プラウドタワー東五反田ってどうですか？

[kenken]

販売は来年の予定で、場所が良く注目してます。
価格も高そうですね。。

交通　：山手線「五反田」駅より徒歩4分
　　　　山手線「大崎」駅より徒歩9分
　　　　駅6路線利用可
総戸数：289戸
事業主：野村不動産

[184: 匿名さん]

坪４２０万って大体どの地域と同じレベルなんですか？

[185: 匿名さん]

＞１８４
護国寺、目白、浜田山

[186: 匿名さん]

ＴＯＣ懐かしい。就活の時、筆記試験で行ったよ。

[187: 匿名さん]

＞No.185
ありがとうございます。
その辺と同じなら妥当な価格付けなんじゃないかと思います。
とはいえ、護国寺、目白、浜田山など、住宅街と違って
風俗街至近では割高な印象になるのかな。

[188: 不動産購入勉強中さん]

ここの北側上階は買い得ですよ。
坪で300台だし、眺望いいし、転売用に最適。

[189: 匿名さん]

住友不動産の大崎ウエストシティタワーズもライバルに加わりましたね。

平成２０年６月上旬販売開始とのことです。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto_area/owct/

東五反田より後の販売、グランスカイと同スケジュール。

さすがに、住不より高いとは思えませんが、、、

[190: 匿名さん]

たしかに某湾岸みたい。
タワー乱立でそんなに需要あるんかな。
住不参入、その後もキャッツシアターはじめ、
続々と、おっ立って暴落候補地の仲間入りですな。

[191: 購入検討中さん]

>>190

でも港南・芝浦もなかなか暴落しないね。
なんで？

[192: 匿名さん]

>>191
暴落は間近ですよ。

[193: 購入検討中さん]

>>192

たしかにコスポリは微妙に中古売り出し価格が下がっている気が
する。お見合い＆安値のシティータワーのせいかね

[194: 匿名さん]

ここ５月の販売になったそうです。
当初より一月は後ろにずれることになります。
この意図はなんでしょうか？
意外とシブい客足に慎重を期している感じなのでしょうか？

[195: 匿名さん]

去年もありましたよ。
４月予定から５月へそして６月に販売したマンションが。
ボーナス時期まで延ばしたいのでは。

[196: 匿名さん]

暴落は希望的観測かな。
暴落しそうなイメージでも、もう少し外側エリアからの買い換え需要が下支えするでしょう。
山手線沿線が暴落する前に、郊外で暴落が始まるって。
私鉄沿線住人で五反田・品川・田町の利便性に魅力を感じている人は少なくないし
ここもそれほど需要は落ちないと思いますよ。

[197: 匿名さん]

供給過剰ですな。

[198: 匿名さん]

値付け次第。
需要はいくらでもある。

[199: 匿名さん]

実際に入居する時期が、野村は来年。他はその後。
販売は同時期でも供給時期が異なりますね。

[200: 匿名さん]

五反田が風俗街でさえなければなあ

[201: 匿名さん]

＞＞２００
　今さらそのコメントって・・・。センス・・・・ない。

[202: 匿名さん]

＞200
そうね、でもそれは（風俗街）は
みんなオリコミ済みでの書き込みですよ。

[203: 匿名さん]

ここの設定価格を知人、友人（デベ・不動産）に相談するも、
平均価格がやや高いと、、
ただ、昨今のマンション値崩れ傾向が都心部住居にまで及ぶかどうかは
やはり読めないようで、今後、相場が下がるとも言い切れないと。
詳しい方、ご意見などありましたらお聞かせいただきたいです。

[204: 物件比較中さん]

プラウドは南側の値段をとうとう下げました。
早い段階で完売したい意向があるらしい・・・
っで、GranSkyとプラウドはどっちがお得？

[205: 購入検討中さん]

>203さん

設定価格確かにお高いですよね。
都心部の値崩れを心配されているようですが・・・実は私も・・・

でも不動産の相場って株みたいではないでしょうか？
郊外は本当お安くなりましたよ。
でも本家が10年前購入したマンションから比べれば全然高いです。23区外で・・・　
それを考えると逆に23区外に手を出すほうがいくら安いとは言えちょっと不安です。
その点、区内で山の手内側と考えれば多少高くても、その資産性は十分にあるのではないかと考えています。たとえ値崩れが起こったとしても、平均坪単価380万〜400万以下にはならないと思いますが・・・いかがでしょう？

>204さん
グランスカイとプラウドの検討比較ですが・・・迷いました（笑）
情報紙は穴が開くほど読みました。三井さんにも電話で情報を探っています。
気がついたこと・・・基本的ニーズが違いませんか？
大規模でスーパー付。一見便利と思いますが、近隣の方（プラウド住民も）がその敷地をうろうろと・・・ちょっと私には抵抗があります。自転車とか車とか、、、
パークタワー系だとどうしても、パークタワー青山を想像してしまうからそのイメージとちょっと違うのではないかと思います。あそこは近寄りがたいです。
グランスカイはどちらかと言えばファミリーかな？？？
でも、購入する方のニーズにあってればとても良いと思います。
なんせ品川で一番高いマンションになるのですから！
私のニーズはプラウドとなりました。

長々申し訳ないです。参考になれば幸いです。

[206: 購入検討中さん]

グランスカイのほうが安かったら、とうぜんグランスカイにする。
でもたぶん、値段は変わらんでしょうね。

[207: 匿名さん]

>205

グランスカイと比較しながらもプラウドに決めたとのことですが、グランスカイは検討できるだけの情報が見えてきません。
それよりプラウドのセキュリティに対して不安はありませんか？
芝浦の某タワーマンションのように共連れし放題になりそうですが。

[208: 購入検討中さん]

>207さん

確かにグランスカイ情報ないですよね・・・資料請求の物だけで判断しています。
アースカラーはとてもいいと思います。「ギャルド」が手掛けているので間違いないのでは？
共有部のつくりは三井さん結構得意ですよね。

あと個人的な事ですが、再来年まで待てないのです（汗）
大規模もちょっと・・・現在のマンション世帯数が60世帯なので700世帯は想像もつきません。
ゲストルームとか予約とれるのでしょうか？
ファミリー世帯が多く締めると思うと、エントランス付近で子供が遊んでいたりしたらちょっと違うかなとも・・・モラルの問題ですけどね。
規模が大きくなればそのあたり問題も出てくるのではないでしょうか？

セキュリティですか・・・すいません考えてませんでした。。。
共連れ、確かに怖いですね。
でも、他にどんなセキュリティがあるのですか？
シティ目白のセキュリティはすごいと思いましたが、、、

アドバイスありましたらお願いします。

[209: 匿名さん]

この物件は眺望重視なら北側高層がよいですよ。都心部の夜景がすばらしい
し（ルサンクの友人の部屋から見せてもらいました）いいし南側はルサンク
とお見合いですし電車の音も多少大きいです。

共連れ防止装置はいろいろ研究されているようですが、データセンタ
とかならともかくレジデンスでやると優雅さはないですよね。
まあホテルと同じで自宅のドアの外は外界と思ったほうが
無難でしょう。

セキュリティは利便性やコストとのトレードオフですし、システム
そのものもそうですが運用方法によって大きく異なります。
共同住宅だから悪意をもった人が犯罪者を引き込んだらそれまで
ですよね。

セキュリティで最高なのはやはりゲートキーパーがいるとこです。
ただのガードマンではなく居住者の顔と名前を一致して覚えて
いるのがすごいです。例えば高輪のペアシティルネッサンスはゲスト
は居住者が入り口まで迎えに行かないと建物に入ることができません。
その代わり管理費は高いです。８０㎡くらいの部屋でも
いろいろ合わせると月額で１０万近かったです。
５−６年前底値だったので購入検討したのですが、月額コスト
の高さに断念しました。やはりお金持ちが住むヴィンテージマンション
は違うと感心しました。

[210: 匿名さん]

>208さん

プラウドはタワー必然の公開空地で周りを囲まれ、更に親水広場と隣接しています。つまり居住者以外の方が容易に近づける環境なので、それなりのセキュリティが求められます。でも此処はゲートに立哨はおろか、コンシェルジュディスクもありません。二回のキーロックだけで居住階まで容易に行けてしまいます。コンシェルジュディスクを13階に置くのなら、せめてエレベータの着床制限くらい欲しいところです。

セキュリティのお勧めですが、人によってニーズは違いますし、209さんが仰るように安全とコストはトレードオフなので一概には言えません。集合住宅にしても大規模と小規模では比較にならないでしょう。
当たり前ですがキーロックだけに頼るのではなく、人の目がある方が断然優れています。それも一定の時間だけでなく24時間対応なら申し分ありません。このレベルまで来ると物件じたいもそれなりの高級仕様となりますが。それとキーロックでもエレベータの着床制限は結構効果があるようです。

上を見たらきりがありませんが、少なくともこのプラウドは規模の割にはゲートがスルー状態なことと、周りの環境、賃貸スペースとの兼ね合いからセキュリティ的には低い物件だと思います。地権者との兼ね合いで中途半端な設計になったような気がしますね。

長文失礼しました、ご参考まで。

[212: 匿名さん]

二回のキーロックさえないタワーもありますけどね。
一回だけで。

[217: ご近所さん]

７−８年前でしたがキャッツシアターの隣に某＊＊＊＊法人の本部
が移転してきたためこのあたりは＊＊ならびに関係者の方々がやたら
と多いです。子供が日野学園なんだが、運動会などに行くと例のペン
ダントをぶら下げている親がやたらとたくさんいて結構引くよ。
まあ別に勧誘されたりはしないし実害はないんだけどね。

＊＊の人に聞いたらプラウドやグランスカイにみんな大挙して
押し寄せてくるらしい。ここの＊＊は都会の金持ちが多いからね。
高輪にも施設があるんだが、その裏のマンション実は影の売主が
その宗教法人ということが判明して地元住民大騒ぎです。

まあ重説じゃ言わないし、事前に良く調べて納得した上で
買ったほうがいいよ。

[219: 匿名さん]

>>217
すみません。不勉強で何のことかわかりません。
もう少しヒントください。

[220: 匿名さん]

空気読めるかな？

科学　大川

これは削除されないでしょ。

[221: 購入検討中さん]

確かにその団体の施設がありますが、本部なんでしょうか？あと、日野学園はかなり人気がある
国内初の公立小中一貫校ですので、希望していても簡単には入れないはずですから、一部の方が揃って入れる（結果的に揃っている）ことはないのでは？品川区は確か学区制ではなく、選択できますよね？公立の場合だと抽選でしょうか？　　“近所にそういった団体がある＝近隣新築マンションにみんな押し寄せてくる”というのは極端な表現だと個人的には思います。ただどんな物件でも、気になることはそれぞれできる範囲で調べる必要がありますよね。私は学区などについてよく調べてみるつもりです。　　　　高輪の件はよく知りませんが、本当ならばかなり珍しいケースではないでしょうか（それとも私が知らないだけでよくあること・・）？　こちらの物件は元ボーリング場で、確か地権者は○○地所？（名前忘れました）という会社だったはずです。気になる方は担当者に詳しく聞いてみてください。

[222: 匿名さん]

その団体との共生を考慮するのであれば、白○小での出来事を調べた方が良いですよ。真偽については御自身で判断を。

[223: 近所をよく知る人]

>>221

品川区の学校選択制度ですが希望者多数で抽選になるの
は通学区域外の人で、通学区域内に住所があれば希望者は
１００％入学可能です。通学区域に関しては品川区の
ホームページに掲載されています。プラウドタワー
（グランスカイもですが）は今のところ通学区域内です
ので制度や学区が変わらなければ日野学園に無抽選で入
学が可能です。

また日野学園は全国的にも注目されており確かに人気も
あるのですが、地元での評判は実はあまり芳しくありま
せん。理由については詳しく述べませんがマスコミは、
派手なところだけを取り上げ全体像を報道しませんし、
また行政もそれを利用します。

学校の人気は実力というより風評によるところが大きい
のは事実ですが、タワーマンションが建つような立地は
一般の住宅地に比べ非常に規制が少ないためさまざまな
施設が存在します。価値観は人それぞれなので、状況を
正しく認識して納得した上で購入するのであれば問題あ
りませんけどね。

デベロッパーにいろいろ聞くのはもちろんですが、購入
するつもりであれば地元に密着した商売をしている人
（不動産屋、床屋、クリーニング屋等）に話を聞くのも
参考になります。お子さんがいるのであれば近くの公園
等で話を聞くのもいいでしょう。結構本音で話してくれ
ますよ。ＭＲいったついででもいいでしょう。
まだまだ時間はあるのですから。

[224: 匿名さん]

グランスカイ、ウエストシティレジデンス、
中目黒アトラスタワー、プリズムタワー、そしてプラウドタワー東五反田

同時期にいろいろ販売されて、どこ買うのが一番よいのだろう？
また、ババになるのはどれだろう？

販売後には、港南、芝浦、豊洲みたいに勝ち負けがはっきりしそうなこの城南タワー戦争、
ほんと、迷います。
どこがよいのでしょう？また、どれは避けた方がよいのでよう？？

[225: 匿名さん]

ＵＲと同居のタワーはちょっとね。
お金さえ持ってて抽選に当たれば、民間賃貸と違ってほとんど入居審査無しで入れるのがＵＲ賃貸。

[226: 225]

あ、ここのタワーのことじゃありません。

[227: 物件比較中さん]

ってことは、中目黒アトラスはやばいってこと？
中目黒アトラスとプラウド東五反田って、価格的にはどっちが安いのだろ？

[228: 近所をよく知る人]

好みを別にして資産形成に失敗することをババ引くというの
であればそれはその人の出口戦略によるのでしょう。

すなわち永住するのか（タワーでは少数派だと思いますが）、
短期間（５−１０年程度）で売却するのか、もしくはいず
れは賃貸にするのかで戦略は変わってくると思います。

ブランドと建物グレードでいえばグランスカイ、利便性
でいえば中目黒がよさげですね。
野村は値段によるでしょう。ここが売れれば後続の物件は高く
なるでしょうし、苦戦すれば安くなるのでハイリスク・ハイリ
ターンって感じですかね。資金に余裕があり五反田に土地勘が
ある人ならいいんじゃないでしょうか。

池尻大橋は渋谷から一駅で三宿などが人気ですが、都市文明の
厚みという点で中目黒に一歩及ばす、また田園都市線の朝の
ラッシュがすさまじいのが難点ですね。
大崎は住宅地としての歴史が皆無なのでよく分かりません。
りんかい線が必須とか未来都市みたいなのが好きというなら
別ですが、そうでなければ特に選ぶ理由が思いつきません。

[229: 周辺住民さん]

歴史が皆無なのが問題でもあるんでしょうか？
これから自分たちが住んで歴史を作っていくって考えれば楽しいと思うんですよね。１０年先、２０年先のこのあたりを想像すると面白いんじゃないでしょうか。
まぁ、考え方は人それぞれですので。

[230: 匿名さん]

ゴルフ場、ボーリング場経営の中小企業が議決権の５割近くを保有している件。

[231: 近所をよく知る人]

>229

歴史がないこと自体が問題と思っておりません。歴史が
あってもダメな街はダメですから。
問題は歴史がないから判定が非常に難しいということに
あります。

例えていえばアーリーステージのベンチャー企業みたい
なものです。
ベンチャーでもマイクロソフトやグーグルみたいに成長
できればいいですが、ネットスケープみたいに消滅して
しまった企業もありますからね。

一点買いしかできない一般人にとっては歴史のない新し
い街に不動産を購入することはそれなりにリスクも高い
と考えています。
デベロッパーや行政が描く将来像ってのはまあベンチャ
ー企業の事業計画みたいなもので、いくらかのふかしが
入っていると考えたほうが無難でしょう。

興味深い議論だと思いますがスレの趣旨とはずれてきた
のでこの辺で。

[232: 匿名さん]

三井が南山手って造語を流行らせてくれれば、
このエリアの新しい歴史が始まるかも。

[233: 匿名さん]

＞三井が南山手って造語を流行らせて

これ流石に無理でしょ。ＭＳ売るためのいわゆる苦肉の策ですよね。
まあ、三井は正直だから、お年寄りには見えないような、とっても小さい字で南山手って山の手って意味と違うとちゃんと注意書きしてましたけどね。

[234: 購入検討中さん]

販売は結局、ゴールデンウィーク中ですか？

[235: サラリーマンさん]

価格は、下がると思われますが、人気の北側は、下がらないと思う。高層の億単位の部屋、南側は確実に価格が下がるようですね。

[236: 物件比較中さん]

洗足の物件は、どうですか？かなりの件数の問い合わせが入っていると聞きますが・・・・東五反田とは、テイストが違うので比較にはなりませんが、同じプラウドであるのならこちらの方が価値がある気もしますが。

[237: 匿名さん]

下がると言っても、販売予定価格の変動でしょ。

[238: 物件比較中さん]

南側が下がるといっても
中階層９０００万前後が数百万下がるぐらいでしょ。
北が人気なのは７０００万程度で買える部屋があるから。（狭いけど）

このあたりの適正相場ってどれくらいなのでしょうかね。

[239: 物件比較中さん]

適正相場…まあ時価ですからねえ。
タワーマンションの坪単価ランキング：http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/data/rank01.cfm

[240: 物件比較中さん]

>>238

五反田駅近辺には分譲タワーがないですからね（賃貸ならあります）
まあ参考になるのはル・サンク大崎（住所は大崎ですがプラウドの目の前です）
あとはパークタワー東京サウスかな。このあたりの中古価格がまあ時価上限
といってよいのではないでしょうか。
大崎は山手線駅の割には安いですが、五反田はＪＲ＋東急＋都営と利便性も
高いため、駅前の庶民的なイメージに反して昔から結構お高いです。

[241: 周辺住民さん]

騒音は休みなく一生続きます。
目の前の目黒川の鉄橋を山手線・埼京線がひっきりなしに渡るのですから（響くよ〜）
窓は開けられませんね。　反対側はソニー通りの車の騒音と排ガスです。
あと夏はほぼ一ヶ月光化学スモック続きます。大人には便利かと思われますが、
子供のいる家庭には向かないです。

[242: 購入検討中さん]

＞＞２４１
　私も近くに住んでおりますが、光化学スモックはそんなに無いと思います。以前住んでいた○区はよくありましたので、比較しての話ですが。　こちらは確かベランダに洗濯物を干せるはずですが、音等が気になる方は浴室に干すのではないでしょうか。線路のすぐ前にあるアートビレッジの賃貸マンションは、干している家と干していない家両方あります。高層マンションでは洗濯物をベランダに干せない物件も多いので、浴室乾燥機のみの使用でも、あまり抵抗ないと思われます。
　新築マンションですから、二重サッシor複層ガラス・換気等の対策はされているので個人的には心配しておりません。“子供がいる家庭には向かない”とまで言ってしまうのは価値観のおしつけになりますね。ご心配されなくても、お子さんのため（自分のため）に自然環境などを一番に重視されている方で、ここを検討されてる方はごく少数だと思いますよ。

[243: 購入検討中さん]

自分なら、このマンションに小さい子と住みたくない。でも、子どもいないので、ここの利便性を買おうかと検討中。

[244: 匿名さん]

自然環境とか大気とか騒音とかを重視するなら、都内はどこいっても似たり寄ったりでしょう。人通りの多い少ないということだって、安全とのバーターの部分もあるし。特段ここが際立って環境悪いとは思えない。線路に近いということなら駅近はどこいっても一緒でしょうし。確かに高輪とか白金とかと比べると数段落ちる地位だけど、子育てには向かない環境というのは、言いすぎ。

[245: 匿名さん]

>241-243

基本的に賛成ですね。MSの選択ってみなさんそれぞれ重視するところが違うと思いますけど、ここは山手線徒歩圏内で、そこそこ便利でそこそこの価格であること、そして高層と向きを選択すれば日照、眺望もそこそこというところでしょうね。

教育環境（近くに有名区立があるとか、国立小学校、中学校があるとか）とか、大きな公園があるかどうかとか、静寂性、空気の汚染などを重視する方にはやはり向かないと思います。

どこも同じという意見もあるようですが、山手線内の静かで教育環境の良い公園の多いところなんて、大和郷、小石川など点在してますからね、これらと比較してこの視点でここが同等とは思えません。

まあ、この価格なら、部分的に我慢するところがあるのはしょうがないと思います。

[246: 匿名さん]

高層階は風の強い日が多いので、
電車音に関係なく窓を開けられない日が多いです。

[247: 購入検討中さん]

利便性を優先する人には悪くない物件。
車をよく使う人には今時車寄せもない、機械式を待つ間がしょぼい環境の物件。
セキュリティ重視の人には下半分が賃貸で１３階にコンシェルジュでイマイチな物件。
眺望重視の人は北側高層はまずますな物件。
賃貸が多いのは気になるな。。。

[248: 物件比較中さん]

>240
中古物件も含めてこのあたりで物件検討しているものです。
パークタワー東京サウスは人気物件で線路からも離れて静かですね。
三井の管理がいいと評判で中古物件も高いです。
ルサンク大崎はプラウドと同じく線路近くの物件、販売当時は高いと言われていたようです。
ルサンク大崎は火曜日にやっている無理な恋愛というドラマで主人公が住んでいる設定のようで、一緒に工事中のプラウドも映っていました。
中古の相場も大型新築物件の出現に左右されそうですし、相場ははっきりしませんね。
プラウドは利便性などを考えると、結局売れてしまうと思います。

[249: 周辺住民さん]

購入を検討してるのですが、グランスカイが建ったら、東側でも朝日は入らなくなるのでしょうか？　現在の住まいが南東角なため、朝日が入る生活が良いと考えています。今の物件も冬はほとんど朝日は入りませんが、春になって入り始めると、やっぱり東は良いなーと思います。共働きで普段は家にいないので、必ずいる時間「朝」が重視かな、、と。近所に住んでいるため、今は東側に朝日が当たっているのを確認済みなのですが、44階が東側に建ったらやはり無理ですかね。。

[250: ご近所さん]

＞２４９さん
以前、グランスカイの建設についての地元説明会がありました。その際に鹿島なのか品川区なのか分かりませんが、想定される建物の影の動きを時間毎に絵にしたものがありました。再開発組合か品川区に問い合わせればその資料を見せてもらえるのではないでしょうか。それを見れば朝日が入るかどうか判断できると思いますよ。

[251: 周辺住民さん]

>250さん

ご丁寧にありがとうございました！さっそく問い合わせてみます。感謝いたします。

[252: 周辺住民さん]

供給過剰なのに、高い値付けですね。
冷静に考えれば、近隣の島津山、池田山、御殿山あたりで、
もっと住環境＆グレードの良い低層マンションが中古で見つかりそうですが。
たぶん１億近くだすなら五山でも選べると思いますよ。
線路や川や駅前の雑踏から少し離れて緑多い地域がこの辺では見つかります。

[253: 匿名さん]

252さん>>
　自然環境や住所等を優先するなら、それも良いかもですね。ただこの物件を検討している予算約１億の方々が単純に“中古でも高級住宅地の方が良い”と思うのかどうか．．？そう思う方なら、最初からここは検討外ではないでしょうか？　場所は近いですけど、そもそも両者を比較？することに無理がある気がします。根本的な概念がまったく異なるので。　　　私がマンション派ではなく戸建て派なら、そういった高級住宅地でぜひ検討したいです（資金が足りないので無理ですが）。

[254: 周辺住民さん]

ルサンクに住んでいる友人宅にお邪魔した事があるのですが、線路側の部屋だったにもかかわらず、思ったほど電車の音はしませんでした。きっと窓が防音になってるのでしょうね。
なので、プラウドあたりだと騒音はないのでは？
むしろ、隣のグランスカイが建つまでは音や交通規制の面で大変そうですが・・・。
品川区の一番人気校「日野学園」が学区になるのはとても良いと思います。

[255: 周辺住民さん]

＞＞２５３さん
確かに一億程度だと五山のグレードの高いマンションは中古でも少ないですしね。
ましてや戸建ては土地を買うのが精一杯でしょうね。
御殿山の某高級マンションに２５０平米クラスで中古が出ています。３億くらいでした。（汗）

[256: 匿名さん]

このマンションの地権者住戸（１２階まで）が気になりますね。最上階にも地権者の関係者が入居予定とのことですから、購入するのは躊躇します。

[257: 匿名さん]

エレベーターの関係で12階の賃貸を借りると
13階の居住者用エントランスまで楽々いけますよね。

ってことは共有施設は賃貸さんも使えるって事ですよね？

[258: 購入検討中さん]

昨日、見てきました
現地はこんな感じです

もう最上階まで立ち上がっているんですね。

[259: 匿名さん]

これで最上階ですか、結構低いんですね。

[260: 購入検討中さん]

現地見ましたが、裏側の駐車場がちょっとグレード感なさそうですね。
見合いにあるルサンク大崎（でしたっけ？）を見ていたら、地下に駐車場があるようでリングゲート開いて車が出てきました。
雨に濡れず、駐車場からエレベータで居室へ、車使う者としてはこういうのも気になる。
賃貸と駐車場取り合いになるのかなぁ。

[261: ビギナーさん]

257さん
そうなんですか?
それはモデルルーム行ってもらった資料で分かりますか?

担当の営業の方は賃貸フロアとはエレベーター自体が違うし
お互いのエレベーターのエリアにすら入ることは出来ない
という説明でした

賃貸フロアの方が共用部使えるって。。。。。。

ただでさえ地権者数が多いのに。。。。。。

[262: 匿名]

目黒の賃貸物件が手狭になり、ここを購入検討中で事前審査も申込中です。

皆さんの情報は非常に参考になりますが、小さな子どもを持つ世帯には向かない、
という意見が大勢ですね。ただ、当方の実感では、「子育て重視ならほかにいくら
でも物件ある」という感じは五反田、上大崎界隈に限っていえばとてもしません。
（現在池田山にある区立小学校に通学中の子供がいますが、学校の近所にめぼしい
出物はほとんどありません。プラウド東五反田と同価格帯の物件（新築、中古）は
正直悲しくて買う気になれないものがほとんどです）

したがって個人的には交通至便のタワーマンションという積極的な理由ではなく、
共有設備の充実した大規模マンションという観点からの選択候補です。

子育てに向かないというのはやはり風俗店が多い街に立地するから、でしょうか？具体的には

・街としての治安の問題
・教育上の問題
・賃貸物件の多さ（建物固有のセキュリティ問題）
でしょうか？家内の口コミ情報だといい学習塾も少ないそうですが。。。

確かに雑然として、あか抜けない街という印象は拭えませんが、子育てに向かないと
決定的な理由はなんでしょうか？
（環境のいい別エリアに移ることも一案ですが、できれば転校は避けてあげたいですし。
ちなみに品川区は学区制が緩やかなので日野学園に転入せずに済みます。

[263: 匿名さん]

>260
グレード感がないどころか、車寄せそのものがないんですよね、このタワーは。
当然雨では車の乗り降りで濡れます。

>261
分譲階と賃貸階とはエレベーターが別ですので、賃貸人が13階のラウンジには直接行けないはずです。

地権者数は一人（一社）って聞いています。
ボーリング場を経営していた会社が法人として、12階以下を一括して賃貸経営するとのこと。

[264: 物件比較中さん]

・賃貸フロアの方は１２Ｆ住居の方のみ１３Ｆ共有施設が使えると言ってましたよ。
・車寄せがないのは確かにグレード感に欠けますよね〜。
　大したことではないかもしれませんが、価格に見合った施設であって欲しいものです。

[265: ビギナーさん]

261です

263さん
地権者は一社でも、賃貸部屋数＝地権者の数(意見)になるんだと思っていたのですが・・・

実際はどうなのでしょうか?

[266: 匿名さん]

>>262
グランスカイなら大崎も利用可ですから、いいんじゃないですか？
大崎駅は全く健全で再開発された駅前ですよ。
しかも普段の買い物は五反田駅前が便利ですし。

風俗店は特定地域に固まっていますので、行かなければ問題ないですが、
それより、八ツ山通りの夜の立ちんぼの方が教育上問題かも。。。

[267: 匿名さん]

>265

議決権でしたら賃貸人に権利はありません。
権利を持っている法人も、権利は全体の半数以下らしいです。

議決権とは別に居住者の意見とか行動とかはまた別ですが。

[268: ビギナーさん]

267さん

261・265です

ありがとうございます>議決権でしたら賃貸人に権利はありません。
はい、それは承知しています


>権利を持っている法人も、権利は全体の半数以下らしいです。
そうなんですか
では、賃貸部屋数の半数以下を地主の法人が持っているとして
残りの賃貸の権利は誰が持っているのでしょうか・・・


>議決権とは別に居住者の意見とか行動とかはまた別ですが。
ま、確かにそうですね
それは分譲フロアにも言えますね

[269: 匿名さん]

ビギナーさん

>権利を持っている法人も、権利は全体の半数以下らしいです。
そうなんですか
では、賃貸部屋数の半数以下を地主の法人が持っているとして
残りの賃貸の権利は誰が持っているのでしょうか・

私の説明の仕方が悪かったようで・・・

12階以下の賃貸全部をボーリング場を経営していた会社が法人として所有しています。
半分以下というのは、このタワーマンション全体に対して半分以下の権利だという意味です。
例えば45%持っていたとして、残りの55%は分譲を購入した方の分となりますね。

[270: ビギナーさん]

269さん

あっっっっっっ・・・・・・・・・・・

そういうことですね・・・・・・・・・・・・

やだぁ、お恥ずかしいです。。。。。。。。。。。。

地権者さんは全体の半分以下ですか
少し前向きに検討しようかなという気になりました
ただ、賃貸最上階が共有施設使えるのはネックです、かなり。269さん、ありがとうございました

[271: 申込予定さん]

議決権については管理説明会で説明がありました。このマンションは元地主(東邦地所)とディベロッパー(野村不動産)との等価交換売買で建てられています。
ですから、この人(法人)が賃貸部分のオーナーとしておよそ1/2弱の議決権を持つことになります。一方、マンション管理規約では以下のように規定しています。
総会ではこの人(法人)を一人と計算して組合員総数の半数以上が出席しなければならない。また重要事項では組合員総数の3/4以上が出席、建替えでは4/5以上が出席しなければならない、と。
議決権を基にしてこのオーナーと少数だけでの総会運営がなされないように工夫していると説明されました。
尚、議決自体は出席者数ではなく、総会では議決権の過半数、重要事項では議決権の3/4以上、建替えでは議決権の4/5以上です。

治安については警視庁犯罪発生マップが参考になるかもしれません。http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm
繁華街を抱える駅前としては平均的ではないかというのが私の感想です。
八ツ山通りを越えて有楽街へ入って行かなければそれ程治安が悪くはないのではないでしょうか。
それに時間帯との兼ね合いがあります。朝、昼、夕と普通の街です。夜も20時位まではそうでもないですが22時になればもう大人の街ですね。むしろ中高生の親の方が心配？でも、そうそういつまでも無菌的には育てられないでしょうというのが我が家の結論でした。ある意味親御さんの教育方針次第だと思います。
一方、夜遅くの大崎はホントにひと気がないですから一人歩きは返って危険かもしれませんよ。

[272: 匿名さん]

五反田の街並みを見てきましたが、思っていたよりもラブホ・キャバクラ・ソープなどなど
何でも有りの風俗街のようなところでしたので、我が家としては検討対象から外しました。
どんな人がここに住むのでしょうか。　投資用物件として買う方が多いのでは？

[273: ご近所さん]

大崎方面はグランスカイをはじめとして、どんどん再開発が進むようです。今でも目黒川沿いは夜遅くまでちらほら人通りがありますが、今後はもっと増えていくんじゃないでしょうか？それに自転車に乗ったお巡りさんのパトロールもしょっちゅう見ます。個人的な意見ではありますが、危険はあまり感じませんよ。

[274: 申込予定さん]

273さん

地元の人ならではの貴重な情報をありがとうございます。
大崎側のひと気のなさは、たまたま私が歩いてみたタイミングが悪かったのかもしれません。

それにご指摘のとおりこの先、大崎駅周辺都市再生緊急整備地域として更に整備されれば住民も増えて治安は良い方に向かうのではと期待しています。

[275: 匿名]

271さん

犯罪発生マップは大変参考になりました。ありがとうございます。

確かに風俗店が多い点は、教育、治安の問題というよりマーケット上の評価に影響するものと個人的に思っています。想定購入対象世帯の指向に沿っていれば市場（資産）価値にもそれほど大きな影響はないと。

むしろ犯罪発生マップにある粗暴犯の多発地帯である点が子を持つ家庭としては気になりますね。

大崎周辺は街並みは立派だが時間帯により人通りが途絶え一人歩きが怖い、という感覚はまさに同感です。昔池袋近辺に住んでいた経験（？）からでしょうか、再開発地域に人がまばら、という光景より五反田のような雑然としたところのほうがしっくりいきます。

[276: 匿名さん]

大崎周辺が整備されて人が増えても、
善良な人が選別されて増えるわけではありませんしね。

[277: ビギナーさん]

質問です

この辺りの地盤について調べたいのですが
品川区役所に行けば良いのでしょうか?
何課?かお分かりの方がいらっしゃいましたら
ご教授くださいませ

[278: 匿名さん]

大崎の再開発地区周辺は第一種住居地域にかなり広範囲に囲まれています。西側の話ですけど。
商業地域とは違い深夜に人通りがまばらなのは確かですが、郊外の再開発地域のようなことはありません。
終電まで完全に人通りが途絶えることはないです。
それに、かなり密集した範囲に限られますが今では東西とも結構なオフィス街です。
特に治安に不安を感じるような場所ではないと思います。

[279: 申込予定さん]

277 さん

東京都防災ホームページに資料があります。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/assumption.html
「首都直下地震による東京の被害想定」から「地盤のゆれやすさ」に進んで下さい。
東京都全体の地図しかないのでチョッと分かりにくいです。

地盤へ打ち込む支柱の深さは17mだったと記憶しています。
ものの本には20m以内なら地盤としては合格と書いてありましたが・・

[280: 匿名さん]

申し込み決意しました。

昨日の地震で。。。高層希望なのですが、恐怖が。

エレベーター１３階以上に２機は少ないですね。

[281: 購入検討中さん]

2月に初めてモデルルームに行ってから、
つい最近頂いた価格表を比較したら、
1,300万も下がっていました。
買い得かしら？

[282: 申込予定さん]

280さん

エレベーターについては非常用エレベーターを加えれば実質３台という事になりますね。
でもやっぱり感覚的には２台＋αですよね。

多いか少ないか、それぞれメリット、デメリットがあるようです。

エレベーター　適正　台数　　でググってみて下さい。

[283: 匿名さん]

ここはやっぱり思っていたより安いですね。なので、グランスカイを待つ事にしました。