プラウドタワー東五反田ってどうですか？

[kenken]

販売は来年の予定で、場所が良く注目してます。
価格も高そうですね。。

交通　：山手線「五反田」駅より徒歩4分
　　　　山手線「大崎」駅より徒歩9分
　　　　駅6路線利用可
総戸数：289戸
事業主：野村不動産

[164: 匿名さん]

なんか、このマンションの価格って、
びっくりするほど、高いですね！！

この価格で、ほんとに売り切れるんですか？
このあとも、この周辺（中目黒含む）があるのに。

[165: 匿名さん]

中目黒も高いそうだから、
驚く必要はありません。

[166: 匿名さん]

驚くほど高いっていくらくらいでしょうか？ざっくり教えて頂けると大変ありがたいです。

[167: 匿名さん]

確かに、もし中目黒とこのマンションの価格差、
ざっくりでも分かるのなら、ぜひ教えて下さい。
お願いします。

[168: 匿名さん]

No.１１１のコメントが参考になると思いますよ。
建物が南北向きなので、北向きの最安住戸でも坪３４０程度のよう。
平均坪単価で４２０ですって。

[169: 匿名さん]

>>165
五反田と中目黒では人気、知名度大違いですよ。

[170: 購入検討中さん]

五反田駅が最寄と言うのが・・・・
表の道は立ちんぼが
裏には風俗店が・・・

完全に大崎が最寄り駅になるのはどの辺からでしょうか？
「キャッツシアター＋リパーク＋モデルルーム？」の辺りも再開発されるでしょうから
そっち狙ったほうがいいのかな

[171: ご近所さん]

>>162

私は２５年前まで恵比寿の社宅に住んでいましたが、YGPのおかげで
恵比寿はまさに街のイメージが激変しました。
そのころの恵比寿は渋谷の隣接駅にもかかわらずサッポロの工場がある
マッチョな街でおしゃれなイメージは皆無でした。

そう考えると五反田、大崎あたりは今後ずいぶんイメージが変わる
可能性があります。大崎は再開発ですべてが新しいのできれいだけど、
文化の集積がないです。五反田は古い町で風俗街もあったりとおしゃれ
からは程遠いですが、レストランや近隣の高級住宅地といった都市文化
の集積度はかなりあります。六本木ヒルズができて麻布十番の活気が
増したように、五反田は二つのタワーと大崎の再開発をきっかけに
大化けするような気がします。妄想かもしれませんが恵比寿で生まれ
町の変化を目の当たりに見てきた私にはなんだがそう思えてなりません。

[172: 匿名さん]

＞＞１７０
　“キャッツシアターの辺りが再開発されるでしょう”というのは、何か具体的な情報源があってのご発言でしょうか？　確かにそうなっても不思議ではない雰囲気の場所ですが、私は今のところ聞いたことがないので。もし事実だとしたら、住宅もできるのでしょうかね？それも分譲なのか賃貸なのか・・・。　　五反田駅、そんなにお嫌いですか？大崎駅のようなスッキリ感は確かにありませんが、街としては有楽街と飲食店とオフィス、高級住宅街・庶民的エリア？・再開発エリア・・とちょっと歩くと別世界、の不思議な雰囲気を“味”だと思い、私は気に入ってます。
　五反田に“有楽街”のイメージしかない方には、この物件は？かもしれないですね。大崎周辺であれば、シンクパーク横に住友のツインタワーが今夏発売されるようです。北品川の再開発は分譲住宅がどの程度あるのかもまだよくわかりませんが、再開発計画は進んでいるようです。詳しく調べてみてはいかがでしょうか？

[173: 物件比較中さん]

>>171

五反田は庶民的な面もあり、良い街ですよ。しかも、高輪台や城南五山などの高級住宅街を背景に控え、少しセンスのいい開発ができれば、可能性はあるとは思います。

しかし、恵比寿、六本木のように大規模な開発がないのが不利な点だと思います。タワーが二つ建つくらいでは、状況はそんなに変わるとも思えないのですが。。。

五反田のＴＯＣ（西側）とか、駅前東南側（東急ストア、ソニー跡地とか。。）とかを文化施設も含め、総合的に再開発できると、結構いい線いくのではという期待はありますがね。（そういえば、五反田って、ゆうぽーとホールもあったりしますね。）

[174: ご近所さん]

>>172

御殿山住民です。近隣なのでこのあたりの再開発大変興味深く見ています。
山の上は大変閑静でいいのですが、駅が遠いのと買い物が不便なのが難点ですね。
目黒川沿いは工業地帯でごちゃごちゃしてましたが、昨年アートヴィレッジができ
て一変しました。興味がある方は現地をごらんいただくと好きか嫌いかは別にして
五反田のイメージが一変するのではないでしょうか。

170さんではないですがキャッツシアターあたりは「東五反田４−１街区開発計画」
となっており、約１５年前から検討が進められていますが、具体的な計画について
は未定のようですね。
一方北品川五丁目第１地区については、今のところ１８階と３８階のものが計画
されており、住戸数は約８００戸（事業協力者分含む）と聞いています。

[175: ご近所さん]

五反田はそのイメージに反してなぜかおしゃれ系（笑）チェーン
飲食店の進出は他地域に比べて早いのです。
スタバやタリーズもすごく初期に出店したし、なぜかクアアイナ
も青山に続く２店舗目が五反田です。
ヌキテパ、フランクリンアベニューのような昔から有名なレスト
ランも多いし、日南とかオイスターバーといったちょっと風変わり
な店も楽しいです。またシガー、パイプ好きの人にとっての聖地
である野村たばこもあるし、東京デザインセンター、キャッツシ
アターと都市文化の集積はかなりのものですが、おしゃれイメージ
が皆無なところが面白いですね。やじゃり風俗街のイメージが強す
ぎるのですかね。

ちなみにソニー跡地は積水ハウスが再開発していますが、建物群
はほぼ壊され更地になりつつあり敷地の広さに驚きます。
東急ストアは４月にレミーという名前でリニューアルしますが、
なんでも２０代女性をターゲットにしているそうで驚愕しました。
あと駅前に成城石井ができたのはポイントアップですね。

どちらにしてもこの物件の北側高層階買える財力がある方はうら
やましい。

[176: 購入検討中さん]

販売価格が詳細になってきてますが、
一向に値下がりの気配はありません。
困りました。
強気の価格設定と、ここでは再三指摘されてますが、
これで出してみるつもりのようですね。
三井の試金石にもなり得るのでしょうなぁ。

地域の将来性はともかく、このタイミングで買った場合、
転売益って期待できないですかね？

[177: 匿名さん]

>>174様
　　アートビレッジは大崎駅に近く住所も大崎なので、自分の感覚で言うと五反田のイメージには直結しません。それよりも五反田駅の中、外観、東急への歩道橋、ガード下？周辺の整備・駅前の雰囲気をもう少し明るく新しくすることで、イメージが一辺すると思います。五反田で降りない方はホームからの景色で判断されますし、降りる方も駅と駅前のビジュアルって結構印象に残る気がします。現在進行中の駅の改装やアトレ（もうopenしてますか？）・東急がどんな感じになるのか気になります。　　この物件の周辺はすごく綺麗になると思っています。東急方面からの道が少し寂しい気もしますが。。

[178: 近所をよく知る人]

＞177様
そうですね、大崎はともかく、五反田って駅前の印象で
だいぶ、損してると思います。
知人に聞いても、ホームから見える風俗店の看板のイメージが
強く、逆に、文化的な集積、と皆さんが言われてるような
ものや、都心へのアクセスの良さは霞んでしまってっますよね。
せめて、駅舎の改装、歩道橋の利便性を高める、など
プランがあればと思うのですが、、

[179: ご近所さん]

>>177様

アートヴィレッジは確かに五反田のイメージではありませんが
もっとも五反田よりにあるル・サンク大崎は、目黒川をはさんで
プラウドタワーの目の前です。目黒川沿いの遊歩道は車も来ないし
なかなか和みます。池上線のガード横に目黒川沿いにソープラン
ドが大きな看板を出しているのは結構引きますが（笑

あと駅前のビジュアルがイマイチなのは山手線ターミナルである
以上しょうがないですね。駅に近いほど価値が高いというのは
郊外の話で、山手線内部の土地はむしろ駅から離れるほど価値が
上がるケースが多いですから。

とはいえ通勤、通学で毎日見る風景は気になるというのは理解
できます。時々は大崎アートヴィレッジ経由で大崎駅をを使え
ばいいのではないでしょうか。ただし大崎はろくな店がないので
買い物なんかは不便ですけど美しいことは美しいです。
買い物したいときは五反田と使い分けができるのがここの価値
ですね

ちなみに駅前のアトレはオープンしましたがかなり小規模です。
東急は４月２６日リニューアルオープンです。

[180: 匿名さん]

以前、悪質なひき逃げがあったり、ジュリーが人身事故起こしたのも
この辺でしたっけ。
子供とか一人で通学させても大丈夫なのでしょうか。結構、心配。

[181: 購入経験者さん]

>>180

場所によります。というより山手線の駅前の繁華街なので郊外の住宅地の
ようなわけにはいかないでしょう。特別デンジャラスな地域とも思いません
が子育て重視ならもっと適した場所が東京にはいくらでもあると思います。

そういえば横須賀でタクシー運転手視察して逃亡中の米軍の軍人が捕まった
のが五反田だそうですが、いったい米軍は警察の協力もなしにどうやって
見つけたのでしょうね。もっとも五反田の風俗街は占領時代に連合軍の将兵
相手にできたものらしいので、以外と今でも米軍関係のお客が多いのかも。

[182: 匿名さん]

五反田の駅舎は改装されると営業の人が言ってましたよ。

[183: 匿名さん]

＞１８０
ジュリーって。ジジイだな。

[184: 匿名さん]

坪４２０万って大体どの地域と同じレベルなんですか？

[185: 匿名さん]

＞１８４
護国寺、目白、浜田山

[186: 匿名さん]

ＴＯＣ懐かしい。就活の時、筆記試験で行ったよ。

[187: 匿名さん]

＞No.185
ありがとうございます。
その辺と同じなら妥当な価格付けなんじゃないかと思います。
とはいえ、護国寺、目白、浜田山など、住宅街と違って
風俗街至近では割高な印象になるのかな。

[188: 不動産購入勉強中さん]

ここの北側上階は買い得ですよ。
坪で300台だし、眺望いいし、転売用に最適。

[189: 匿名さん]

住友不動産の大崎ウエストシティタワーズもライバルに加わりましたね。

平成２０年６月上旬販売開始とのことです。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto_area/owct/

東五反田より後の販売、グランスカイと同スケジュール。

さすがに、住不より高いとは思えませんが、、、

[190: 匿名さん]

たしかに某湾岸みたい。
タワー乱立でそんなに需要あるんかな。
住不参入、その後もキャッツシアターはじめ、
続々と、おっ立って暴落候補地の仲間入りですな。

[191: 購入検討中さん]

>>190

でも港南・芝浦もなかなか暴落しないね。
なんで？

[192: 匿名さん]

>>191
暴落は間近ですよ。

[193: 購入検討中さん]

>>192

たしかにコスポリは微妙に中古売り出し価格が下がっている気が
する。お見合い＆安値のシティータワーのせいかね

[194: 匿名さん]

ここ５月の販売になったそうです。
当初より一月は後ろにずれることになります。
この意図はなんでしょうか？
意外とシブい客足に慎重を期している感じなのでしょうか？

[195: 匿名さん]

去年もありましたよ。
４月予定から５月へそして６月に販売したマンションが。
ボーナス時期まで延ばしたいのでは。

[196: 匿名さん]

暴落は希望的観測かな。
暴落しそうなイメージでも、もう少し外側エリアからの買い換え需要が下支えするでしょう。
山手線沿線が暴落する前に、郊外で暴落が始まるって。
私鉄沿線住人で五反田・品川・田町の利便性に魅力を感じている人は少なくないし
ここもそれほど需要は落ちないと思いますよ。

[197: 匿名さん]

供給過剰ですな。

[198: 匿名さん]

値付け次第。
需要はいくらでもある。

[199: 匿名さん]

実際に入居する時期が、野村は来年。他はその後。
販売は同時期でも供給時期が異なりますね。

[200: 匿名さん]

五反田が風俗街でさえなければなあ

[201: 匿名さん]

＞＞２００
　今さらそのコメントって・・・。センス・・・・ない。

[202: 匿名さん]

＞200
そうね、でもそれは（風俗街）は
みんなオリコミ済みでの書き込みですよ。

[203: 匿名さん]

ここの設定価格を知人、友人（デベ・不動産）に相談するも、
平均価格がやや高いと、、
ただ、昨今のマンション値崩れ傾向が都心部住居にまで及ぶかどうかは
やはり読めないようで、今後、相場が下がるとも言い切れないと。
詳しい方、ご意見などありましたらお聞かせいただきたいです。

[204: 物件比較中さん]

プラウドは南側の値段をとうとう下げました。
早い段階で完売したい意向があるらしい・・・
っで、GranSkyとプラウドはどっちがお得？

[205: 購入検討中さん]

>203さん

設定価格確かにお高いですよね。
都心部の値崩れを心配されているようですが・・・実は私も・・・

でも不動産の相場って株みたいではないでしょうか？
郊外は本当お安くなりましたよ。
でも本家が10年前購入したマンションから比べれば全然高いです。23区外で・・・　
それを考えると逆に23区外に手を出すほうがいくら安いとは言えちょっと不安です。
その点、区内で山の手内側と考えれば多少高くても、その資産性は十分にあるのではないかと考えています。たとえ値崩れが起こったとしても、平均坪単価380万〜400万以下にはならないと思いますが・・・いかがでしょう？

>204さん
グランスカイとプラウドの検討比較ですが・・・迷いました（笑）
情報紙は穴が開くほど読みました。三井さんにも電話で情報を探っています。
気がついたこと・・・基本的ニーズが違いませんか？
大規模でスーパー付。一見便利と思いますが、近隣の方（プラウド住民も）がその敷地をうろうろと・・・ちょっと私には抵抗があります。自転車とか車とか、、、
パークタワー系だとどうしても、パークタワー青山を想像してしまうからそのイメージとちょっと違うのではないかと思います。あそこは近寄りがたいです。
グランスカイはどちらかと言えばファミリーかな？？？
でも、購入する方のニーズにあってればとても良いと思います。
なんせ品川で一番高いマンションになるのですから！
私のニーズはプラウドとなりました。

長々申し訳ないです。参考になれば幸いです。

[206: 購入検討中さん]

グランスカイのほうが安かったら、とうぜんグランスカイにする。
でもたぶん、値段は変わらんでしょうね。

[207: 匿名さん]

>205

グランスカイと比較しながらもプラウドに決めたとのことですが、グランスカイは検討できるだけの情報が見えてきません。
それよりプラウドのセキュリティに対して不安はありませんか？
芝浦の某タワーマンションのように共連れし放題になりそうですが。

[208: 購入検討中さん]

>207さん

確かにグランスカイ情報ないですよね・・・資料請求の物だけで判断しています。
アースカラーはとてもいいと思います。「ギャルド」が手掛けているので間違いないのでは？
共有部のつくりは三井さん結構得意ですよね。

あと個人的な事ですが、再来年まで待てないのです（汗）
大規模もちょっと・・・現在のマンション世帯数が60世帯なので700世帯は想像もつきません。
ゲストルームとか予約とれるのでしょうか？
ファミリー世帯が多く締めると思うと、エントランス付近で子供が遊んでいたりしたらちょっと違うかなとも・・・モラルの問題ですけどね。
規模が大きくなればそのあたり問題も出てくるのではないでしょうか？

セキュリティですか・・・すいません考えてませんでした。。。
共連れ、確かに怖いですね。
でも、他にどんなセキュリティがあるのですか？
シティ目白のセキュリティはすごいと思いましたが、、、

アドバイスありましたらお願いします。

[209: 匿名さん]

この物件は眺望重視なら北側高層がよいですよ。都心部の夜景がすばらしい
し（ルサンクの友人の部屋から見せてもらいました）いいし南側はルサンク
とお見合いですし電車の音も多少大きいです。

共連れ防止装置はいろいろ研究されているようですが、データセンタ
とかならともかくレジデンスでやると優雅さはないですよね。
まあホテルと同じで自宅のドアの外は外界と思ったほうが
無難でしょう。

セキュリティは利便性やコストとのトレードオフですし、システム
そのものもそうですが運用方法によって大きく異なります。
共同住宅だから悪意をもった人が犯罪者を引き込んだらそれまで
ですよね。

セキュリティで最高なのはやはりゲートキーパーがいるとこです。
ただのガードマンではなく居住者の顔と名前を一致して覚えて
いるのがすごいです。例えば高輪のペアシティルネッサンスはゲスト
は居住者が入り口まで迎えに行かないと建物に入ることができません。
その代わり管理費は高いです。８０㎡くらいの部屋でも
いろいろ合わせると月額で１０万近かったです。
５−６年前底値だったので購入検討したのですが、月額コスト
の高さに断念しました。やはりお金持ちが住むヴィンテージマンション
は違うと感心しました。

[210: 匿名さん]

>208さん

プラウドはタワー必然の公開空地で周りを囲まれ、更に親水広場と隣接しています。つまり居住者以外の方が容易に近づける環境なので、それなりのセキュリティが求められます。でも此処はゲートに立哨はおろか、コンシェルジュディスクもありません。二回のキーロックだけで居住階まで容易に行けてしまいます。コンシェルジュディスクを13階に置くのなら、せめてエレベータの着床制限くらい欲しいところです。

セキュリティのお勧めですが、人によってニーズは違いますし、209さんが仰るように安全とコストはトレードオフなので一概には言えません。集合住宅にしても大規模と小規模では比較にならないでしょう。
当たり前ですがキーロックだけに頼るのではなく、人の目がある方が断然優れています。それも一定の時間だけでなく24時間対応なら申し分ありません。このレベルまで来ると物件じたいもそれなりの高級仕様となりますが。それとキーロックでもエレベータの着床制限は結構効果があるようです。

上を見たらきりがありませんが、少なくともこのプラウドは規模の割にはゲートがスルー状態なことと、周りの環境、賃貸スペースとの兼ね合いからセキュリティ的には低い物件だと思います。地権者との兼ね合いで中途半端な設計になったような気がしますね。

長文失礼しました、ご参考まで。

[212: 匿名さん]

二回のキーロックさえないタワーもありますけどね。
一回だけで。

[217: ご近所さん]

７−８年前でしたがキャッツシアターの隣に某＊＊＊＊法人の本部
が移転してきたためこのあたりは＊＊ならびに関係者の方々がやたら
と多いです。子供が日野学園なんだが、運動会などに行くと例のペン
ダントをぶら下げている親がやたらとたくさんいて結構引くよ。
まあ別に勧誘されたりはしないし実害はないんだけどね。

＊＊の人に聞いたらプラウドやグランスカイにみんな大挙して
押し寄せてくるらしい。ここの＊＊は都会の金持ちが多いからね。
高輪にも施設があるんだが、その裏のマンション実は影の売主が
その宗教法人ということが判明して地元住民大騒ぎです。

まあ重説じゃ言わないし、事前に良く調べて納得した上で
買ったほうがいいよ。

[219: 匿名さん]

>>217
すみません。不勉強で何のことかわかりません。
もう少しヒントください。

[220: 匿名さん]

空気読めるかな？

科学　大川

これは削除されないでしょ。

[221: 購入検討中さん]

確かにその団体の施設がありますが、本部なんでしょうか？あと、日野学園はかなり人気がある
国内初の公立小中一貫校ですので、希望していても簡単には入れないはずですから、一部の方が揃って入れる（結果的に揃っている）ことはないのでは？品川区は確か学区制ではなく、選択できますよね？公立の場合だと抽選でしょうか？　　“近所にそういった団体がある＝近隣新築マンションにみんな押し寄せてくる”というのは極端な表現だと個人的には思います。ただどんな物件でも、気になることはそれぞれできる範囲で調べる必要がありますよね。私は学区などについてよく調べてみるつもりです。　　　　高輪の件はよく知りませんが、本当ならばかなり珍しいケースではないでしょうか（それとも私が知らないだけでよくあること・・）？　こちらの物件は元ボーリング場で、確か地権者は○○地所？（名前忘れました）という会社だったはずです。気になる方は担当者に詳しく聞いてみてください。

[222: 匿名さん]

その団体との共生を考慮するのであれば、白○小での出来事を調べた方が良いですよ。真偽については御自身で判断を。

[223: 近所をよく知る人]

>>221

品川区の学校選択制度ですが希望者多数で抽選になるの
は通学区域外の人で、通学区域内に住所があれば希望者は
１００％入学可能です。通学区域に関しては品川区の
ホームページに掲載されています。プラウドタワー
（グランスカイもですが）は今のところ通学区域内です
ので制度や学区が変わらなければ日野学園に無抽選で入
学が可能です。

また日野学園は全国的にも注目されており確かに人気も
あるのですが、地元での評判は実はあまり芳しくありま
せん。理由については詳しく述べませんがマスコミは、
派手なところだけを取り上げ全体像を報道しませんし、
また行政もそれを利用します。

学校の人気は実力というより風評によるところが大きい
のは事実ですが、タワーマンションが建つような立地は
一般の住宅地に比べ非常に規制が少ないためさまざまな
施設が存在します。価値観は人それぞれなので、状況を
正しく認識して納得した上で購入するのであれば問題あ
りませんけどね。

デベロッパーにいろいろ聞くのはもちろんですが、購入
するつもりであれば地元に密着した商売をしている人
（不動産屋、床屋、クリーニング屋等）に話を聞くのも
参考になります。お子さんがいるのであれば近くの公園
等で話を聞くのもいいでしょう。結構本音で話してくれ
ますよ。ＭＲいったついででもいいでしょう。
まだまだ時間はあるのですから。

[224: 匿名さん]

グランスカイ、ウエストシティレジデンス、
中目黒アトラスタワー、プリズムタワー、そしてプラウドタワー東五反田

同時期にいろいろ販売されて、どこ買うのが一番よいのだろう？
また、ババになるのはどれだろう？

販売後には、港南、芝浦、豊洲みたいに勝ち負けがはっきりしそうなこの城南タワー戦争、
ほんと、迷います。
どこがよいのでしょう？また、どれは避けた方がよいのでよう？？

[225: 匿名さん]

ＵＲと同居のタワーはちょっとね。
お金さえ持ってて抽選に当たれば、民間賃貸と違ってほとんど入居審査無しで入れるのがＵＲ賃貸。

[226: 225]

あ、ここのタワーのことじゃありません。

[227: 物件比較中さん]

ってことは、中目黒アトラスはやばいってこと？
中目黒アトラスとプラウド東五反田って、価格的にはどっちが安いのだろ？

[228: 近所をよく知る人]

好みを別にして資産形成に失敗することをババ引くというの
であればそれはその人の出口戦略によるのでしょう。

すなわち永住するのか（タワーでは少数派だと思いますが）、
短期間（５−１０年程度）で売却するのか、もしくはいず
れは賃貸にするのかで戦略は変わってくると思います。

ブランドと建物グレードでいえばグランスカイ、利便性
でいえば中目黒がよさげですね。
野村は値段によるでしょう。ここが売れれば後続の物件は高く
なるでしょうし、苦戦すれば安くなるのでハイリスク・ハイリ
ターンって感じですかね。資金に余裕があり五反田に土地勘が
ある人ならいいんじゃないでしょうか。

池尻大橋は渋谷から一駅で三宿などが人気ですが、都市文明の
厚みという点で中目黒に一歩及ばす、また田園都市線の朝の
ラッシュがすさまじいのが難点ですね。
大崎は住宅地としての歴史が皆無なのでよく分かりません。
りんかい線が必須とか未来都市みたいなのが好きというなら
別ですが、そうでなければ特に選ぶ理由が思いつきません。

[229: 周辺住民さん]

歴史が皆無なのが問題でもあるんでしょうか？
これから自分たちが住んで歴史を作っていくって考えれば楽しいと思うんですよね。１０年先、２０年先のこのあたりを想像すると面白いんじゃないでしょうか。
まぁ、考え方は人それぞれですので。

[230: 匿名さん]

ゴルフ場、ボーリング場経営の中小企業が議決権の５割近くを保有している件。

[231: 近所をよく知る人]

>229

歴史がないこと自体が問題と思っておりません。歴史が
あってもダメな街はダメですから。
問題は歴史がないから判定が非常に難しいということに
あります。

例えていえばアーリーステージのベンチャー企業みたい
なものです。
ベンチャーでもマイクロソフトやグーグルみたいに成長
できればいいですが、ネットスケープみたいに消滅して
しまった企業もありますからね。

一点買いしかできない一般人にとっては歴史のない新し
い街に不動産を購入することはそれなりにリスクも高い
と考えています。
デベロッパーや行政が描く将来像ってのはまあベンチャ
ー企業の事業計画みたいなもので、いくらかのふかしが
入っていると考えたほうが無難でしょう。

興味深い議論だと思いますがスレの趣旨とはずれてきた
のでこの辺で。

[232: 匿名さん]

三井が南山手って造語を流行らせてくれれば、
このエリアの新しい歴史が始まるかも。

[233: 匿名さん]

＞三井が南山手って造語を流行らせて

これ流石に無理でしょ。ＭＳ売るためのいわゆる苦肉の策ですよね。
まあ、三井は正直だから、お年寄りには見えないような、とっても小さい字で南山手って山の手って意味と違うとちゃんと注意書きしてましたけどね。

[234: 購入検討中さん]

販売は結局、ゴールデンウィーク中ですか？

[235: サラリーマンさん]

価格は、下がると思われますが、人気の北側は、下がらないと思う。高層の億単位の部屋、南側は確実に価格が下がるようですね。

[236: 物件比較中さん]

洗足の物件は、どうですか？かなりの件数の問い合わせが入っていると聞きますが・・・・東五反田とは、テイストが違うので比較にはなりませんが、同じプラウドであるのならこちらの方が価値がある気もしますが。

[237: 匿名さん]

下がると言っても、販売予定価格の変動でしょ。

[238: 物件比較中さん]

南側が下がるといっても
中階層９０００万前後が数百万下がるぐらいでしょ。
北が人気なのは７０００万程度で買える部屋があるから。（狭いけど）

このあたりの適正相場ってどれくらいなのでしょうかね。

[239: 物件比較中さん]

適正相場…まあ時価ですからねえ。
タワーマンションの坪単価ランキング：http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/data/rank01.cfm

[240: 物件比較中さん]

>>238

五反田駅近辺には分譲タワーがないですからね（賃貸ならあります）
まあ参考になるのはル・サンク大崎（住所は大崎ですがプラウドの目の前です）
あとはパークタワー東京サウスかな。このあたりの中古価格がまあ時価上限
といってよいのではないでしょうか。
大崎は山手線駅の割には安いですが、五反田はＪＲ＋東急＋都営と利便性も
高いため、駅前の庶民的なイメージに反して昔から結構お高いです。

[241: 周辺住民さん]

騒音は休みなく一生続きます。
目の前の目黒川の鉄橋を山手線・埼京線がひっきりなしに渡るのですから（響くよ〜）
窓は開けられませんね。　反対側はソニー通りの車の騒音と排ガスです。
あと夏はほぼ一ヶ月光化学スモック続きます。大人には便利かと思われますが、
子供のいる家庭には向かないです。

[242: 購入検討中さん]

＞＞２４１
　私も近くに住んでおりますが、光化学スモックはそんなに無いと思います。以前住んでいた○区はよくありましたので、比較しての話ですが。　こちらは確かベランダに洗濯物を干せるはずですが、音等が気になる方は浴室に干すのではないでしょうか。線路のすぐ前にあるアートビレッジの賃貸マンションは、干している家と干していない家両方あります。高層マンションでは洗濯物をベランダに干せない物件も多いので、浴室乾燥機のみの使用でも、あまり抵抗ないと思われます。
　新築マンションですから、二重サッシor複層ガラス・換気等の対策はされているので個人的には心配しておりません。“子供がいる家庭には向かない”とまで言ってしまうのは価値観のおしつけになりますね。ご心配されなくても、お子さんのため（自分のため）に自然環境などを一番に重視されている方で、ここを検討されてる方はごく少数だと思いますよ。

[243: 購入検討中さん]

自分なら、このマンションに小さい子と住みたくない。でも、子どもいないので、ここの利便性を買おうかと検討中。

[244: 匿名さん]

自然環境とか大気とか騒音とかを重視するなら、都内はどこいっても似たり寄ったりでしょう。人通りの多い少ないということだって、安全とのバーターの部分もあるし。特段ここが際立って環境悪いとは思えない。線路に近いということなら駅近はどこいっても一緒でしょうし。確かに高輪とか白金とかと比べると数段落ちる地位だけど、子育てには向かない環境というのは、言いすぎ。

[245: 匿名さん]

>241-243

基本的に賛成ですね。MSの選択ってみなさんそれぞれ重視するところが違うと思いますけど、ここは山手線徒歩圏内で、そこそこ便利でそこそこの価格であること、そして高層と向きを選択すれば日照、眺望もそこそこというところでしょうね。

教育環境（近くに有名区立があるとか、国立小学校、中学校があるとか）とか、大きな公園があるかどうかとか、静寂性、空気の汚染などを重視する方にはやはり向かないと思います。

どこも同じという意見もあるようですが、山手線内の静かで教育環境の良い公園の多いところなんて、大和郷、小石川など点在してますからね、これらと比較してこの視点でここが同等とは思えません。

まあ、この価格なら、部分的に我慢するところがあるのはしょうがないと思います。

[246: 匿名さん]

高層階は風の強い日が多いので、
電車音に関係なく窓を開けられない日が多いです。

[247: 購入検討中さん]

利便性を優先する人には悪くない物件。
車をよく使う人には今時車寄せもない、機械式を待つ間がしょぼい環境の物件。
セキュリティ重視の人には下半分が賃貸で１３階にコンシェルジュでイマイチな物件。
眺望重視の人は北側高層はまずますな物件。
賃貸が多いのは気になるな。。。

[248: 物件比較中さん]

>240
中古物件も含めてこのあたりで物件検討しているものです。
パークタワー東京サウスは人気物件で線路からも離れて静かですね。
三井の管理がいいと評判で中古物件も高いです。
ルサンク大崎はプラウドと同じく線路近くの物件、販売当時は高いと言われていたようです。
ルサンク大崎は火曜日にやっている無理な恋愛というドラマで主人公が住んでいる設定のようで、一緒に工事中のプラウドも映っていました。
中古の相場も大型新築物件の出現に左右されそうですし、相場ははっきりしませんね。
プラウドは利便性などを考えると、結局売れてしまうと思います。

[249: 周辺住民さん]

購入を検討してるのですが、グランスカイが建ったら、東側でも朝日は入らなくなるのでしょうか？　現在の住まいが南東角なため、朝日が入る生活が良いと考えています。今の物件も冬はほとんど朝日は入りませんが、春になって入り始めると、やっぱり東は良いなーと思います。共働きで普段は家にいないので、必ずいる時間「朝」が重視かな、、と。近所に住んでいるため、今は東側に朝日が当たっているのを確認済みなのですが、44階が東側に建ったらやはり無理ですかね。。

[250: ご近所さん]

＞２４９さん
以前、グランスカイの建設についての地元説明会がありました。その際に鹿島なのか品川区なのか分かりませんが、想定される建物の影の動きを時間毎に絵にしたものがありました。再開発組合か品川区に問い合わせればその資料を見せてもらえるのではないでしょうか。それを見れば朝日が入るかどうか判断できると思いますよ。

[251: 周辺住民さん]

>250さん

ご丁寧にありがとうございました！さっそく問い合わせてみます。感謝いたします。

[252: 周辺住民さん]

供給過剰なのに、高い値付けですね。
冷静に考えれば、近隣の島津山、池田山、御殿山あたりで、
もっと住環境＆グレードの良い低層マンションが中古で見つかりそうですが。
たぶん１億近くだすなら五山でも選べると思いますよ。
線路や川や駅前の雑踏から少し離れて緑多い地域がこの辺では見つかります。

[253: 匿名さん]

252さん>>
　自然環境や住所等を優先するなら、それも良いかもですね。ただこの物件を検討している予算約１億の方々が単純に“中古でも高級住宅地の方が良い”と思うのかどうか．．？そう思う方なら、最初からここは検討外ではないでしょうか？　場所は近いですけど、そもそも両者を比較？することに無理がある気がします。根本的な概念がまったく異なるので。　　　私がマンション派ではなく戸建て派なら、そういった高級住宅地でぜひ検討したいです（資金が足りないので無理ですが）。

[254: 周辺住民さん]

ルサンクに住んでいる友人宅にお邪魔した事があるのですが、線路側の部屋だったにもかかわらず、思ったほど電車の音はしませんでした。きっと窓が防音になってるのでしょうね。
なので、プラウドあたりだと騒音はないのでは？
むしろ、隣のグランスカイが建つまでは音や交通規制の面で大変そうですが・・・。
品川区の一番人気校「日野学園」が学区になるのはとても良いと思います。

[255: 周辺住民さん]

＞＞２５３さん
確かに一億程度だと五山のグレードの高いマンションは中古でも少ないですしね。
ましてや戸建ては土地を買うのが精一杯でしょうね。
御殿山の某高級マンションに２５０平米クラスで中古が出ています。３億くらいでした。（汗）

[256: 匿名さん]

このマンションの地権者住戸（１２階まで）が気になりますね。最上階にも地権者の関係者が入居予定とのことですから、購入するのは躊躇します。

[257: 匿名さん]

エレベーターの関係で12階の賃貸を借りると
13階の居住者用エントランスまで楽々いけますよね。

ってことは共有施設は賃貸さんも使えるって事ですよね？

[258: 購入検討中さん]

昨日、見てきました
現地はこんな感じです

もう最上階まで立ち上がっているんですね。

[259: 匿名さん]

これで最上階ですか、結構低いんですね。

[260: 購入検討中さん]

現地見ましたが、裏側の駐車場がちょっとグレード感なさそうですね。
見合いにあるルサンク大崎（でしたっけ？）を見ていたら、地下に駐車場があるようでリングゲート開いて車が出てきました。
雨に濡れず、駐車場からエレベータで居室へ、車使う者としてはこういうのも気になる。
賃貸と駐車場取り合いになるのかなぁ。

[261: ビギナーさん]

257さん
そうなんですか?
それはモデルルーム行ってもらった資料で分かりますか?

担当の営業の方は賃貸フロアとはエレベーター自体が違うし
お互いのエレベーターのエリアにすら入ることは出来ない
という説明でした

賃貸フロアの方が共用部使えるって。。。。。。

ただでさえ地権者数が多いのに。。。。。。

[262: 匿名]

目黒の賃貸物件が手狭になり、ここを購入検討中で事前審査も申込中です。

皆さんの情報は非常に参考になりますが、小さな子どもを持つ世帯には向かない、
という意見が大勢ですね。ただ、当方の実感では、「子育て重視ならほかにいくら
でも物件ある」という感じは五反田、上大崎界隈に限っていえばとてもしません。
（現在池田山にある区立小学校に通学中の子供がいますが、学校の近所にめぼしい
出物はほとんどありません。プラウド東五反田と同価格帯の物件（新築、中古）は
正直悲しくて買う気になれないものがほとんどです）

したがって個人的には交通至便のタワーマンションという積極的な理由ではなく、
共有設備の充実した大規模マンションという観点からの選択候補です。

子育てに向かないというのはやはり風俗店が多い街に立地するから、でしょうか？具体的には

・街としての治安の問題
・教育上の問題
・賃貸物件の多さ（建物固有のセキュリティ問題）
でしょうか？家内の口コミ情報だといい学習塾も少ないそうですが。。。

確かに雑然として、あか抜けない街という印象は拭えませんが、子育てに向かないと
決定的な理由はなんでしょうか？
（環境のいい別エリアに移ることも一案ですが、できれば転校は避けてあげたいですし。
ちなみに品川区は学区制が緩やかなので日野学園に転入せずに済みます。

[263: 匿名さん]

>260
グレード感がないどころか、車寄せそのものがないんですよね、このタワーは。
当然雨では車の乗り降りで濡れます。

>261
分譲階と賃貸階とはエレベーターが別ですので、賃貸人が13階のラウンジには直接行けないはずです。

地権者数は一人（一社）って聞いています。
ボーリング場を経営していた会社が法人として、12階以下を一括して賃貸経営するとのこと。