23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[901: 元祖匿名はん]

残念ながら「モデルルーム限定！特別値下げ」とか言ってるうちは底のはずがありません。

後ろの隠れ在庫の山がちゃんと日の目を見てからでないとお話にもなりません。

ニホンゴの問題よりも、まずは事実認識なり覚悟の問題だと思います。

苦境の渦中で願望が溢れんばかりの板を別で立てたからって上がるようなら世話はないです。

[902: 匿名さん]

何度も言うように、大衆が買う買わないと、無関係に都区部の人気エリアの価格は決まる。
大衆が買わないと、価格帯の下の地域が下がるだけ。
市場に階層構造がある場合、上位層が下落すれば、下も下がる。しかし下位階が下がることが上位層の価格に与える影響は少ない。
不動産価格に関しては、価格主導権は土地供給者にある。土地が簡単に売られないのは、建物が建っていたり、金融の担保になっていたり、賃借、営業権などからんだりするものが多いからだ。
細分化された土地を一つにまとめるだけでも、時間とコストがかかり、土地価格上昇要因になる。
都区部の、大企業、公共等の大区画土地の利用は、許認可さえ早ければ、短期間に建つ。そこばかりが重点的に進んだから、あとは時間がかかるものしか残っていない。
また、本来再開発されるべき区画にも、斜線制限の緩和で小路の先にワンルームや、賃貸1Lができた。
もう、めぼしいところがないから、有明なんかに手をつけるわけだ。

[903: 匿名さん]

ない、ない、ない、…と、ないの連呼ですな。
ない事にしたい気持ちが良く表われている文章です。

[904: 匿名さん]

ダメな連中が集って、あるあるあると連呼してるだけの空しい板よりはましではなかろうか。

[905: 匿名さん]

意味がつうじなきゃ言ってもムダだったな。
この板も、物件スレでは、すっかり買い手が消え業者の成り済ましが目立っようになったな。
ネガ書くほうも、真面目に価格動向を追いかけているようでもなし。

マンション板の面白いのは格差社会の進行が垣間見れるところじゃないかな。
ネガ君こそ、デベに矛先むけることで格差拡大の長期的流れを、否定したがっているように聞こえるぞ。

[906: 匿名さん]

今の35歳以下は本当に興味ないね。
テキトーに借りて、飽きたら転居転居で土着化しない。
高級ブランド興味なし。
クルマ興味なし。
身の丈以下で快適に暮らす。
よい傾向だと思います。

[907: 匿名さん]

>>906
転居転居の方がお金がかかる。それはない。
結婚していないから購入しないだけだろ。

[908: 匿名さん]

>>906
一般化しないでね。
君の身の丈が低すぎるだけでは。

[909: 匿名さん]

スレ主、やっぱりあっちのスレ気になってたんだ
スルーすればいいのに、醜い性格がまた露呈したね。

[910: 匿名さん]

さあ、ネガ派の皆さんの期待の柱のGM債権者問題の結論が日本時間の本日昼ごろ決着がつくようですよ。
皆さんの期待どおり、世界中に失業者があふれ、日本のマンションも突然在庫が増えて、価格下落に拍車がかかるといいですね！
GMがつぶれて景気回復への流れが一層強まるような、まさかの現象が起きないことを心からお祈りしておきます。

[911: 匿名さん]

いや、若い連中はまったく興味ない。
子供産まれてもスタンス変わらず。
マンションはおろか、不動産そのものを必要と思ってない。
どんなに煽っても効果ないだろう。

[912: 匿名さん]

まったく興味ない奴が新築マンション板に貼り付いてる不思議。徹夜でｗ

[913: 匿名さん]

マンションが売れてる
価格が暴騰してる


ことにしたいよな。

[914: 匿名さん]

だから、都区部の市場に若年層は関係ないから。
それから、ついでに言うと何か言う度に、煽っているととらないでいいよ。

[915: 匿名さん]

中年以上は一戸建て、のトレンドを変えることは難しいだろうね。
バブル崩壊の暴落がトラウマになってるし、これからのマンションは価値が残らないって知恵付いてるし。

[916: 匿名さん]

比較するまでも無いだろう
セキュリティを考えたら、戸建なんてあり得ない
このところ毎月のように一家惨殺事件が起きてるけど、全部戸建だよね？
中国などから不良外国人の流入が増え続けている現状で、戸建なんかに
住むのは大事な家族や自分の命を軽んじる行為以外の何物でもないね。
どこからでも簡単に侵入できて、皆殺しにされて火をつけられるまで
隣の家も気づかないんだから。
まあ、狙われる可能性も全く無い貧困層はどっちでも好きな方に住めば
良い。

[917: 匿名さん]

布団の下に現金敷いて寝る人はマンションがいいな。(笑)

[918: 匿名さん]

城東湾岸スレが連なって上がってきた。
下げ止まってない証拠。

[919: 匿名さん]

布団の下に現金って考えは、畳敷き和室の連想。
マンションは和室が減ってるから、戸建て向きだね。

[920: 匿名さん]

>>919
そんなこと言うと和室付きのマンション買えって言われるよ。

[921: 匿名さん]

もしかしてハイパーインフレに備えて、自宅に現金を保管してたんだろうか。

[922: 匿名さん]

２３区は、江東区を境に坪単価の高い区と安い区に分かれる。
高い区は過去６年で供給が３万戸から１万戸に減ったのに対し
安い区は１万４千が１万１千戸になっただけ。
安い方は郊外同様品がだぶついている。
高い方はすでに絞り込まれプライスキーピングができているという
ことでいいんじゃないか？
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[923: 匿名さん]

新興地はダメダメ

[924: 匿名さん]

一応グラフにしてみた。城東は少しも販売へらしていない。

[925: 匿名さん]

922
平均坪価格ってところがミソだね。
大規模物件の高額タワーが供給されればプライスが高くなる。
逆に安い大規模物件が供給されればプライスが下がる。
小規模物件はプライスにほとんど関係ない。

[926: 匿名さん]

そうかな、松濤や代官山、南平台あたりの低層小規模が出てくると渋谷区の平均値が
跳ね上がるんだけどね。
千代田区も、番町が減って九段、神田、飯田橋あたりの物件が数値を下げているよね。
江東区以下は基本的に、大規模が多く価格の差異は駅からの距離だよ。
いずれも大差ない田の字だし。

タワーは坪単価ではむしろ規模効果で安い方に振れるんだけどね。個別物件をよく
みたらわかるよ。

[927: 匿名さん]

ついでに言うと、中野や世田谷、杉並の中低層は、ここ６年でじわじわ上がって下がっていない。
この辺も、需給バランスなんだと思う。二子玉川ライズなどは、これまでの流れ考えると
悪いタイミングではない気もする。案外あっさり売れていくのかも。

[928: 匿名さん]

GM債権者と合意できず、破綻処理ほぼ確定。株もマンションも暴落だー！　てか、暴落するはず。いや暴落してほしい。ん、暴落してくれないと困るー

[929: 匿名さん]

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090527AT2D2700A27052009.html
>928
ダイジョブダー

[930: 匿名さん]

高騰しようと暴落しようと、基本的に客がいない。
これがたった今の現状。

[931: 匿名さん]

やっとおいらも青山の100平米高級マンションが3000まんえんで買える！！


夢を見ますた。

[932: 匿名さん]

しかしうちは勝ち組なのかなあ。

去年、契約直前する直前に値下げを知り思いがけず約１割引。
金利は史上最低の長期固定でローン控除も枠が増えた

冷蔵庫・エアコン・52型液晶テレビも、最終見積もりから注文直前にエコポイント導入でたなぼた。
ほぼ毎週通ってる田舎（新潟）への高速代も1000円に。

雇用調整助成？というので今は週休３日、子育て手当の対象の子がいるし。
あとプリウス注文しました。下取りがちょうど１３年目だったので２５万プラスですた。

麻生さんありがとう。
選挙はごめんなさい。組合の関係で対立政党に入れますが。

[933: 匿名さん]

対立政党等が政権を執ったらどんな政府になるかだね。

[934: 匿名さん]

>>932
勝ち組でしょう

東側湾岸物件に手を出してなければ。。。

[935: 匿名さん]

マンションを喜んで買う時代が終わって、この野郎、これしかないのか、仕方ないなぁ。としぶしぶ契約する時代になったんでしょう。
価値の低いものが安くなり、価値あるものは、高止まり。これが現在の姿かも。

[936: 匿名さん]

しぶしぶだろうと、買い急ぎしたい人はね。

[937: 匿名さん]

買い待ちする人はすればいい。良いものは、高い金だせばいつでも買える。

[938: 匿名さん]

そもそも、マンションなんて、ひっそり買うものだった。2002年くらいまでは、ネット無かったし。

[939: 匿名さん]

まだまだ客はいるなんて思ってるのは業者だけ。

[940: 匿名さん]

結局は欲しいものが買えないのが一番可哀想。

欲しいものが安くなればラッキーだけど、多少高くても欲しいものを手に入れて楽しんでるほうが買えない理由つけてぐずぐずしてるよりいいよ。
欲しくないものは安くなってもやっぱりいらないんだからね。

[941: 匿名さん]

景気回復したら客もでてくるよ。
客がいないから、あなたに安く買ってなんて言ってくるデベいないから。

[942: 匿名さん]

まだまだ客はいるよ。
買う気にさせるには知恵がいるだろうけど。

[943: 匿名さん]

みんな10月からの保険付き買うんじゃない？
今買ったらとんでもない大ドジになる

[944: 匿名さん]

欠陥住宅保険

付いてないと地獄みる

[945: 匿名さん]

その分コスト転嫁されるんだろうな。

[946: 匿名さん]

客はいるに決まっている。別に日本人だけに売る必要がないわけだから。

[947: 匿名さん]

>>945
問題はそこ。
でも保険付きを理由に言い値で売るのは難しいでしょ。
不動産全体が沈下してるわけだから。

[948: 匿名さん]

欠陥保険の掛け金は売価で決まるだろうから、今年の10月以降は、転売ボッタクリはできなくならない？
だって言い値1億でも、保険担保上限5千万、とかなったら半額の価値しかないのバレバレ。
もしも転売時に保険再契約できるとしても、掛け金バカ高で転売屋お手上げってことにならない？
つまり、価格つり上げると販売費もつり上がる。

いずれにしても10月以降がおもしろそう。

[949: 匿名さん]

これは、潰れそうなデベでも安心保証と言う意味。もともと瑕疵担保責任あるんだから。
逆にこれで国は、心置きなくデベに逝ってもらえるわけだ。

[950: 匿名さん]

大きな狙いは、新築から中古市場へのシフト。
新築マンションを作っても売れないことはデベも客も行政もわかって
いるわけで、ならば安心して中古中心の流通市場を作って
無駄な住宅供給による値崩れを防ごうという腹づもり。
住宅流通の活性化が経済の活性化につながるのは言うまでも
ないが、もはや新築でなく中古のリフォーム市場に期待という
ことなんだろう。
保険付きだから中古でも安心。そのためには個人の売主でなく
業者売主が安心ですよ。みたいな妙な制度だよね。
（個人売主は、欠陥保険は任意）

[951: 匿名さん]

おのずと保険無しは買わなくなる売れなくなるでしょうね。

販売費かさむからって売り値上げると保険料も上がる。
値上げすれば売れない。
うまいこと考えたな。


終わりましたねマンション業界。

[952: 匿名さん]

新築マンション分譲という業態はもはや専業では終わっている。
あとは中古流通の仲介と管理で細々と食っていくだけ。
業界が逝っても、自分が欲しいマンションが安く買えるわけでは
ないことも、分ったでしょう？

[953: 匿名さん]

保険付きの分譲タイプに賃貸で住んで。
テキトーな歳になったら静かな郊外一戸建てを買う。
セオリー通りだが、やっぱり安心。

[954: 匿名さん]

そもそも、住宅はテキトーな歳になったら買うものだよ。
とはいえ、家賃が値上がりしたら金残らんだろうが。
地価が反転してゆるやかに上がってきている。千葉あたり
で底値の頃の１．５倍なんてざらだそうだ。

[955: 匿名さん]

マンション買うより戸建てに住みたい千葉。

[956: 匿名さん]

さて、永続性のある「価格下落」を考えるのなら
地主が競って安値で都心の土地を売るような事態を考えないと
だめだろう。

そもそも分譲マンションが高くて売れないくらいの土地なら、
地主は自分で建てて貸すことを考える。とにかく小さく刻めば
家賃は低くなるから借り手のニーズはある。
賃貸が増えたら、ますます土地は出なくなる。

一方建てて貸しても家賃が安い土地が売られる。
そういう場所は商業や交通の利便性に劣る。そういう場所に
新築が建つことで価格は下がる。
安い新築が売られたら、中古も賃貸もなおさら安くなる。
かくして、高い場所と、安い場所の格差が広がる。

だいたい、郊外戸建から都心回帰とかいってはじまったのが
マンションブームだったはずだが。

[957: 匿名さん]

おまえら子供いる？

マンションは子供のために買うんだぜ。
だから多くの人は、なるべく新しくて大きい家を買おうとするんだぜ。

マンションの下げ止まりとは関係ないか…　ごめん。

[958: 匿名さん]

>>957
そうか？
みんなカミサンにねだられて買っているとしか思えんが。
カミサンは子供をダシに使っているだけ。
なにしろ住宅ローンには、団信がついてるから、旦那が
死んでも住居保障がつくわけだ。
賃貸や社宅でころっと死なれた日には、子供抱えて
実家に帰るしかないからな。

[959: 匿名さん]

子供のためなら絶対戸建！

マンションは負債しか残さない。

例え保険付きでもそれは同じ。

[960: 匿名さん]

多くの人は子供のためだと思って、無理して数千万円の借金してるんだと思うよ。
じゃなきゃ　家なんか買いたくないって。

俺そうだし…

[961: 匿名さん]

老朽マンションを遺された家族なんか100パーセント泣いてるじゃん。
残債まであったひにゃ、もう！死んでからも恨まれる。

[962: 匿名さん]

だから、債務者が＊＊ば団体信用生命で負債は消えるってばｗ

戸建だって建物の評価はすぐに落ちて、土地が下がれば残債割れするんだよ。
底値で買っても、地価があがらない限りおなじことだっつーの。

[963: 匿名さん]

続きは、マンションｖｓ戸建スレでやってくれ。
子供のためにすべきことは、借金でなくて貯蓄なｗ

[964: 匿名さん]

子供のために借金しろ、か。
ここに巣くってる業者はクズだな。

[965: 匿名さん]

不動産などが好調

■東京市場概況
日経平均は反発した。
前日の米国株は5月の消費者信頼感指数が市場予想よりも良かったことが好感され、小売が上昇。ここまで4日連続でダウが下落していたこともあって、金融をはじめ割安感から多くの銘柄に買いが入り、ダウは5日ぶりに大幅反発となった。東京市場では、マンション販売に底打ち感が見られることから昨日に引き続き不動産が好調なほか、ハイテクや自動車など輸出関連株が上昇。日経平均はザラバで終値ベースの年初来高値(9451円98銭、11日)を超えた。
2009年 5月27日（水） 17時44分
http://charge.biz.yahoo.co.jp/vip/news/scn/090527/090527_mbiz183.html

[966: 匿名さん]

偽りの夜明け。

[967: 匿名さん]

「景気の上方修正」っても詳しく読んでみると
「急激な悪化」から「ゆるやかな悪化」に上方修正したらしい（笑）

サブプラ問題前に戻る訳じゃないからな。

[968: 匿名さん]

俺もそう思う。家買うより株買うべきだな。

[969: 匿名さん]

住まいは秋からゆっくり考えればいいんでないの？
保険付きになれば大幅リスク減なわけだし。
いま買い急いだらロス買い込むことにしかならん。

[970: 匿名さん]

二年前くらいに、このスレで東京の不動産かうより、外貨資産がいいとか力説していた人は、今どうしてるかな？

[971: 匿名さん]

地震保険と間違えてないか？

[972: 匿名さん]

マンションで地震保険は気休め程度かなと思うけど、欠陥住宅保険はシリアスになるよ。
アネハの被害者たちは悔しいだろうね。

[973: 匿名さん]

それほどのものじゃない。住宅性能表示と瑕疵担保責任に屋上屋を重ねるムダ。

[974: 匿名さん]

しっかし、借金して子供にマンション残せは痛快だな。
嫌われたいときはそうしよう。

[975: 匿名さん]

瑕疵担保責任があったって、
売主がはいそうですかと購入者に有利になるようにやってくれるわけではない。
売主側も弁護士やら専門の第三者機関やらに依頼して、色々と主張してくる。
最後は裁判で争う場合もある。

[976: 匿名さん]

これからは保険がキーポイントになるね。
未加入はゴミ！

[977: 匿名さん]

保険だって瑕疵担保を争う過程は同じ。何でもかんでも保険がかぶる訳ではない。
自動車の損害保険とちがって補償額がさだまらない。部分補修から壊して作り直しまで対応でもめるんだよ。

[978: 匿名さん]

建物が再起不能になるような事故だった場合に、解体建て替えできるほどの保険だったら、尋常じゃない保険金額になりそうだが。

地震保険のように、部屋の中だけ担保しますじゃ頼りない。

[979: 匿名さん]

業者に釣られて、買うなよの声を無視して無保険タワマン購入。
↓
とてつもない含み損にようやく気づいて売却を考える。
しかし欠陥住宅保険未加入では売れないので加入しようとするが、巨額の掛け金に断念。
↓
売却できず、やむなく含み損に金利までつけて支払いながら、無保険マンションに住み続ける運命となる。
↓
ネット掲示板で憂さ晴らす人生。


こんな人が増えてるのかな？

下げ止まることはなさそうだ。

[980: 匿名さん]

>>979
もう少し勉強してから投稿してね

住宅瑕疵担保履行法
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocor...

そもそも倒産リスクの低い売主には余計なお世話だね

[981: 匿名さん]

倒産リスク無しと言われた世界一のGMは、今どうなってましたっけ？

[982: 匿名さん]

馬鹿なマンション業者
ことごとく論破されてるな。
黙ってればいいのに。苦笑

[983: 元祖匿名はん]

そうですね、倒産リスクの低い売主が必ずしもモラルが高いとは限らないのが残念ながらこの業界ですので

瑕疵保険も率直に言って無駄な面もあります。ただ、制度趣旨が最低限の意識改善に働くことは期待します。

[985: 匿名さん]

倒産リスクの低い売り主って、具体的にどこ？

[986: 匿名さん]

>>981
ＧＭの格付けは５年前から「投資不適格」です。

[987: 匿名さん]

この業界にモラルを期待するだけ徒労なわけだが。

[989: 匿名さん]

欠陥住宅保険
倒産保険
両方入ってるデベを選ぶ
自分はマンションは買わないがね。

[990: 匿名さん]

どうしてもほしい人は中古でいいんでない？
都心３区（千代田、中央、港）の中古マンション在庫はレインズ登録件数でいえば
この１年で3割近く減っている。売るのを断念した人もいると思うが売り出し価格の
平均が＠３３０万に対して成約価格平均は＠２６０万と２割程度の差がある。

成約率（成約数／在庫数）は５％程度だから１０～２０件に一件くらいは
かなりの指値に応じている可能性がある気がします。
法人（業者）の損切りかもしれんけど。

まあ中古がどうしてもイヤなら仕方がないけどね

[991: 匿名さん]

欠陥補修費の８割保障でもともと、木造がベースだから
確か一戸あたり２０００万円が上限だったと記憶。
それも構造部材などの重要部分の瑕疵担保期間の
１０年以内の話。
あんまり期待しないほうがいいよ。
構造瑕疵なんてクラックが発生して鉄筋が錆るか、
大地震で実際に壊れるはずのないものが
壊れてわかる性格のものだから、怪しげなデべからでも
安心してマンション買いたいという人のために考えた
おせっかいな制度だ。


むしろこの中古版のほうが期待できそう。下手を
すると中古は一旦不動産業者に売らないと流通しなく
なる可能性も出てくる。これは、中古価格を大きく
底上げするかもね。不安なら業者から買って、保険付き。
不安でないなら個人からかう。
それだって、保証は買って５年間の話だけどね。
ちなみに築１０年以降の中古マンションに構想部材の
瑕疵担保保証はないから。古いマンションは雨漏りとか
だろうけど、現状有姿のまま買い受けました・・・ってのが
基本だから、瑕疵の担保範囲も限られる。

政府は、景気回復の手立てとして、腹の底で資産インフレ
をねらっている向きもあるのかね。

[992: 匿名さん]

単なる気休め保険か。

[993: 匿名さん]

例えば、100世帯の分譲マンションで、大半は欠陥保険に加入して、数軒だけが未加入あるいは保険切れだとする。
そこでアネハのような重大欠陥が発見されたとしよう。

メチャメチャ揉めそうだ。

戸建てなら、部分補修で済むケースが多いだろうが、集合住宅はそうはいかないでしょ。

[994: 匿名さん]

マンションは2年で飽き、5年で設備が陳腐化し、
10年ぐらいで脱出者が増え住民の劣化が顕著になり、
15年くらいから修繕などのトラブルが表面化、
20年で上ものは無価値化、
30年以降は建替えや取り壊し、追加出資などリスクのほうが大きくなる｡

でも、これって必要悪。
同じ顧客に何度も買い換えさせ需要を創出し、
その度ごとにめいっぱいローンを組まさせなおさないと、
デベもゼネコンも不動産屋も銀行も立ち行かない。

土地神話、持ち家神話が崩壊した今、
新築＞中古の図式まで崩れたら、業界壊滅でしょ｡

[995: 匿名さん]

それでいいんだよ。社会のために、業界があるんだから。

[996: 匿名さん]

新築需要・供給＞中古需要・供給なんてのは、先進国では日本くらいのもんだったろ？
たしか比率が全く逆だよね。
それでもビジネスは成り立つんだよ。
濡れ手に粟というわけにはいかんだろうから、根本的にビジネスを変えないと難しいかもしれんがね～

[997: 匿名さん]

こんな業界無くなっても大丈夫よ！
必要なときにまた必要なだけ作ればよし

[998: 匿名さん]

不動産業は国の基幹産業だー、なんて何十年も前から使ってる入社式の祝辞聞かされて酔っぱらっちゃってる業界人が多い。
思い込むのは自由だけど間違ってりゃ意味ないじゃん。

[999: 匿名さん]

売れない人も買っちゃった人も、もの凄いストレスなんだね。
カラダに気をつけてね。

[1000: 匿名さん]

不動産業は賭博の仕切り役だから目立ってたたかれやすいだけ。
寺銭とってる胴元は銀行だし、走る馬を作ってるのはゼネコン。サクラ役は広告業界。

いわゆる戦後の既得権益はここから生まれた部分が大きいんだから、
それを享受してた人にとってはまさに基幹産業。

末端の営業なんてのは、既得権益者でもなんでもなくて、
使い捨ての捨て駒扱いな事が多いけどね。