コミ情報だといい学習塾も少ないそうですが。。。

確かに雑然として、あか抜けない街という印象は拭えませんが、子育てに向かないと
決定的な理由はなんでしょうか？
（環境のいい別エリアに移ることも一案ですが、できれば転校は避けてあげたいですし。
ちなみに品川区は学区制が緩やかなので日野学園に転入せずに済みます。

[263: 匿名さん]

>260
グレード感がないどころか、車寄せそのものがないんですよね、このタワーは。
当然雨では車の乗り降りで濡れます。

>261
分譲階と賃貸階とはエレベーターが別ですので、賃貸人が13階のラウンジには直接行けないはずです。

地権者数は一人（一社）って聞いています。
ボーリング場を経営していた会社が法人として、12階以下を一括して賃貸経営するとのこと。

[264: 物件比較中さん]

・賃貸フロアの方は１２Ｆ住居の方のみ１３Ｆ共有施設が使えると言ってましたよ。
・車寄せがないのは確かにグレード感に欠けますよね〜。
　大したことではないかもしれませんが、価格に見合った施設であって欲しいものです。

[265: ビギナーさん]

261です

263さん
地権者は一社でも、賃貸部屋数＝地権者の数(意見)になるんだと思っていたのですが・・・

実際はどうなのでしょうか?

[266: 匿名さん]

>>262
グランスカイなら大崎も利用可ですから、いいんじゃないですか？
大崎駅は全く健全で再開発された駅前ですよ。
しかも普段の買い物は五反田駅前が便利ですし。

風俗店は特定地域に固まっていますので、行かなければ問題ないですが、
それより、八ツ山通りの夜の立ちんぼの方が教育上問題かも。。。

[267: 匿名さん]

>265

議決権でしたら賃貸人に権利はありません。
権利を持っている法人も、権利は全体の半数以下らしいです。

議決権とは別に居住者の意見とか行動とかはまた別ですが。

[268: ビギナーさん]

267さん

261・265です

ありがとうございます>議決権でしたら賃貸人に権利はありません。
はい、それは承知しています


>権利を持っている法人も、権利は全体の半数以下らしいです。
そうなんですか
では、賃貸部屋数の半数以下を地主の法人が持っているとして
残りの賃貸の権利は誰が持っているのでしょうか・・・


>議決権とは別に居住者の意見とか行動とかはまた別ですが。
ま、確かにそうですね
それは分譲フロアにも言えますね

[269: 匿名さん]

ビギナーさん

>権利を持っている法人も、権利は全体の半数以下らしいです。
そうなんですか
では、賃貸部屋数の半数以下を地主の法人が持っているとして
残りの賃貸の権利は誰が持っているのでしょうか・

私の説明の仕方が悪かったようで・・・

12階以下の賃貸全部をボーリング場を経営していた会社が法人として所有しています。
半分以下というのは、このタワーマンション全体に対して半分以下の権利だという意味です。
例えば45%持っていたとして、残りの55%は分譲を購入した方の分となりますね。

[270: ビギナーさん]

269さん

あっっっっっっ・・・・・・・・・・・

そういうことですね・・・・・・・・・・・・

やだぁ、お恥ずかしいです。。。。。。。。。。。。

地権者さんは全体の半分以下ですか
少し前向きに検討しようかなという気になりました
ただ、賃貸最上階が共有施設使えるのはネックです、かなり。269さん、ありがとうございました

[271: 申込予定さん]

議決権については管理説明会で説明がありました。このマンションは元地主(東邦地所)とディベロッパー(野村不動産)との等価交換売買で建てられています。
ですから、この人(法人)が賃貸部分のオーナーとしておよそ1/2弱の議決権を持つことになります。一方、マンション管理規約では以下のように規定しています。
総会ではこの人(法人)を一人と計算して組合員総数の半数以上が出席しなければならない。また重要事項では組合員総数の3/4以上が出席、建替えでは4/5以上が出席しなければならない、と。
議決権を基にしてこのオーナーと少数だけでの総会運営がなされないように工夫していると説明されました。
尚、議決自体は出席者数ではなく、総会では議決権の過半数、重要事項では議決権の3/4以上、建替えでは議決権の4/5以上です。

治安については警視庁犯罪発生マップが参考になるかもしれません。http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm
繁華街を抱える駅前としては平均的ではないかというのが私の感想です。
八ツ山通りを越えて有楽街へ入って行かなければそれ程治安が悪くはないのではないでしょうか。
それに時間帯との兼ね合いがあります。朝、昼、夕と普通の街です。夜も20時位まではそうでもないですが22時になればもう大人の街ですね。むしろ中高生の親の方が心配？でも、そうそういつまでも無菌的には育てられないでしょうというのが我が家の結論でした。ある意味親御さんの教育方針次第だと思います。
一方、夜遅くの大崎はホントにひと気がないですから一人歩きは返って危険かもしれませんよ。

[272: 匿名さん]

五反田の街並みを見てきましたが、思っていたよりもラブホ・キャバクラ・ソープなどなど
何でも有りの風俗街のようなところでしたので、我が家としては検討対象から外しました。
どんな人がここに住むのでしょうか。　投資用物件として買う方が多いのでは？

[273: ご近所さん]

大崎方面はグランスカイをはじめとして、どんどん再開発が進むようです。今でも目黒川沿いは夜遅くまでちらほら人通りがありますが、今後はもっと増えていくんじゃないでしょうか？それに自転車に乗ったお巡りさんのパトロールもしょっちゅう見ます。個人的な意見ではありますが、危険はあまり感じませんよ。

[274: 申込予定さん]

273さん

地元の人ならではの貴重な情報をありがとうございます。
大崎側のひと気のなさは、たまたま私が歩いてみたタイミングが悪かったのかもしれません。

それにご指摘のとおりこの先、大崎駅周辺都市再生緊急整備地域として更に整備されれば住民も増えて治安は良い方に向かうのではと期待しています。

[275: 匿名]

271さん

犯罪発生マップは大変参考になりました。ありがとうございます。

確かに風俗店が多い点は、教育、治安の問題というよりマーケット上の評価に影響するものと個人的に思っています。想定購入対象世帯の指向に沿っていれば市場（資産）価値にもそれほど大きな影響はないと。

むしろ犯罪発生マップにある粗暴犯の多発地帯である点が子を持つ家庭としては気になりますね。

大崎周辺は街並みは立派だが時間帯により人通りが途絶え一人歩きが怖い、という感覚はまさに同感です。昔池袋近辺に住んでいた経験（？）からでしょうか、再開発地域に人がまばら、という光景より五反田のような雑然としたところのほうがしっくりいきます。

[276: 匿名さん]

大崎周辺が整備されて人が増えても、
善良な人が選別されて増えるわけではありませんしね。

[277: ビギナーさん]

質問です

この辺りの地盤について調べたいのですが
品川区役所に行けば良いのでしょうか?
何課?かお分かりの方がいらっしゃいましたら
ご教授くださいませ

[278: 匿名さん]

大崎の再開発地区周辺は第一種住居地域にかなり広範囲に囲まれています。西側の話ですけど。
商業地域とは違い深夜に人通りがまばらなのは確かですが、郊外の再開発地域のようなことはありません。
終電まで完全に人通りが途絶えることはないです。
それに、かなり密集した範囲に限られますが今では東西とも結構なオフィス街です。
特に治安に不安を感じるような場所ではないと思います。

[279: 申込予定さん]

277 さん

東京都防災ホームページに資料があります。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/assumption.html
「首都直下地震による東京の被害想定」から「地盤のゆれやすさ」に進んで下さい。
東京都全体の地図しかないのでチョッと分かりにくいです。

地盤へ打ち込む支柱の深さは17mだったと記憶しています。
ものの本には20m以内なら地盤としては合格と書いてありましたが・・

[280: 匿名さん]

申し込み決意しました。

昨日の地震で。。。高層希望なのですが、恐怖が。

エレベーター１３階以上に２機は少ないですね。

[281: 購入検討中さん]

2月に初めてモデルルームに行ってから、
つい最近頂いた価格表を比較したら、
1,300万も下がっていました。
買い得かしら？

[282: 申込予定さん]

280さん

エレベーターについては非常用エレベーターを加えれば実質３台という事になりますね。
でもやっぱり感覚的には２台＋αですよね。

多いか少ないか、それぞれメリット、デメリットがあるようです。

エレベーター　適正　台数　　でググってみて下さい。

[283: 匿名さん]

ここはやっぱり思っていたより安いですね。なので、グランスカイを待つ事にしました。

[284: 匿名さん]

登録受付開始してるんですね。
誰も状況を書かないから知らんかった。

[285: ビギナー]

283さん
安いとなんで待つんですか?

[286: あ]

ほやから

[287: 匿名さん]

>安いとなんで待つんですか?

この物件なんか見ると、だって実質下げ相場でしょ。下げ相場の時に、多くの部屋が賃貸に回る様な、イマイチタワーを急いで買う方が　ア　ホ　でしょ。違います？。

上げ相場なら、欲しけりゃ早く買った方が良いと思うんだけどどうですかね？。

[288: 匿名さん]

下げ相場と読んで購入を見送るのが　あ　ほ　だ　と思う人って、４月の末にガソリン入れるの我慢して５月になってから入れる事にしますみたいな話だね。

お金が余って困っているか、本物の　あ　ほ　だよね。日本国民に本物の　あ　ほ　って少ないから、４月末にガソリンスタンドガが混んだんだから、間違いなく前者でしょう（あざ笑うっと）。

[289: ビギナーさん]

東の、グランスカイ向いてるほうの部屋って、どうなんだろうね。圧迫感あると思いますか？

[290: 申込予定さん]

プラウドvs.グランスカイと迷った挙句にプラウドにした者です。個人的にはプラウドの間取りの良さが決め手になりました。私の担当の方曰くやはり東側はグランスカイに面しているので売れ行きは良くないようです。

[291: ビギナーさん]

賃貸が多いリスクとは何でしょうか

[292: 購入検討中さん]

杭基礎か直接基礎か・・・・どっちがいいですかね

[293: 匿名さん]

>>290
グランスカイの間取りって発表されてる？

[294: 匿名さん]

＞グランスカイの間取りって発表されてる？

されて無いですよね。でも今サーバーメンテナンスってなってるので今週末からネットで公開ではないですかね？。
290さんはプラウドの間取りが自分の好みに合っていたということを言いたいのではないですかね？、両者の間取りを比較してプラウドが良かったと言っているわけではないので、そういう意味だと思いました。ということで、290さんはグランスカイの間取りを見たら後悔するかもしれないということだと思います。

[295: 匿名さん]

290は野村の営業でしょ！？

[296: ビギナーさん]

えーーーー、290さん、野村の方ですか
そうですか
残念です

色々考えるところが出てきてしまいます・・・・・・

[297: 申込予定さん]

290です。（野村営業の者では無く購入予定者です。。。）グランスカイの資料請求をされてみましたか？角部屋希望の私としては窓際のカウンターの存在にどうしても納得がいかなかったのでプラウドにしたまでです。因みにグランスカイの営業の方と電話でお話した際に、おそらくグランスカイの方が値段が低いだろうとはおしゃっていましたよ。２２階、３６階、４３階上と４ランクに分かれているそうです。ご参考までに。

[298: 賃貸住まいさん]

297さん

プラウドのコーナーは開放感があっていいですよねー。
もっともMRは最上階仕様だったからいいイメージが膨らみすぎているのかもしれませんが・・

皆さんグランスカイは気になっていると思いますよ。
もっと早く詳しい内容が分かればじっくり比較検討出来るのにと思います。

[299: ビギナーさん]

あ

[300: 匿名さん]

グランスカイのMRオープンは遅れているそうですが、営業から情報は入ってきます。
図面もそれなりに在りますね。
ペントハウスの価格には驚きましたが、セキュリティは此処と比較になりませんでした。

[301: 匿名さん]

グランスカイのMRオープンは遅れているそうですが、営業から情報は入ってきます。
図面もそれなりに公開されてますね。
ペントハウスの価格には驚きましたが、セキュリティは此処とは比較になりませんでした。

[302: 匿名さん]

ところで申し込みは順調なの？抽選物件とかでてきそう？

[303: 申込予定さん]

＞301さま

セキュリティが比較にならない、って言うのは具体的にどんな部分ですか？
私も12Fまでの賃貸の事もあり、気になっています。

[304: 購入検討中さん]

＞303
こっちの方がセキュリティが良いってことでしょ。

[305: 匿名さん]

>303

過去スレを見れば分りますが、ここのセキュリティは低いですよ。
それと比べてグランスカイは気合が入ってます。

野村
エントランス入口ロック→エレベーターホール入口ロック→玄関

三井
エントランス入口ロック→エレベーターホール入口ロック→エレベーター着床制限→各階ホール入口ロック→玄関

三井のコンシェルジュディスクの配置は分りませんが、野村のように13階ということはなさそう。

[306: 購入検討中さん]

三井はじゃんけんでいえば後だしができる。
野村が売れればもっと高い値付けができ、売れなければ下げればよい。この場合比較をしないで先だしじゃんけんに賭ける人がいるのは理解しがたい。三井の情報が詳らかになって、野村より良かったらもうひとつ買うのだろうか？

[308: 匿名さん]

>>307
　「プラウドのが部屋はいいと思ってる」

何で分かるの？
野村の人ですか？

[309: 匿名さん]

私も天井高と梁の無い造りでプラウドの部屋は良いと思いました。
ベランダが広い点でも住みやすいかと。
グランスカイも魅力的ですが時期的な事でプラウド契約する方もいますよね。
タイミングって大事ですし。
あれはダメこれもダメって永遠買えない人もいるし。
一生に一度と思う人はなかなか買えないんだろうけど。

[310: 購入経験者さん]

ここら辺はタワーが乱立ですね。
すでにパークタワーやルサンク、ＵＲなど建っていますし。
これにプラウドとグランスカイ・・・
凄い地域ですね。
個人的にはやっぱり一番高いグランスカイがランドマークになるのではないでしょうか？
プラウドもすっきりしていて素敵ですけど、大きさや数で言えばグランスカイなので、
ゴージャスになるんじゃないかな？と。

[311: 賃貸住まいさん]

309さんの意見に賛成です。

気に入ったものならそれでいいんじゃないですか。
昔から住めば都と言うし。
現時点で考えられる優劣だってこの先どうにでもなりうる訳だし
買うも買わぬも何かの縁ですよ。

[312: 匿名さん]

>>309
　「私も天井高と梁の無い造りでプラウドの部屋は良いと思いました」

下がり天井かなりあるよ。

嘘つき！！

[313: 匿名さん]

今週末が登録締め切りだそうです。今朝新聞に広告がはいってた

[314: 購入検討中さん]

良さがあるとか、何だとかは比較をしてみて相対的な評価をしているから
判断できることであって、三井に対し野村が価格に対する仕様、サービスが比較抜きの絶対的な
許容があるのならいいのですが、この場合入居時期的な要素以外全く相対的な
判断ができるまたとない物件なのに、なぜ生き急ぐのか理解できない。
今度の申し込みがものすごい倍率ならともかく・・・・
両者を検討しているものとしての感想。
でも、どちらもダメなら他にもあるさ。

[315: 匿名さん]

書き込んでいるのは、ほとんど野村の営業だよ。

[316: 購入検討中さん]

ここら辺では大崎ウエストシティーが一番かなと
思ってますが・・・

[317: 匿名さん]

>>316

私もそう思うのだけど、山手線の内側じゃないとか東京タワーが見えないとか、
そんなことで敬遠する人が結構いるようで・・・。
生活環境としては大崎ウエストシティタワーズのほうが落ち着いた雰囲気で良いと思います。
まだ、情報不足なところはありますけど建物自体は10階あたりまで建ち上がってます

[318: 購入検討中さん]

確か今日、明日が申し込み締め切りだったと
思いますが・・・うーん。もう少し待とうかな。

[319: サラリーマンさん]

ちょっと高いかな。
販売員さんが価値が下がりませんよって言っていたのがちょっと気になりました。
3年前には坪300万円でも売れなかった物件なのですが。。

[320: 匿名さん]

書き込んでいるのは、ほとんど野村以外の営業に思えるけど。

[321: 匿名さん]

実際、販売対象が137戸で1期で売り出したのが105戸もありますからね。8割近くが申し込みが入るなど売れる可能性があるってことでしょ。

まあ、なんでかおそらく皆さんも予想していたよりやすいと感じたと思うのですが如何でしょうか？。再開発って区とか都との協議の段階である程度の価格以上に出来ないという縛りでもあるんですかね。飯田橋の駅前プラウドはそのおかげで売れたってはなしですし。

流石に山の手の内側の駅近タワーとなればこの価格だったらこのぐらい売れるのでしょうね。この感じだと319さんが書き込みされている様に値下げなんかしなくてもさばけると野村が思っても普通じゃないし、私も当然そう思います。

この売れ行きをみて、三井がどんな価格にして来るか楽しみですね

[322: 匿名さん]

どうしても来年までに引越したいので、三井の物件をあきらめて、野村にしました。
先ほど、当選したの電話がありました。
第一期全て完売したそうです。

[323: 匿名さん]

今夜当選が分かるのは、他の申し込みがいなかったか申し込ませなかったからですね。
抽選は明朝ですので。

今日のMRは混んだのでしょうね。
最終日に申し込む人って結構いらっしゃるらしいから。

[324: 匿名さん]

完売？本当？この物件がこんなに売れるようならまだまだ都心は安泰ですね。

[325: 購入検討中さん]

完売か・・・皆さんやりますね。
私はどうしても踏ん切りつかない。他の
タワーがこれから公開なので。

[326: 匿名さん]

そうそう、坪400ぐらいまでは都心では、安泰なんだよね。更に付加価値のある所は500越えても行ける。普通なとこは坪400ぐらいにしとけば都心のMS検討者には大丈夫なんだと思いますね。

去年の夏とかは、特別でもないのに、2流のデベとか、立地がイマイチ見た稲野を坪450越えとかで売り出したから売れ残りだらけになった。株価も戻して来たし、去年高すぎる価格で出したヤツはさっさと少し下げちゃえば良いんだよね。

[327: 購入検討中さん]

完売しちゃったの？
この分だと三井・大崎のスミフも強気な値段に
なりそうだな。ちょっと残念。

[328: 賃貸住まいさん]

322さん　よかったですね。

325さん　その気持ちよく分かります。

私は踏ん切りつけて申し込みしました。
が、どうやら抽選です。

明日になれば322さんの仲間入りか325さんの仲間入りかが判明します。

[329: 賃貸住まいさん]

328です。
あまりにも静かなスレなので投稿したものかどうか悩むのですが
私事ながら抽選は当選でした。

322さん。どうぞこの先お付き合いの程、よろしくお願いします。

[330: 匿名さん]

確かに注目されている物件なのに書き込み少ないですよね。ネットの情報なんて参考にしない大人（40代後半か？）が多く購入されたのですかね？。

[331: 匿名さん]

328さん、こちらこそよろしくお願い致します。
来年の4月、楽しみです。

[332: 匿名さん]

五反田っていう地域性というか　ガラがちょっと不明というか不安

[333: ビギナーさん]

ここが完売？？　すごいなー　どっかのファンドが買い支えてるの？　大崎・五反田にはまだ大物が控えてるしね。

[334: 匿名さん]

重要事項説明会終わりましたね。
みなさんがご出席された回で、これは役立つと思われた
質問・回答のやりとりがありましたら、
お教えいただけませんでしょうか。
ちなみに私の出席した回では質問は出ませんでした。

[335: 賃貸住まいさん]

私の回でも重要事項説明会では質問はでなかったです。

それより重要事項説明会ってどこでもあんな感じなんでしょうか。
２時間かけて延々と話し続ける宅建取引主任者は毎回同じ人だとするとすごい体力だと思います。

話の内容は基本的には書いてあることをただ読むだけに近くて、さすがに２時間は疲れました。

[336: 匿名さん]

334です。

335さん、他の回も同じだったのですね。
情報ありがとうございました。

[337: 匿名さん]

五反田駅までのアプローチだけで生活出来る便利さが評価されましたね。
この立地はホントに便利ですよ。
あと共用部分がアルフレックス仕様なのも他にはないですね。

[338: 匿名さん]

ファンドが買ったのは本当か噂のどっち？

[339: 匿名さん]

>>388
デマ

[340: 匿名さん]

第一期は105戸の売り出しだったんですね。
総戸数の割には低調のようです。
しかも売れているのは低層階中心ですね。
高層階は、苦戦しそうですね…。

[341: 匿名はん]

289戸中、事業協力者住戸152戸なので、
289-152=147戸中、105戸が売れたってことでは？

[342: 匿名さん]

340です

>>341
なるほど！
そういうことですね。販売好調のようですね。
でも、高層階は売れ行きが芳しくないようなきがするのですが、実際のところどうなんでしょう？

[343: 匿名さん]

289-152-105=32
32戸しか残ってません。
そのうち売り切れるでしょう。

[344: 匿名さん]

広告とかだしてるのにね。結構目に付くのに。

[345: 匿名さん]

富裕層はココは買わないってことでしょ！？

[346: 匿名さん]

ここは富裕層しか買えないと思いますけど？

[347: 匿名さん]

事業協力者の数が多すぎやしないですか？
将来、改装等で揉めるのでは？

[348: 匿名さん]

事業協力者ってつまり地権者のこと？
発言権が強力にあるんですかね。

[349: 匿名さん]

>>347

低層階の持ち主はここにもともとあったボーリング場のオーナー会社
だと聞いています。区分所有法上の議決権は基本的に一戸あたり一票
だから、地権者に限らず所有している戸数に比例して、発言権という
か意思決定のための権限は強いのではないでしょうか。

またこの物件の場合、賃貸といっても高級賃貸になるでしょう。
賃貸フロアオーナーはバリューアップのため建物の資産維持・向上のた
めの投資にはむしろ積極的な気がします。

[350: 賃貸住まいさん]

このマンションの管理規約では議決権は各住戸に２〜９ずつ割り振られていて合計９９２
そのうち非分譲分が計４２６(43％)、分譲分が計５６６(57％)となっています。

また、マンション標準管理規約と異なる点として
総会の会議の出席について「組合員総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない」
となっています。
２−１２階については東邦地所の単独オーナーと聞いています。

[351: 購入検討中さん]

もう第２期の販売ってことなんですね。
１期は本当に完売なんでしょうか？

[352: サラリーマンさん]

グランスカイより転売しやすそうだな。

[353: 匿名さん]

２期の戸数がNo.343の計算通りだから、
１期は完売したんでしょう。

[354: 匿名さん]

>>352

どうしてですか（分譲価格がグランスカイより安いと見るからですか？）

[356: 匿名さん]

単純に転売を考えるのなら、
消費税率アップ前の駆け込み需要期がピーク。
いつアップするかにも依るけど。

[357: 匿名さん]

一期で申し込まれた方って今はどんな段階なんでしょ？

[358: 匿名さん]

ここは中古になったら、ルサンクその他と同じ扱いだよな。

[359: 入居予定さん]

＞358
ルサンクと同じはあり得ないでしょ。
全然、立地も仕様も違いますからね。
何を根拠にしての書込みなんでしょね。

[360: 匿名さん]

ルサンクは免震で地下に駐車場駐輪場あり大崎駅も使える、その他パークタワー東京サウスは管理も良いし人気物件、プラウドタワーは半分賃貸で１３Ｆにコンシェルジェ・・・同じ扱いの意味は？

[361: 匿名さん]

線路際の騒音を防いでくれてる部分もあるんだから、
感謝しなきゃね。ルサンクに。
関係ないけどルサンクと記入すると凄い誤変換が出てくる…

[362: 購入検討中さん]

この前現地行ったけど、山手線の騒音は結構聞こえたよ。
やはりこの辺りだとグランスカイがランドマークになるし、電車の音も気にならない。

[363: 入居予定さん]

ガラスの性能面などから、普段生活していて音が気になることはほぼないと思ってます。住み始めた最初の時に、少し気になる程度かな？と。自分は現在洗濯物を干すことが不可の高層に住んでいるので、窓を開けない（２４時間換気）生活に慣れています。ここは一応洗濯物干せるらしいので、干したい方がどの程度気になるか・・でしょうね。主観ですが、ほとんどの方が慣れてしまえば平気だと思ってます。　外出時、線路の近くを歩く時はそこそこ気になるでしょうけど、それも最初だけでしょうね。そういった電車など外の“音”全般がすごく気になる方は、この辺りは住まれるのに不向きかもしれませんね。他にいくらでももっと静かなエリアがあるでしょう。
　あと、３５９さん（入居予定さん）は周辺物件を悪く評価されているようですが、比較すると３６０さんがおっしゃっているようなこちらの粗がかえって目立ちますから。。。　私は周辺物件数件（中古）も比較検討していましたが、どれもそれぞれ良い物件だと思いましたよ。結局ここに決めましたけどね。

[364: 購入検討中さん]

近隣のマンションと比べてこの物件が優れているとかは感じなかったですね。
中古物件との比較は竣工の時期や新築の価格水準も違うわけだから意味ないのでは。
新築ではグランスカイも微妙に時期が違うし、規模・グレードも違う。
ここが中古になっても他にない優位性ってあるのかな？

[365: 匿名さん]

中古になった時の希少性については、考えてしまいますね。
これだけタワーが乱立し、グランスカイが44階と超高層になることから、
この地域でのランドマークはグランスカイになってしまうでしょうし。
プラウドの優位性として挙げられるとすれば、角住戸の間取りの良さ、
具体的には、タワーによくある台形の部屋ではないことと、
逆梁が室内に出ていない（出窓風になっていない）ことでしょうか。
逆を言えば、多数を占める中住戸では、希少性がなく、
中古物件としては、他のタワーの中に埋もれてしまうことになるということでしょうか。

[366: 匿名さん]

希少性だとこのエリアじたいアウトでしょ。そこを第一と考えるなら、もっと都心でタワーの少ないエリアで探すべし。価格が全然違うかもだけど。グランスカイは大規模・周辺一番の高層でランドマークになる可能性はあるが、そのことが必ずしも他より優位になるとは限らないのでは。実際に建物が建って人が住んで機能してからでないと分からない事もあるので。新築マンションを購入する時は、毎回半分賭けみたいな気持ちで決めてます。ここは幸い建物がほとんど建っているので、建物の雰囲気はCGのみでってことがないです。その他評価できるのは入居時期の早さ、駅からの近さかな。駐車場は使う予定ないので地下でなくても気にならないし。賃貸の存在でちょっと迷ってるとこです。

[367: 匿名さん]

>>336
なぜ、そんなにたくさんの新築マンションをご購入されているのですか？
何度も失敗を繰り返している？？
それにしてもお金続きますね…

[368: 匿名さん]

北品川５丁目が再開発されますが、グランスカイクラス（１４５メートル）の
マンションが計画されてますよ。こっちは大崎が最寄です。
希少性は池田山や島津山にありますね。タワーはありませんが

[369: 匿名さん]

３６６です。少数ですが、転売したもの・賃貸として貸しているものがそれぞれ一件、結果的に自分用になったのが一件。すごく大きい失敗はありませんが、これからするかも、、。　　賃貸がこれほど多く占める物件は初めてなので、そのへんが自分の知識だけでは分かりかねるところです。勤務地変更に合わせて検討してます。

[370: 匿名さん]

アクセスがいいので、中古になっても一定量の需要は見込めますよね。
ただ、希少性として高く売れるのは近くの五山地域の方が優位に間違いありません。
地区浅の低層マンションを五山で見つけてみるのも一つの手かと思われます。
住環境は間違いなく良いですし、タワマンより高級感ありますよ。

[371: 匿名さん]

私は新築４度目ですが、
瑕疵だらけで管理組合がデべに裁判起こすから逃げ出したのが１件。
築浅で高く転売したのが１件。
１件は賃貸。
世の中色んなことがあります。

[372: 匿名さん]

中古で値崩れしないってことはない気がします。
駅近ではありますが、本質的に良い場所ではないし、
競合となる物件も多く、一方でこれといった長所も見受け
られない、などなど。
近い将来、駅前とかモデルルームが建ってる場所に更に駅近物件が
できる可能性も大いにありますよね。

ここを買った方はどこを見込んでの事なんでしょう。

[373: 匿名さん]

微妙な物件ですね。
下半分が賃貸でなければもっと価値は上がるし、グランスカイがなければ将来的に存在感が薄れないし。
でも、駅近が優位な条件であることは変わらないでしょう。

[374: 入居予定さん]

＞373
駅近と言っても４分ですからね。
将来的にはもっと近い場所に更にタワーができるのでは？
そういう意味でも微妙ってことか。

下の賃貸は逆に管理の面ではしっかり事業者がやりそうで
いいと思うけどどうですか。

[375: 匿名さん]

賃貸はやはりネックになりますね。
あの数の賃貸を埋めるとなれば多少審査は甘くなるからどういう人が入ってくるかわからない。
分譲の人は自分の資産だから共用部を含め綺麗に使用するけど、賃貸の人はそこまで気を遣わないし、ずっと住むつもりはないからあまりルールを守らない（ことがある）。
共用部は別とはいえ、排水やゴミの扱い、喫煙、事務所使用などいろんな影響はありそうです。
すでに指摘されていますが、コンシェルジェが１３Fのため１Fでのセキュリティが甘くなる上に、エレベータ別とはいえ賃貸の短期（不定期）居住者が多ければ紛れ込まれやすい。
マイナス面ばかり書きましたが、賃料もそれ相応でしょうから住民のレベルは低くないでしょう。
（金があるからいい人とは言えないが）
とはいえ、販売順調ということは価値を見出す人が多い物件ということになります。
駅近４分は十分魅力的ではないですか？

[376: 匿名さん]

賃貸も人気が無ければ審査があまくなりますよね。
でも100％分譲物件でも「分譲賃貸」ってカタチで色んな人が
出入りするでしょ。特に大規模物件だと。
あとは地価自体の下がり基調が山の手内側にまで及ぶと、
ここは真っ先に資産価値が下がるでしょ。
プラウド、って物件多すぎてブランド価値無いし。

[377: 匿名さん]

物件多すぎてブランド価値無いなら、
お隣りのタワーも御同様。
池袋や錦糸町などの物件を見るとね。

[378: 匿名さん]

第２期の登録いつですか？
グランスカイ始まったみたいですね。

[379: 匿名さん]

>>374
谷底状態のところに沿って電車が走っていますから騒音が反響してかなりうるさいです。
ビルとの反響もあるみたいです。
駅近はかえってデメリットですよ。

[380: 匿名さん]

この場所に住んでウルサイと感じるか、感じないか、駅近をメリットとするか、デメリットとするかは人それぞれ。ここの環境がダメなら、さらにお金出してもっと都心に買うか、少し値段を抑えて郊外に買うかのどちらかでしょうか。　第２期は順調とはいかなさそうだけど、少し時間かければ完売しそう。あくまで個人予想。

[381: 匿名さん]

これからソニーのビルがどんどん売られてマンションになるから、地域的に希少性は無いと考えたほうがいいよ。東五反田、北品川はね。

[382: 匿名さん]

>>381

池田山と御殿山は一低種住専＆高さ１０メートル規制があるから
基本的にマンション建てられませーん。
コンビニも建てられないけどね

名ばかりの御殿山（北品川）、池田山（東五反田）は昔から
たくさんあるけどね

[383: 匿名さん]

その名ばかりのところにいっぱい建ちますよ。
ところでキャッツシアターも行く行くはマンションですかね。

[384: 匿名さん]

>>383

キャッツシアターは東洋製罐の工場跡地だから、水銀とか出そうですね。
東側の空地も三井不動産がもってるみたいだけど駐車場になりましたね。
北品川５丁目計画も遅れ気味だそうです。

[385: 匿名さん]

うーん、悩みますね。
グランスカイと真剣比較したいもんです。

[386: 匿名さん]

悩まずグランスカイだなｗ

[387: 匿名さん]

まわりにちゃんとした公園が全然ないですね。子育て世代には不向きでしょうか？
マンションのまわりで遊ばすしかないのかなあ・・

[388: 匿名さん]

>>387

どういう公園を想定しているのか分かりませんが、目黒川沿いに
遊具があるような公園はありますよ。オーバルコートの近くです。
あと池田山公園、五反田公園はなかなかよいです。

[389: 匿名さん]

>>388
少なくとも戸越公園くらいの大きさはあるまともな公園が近くに欲しいです。
池田山公園は坂が多くて遠過ぎます。
考えてみると緑が少ないところですね。

[390: 匿名さん]

>>389

大きな公園が近所（って徒歩３分以内とかですか？）にあることがファースト
プライオリティであるならば新築のマンションだと選択肢は少ないですね。
山手線内部だと白金の庭園美術館（入場料がかかります）、もしくは有栖川
記念公園くらいですかね（こちらも坂が多いけど）
山手線の外側なら林試の森かな。

[391: 匿名さん]

高速がいっぱい走っていて空気悪そうだけど麻布十番ですかね。
芝公園も近そうです。

[392: 匿名さん]

>>381
ソニー通りの事を言ってるんですか？
あそこはオフィスビル中心で、高輪側に小規模の高級低層マンションが建つ予定みたいですよ。
目の前の開東閣の緑や御殿山ヒルズの緑など、住環境はここより良いと思いますし、坪単価も高いでしょう。希少価値から言ったらそちらに軍配があがるでしょうが、駅からは少し遠いです。
ここは高層階の眺望が売りになるのでしょうね。

[393: 物件比較中さん]

>>３８７　それこそ、この物件の目の前に親水広場ができるのでは？これは公園ではないのですかねぇ？

＞＞３９２　ソニー通りのセキスイのはオフィスと賃貸マンションと新聞に出てました。分譲マンションは無いようです。

[394: 匿名さん]

>>393
親水公園？
目黒川沿いの道のことですか？
物件前のはグリコのおまけみたいな小さな物ですが・・・・

セキスイのは住環境を考えると分譲マンションは無理でしょ。
ファミリー層が住むには不便すぎ。

[395: 匿名さん]

親水公園、そんな小さいもんなんですか？
けっこう惹かれてたんですが、、、

[396: 匿名さん]

ファミリーが住むなら東品川の方が便利だよ

[397: 匿名さん]

ここは先行販売で見事に売り抜けですね
港南のブランファーレみたい
仕様もかなり良かったですからね
最上階が全て即日完売はすごいです

[398: 匿名さん]

近所の高齢者が買ったのでしょうか？
もう需要は枯渇ｗ

[399: 匿名さん]

マジでほとんど売れてます。
残を確認しましたがダメな住戸が残ってる訳でもなく間取り等の都合で選択から外れただけみたいな印象でした。
おそらく次で完売すると思います。

[400: 物件比較中さん]

飯田橋といい、ここといい、
野村はタワーの売り抜けがうまいなあ。
やっぱり割安感を感じさせる価格設定が
ポイントなんだろうなあ……。
立地も駅そばだから、賃貸に回すことも楽だろうし。