プラウドタワー東五反田ってどうですか？

[kenken]

販売は来年の予定で、場所が良く注目してます。
価格も高そうですね。。

交通　：山手線「五反田」駅より徒歩4分
　　　　山手線「大崎」駅より徒歩9分
　　　　駅6路線利用可
総戸数：289戸
事業主：野村不動産

[164: 匿名さん]

なんか、このマンションの価格って、
びっくりするほど、高いですね！！

この価格で、ほんとに売り切れるんですか？
このあとも、この周辺（中目黒含む）があるのに。

[165: 匿名さん]

中目黒も高いそうだから、
驚く必要はありません。

[166: 匿名さん]

驚くほど高いっていくらくらいでしょうか？ざっくり教えて頂けると大変ありがたいです。

[167: 匿名さん]

確かに、もし中目黒とこのマンションの価格差、
ざっくりでも分かるのなら、ぜひ教えて下さい。
お願いします。

[168: 匿名さん]

No.１１１のコメントが参考になると思いますよ。
建物が南北向きなので、北向きの最安住戸でも坪３４０程度のよう。
平均坪単価で４２０ですって。

[169: 匿名さん]

>>165
五反田と中目黒では人気、知名度大違いですよ。

[170: 購入検討中さん]

五反田駅が最寄と言うのが・・・・
表の道は立ちんぼが
裏には風俗店が・・・

完全に大崎が最寄り駅になるのはどの辺からでしょうか？
「キャッツシアター＋リパーク＋モデルルーム？」の辺りも再開発されるでしょうから
そっち狙ったほうがいいのかな

[171: ご近所さん]

>>162

私は２５年前まで恵比寿の社宅に住んでいましたが、YGPのおかげで
恵比寿はまさに街のイメージが激変しました。
そのころの恵比寿は渋谷の隣接駅にもかかわらずサッポロの工場がある
マッチョな街でおしゃれなイメージは皆無でした。

そう考えると五反田、大崎あたりは今後ずいぶんイメージが変わる
可能性があります。大崎は再開発ですべてが新しいのできれいだけど、
文化の集積がないです。五反田は古い町で風俗街もあったりとおしゃれ
からは程遠いですが、レストランや近隣の高級住宅地といった都市文化
の集積度はかなりあります。六本木ヒルズができて麻布十番の活気が
増したように、五反田は二つのタワーと大崎の再開発をきっかけに
大化けするような気がします。妄想かもしれませんが恵比寿で生まれ
町の変化を目の当たりに見てきた私にはなんだがそう思えてなりません。

[172: 匿名さん]

＞＞１７０
　“キャッツシアターの辺りが再開発されるでしょう”というのは、何か具体的な情報源があってのご発言でしょうか？　確かにそうなっても不思議ではない雰囲気の場所ですが、私は今のところ聞いたことがないので。もし事実だとしたら、住宅もできるのでしょうかね？それも分譲なのか賃貸なのか・・・。　　五反田駅、そんなにお嫌いですか？大崎駅のようなスッキリ感は確かにありませんが、街としては有楽街と飲食店とオフィス、高級住宅街・庶民的エリア？・再開発エリア・・とちょっと歩くと別世界、の不思議な雰囲気を“味”だと思い、私は気に入ってます。
　五反田に“有楽街”のイメージしかない方には、この物件は？かもしれないですね。大崎周辺であれば、シンクパーク横に住友のツインタワーが今夏発売されるようです。北品川の再開発は分譲住宅がどの程度あるのかもまだよくわかりませんが、再開発計画は進んでいるようです。詳しく調べてみてはいかがでしょうか？

[173: 物件比較中さん]

>>171

五反田は庶民的な面もあり、良い街ですよ。しかも、高輪台や城南五山などの高級住宅街を背景に控え、少しセンスのいい開発ができれば、可能性はあるとは思います。

しかし、恵比寿、六本木のように大規模な開発がないのが不利な点だと思います。タワーが二つ建つくらいでは、状況はそんなに変わるとも思えないのですが。。。

五反田のＴＯＣ（西側）とか、駅前東南側（東急ストア、ソニー跡地とか。。）とかを文化施設も含め、総合的に再開発できると、結構いい線いくのではという期待はありますがね。（そういえば、五反田って、ゆうぽーとホールもあったりしますね。）

[174: ご近所さん]

>>172

御殿山住民です。近隣なのでこのあたりの再開発大変興味深く見ています。
山の上は大変閑静でいいのですが、駅が遠いのと買い物が不便なのが難点ですね。
目黒川沿いは工業地帯でごちゃごちゃしてましたが、昨年アートヴィレッジができ
て一変しました。興味がある方は現地をごらんいただくと好きか嫌いかは別にして
五反田のイメージが一変するのではないでしょうか。

170さんではないですがキャッツシアターあたりは「東五反田４−１街区開発計画」
となっており、約１５年前から検討が進められていますが、具体的な計画について
は未定のようですね。
一方北品川五丁目第１地区については、今のところ１８階と３８階のものが計画
されており、住戸数は約８００戸（事業協力者分含む）と聞いています。

[175: ご近所さん]

五反田はそのイメージに反してなぜかおしゃれ系（笑）チェーン
飲食店の進出は他地域に比べて早いのです。
スタバやタリーズもすごく初期に出店したし、なぜかクアアイナ
も青山に続く２店舗目が五反田です。
ヌキテパ、フランクリンアベニューのような昔から有名なレスト
ランも多いし、日南とかオイスターバーといったちょっと風変わり
な店も楽しいです。またシガー、パイプ好きの人にとっての聖地
である野村たばこもあるし、東京デザインセンター、キャッツシ
アターと都市文化の集積はかなりのものですが、おしゃれイメージ
が皆無なところが面白いですね。やじゃり風俗街のイメージが強す
ぎるのですかね。

ちなみにソニー跡地は積水ハウスが再開発していますが、建物群
はほぼ壊され更地になりつつあり敷地の広さに驚きます。
東急ストアは４月にレミーという名前でリニューアルしますが、
なんでも２０代女性をターゲットにしているそうで驚愕しました。
あと駅前に成城石井ができたのはポイントアップですね。

どちらにしてもこの物件の北側高層階買える財力がある方はうら
やましい。

[176: 購入検討中さん]

販売価格が詳細になってきてますが、
一向に値下がりの気配はありません。
困りました。
強気の価格設定と、ここでは再三指摘されてますが、
これで出してみるつもりのようですね。
三井の試金石にもなり得るのでしょうなぁ。

地域の将来性はともかく、このタイミングで買った場合、
転売益って期待できないですかね？

[177: 匿名さん]

>>174様
　　アートビレッジは大崎駅に近く住所も大崎なので、自分の感覚で言うと五反田のイメージには直結しません。それよりも五反田駅の中、外観、東急への歩道橋、ガード下？周辺の整備・駅前の雰囲気をもう少し明るく新しくすることで、イメージが一辺すると思います。五反田で降りない方はホームからの景色で判断されますし、降りる方も駅と駅前のビジュアルって結構印象に残る気がします。現在進行中の駅の改装やアトレ（もうopenしてますか？）・東急がどんな感じになるのか気になります。　　この物件の周辺はすごく綺麗になると思っています。東急方面からの道が少し寂しい気もしますが。。

[178: 近所をよく知る人]

＞177様
そうですね、大崎はともかく、五反田って駅前の印象で
だいぶ、損してると思います。
知人に聞いても、ホームから見える風俗店の看板のイメージが
強く、逆に、文化的な集積、と皆さんが言われてるような
ものや、都心へのアクセスの良さは霞んでしまってっますよね。
せめて、駅舎の改装、歩道橋の利便性を高める、など
プランがあればと思うのですが、、

[179: ご近所さん]

>>177様

アートヴィレッジは確かに五反田のイメージではありませんが
もっとも五反田よりにあるル・サンク大崎は、目黒川をはさんで
プラウドタワーの目の前です。目黒川沿いの遊歩道は車も来ないし
なかなか和みます。池上線のガード横に目黒川沿いにソープラン
ドが大きな看板を出しているのは結構引きますが（笑

あと駅前のビジュアルがイマイチなのは山手線ターミナルである
以上しょうがないですね。駅に近いほど価値が高いというのは
郊外の話で、山手線内部の土地はむしろ駅から離れるほど価値が
上がるケースが多いですから。

とはいえ通勤、通学で毎日見る風景は気になるというのは理解
できます。時々は大崎アートヴィレッジ経由で大崎駅をを使え
ばいいのではないでしょうか。ただし大崎はろくな店がないので
買い物なんかは不便ですけど美しいことは美しいです。
買い物したいときは五反田と使い分けができるのがここの価値
ですね

ちなみに駅前のアトレはオープンしましたがかなり小規模です。
東急は４月２６日リニューアルオープンです。

[180: 匿名さん]

以前、悪質なひき逃げがあったり、ジュリーが人身事故起こしたのも
この辺でしたっけ。
子供とか一人で通学させても大丈夫なのでしょうか。結構、心配。

[181: 購入経験者さん]

>>180

場所によります。というより山手線の駅前の繁華街なので郊外の住宅地の
ようなわけにはいかないでしょう。特別デンジャラスな地域とも思いません
が子育て重視ならもっと適した場所が東京にはいくらでもあると思います。

そういえば横須賀でタクシー運転手視察して逃亡中の米軍の軍人が捕まった
のが五反田だそうですが、いったい米軍は警察の協力もなしにどうやって
見つけたのでしょうね。もっとも五反田の風俗街は占領時代に連合軍の将兵
相手にできたものらしいので、以外と今でも米軍関係のお客が多いのかも。

[182: 匿名さん]

五反田の駅舎は改装されると営業の人が言ってましたよ。

[183: 匿名さん]

＞１８０
ジュリーって。ジジイだな。

[184: 匿名さん]

坪４２０万って大体どの地域と同じレベルなんですか？

[185: 匿名さん]

＞１８４
護国寺、目白、浜田山

[186: 匿名さん]

ＴＯＣ懐かしい。就活の時、筆記試験で行ったよ。

[187: 匿名さん]

＞No.185
ありがとうございます。
その辺と同じなら妥当な価格付けなんじゃないかと思います。
とはいえ、護国寺、目白、浜田山など、住宅街と違って
風俗街至近では割高な印象になるのかな。

[188: 不動産購入勉強中さん]

ここの北側上階は買い得ですよ。
坪で300台だし、眺望いいし、転売用に最適。

[189: 匿名さん]

住友不動産の大崎ウエストシティタワーズもライバルに加わりましたね。

平成２０年６月上旬販売開始とのことです。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto_area/owct/

東五反田より後の販売、グランスカイと同スケジュール。

さすがに、住不より高いとは思えませんが、、、

[190: 匿名さん]

たしかに某湾岸みたい。
タワー乱立でそんなに需要あるんかな。
住不参入、その後もキャッツシアターはじめ、
続々と、おっ立って暴落候補地の仲間入りですな。

[191: 購入検討中さん]

>>190

でも港南・芝浦もなかなか暴落しないね。
なんで？

[192: 匿名さん]

>>191
暴落は間近ですよ。

[193: 購入検討中さん]

>>192

たしかにコスポリは微妙に中古売り出し価格が下がっている気が
する。お見合い＆安値のシティータワーのせいかね

[194: 匿名さん]

ここ５月の販売になったそうです。
当初より一月は後ろにずれることになります。
この意図はなんでしょうか？
意外とシブい客足に慎重を期している感じなのでしょうか？

[195: 匿名さん]

去年もありましたよ。
４月予定から５月へそして６月に販売したマンションが。
ボーナス時期まで延ばしたいのでは。

[196: 匿名さん]

暴落は希望的観測かな。
暴落しそうなイメージでも、もう少し外側エリアからの買い換え需要が下支えするでしょう。
山手線沿線が暴落する前に、郊外で暴落が始まるって。
私鉄沿線住人で五反田・品川・田町の利便性に魅力を感じている人は少なくないし
ここもそれほど需要は落ちないと思いますよ。

[197: 匿名さん]

供給過剰ですな。

[198: 匿名さん]

値付け次第。
需要はいくらでもある。

[199: 匿名さん]

実際に入居する時期が、野村は来年。他はその後。
販売は同時期でも供給時期が異なりますね。

[200: 匿名さん]

五反田が風俗街でさえなければなあ

[201: 匿名さん]

＞＞２００
　今さらそのコメントって・・・。センス・・・・ない。

[202: 匿名さん]

＞200
そうね、でもそれは（風俗街）は
みんなオリコミ済みでの書き込みですよ。

[203: 匿名さん]

ここの設定価格を知人、友人（デベ・不動産）に相談するも、
平均価格がやや高いと、、
ただ、昨今のマンション値崩れ傾向が都心部住居にまで及ぶかどうかは
やはり読めないようで、今後、相場が下がるとも言い切れないと。
詳しい方、ご意見などありましたらお聞かせいただきたいです。

[204: 物件比較中さん]

プラウドは南側の値段をとうとう下げました。
早い段階で完売したい意向があるらしい・・・
っで、GranSkyとプラウドはどっちがお得？

[205: 購入検討中さん]

>203さん

設定価格確かにお高いですよね。
都心部の値崩れを心配されているようですが・・・実は私も・・・

でも不動産の相場って株みたいではないでしょうか？
郊外は本当お安くなりましたよ。
でも本家が10年前購入したマンションから比べれば全然高いです。23区外で・・・　
それを考えると逆に23区外に手を出すほうがいくら安いとは言えちょっと不安です。
その点、区内で山の手内側と考えれば多少高くても、その資産性は十分にあるのではないかと考えています。たとえ値崩れが起こったとしても、平均坪単価380万〜400万以下にはならないと思いますが・・・いかがでしょう？

>204さん
グランスカイとプラウドの検討比較ですが・・・迷いました（笑）
情報紙は穴が開くほど読みました。三井さんにも電話で情報を探っています。
気がついたこと・・・基本的ニーズが違いませんか？
大規模でスーパー付。一見便利と思いますが、近隣の方（プラウド住民も）がその敷地をうろうろと・・・ちょっと私には抵抗があります。自転車とか車とか、、、
パークタワー系だとどうしても、パークタワー青山を想像してしまうからそのイメージとちょっと違うのではないかと思います。あそこは近寄りがたいです。
グランスカイはどちらかと言えばファミリーかな？？？
でも、購入する方のニーズにあってればとても良いと思います。
なんせ品川で一番高いマンションになるのですから！
私のニーズはプラウドとなりました。

長々申し訳ないです。参考になれば幸いです。

[206: 購入検討中さん]

グランスカイのほうが安かったら、とうぜんグランスカイにする。
でもたぶん、値段は変わらんでしょうね。

[207: 匿名さん]

>205

グランスカイと比較しながらもプラウドに決めたとのことですが、グランスカイは検討できるだけの情報が見えてきません。
それよりプラウドのセキュリティに対して不安はありませんか？
芝浦の某タワーマンションのように共連れし放題になりそうですが。

[208: 購入検討中さん]

>207さん

確かにグランスカイ情報ないですよね・・・資料請求の物だけで判断しています。
アースカラーはとてもいいと思います。「ギャルド」が手掛けているので間違いないのでは？
共有部のつくりは三井さん結構得意ですよね。

あと個人的な事ですが、再来年まで待てないのです（汗）
大規模もちょっと・・・現在のマンション世帯数が60世帯なので700世帯は想像もつきません。
ゲストルームとか予約とれるのでしょうか？
ファミリー世帯が多く締めると思うと、エントランス付近で子供が遊んでいたりしたらちょっと違うかなとも・・・モラルの問題ですけどね。
規模が大きくなればそのあたり問題も出てくるのではないでしょうか？

セキュリティですか・・・すいません考えてませんでした。。。
共連れ、確かに怖いですね。
でも、他にどんなセキュリティがあるのですか？
シティ目白のセキュリティはすごいと思いましたが、、、

アドバイスありましたらお願いします。

[209: 匿名さん]

この物件は眺望重視なら北側高層がよいですよ。都心部の夜景がすばらしい
し（ルサンクの友人の部屋から見せてもらいました）いいし南側はルサンク
とお見合いですし電車の音も多少大きいです。

共連れ防止装置はいろいろ研究されているようですが、データセンタ
とかならともかくレジデンスでやると優雅さはないですよね。
まあホテルと同じで自宅のドアの外は外界と思ったほうが
無難でしょう。

セキュリティは利便性やコストとのトレードオフですし、システム
そのものもそうですが運用方法によって大きく異なります。
共同住宅だから悪意をもった人が犯罪者を引き込んだらそれまで
ですよね。

セキュリティで最高なのはやはりゲートキーパーがいるとこです。
ただのガードマンではなく居住者の顔と名前を一致して覚えて
いるのがすごいです。例えば高輪のペアシティルネッサンスはゲスト
は居住者が入り口まで迎えに行かないと建物に入ることができません。
その代わり管理費は高いです。８０㎡くらいの部屋でも
いろいろ合わせると月額で１０万近かったです。
５−６年前底値だったので購入検討したのですが、月額コスト
の高さに断念しました。やはりお金持ちが住むヴィンテージマンション
は違うと感心しました。

[210: 匿名さん]

>208さん

プラウドはタワー必然の公開空地で周りを囲まれ、更に親水広場と隣接しています。つまり居住者以外の方が容易に近づける環境なので、それなりのセキュリティが求められます。でも此処はゲートに立哨はおろか、コンシェルジュディスクもありません。二回のキーロックだけで居住階まで容易に行けてしまいます。コンシェルジュディスクを13階に置くのなら、せめてエレベータの着床制限くらい欲しいところです。

セキュリティのお勧めですが、人によってニーズは違いますし、209さんが仰るように安全とコストはトレードオフなので一概には言えません。集合住宅にしても大規模と小規模では比較にならないでしょう。
当たり前ですがキーロックだけに頼るのではなく、人の目がある方が断然優れています。それも一定の時間だけでなく24時間対応なら申し分ありません。このレベルまで来ると物件じたいもそれなりの高級仕様となりますが。それとキーロックでもエレベータの着床制限は結構効果があるようです。

上を見たらきりがありませんが、少なくともこのプラウドは規模の割にはゲートがスルー状態なことと、周りの環境、賃貸スペースとの兼ね合いからセキュリティ的には低い物件だと思います。地権者との兼ね合いで中途半端な設計になったような気がしますね。

長文失礼しました、ご参考まで。

[212: 匿名さん]

二回のキーロックさえないタワーもありますけどね。
一回だけで。