プラウドタワー東五反田ってどうですか？

[kenken]

販売は来年の予定で、場所が良く注目してます。
価格も高そうですね。。

交通　：山手線「五反田」駅より徒歩4分
　　　　山手線「大崎」駅より徒歩9分
　　　　駅6路線利用可
総戸数：289戸
事業主：野村不動産

[184: 匿名さん]

坪４２０万って大体どの地域と同じレベルなんですか？

[185: 匿名さん]

＞１８４
護国寺、目白、浜田山

[186: 匿名さん]

ＴＯＣ懐かしい。就活の時、筆記試験で行ったよ。

[187: 匿名さん]

＞No.185
ありがとうございます。
その辺と同じなら妥当な価格付けなんじゃないかと思います。
とはいえ、護国寺、目白、浜田山など、住宅街と違って
風俗街至近では割高な印象になるのかな。

[188: 不動産購入勉強中さん]

ここの北側上階は買い得ですよ。
坪で300台だし、眺望いいし、転売用に最適。

[189: 匿名さん]

住友不動産の大崎ウエストシティタワーズもライバルに加わりましたね。

平成２０年６月上旬販売開始とのことです。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto_area/owct/

東五反田より後の販売、グランスカイと同スケジュール。

さすがに、住不より高いとは思えませんが、、、

[190: 匿名さん]

たしかに某湾岸みたい。
タワー乱立でそんなに需要あるんかな。
住不参入、その後もキャッツシアターはじめ、
続々と、おっ立って暴落候補地の仲間入りですな。

[191: 購入検討中さん]

>>190

でも港南・芝浦もなかなか暴落しないね。
なんで？

[192: 匿名さん]

>>191
暴落は間近ですよ。

[193: 購入検討中さん]

>>192

たしかにコスポリは微妙に中古売り出し価格が下がっている気が
する。お見合い＆安値のシティータワーのせいかね

[194: 匿名さん]

ここ５月の販売になったそうです。
当初より一月は後ろにずれることになります。
この意図はなんでしょうか？
意外とシブい客足に慎重を期している感じなのでしょうか？

[195: 匿名さん]

去年もありましたよ。
４月予定から５月へそして６月に販売したマンションが。
ボーナス時期まで延ばしたいのでは。

[196: 匿名さん]

暴落は希望的観測かな。
暴落しそうなイメージでも、もう少し外側エリアからの買い換え需要が下支えするでしょう。
山手線沿線が暴落する前に、郊外で暴落が始まるって。
私鉄沿線住人で五反田・品川・田町の利便性に魅力を感じている人は少なくないし
ここもそれほど需要は落ちないと思いますよ。

[197: 匿名さん]

供給過剰ですな。

[198: 匿名さん]

値付け次第。
需要はいくらでもある。

[199: 匿名さん]

実際に入居する時期が、野村は来年。他はその後。
販売は同時期でも供給時期が異なりますね。

[200: 匿名さん]

五反田が風俗街でさえなければなあ

[201: 匿名さん]

＞＞２００
　今さらそのコメントって・・・。センス・・・・ない。

[202: 匿名さん]

＞200
そうね、でもそれは（風俗街）は
みんなオリコミ済みでの書き込みですよ。

[203: 匿名さん]

ここの設定価格を知人、友人（デベ・不動産）に相談するも、
平均価格がやや高いと、、
ただ、昨今のマンション値崩れ傾向が都心部住居にまで及ぶかどうかは
やはり読めないようで、今後、相場が下がるとも言い切れないと。
詳しい方、ご意見などありましたらお聞かせいただきたいです。

[204: 物件比較中さん]

プラウドは南側の値段をとうとう下げました。
早い段階で完売したい意向があるらしい・・・
っで、GranSkyとプラウドはどっちがお得？

[205: 購入検討中さん]

>203さん

設定価格確かにお高いですよね。
都心部の値崩れを心配されているようですが・・・実は私も・・・

でも不動産の相場って株みたいではないでしょうか？
郊外は本当お安くなりましたよ。
でも本家が10年前購入したマンションから比べれば全然高いです。23区外で・・・　
それを考えると逆に23区外に手を出すほうがいくら安いとは言えちょっと不安です。
その点、区内で山の手内側と考えれば多少高くても、その資産性は十分にあるのではないかと考えています。たとえ値崩れが起こったとしても、平均坪単価380万〜400万以下にはならないと思いますが・・・いかがでしょう？

>204さん
グランスカイとプラウドの検討比較ですが・・・迷いました（笑）
情報紙は穴が開くほど読みました。三井さんにも電話で情報を探っています。
気がついたこと・・・基本的ニーズが違いませんか？
大規模でスーパー付。一見便利と思いますが、近隣の方（プラウド住民も）がその敷地をうろうろと・・・ちょっと私には抵抗があります。自転車とか車とか、、、
パークタワー系だとどうしても、パークタワー青山を想像してしまうからそのイメージとちょっと違うのではないかと思います。あそこは近寄りがたいです。
グランスカイはどちらかと言えばファミリーかな？？？
でも、購入する方のニーズにあってればとても良いと思います。
なんせ品川で一番高いマンションになるのですから！
私のニーズはプラウドとなりました。

長々申し訳ないです。参考になれば幸いです。

[206: 購入検討中さん]

グランスカイのほうが安かったら、とうぜんグランスカイにする。
でもたぶん、値段は変わらんでしょうね。

[207: 匿名さん]

>205

グランスカイと比較しながらもプラウドに決めたとのことですが、グランスカイは検討できるだけの情報が見えてきません。
それよりプラウドのセキュリティに対して不安はありませんか？
芝浦の某タワーマンションのように共連れし放題になりそうですが。

[208: 購入検討中さん]

>207さん

確かにグランスカイ情報ないですよね・・・資料請求の物だけで判断しています。
アースカラーはとてもいいと思います。「ギャルド」が手掛けているので間違いないのでは？
共有部のつくりは三井さん結構得意ですよね。

あと個人的な事ですが、再来年まで待てないのです（汗）
大規模もちょっと・・・現在のマンション世帯数が60世帯なので700世帯は想像もつきません。
ゲストルームとか予約とれるのでしょうか？
ファミリー世帯が多く締めると思うと、エントランス付近で子供が遊んでいたりしたらちょっと違うかなとも・・・モラルの問題ですけどね。
規模が大きくなればそのあたり問題も出てくるのではないでしょうか？

セキュリティですか・・・すいません考えてませんでした。。。
共連れ、確かに怖いですね。
でも、他にどんなセキュリティがあるのですか？
シティ目白のセキュリティはすごいと思いましたが、、、

アドバイスありましたらお願いします。

[209: 匿名さん]

この物件は眺望重視なら北側高層がよいですよ。都心部の夜景がすばらしい
し（ルサンクの友人の部屋から見せてもらいました）いいし南側はルサンク
とお見合いですし電車の音も多少大きいです。

共連れ防止装置はいろいろ研究されているようですが、データセンタ
とかならともかくレジデンスでやると優雅さはないですよね。
まあホテルと同じで自宅のドアの外は外界と思ったほうが
無難でしょう。

セキュリティは利便性やコストとのトレードオフですし、システム
そのものもそうですが運用方法によって大きく異なります。
共同住宅だから悪意をもった人が犯罪者を引き込んだらそれまで
ですよね。

セキュリティで最高なのはやはりゲートキーパーがいるとこです。
ただのガードマンではなく居住者の顔と名前を一致して覚えて
いるのがすごいです。例えば高輪のペアシティルネッサンスはゲスト
は居住者が入り口まで迎えに行かないと建物に入ることができません。
その代わり管理費は高いです。８０㎡くらいの部屋でも
いろいろ合わせると月額で１０万近かったです。
５−６年前底値だったので購入検討したのですが、月額コスト
の高さに断念しました。やはりお金持ちが住むヴィンテージマンション
は違うと感心しました。

[210: 匿名さん]

>208さん

プラウドはタワー必然の公開空地で周りを囲まれ、更に親水広場と隣接しています。つまり居住者以外の方が容易に近づける環境なので、それなりのセキュリティが求められます。でも此処はゲートに立哨はおろか、コンシェルジュディスクもありません。二回のキーロックだけで居住階まで容易に行けてしまいます。コンシェルジュディスクを13階に置くのなら、せめてエレベータの着床制限くらい欲しいところです。

セキュリティのお勧めですが、人によってニーズは違いますし、209さんが仰るように安全とコストはトレードオフなので一概には言えません。集合住宅にしても大規模と小規模では比較にならないでしょう。
当たり前ですがキーロックだけに頼るのではなく、人の目がある方が断然優れています。それも一定の時間だけでなく24時間対応なら申し分ありません。このレベルまで来ると物件じたいもそれなりの高級仕様となりますが。それとキーロックでもエレベータの着床制限は結構効果があるようです。

上を見たらきりがありませんが、少なくともこのプラウドは規模の割にはゲートがスルー状態なことと、周りの環境、賃貸スペースとの兼ね合いからセキュリティ的には低い物件だと思います。地権者との兼ね合いで中途半端な設計になったような気がしますね。

長文失礼しました、ご参考まで。

[212: 匿名さん]

二回のキーロックさえないタワーもありますけどね。
一回だけで。

[217: ご近所さん]

７−８年前でしたがキャッツシアターの隣に某＊＊＊＊法人の本部
が移転してきたためこのあたりは＊＊ならびに関係者の方々がやたら
と多いです。子供が日野学園なんだが、運動会などに行くと例のペン
ダントをぶら下げている親がやたらとたくさんいて結構引くよ。
まあ別に勧誘されたりはしないし実害はないんだけどね。

＊＊の人に聞いたらプラウドやグランスカイにみんな大挙して
押し寄せてくるらしい。ここの＊＊は都会の金持ちが多いからね。
高輪にも施設があるんだが、その裏のマンション実は影の売主が
その宗教法人ということが判明して地元住民大騒ぎです。

まあ重説じゃ言わないし、事前に良く調べて納得した上で
買ったほうがいいよ。

[219: 匿名さん]

>>217
すみません。不勉強で何のことかわかりません。
もう少しヒントください。

[220: 匿名さん]

空気読めるかな？

科学　大川

これは削除されないでしょ。

[221: 購入検討中さん]

確かにその団体の施設がありますが、本部なんでしょうか？あと、日野学園はかなり人気がある
国内初の公立小中一貫校ですので、希望していても簡単には入れないはずですから、一部の方が揃って入れる（結果的に揃っている）ことはないのでは？品川区は確か学区制ではなく、選択できますよね？公立の場合だと抽選でしょうか？　　“近所にそういった団体がある＝近隣新築マンションにみんな押し寄せてくる”というのは極端な表現だと個人的には思います。ただどんな物件でも、気になることはそれぞれできる範囲で調べる必要がありますよね。私は学区などについてよく調べてみるつもりです。　　　　高輪の件はよく知りませんが、本当ならばかなり珍しいケースではないでしょうか（それとも私が知らないだけでよくあること・・）？　こちらの物件は元ボーリング場で、確か地権者は○○地所？（名前忘れました）という会社だったはずです。気になる方は担当者に詳しく聞いてみてください。

[222: 匿名さん]

その団体との共生を考慮するのであれば、白○小での出来事を調べた方が良いですよ。真偽については御自身で判断を。

[223: 近所をよく知る人]

>>221

品川区の学校選択制度ですが希望者多数で抽選になるの
は通学区域外の人で、通学区域内に住所があれば希望者は
１００％入学可能です。通学区域に関しては品川区の
ホームページに掲載されています。プラウドタワー
（グランスカイもですが）は今のところ通学区域内です
ので制度や学区が変わらなければ日野学園に無抽選で入
学が可能です。

また日野学園は全国的にも注目されており確かに人気も
あるのですが、地元での評判は実はあまり芳しくありま
せん。理由については詳しく述べませんがマスコミは、
派手なところだけを取り上げ全体像を報道しませんし、
また行政もそれを利用します。

学校の人気は実力というより風評によるところが大きい
のは事実ですが、タワーマンションが建つような立地は
一般の住宅地に比べ非常に規制が少ないためさまざまな
施設が存在します。価値観は人それぞれなので、状況を
正しく認識して納得した上で購入するのであれば問題あ
りませんけどね。

デベロッパーにいろいろ聞くのはもちろんですが、購入
するつもりであれば地元に密着した商売をしている人
（不動産屋、床屋、クリーニング屋等）に話を聞くのも
参考になります。お子さんがいるのであれば近くの公園
等で話を聞くのもいいでしょう。結構本音で話してくれ
ますよ。ＭＲいったついででもいいでしょう。
まだまだ時間はあるのですから。

[224: 匿名さん]

グランスカイ、ウエストシティレジデンス、
中目黒アトラスタワー、プリズムタワー、そしてプラウドタワー東五反田

同時期にいろいろ販売されて、どこ買うのが一番よいのだろう？
また、ババになるのはどれだろう？

販売後には、港南、芝浦、豊洲みたいに勝ち負けがはっきりしそうなこの城南タワー戦争、
ほんと、迷います。
どこがよいのでしょう？また、どれは避けた方がよいのでよう？？

[225: 匿名さん]

ＵＲと同居のタワーはちょっとね。
お金さえ持ってて抽選に当たれば、民間賃貸と違ってほとんど入居審査無しで入れるのがＵＲ賃貸。

[226: 225]

あ、ここのタワーのことじゃありません。

[227: 物件比較中さん]

ってことは、中目黒アトラスはやばいってこと？
中目黒アトラスとプラウド東五反田って、価格的にはどっちが安いのだろ？

[228: 近所をよく知る人]

好みを別にして資産形成に失敗することをババ引くというの
であればそれはその人の出口戦略によるのでしょう。

すなわち永住するのか（タワーでは少数派だと思いますが）、
短期間（５−１０年程度）で売却するのか、もしくはいず
れは賃貸にするのかで戦略は変わってくると思います。

ブランドと建物グレードでいえばグランスカイ、利便性
でいえば中目黒がよさげですね。
野村は値段によるでしょう。ここが売れれば後続の物件は高く
なるでしょうし、苦戦すれば安くなるのでハイリスク・ハイリ
ターンって感じですかね。資金に余裕があり五反田に土地勘が
ある人ならいいんじゃないでしょうか。

池尻大橋は渋谷から一駅で三宿などが人気ですが、都市文明の
厚みという点で中目黒に一歩及ばす、また田園都市線の朝の
ラッシュがすさまじいのが難点ですね。
大崎は住宅地としての歴史が皆無なのでよく分かりません。
りんかい線が必須とか未来都市みたいなのが好きというなら
別ですが、そうでなければ特に選ぶ理由が思いつきません。

[229: 周辺住民さん]

歴史が皆無なのが問題でもあるんでしょうか？
これから自分たちが住んで歴史を作っていくって考えれば楽しいと思うんですよね。１０年先、２０年先のこのあたりを想像すると面白いんじゃないでしょうか。
まぁ、考え方は人それぞれですので。

[230: 匿名さん]

ゴルフ場、ボーリング場経営の中小企業が議決権の５割近くを保有している件。

[231: 近所をよく知る人]

>229

歴史がないこと自体が問題と思っておりません。歴史が
あってもダメな街はダメですから。
問題は歴史がないから判定が非常に難しいということに
あります。

例えていえばアーリーステージのベンチャー企業みたい
なものです。
ベンチャーでもマイクロソフトやグーグルみたいに成長
できればいいですが、ネットスケープみたいに消滅して
しまった企業もありますからね。

一点買いしかできない一般人にとっては歴史のない新し
い街に不動産を購入することはそれなりにリスクも高い
と考えています。
デベロッパーや行政が描く将来像ってのはまあベンチャ
ー企業の事業計画みたいなもので、いくらかのふかしが
入っていると考えたほうが無難でしょう。

興味深い議論だと思いますがスレの趣旨とはずれてきた
のでこの辺で。

[232: 匿名さん]

三井が南山手って造語を流行らせてくれれば、
このエリアの新しい歴史が始まるかも。

[233: 匿名さん]

＞三井が南山手って造語を流行らせて

これ流石に無理でしょ。ＭＳ売るためのいわゆる苦肉の策ですよね。
まあ、三井は正直だから、お年寄りには見えないような、とっても小さい字で南山手って山の手って意味と違うとちゃんと注意書きしてましたけどね。