23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[853: 匿名さん]

人生どこかでリスクテイクしないと、欲しいものは手に入らない。
君らの人生見逃し三振ばかりだなw

[854: 匿名さん]

はいそうですね。

マンション分譲がリスクの塊だということは、あなたをみてて理解してます。

毎朝ごくろうさまです。

[855: 匿名さん]

リスクは利益が期待できる。
これからのマンション購入はロスでしかない。
リスクとロスは違う。
今、過去と未来はまったく逆なのだ。
極めて希少な例以外は単なる償却。

[856: 匿名さん]

がはは。賃貸はロスではないとでも？

[857: 匿名さん]

狭く貧しい賃貸住まいで過ごす人生そのものがロスだろう。

[858: 匿名さん]

賃貸もロスだし、キャピタルロスもロス。つまり、いかに高値づかみでなく、底値近辺で買えるかがすべて。
答えは、不景気の終わり近辺で人気エリアに確保できるかどうかのみ。
そして、現状認識については、もう派がまだ派をそろそろ上回りつつあるといったとこでしょう。

[859: 匿名さん]

底値かどうかは、あとでないと判らない。多数決で決まるものでもない。

はっきりしているのは、今後住宅市場は中古が主体になるということ。

[860: 匿名さん]

今って、中古値上がりしてるように見えるんだけど、なんで？

[861: 匿名さん]

景気が劇的に回復することはないが、実需の向きが買い始めた。
多少下げてもたかがしれてる。
ましてやデベが新規案件を止めている現状では、将来的には供給不足さえ起こり得る。

[862: 匿名さん]

なんか不動産株が異常に上がりはじめてるんですけど、何が起きてるんでしょうね？
もう一段、支援策が政府からでてくるのかな。キャピタルゲイン課税撤廃とか。

[863: 匿名さん]

住む人は投資目的じゃないから。気に入った売り物が少ない市場で買ってるからそう見えるかもね。
個人の売り渋りが原因。

[864: 匿名さん]

でも、確かに値上がりしてない？そういう傾向なの？

[865: 匿名さん]

値上がりしてるんですか。
そうですか。

さっぱり売れてない。

[866: 匿名さん]

築浅物件は飛ぶように売れてるように見えるんだけど。。。

[867: 匿名さん]

割高物件とボロ物件は売れてないよ。

そんなの誰だって欲しくないよ。

[868: デベにお勤めさん]

http://www.nji.jp/bbs/bbs.cgi

>アットホームによると、4月、首都圏　居住用賃貸物件約数は20,089件と、前年同月+4.4％増と好調。

>賃貸住宅関連銘柄
1766東建コーポ　2420ＣＨＩＮＴＡＩ　8872エイブル　8889アパマン　8909シノケンなど。

>賃貸不動産好調ならば、当然、投資用不動産、レジデンス系ＲＥＩＴ、ひいては不動産市況全体の好転も察する事ができる。一部に中国やロシアの金持ちが、都心三区（港・中央・千代田）の、高級住宅、高級マンション、多機能オフィスビルを、買い始めているとの報告もある。

新興市場株式情報・ＮＪＩより引用

[869: 匿名さん]

↑
無料の情報と有料の情報があって、これは皆に読ませる無料情報。

[870: 匿名さん]

新築物件が多いと、住み替えも増えるから、中古物件も増える。

新築が半減した現在、中古市場は、住み替えより相続とか賃貸の
空き家売却しかなくなってきている。

個人の売り渋りなんて考え方は、間違い。中古の９５％は「自分で
住んでいる」か「人に貸している」か。売る必要などどこにもない。

買い渋りをしている個人の数だけ「売り渋り」があるわけではない。
結果、いくら待っても出てこない。
相手が、デベのうちは、待てばいずれ出てくるが、相手が個人の場合
売って損する状況で売りが増えるはずはない。

マンションの住み替えは、築８年～１５年が一番多いのだが、これに
相当する１９９４年から２００１年までの多くの物件は、普通にローン
残債がたっぷり残っていて売って新築に住み替えるには、自己資金を
積み増しするしかない状況。
住み替えるためには、高く売りたいけど、売れないから市場に
出てこない。それだけのこと。
一方築２５年より古い物件は、残債も少なく場所によっては買値と
同額で売れるものも多かった。
安く売り出し可能だが、よい場所の物件は総じて狭い。
だが、新築に手がでない世代で近場を好む世代が買った。
良い場所の多くは、５年前が築２０年前後で住み替えの節目だった
こともあって今は、大半が売られてしまったと思われる。

確かに売れ時のピークが過ぎた感があるが、市場が収縮しただけで
下落感は全くないよ。

[871: 匿名さん]

もしもマンションからマンションに住み替える需要があるとするなら。
来月には倒壊するかも？なんていう方以外は、今秋からの欠陥住宅保険付きを待つでしょうね。
みんな大なり小なりトラウマを持ってますから。

[872: 匿名さん]

>５年前が〜大半が売られてしまったと思われる。

５年前の2004年頃は2005年暴落説でマンションが売れなかった時期ですよ。

>売れないから市場に出てこない。

と矛盾してますよ。

[873: 匿名さん]

＞５年前の2004年頃は2005年暴落説でマンションが売れなかった時期ですよ。

がはは。事実誤認もいいところ。
底値というのは、えてして流通量が最大になる時点ですよ。

あなた、そのころ何してました？
ネットで落書きしてたの？
暴落説はネットの中での出来事。とにかく２３区の底値。湾岸タワーの販売ピークで
港区の人口が２万人増えた時期ですよ。
新築も売れたし、城南中古も販売量では最高だったんですよ。
安いから売れる。新築も安いから買換えが盛ん。そういう時期です。

[874: 匿名さん]

下がり続ける埼玉や千葉のマンションを買って、残債が大幅に現在価格を下回っている悲惨な人々を救うには、都心部をグイッと価格上昇させないといけないことに政府もようやく気付いてくれたようですね。

[875: 匿名さん]

>873

タワマンのＭＲ巡りやってましたよ。もちろん。

タワマンのＭＲは盛況。普通のマンションのＭＲはガラガラ。
確かに湾岸タワーは売れてた。だが低層は売れなかった。

それを、まるでマンションなら何でも売れてたようにすり替えて書くのこそ、事実誤認もいいところ。

[876: 匿名さん]

>>875
もう、５年も物件探しやっていて買えないってなぜ？
ローン審査通らない人なの。それとも暴落待ちの人？

[877: 匿名さん]

釣られない人でしょ。

[878: 匿名さん]

>>876
築浅高値転売で儲けさせて頂きましたが？
ミニバブルさんありがとう。

[879: 匿名さん]

なんだ、脳内バイニンかｗ

タワマンに押されて、中低層が「高値」扱いされたのは事実。
とはいえ、あの深沢ハウスとか、青学のグラウンド跡地とか
用賀の駅前とか、さんざん高値呼ばわりされたものが、結局は
時間かけて売れているわけですよ。
２００４年頃は、文京区にもサラリーマンがぎりぎり手の届く
物件がありましたよ。

結局、タワマンとネットのユーザ評価サイトが作り出した
「マンションブーム」であって、それがない頃は普通に
首都圏で新築８万戸作って、しずかに在庫ため込んで
きたのがこの業界でしょう。
事実、１９９９年頃から湾岸にタワーはあったけど、
容積割増で巨大化して安くなるのはそれ以降だから。
２００３年頃もとんでもない株安で、不景気だったけど
都区部のマンション着工がべらぼうに多かったよね。

できたばかりの六本木ヒルズから見える東京の風景は
いたるところタワークレーンだらけでした。
ちなみに、今は探すのに苦労する。当時タワークレーンの
あった場所にことごとくタワマンが立っているわけですよ。

[880: 匿名さん]

供給過剰から需要過剰へ転換するときってこんな感じなのね。

[881: 匿名さん]

私を含めて築浅高値転売した人たちの事を、現実無視して
脳内だと見て見ぬ振りしたいようですねw

他人が儲けた話を聞きたくないのは分かるけどね。

[882: 匿名さん]

住宅を転売して儲けるくらいなら、その金を枕に、気持のいいマンションに
少ないローンで住むほうが賢いような気がするが。
だいたい、安く買ったのなら転売せずに貸しておけば、実入りもあって将来
さらにキャピタルゲインがあるかもよ。
所詮君は値下がりが怖くて手放したチキンなのだよ。
で、いくら儲けた？
３０００万以上なら多少はほめてあげるよ。税金ごまかした腕をだけどねｗ

[883: 匿名さん]

>>882

君さぁ、自分の考えを他人に押し付け過ぎ。
もっと柔軟に考えられない？

君と話してると肩凝るから、あとは勝手にやってくれ。

[884: 匿名さん]

あいかわらずネガ派はイタイ感情論型のカキコをしてるようだけど、ちょっと冷静になってネガ派が期待する不動産価格下落シナリオの要素を一応、ならべてみますね。
１．GM破綻をきっかけに世界中に失業者があふれる
２．夏のボーナスが激減し購入意欲が減退
３．これからが本当の不況期で日本中に失業者があふれる
４．人口減少国家日本で不動産を購入するなんてそもそもナンセンス
他に追加項目あったら、教えてくださーい

[885: 匿名さん]

日銀総裁もネガ派だね。
言ってみりゃマンション業界以外はネガです。

[886: 匿名さん]

日銀、景気判断を上方修正　白川総裁「最悪期は脱した」
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/090522/biz0905222103017-n1.h...

[887: 匿名さん]

》885
都区部の持家、320万人皆ネガということでいいんだな？

[888: 匿名さん]

ふねがでるぞ～　　　　　っと　船頭が発声

果たしてこの船は順風満帆といくのか？
あるいは嵐が待ち受けているのか？

ふつうはよく天気予報（経済予報）を調べるよ。

今　嵐の最中なのか　あるいはまだ二波　三波　と来るのか
よーく考えよう。

[889: 匿名さん]

ポジ派って、どうせ港南のタワマンとかに住んでるんだろうな。
それで都心都心って、港南は都心じゃない。

[890: 匿名さん]

別に、都心に限らず目黒でも、杉並でもどこでもいいんだよ。
安く買いたいと思って手に入る場所が、どんどん増えていくのかよ。
増えてないよ。

[891: 匿名さん]

不動産価格は、みんなが買わない、買えない、如何で
下がるものではない。
みんなが買えないで、地価が下がるのなら、そもそもバブルなんて
起こらないだろう。

高く買う人がいて、それに応じて売る人がいて地価はあがる。
逆に安く売る人がたくさんいてそれをさらに買い叩く人がいて
地価は下がる。
ただ、安く買いたい人がいるだけじゃ下がらない。

[892: 匿名さん]

そもそも、ここまで売れなくなってきたら、誰も売る気にはならん
でしょ。それでいいのよ。
マンションデベという業界が、ハードランディングにしろソフトランディング
にしろ、この世から消えていくのは歴史的必然なんだろう。
なにしろ、先進国の大半は、中古住宅の流通で食っているのに
日本だけ１５％しか中古市場の流通がなかったわけだし。

だいたい、昔は狭いだの高いだの言われた日本の家屋も
過去２０年で十分広く、かつ安くなったわけで、今後はもう
新築など供給しなくても社会的になんら問題に状況に
なっているわけだ。

過去５０年間の最大の安値でもって需要を先食いしてきたのが
ここ７～８年の不動産業界の動きだ。
事実、３０代はおろか２０代まで、場所はさておき買える人に
物件買ってしまっている。
この板も買いそびれた人がいたと思ったら「素人転売屋」だったり
するくらいでもう、市場に残っているのは、もともと買う気のない人だけ
なんだろう。

[893: 匿名さん]

安くても買えない買う気もない。
若い世代はそもそも興味ない。
それが今の実情では？

[894: 匿名さん]

893
そう。家買うなんて、考える必要ない。

[895: 匿名さん]

ネガ派は思考停止で支離滅裂なこと言い出したな

[896: 匿名さん]

都区部のマンションは、限られた量を限られた層に売るだけでいい。
デベロッパも、そう考えているよ。

[897: 匿名さん]

んー。
いくらハッパかけられようとおだてられようと罵られようと、興味ない者には聞こえてない。

じゃ、なぜここを観るのか？
それは、面白いから。
知らずに釣られる犠牲者を出さないように。
理由は様々でしょう。

[898: 匿名さん]

暇な時に観て、好きに書くだけでも面白い。
元祖匿名はんの書き込みもたまに読める。

[899: 匿名さん]

いやここを見てる時点で興味があるんだよ。気になって気になってしょうがないんだよ。
ここを見にくる人は全員マンションに興味がある。

[900: 匿名さん]

正直なとこ。
マンションに、じゃなくて、買え買え君たちの日本語に興味がある。

[901: 元祖匿名はん]

残念ながら「モデルルーム限定！特別値下げ」とか言ってるうちは底のはずがありません。

後ろの隠れ在庫の山がちゃんと日の目を見てからでないとお話にもなりません。

ニホンゴの問題よりも、まずは事実認識なり覚悟の問題だと思います。

苦境の渦中で願望が溢れんばかりの板を別で立てたからって上がるようなら世話はないです。

[902: 匿名さん]

何度も言うように、大衆が買う買わないと、無関係に都区部の人気エリアの価格は決まる。
大衆が買わないと、価格帯の下の地域が下がるだけ。
市場に階層構造がある場合、上位層が下落すれば、下も下がる。しかし下位階が下がることが上位層の価格に与える影響は少ない。
不動産価格に関しては、価格主導権は土地供給者にある。土地が簡単に売られないのは、建物が建っていたり、金融の担保になっていたり、賃借、営業権などからんだりするものが多いからだ。
細分化された土地を一つにまとめるだけでも、時間とコストがかかり、土地価格上昇要因になる。
都区部の、大企業、公共等の大区画土地の利用は、許認可さえ早ければ、短期間に建つ。そこばかりが重点的に進んだから、あとは時間がかかるものしか残っていない。
また、本来再開発されるべき区画にも、斜線制限の緩和で小路の先にワンルームや、賃貸1Lができた。
もう、めぼしいところがないから、有明なんかに手をつけるわけだ。