23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[784: 匿名さん]

都区部が売れようが売れまいが、そもそも全体の市場で
ここまで物件比率が減ってきた現在、マンション相場に関係ない
話になっている。
問題は、かつて都心回帰であれほど嫌われた郊外が「値引けば
買う」状態になったことだ。

そもそも、Ｗコンや港南湾岸戦争で、２８００万からタワマン７０平米
が買えるということで大騒ぎになった。
ことに、２０代後半の若者までが、六本木ヒルズのベンチャー社長の
イメージを湾岸タワマンに住む自分に重ねて夢を見たわけだ。
その熱病が癒えたことが、市場の正常化の表れだよ。

[785: 賃貸住まいさん]

大きな流れでは、もう少し下がるような気がする。
５年とか１０年いうスパンで。

団塊の世代を育てたじーちゃんばーちゃんが亡くなって、
土地を手放す人が増えてくると、地価もさがるだろうな。
２３区内の土地持ってたら、相続税払うの大変だろうから。

築４０年～５０年くらいの家がガシガシ売られて土地が
市場に出てくるとマンション用地も増えそうな気がする。

でも、団塊ジュニアの購買層は減っているはず。
昔はありえなかったけど、６大学でてもアルバイト生活の
人とかも増えているように、収入の２極化に伴って誰もが
マンションを買う時代ではなくなってきた気がする。

この半年、中古物件＆土地取引の成約事例を定点観測して
いたけど、ひたすら下がり続けてるね。
半年残っていた物件が急に見かけなくなったと思ったら
買取業者に600万円値引きで売られたり。

値上がりが期待できるころは新築も人気あったけど、割高
なのは誰でも知ってるから中古の損切り物件に人気が
集まっているよ。築3年～6年くらいの。

[786: 匿名さん]

価格上昇がその熱病が癒したんじゃないの。

[787: 匿名さん]

新型インフルエンザが流行りだして、
モデルルームに行く客も減るのですかね。
冷やかしで見に行ってる場合でもないでしょう。

[788: 匿名さん]

団塊世代の親の大半は地方にいる。だから地方の空き家が増えている。
世田谷あたりに住んでいる団塊親もいるが多くは他界。もしくは長男が継いで介護している。
大体が広い宅地でなくかうのはミニ戸建て売り業者。

[789: 匿名さん]

＞団塊の世代を育てたじーちゃんばーちゃんが亡くなって、
＞土地を手放す人が増えてくると、地価もさがるだろうな。
＞２３区内の土地持ってたら、相続税払うの大変だろうから。

７８８さんの記述通りだよｗ

都心で見られる古い家屋の土地は借地が多い。
大地主が動かないと売買は成立しない・・川崎定徳グループとか典型的な例でしょうｗ

知られていない大地主が都心にはゴロゴロ居ますよ。

[790: 匿名さん]

今年10月から色々と変わるから、知恵あるユーザーはみんな買い控え。

秋まで在庫隠しておいて、一気に保険付きで高売りするつもりだね。

それまでは下げ止まり～安定感を演出しないとね！


だから今のうちは、たまに釣れるそそっかしい客狙い。

そんなとこでしょう。

[791: 匿名さん]

で、秋になったら民主や社民などの議員による政府となり(多分)、
自民とは違う政策を始めると。

知恵ある客は更に様子見。

[792: 匿名さん]

あきらめて郊外買う人がでてるけど、
少子化を考えたら後で後悔しそう。
私は都心部が買えないなら賃貸で我慢します。

[793: 元祖匿名はん]

>>789

えらいイワクツキ銘柄がいきなり出てきましたね。昔を思い出しました。
触らぬ神に祟りなし。


潮が止まってますね。

[794: 匿名さん]

一戸建て買いたいけど買えないから賃貸マンの自分からすれば
この掲示板見ていると
「やっぱりマンション買うのはやめとけ」っていう答えしか見出せないんだが。

[795: 匿名さん]

社宅や公舎で月２万円で借りれるならず～と住むことを勧める。
月７万位だったらローン支払い２０００万は組める。ローン控除１％で年２０万の還付スタートで１０年で残高１％償還。
ローン支払いは元本と金利分だから実質金利支払いが実費。
ローン控除分で固定資産税位充当できるから買った方が得。
建物の減価償却分は当然差し引きになるから計算してね。
後は土地の値下がりが確認された物件だったら業者が買控の時期だからいいものが買える。
ただ売主も売控の時期だから値下げの底は打ってる。
急激な下げ相場だったからプラス戻りで今度は行くから。

[796: 匿名さん]

業者が買ってないのに買い時ってか。

[797: 匿名さん]

誰も買わないから買い時なんでしょ（ただし土地）

[798: 匿名さん]

一戸建てを買いたくない者には関係無いな。
(過去に買って懲りた。ミニ戸ではない。)

[799: 匿名さん]

＞794
この掲示板でなんか判断しようというのがそもそも間違いでは？

バブルのときはまだまだ騰がる、不景気だとまだまだ下がる。
どちらか両極の傾向が大勢を占める。
んでもって、大体が後追いの意見で、後から振り返れば全く的外れがほとんど。

潮目が変わりはじめるとそれぞれの局面で反論が出はじめるが、
それに対しては必死だなｗとか2Ch用語で捨て台詞。

自分のライフスタイル・計画と嗜好をしっかりと考えて、自分の目と頭で判断するのが一番。

[800: 匿名さん]

欠陥住宅保険の掛け金はデベが払うんでしょ？
もちろん価格に上乗せはするんでしょうけど。
高層はバカ高になるのかな？

[801: 匿名さん]

７１３指摘の下げ止まりデータに対して、
暴落派は何一つまともな反論ができていない。

[802: 匿名さん]

>>801
>>713は>>714

君のPCではナンか見えるのか？
業者専用ページ？

[803: 匿名さん]

>>802
http://www.contract.reins.or.jp/index.html
地域から検索する→マンション・東京都・都心５区→直近２年間の平均成約価格等

[804: 匿名さん]

だから、レインズは専任媒介契約物件だけだって。
それを見て都合良く、全体のデータだと思わせたいわけね。

[805: 匿名さん]

>>804
803はレインズ登録物件の成約情報を時系列的に比較しているデータ。
媒介方式の差異は問題にならない。
そもそも一般媒介契約の物件もレインズ登録できることを知らないのですか。

[807: 匿名さん]

媒介方式の差異は問題にならない。
↓
媒介方式の差異は問題にしたくない。
じゃないの？

登録できる、と登録しなければいけない、とは別物ですよ。

[810: 元祖匿名はん]

東京カンテイのカンテイアイの直近号のデータではまだ下がってると読めましたが。

一言だけ言わせていただくと、下げ相場で売り手が相場を作れると思ったら大間違いですよ。

[811: 匿名さん]

新築の下げ止まり基調の割に中古は下げ止まってない感じですね。
別所のデータを見てもそんな感じ。

回復してるのはやはり、一部の大手デベの首都圏駅近物件だけなのかな・・？

[812: 匿名さん]

どうだろう。中古は比較的、需給バランスを反映しやすいのに対し、新築はウマシカデべさんが、希望的観測で恣意的な値付けをするからねぇ。逆新価格の売れ行きを見てからだね。

[814: 匿名さん]

なんとでも操作できるマンション価格なんかどーでもいい。
それよりも実体経済はどーよ？
まともにボーナスもらえる製造業ってある？
まともにボーナスもらえるサービス業ってある？
まともにボーナスもらえる銀行ってある？

もっとも景気のいい話題で、家は買えないからあきらめて、新型プリウス予約したなんて話ばかりだ。

しかも事情通の富裕層がいちばんシビアになってる時期に、マンションしか買えない貧民層が踊るはずないだろ。

[815: 匿名さん]

でも、もしかしたら、もう一段、ダメ押しの経済対策で夏のボーナス減少分の補填なんかもでてくるかもしれないから、目先のマイナス材料にまともに反応しない方が、あとから考えたら結果オーライってことになるかもよ。
ここ半年、明らかに現金軽視の方向へ、世界中が舵を切ってるわけだからね。

[816: 匿名さん]

購入者が買える価格で、土地価格が決まる訳ではないよ。買えた土地に合わせて、買える面積の部屋作るだけ。

[817: 匿名さん]

おまえら買わないから中国のお金持ちが買い始めたぞ。
また底値を外国の人に持って行かれるじゃないか！
何やってんだよ。おまえら。。

[818: 匿名さん]

>>817
よかったな。
まとめて買ってもらえよ。
買ってもらってんだからこっち振り返って買い煽る必要はなかろ？(笑)

[819: 匿名さん]

817さん

どこですか？私も中国のお金持ちと同じところ狙います。

[820: 匿名さん]

これからは日本人が買わなくても中国人が買うよ。
都心のインフラ整備の水準は世界的にみても
とてつもない規模なんだから、
中国人あたりからみればかなり魅力だよ。
二束三文で買えるようになろうもんならなおさら。
実際、池袋や新宿あたりじゃ中国人は増える一方。
横浜みなとみらいのタワマンなんか中国人が大勢入居してる。
結局日本人の人口が減ってもその減り分は中国人が埋めるだけだろ。

[821: 匿名さん]

景気がどん底でも株や土地は、上がることがある。

[822: 匿名さん]

いずれ都心は外国人だらけになるな。
日本人は田舎に追いやられ、首都機能も国家運営も外国人が担う。

[823: 匿名さん]

だから買ってもらえよどんどん。
外貨獲得最高じゃんか。
買ってもらってんだからそれでいいんでないの？
別にあんたに日本の将来を憂いてもらう必要ないわ。

[824: 匿名さん]

そんな感情の混じったイタイ書き込みしてないで、高度成長期の中国マネーが不景気の日本の一等地を買いに動いているという示唆をもう少し冷静に受け止めた方がいいんじゃない。
実際、超都心部はコツンと底打ちした感じだし、GMの清算が今週決まるから、悪材料出尽くしで、日本国内もマネーが動き出す可能性高いと思うよ。

[825: 匿名さん]

暇なんだな、マンションいじってる連中って。

[826: 匿名さん]

中国マネーが今、買ってるのはマンションではなく一等地。
そこを曖昧にして、まるでマンションを買ってるかのように買い煽る。
ちなみに、ミニバブルの時には中国人もタワマンを買ってたがね。

[827: 匿名さん]

織り込み済み
悪材料出尽くし


いったい何時になったら終わるんだろうね

[828: 匿名さん]

株だけ見てると下げ止まりどころかバブルに思えるんだが
マンション市況は案外そうでも無いんだよな

だいたいいつも遅れて来るから、半年後ぐらいにはプチバブル再来か？

[829: 匿名さん]

この先月一斉に隠した在庫は、10月から保証付きで売り出す(欠陥住宅保険)。
それまでは、新古になりそうな物件をちびちび情報弱者に売って凌ぐ。
そのほうが値崩れしないし、下げ止まったような錯覚を誘える。
そんな作戦ですか。

[830: 匿名さん]

今の流れだと、ほぼリバブル確定って感じになってきたことで、マンションの売り手も多少高くても、時間が解決してくれるって思いになってきてるんだろうね。
もう、押し目待ちに押し目なしってとこだね。

[831: 匿名さん]

残念だがバブルは来ないよ。
きても今までのツケ溜まりすぎ。

[832: 匿名さん]

なぜか日本では大きく報道されなかった
少々古い記事

白川方明日銀総裁は２３日、日本がバブル崩壊後に
何度か一時的な景気回復局面を験したことを踏まえ、
「偽りの夜明け」を本当の回復と見誤らないよう
注意する必要性を強調した。

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-37678320090424

[834: 匿名さん]

不動産屋にとってはうれしい現象なんだろうね
そのMSがどういうコミュニティを形成するかなんて
連中にとってはどうでもいい話なんだろう

そういえばロンドンバブルの主役だったロシア人投資家って
どれ位損したのかな

[835: 匿名さん]

>>834
アブラモビッチのクラスは円換算で数千億。
インドのミタルも同様の損失でしたよね。
うち三割くらいは不動産の目減り。

いまだにバブバブ踊ってるのは、世界でもここの掲示板のマンション業者だけ。
FX業者でさえ総撤退の様相。

[836: 匿名さん]

地価が反転して間もない時期に、買えるげたからってあわてて土地売る企業も個人もいない。
デべはマンション売るのが商売でも、地主は土地売らずとも生きて行ける。

[837: 匿名さん]

>>833
あちこちに貼ってますな
よっぽど嬉しかったんだね

[838: 匿名さん]

中国人　不動産　ツアー　　


あいつら２月には動いてたんだな。
乗り遅れた・・・。　凹○

[839: 匿名さん]

どんなものでも、過剰なら下がり、品薄で下がることはない。

[840: 匿名さん]

良かったね！
中国人にたくさん買ってもらってね♪

[841: 匿名さん]

都区部で足立、荒川、葛飾、江戸川、墨田除いて、ここ数年の年間供給量を眺めると、数が減って値が上がったことがよく判る。
ここの板で価格が話題になるのは、江東、中央の湾岸くらい。

[842: 匿名さん]

在庫隠した甲斐がありましたね。

[843: 匿名さん]

在庫って、供給棟数が減ってるんだから。

[844: 匿名さん]

土地の在庫があるのか？

[845: 匿名さん]

売れてないんだから供給しないでしょ。

[846: 匿名さん]

供給しないと専業デベ潰れちゃうよ。

中華植民マンションでトラブル多発するようになると、
マンションという形態自体が息の根止まる事になるかもね。

[847: 匿名さん]

だから、もうそうなってる。

[848: 匿名さん]

月例経済報告　景気判断３年３カ月ぶり上方修正

与謝野馨財務・金融・経済財政担当相は２５日、５月の月例経済報告を関係閣僚会議に提出した。景気の基調判断を前月までの「急速な悪化が続いており、厳しい状況にある」から「厳しい状況にあるものの、このところ悪化のテンポが緩やかになっている」に上方修正した。上方修正は０６年２月以来、３年３カ月ぶり。中国向けなどの輸出の改善や、在庫調整の進展に伴い民間企業の生産の落ち込みに下げ止まりの動きが出てきたことを踏まえた。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090525-00000022-maip-bus_all

[849: 匿名さん]

上方修正というと、まるで景気が上昇するかの様に錯覚するね。
実際は、悪化のテンポが緩やかになってるだけなのに。

[850: 匿名さん]

逃げ場をつくないとね。
最後のババは素人に引かせないと。

[851: 匿名さん]

久しぶりに覗いて見ましたが下げ止まりましたか？

[852: 住まいに詳しい人]

>>851
今も直線的に下がり続けていますよ

[853: 匿名さん]

人生どこかでリスクテイクしないと、欲しいものは手に入らない。
君らの人生見逃し三振ばかりだなw

[854: 匿名さん]

はいそうですね。

マンション分譲がリスクの塊だということは、あなたをみてて理解してます。

毎朝ごくろうさまです。

[855: 匿名さん]

リスクは利益が期待できる。
これからのマンション購入はロスでしかない。
リスクとロスは違う。
今、過去と未来はまったく逆なのだ。
極めて希少な例以外は単なる償却。

[856: 匿名さん]

がはは。賃貸はロスではないとでも？

[857: 匿名さん]

狭く貧しい賃貸住まいで過ごす人生そのものがロスだろう。

[858: 匿名さん]

賃貸もロスだし、キャピタルロスもロス。つまり、いかに高値づかみでなく、底値近辺で買えるかがすべて。
答えは、不景気の終わり近辺で人気エリアに確保できるかどうかのみ。
そして、現状認識については、もう派がまだ派をそろそろ上回りつつあるといったとこでしょう。

[859: 匿名さん]

底値かどうかは、あとでないと判らない。多数決で決まるものでもない。

はっきりしているのは、今後住宅市場は中古が主体になるということ。

[860: 匿名さん]

今って、中古値上がりしてるように見えるんだけど、なんで？

[861: 匿名さん]

景気が劇的に回復することはないが、実需の向きが買い始めた。
多少下げてもたかがしれてる。
ましてやデベが新規案件を止めている現状では、将来的には供給不足さえ起こり得る。

[862: 匿名さん]

なんか不動産株が異常に上がりはじめてるんですけど、何が起きてるんでしょうね？
もう一段、支援策が政府からでてくるのかな。キャピタルゲイン課税撤廃とか。

[863: 匿名さん]

住む人は投資目的じゃないから。気に入った売り物が少ない市場で買ってるからそう見えるかもね。
個人の売り渋りが原因。

[864: 匿名さん]

でも、確かに値上がりしてない？そういう傾向なの？

[865: 匿名さん]

値上がりしてるんですか。
そうですか。

さっぱり売れてない。

[866: 匿名さん]

築浅物件は飛ぶように売れてるように見えるんだけど。。。

[867: 匿名さん]

割高物件とボロ物件は売れてないよ。

そんなの誰だって欲しくないよ。

[868: デベにお勤めさん]

http://www.nji.jp/bbs/bbs.cgi

>アットホームによると、4月、首都圏　居住用賃貸物件約数は20,089件と、前年同月+4.4％増と好調。

>賃貸住宅関連銘柄
1766東建コーポ　2420ＣＨＩＮＴＡＩ　8872エイブル　8889アパマン　8909シノケンなど。

>賃貸不動産好調ならば、当然、投資用不動産、レジデンス系ＲＥＩＴ、ひいては不動産市況全体の好転も察する事ができる。一部に中国やロシアの金持ちが、都心三区（港・中央・千代田）の、高級住宅、高級マンション、多機能オフィスビルを、買い始めているとの報告もある。

新興市場株式情報・ＮＪＩより引用

[869: 匿名さん]

↑
無料の情報と有料の情報があって、これは皆に読ませる無料情報。

[870: 匿名さん]

新築物件が多いと、住み替えも増えるから、中古物件も増える。

新築が半減した現在、中古市場は、住み替えより相続とか賃貸の
空き家売却しかなくなってきている。

個人の売り渋りなんて考え方は、間違い。中古の９５％は「自分で
住んでいる」か「人に貸している」か。売る必要などどこにもない。

買い渋りをしている個人の数だけ「売り渋り」があるわけではない。
結果、いくら待っても出てこない。
相手が、デベのうちは、待てばいずれ出てくるが、相手が個人の場合
売って損する状況で売りが増えるはずはない。

マンションの住み替えは、築８年～１５年が一番多いのだが、これに
相当する１９９４年から２００１年までの多くの物件は、普通にローン
残債がたっぷり残っていて売って新築に住み替えるには、自己資金を
積み増しするしかない状況。
住み替えるためには、高く売りたいけど、売れないから市場に
出てこない。それだけのこと。
一方築２５年より古い物件は、残債も少なく場所によっては買値と
同額で売れるものも多かった。
安く売り出し可能だが、よい場所の物件は総じて狭い。
だが、新築に手がでない世代で近場を好む世代が買った。
良い場所の多くは、５年前が築２０年前後で住み替えの節目だった
こともあって今は、大半が売られてしまったと思われる。

確かに売れ時のピークが過ぎた感があるが、市場が収縮しただけで
下落感は全くないよ。

[871: 匿名さん]

もしもマンションからマンションに住み替える需要があるとするなら。
来月には倒壊するかも？なんていう方以外は、今秋からの欠陥住宅保険付きを待つでしょうね。
みんな大なり小なりトラウマを持ってますから。

[872: 匿名さん]

>５年前が〜大半が売られてしまったと思われる。

５年前の2004年頃は2005年暴落説でマンションが売れなかった時期ですよ。

>売れないから市場に出てこない。

と矛盾してますよ。

[873: 匿名さん]

＞５年前の2004年頃は2005年暴落説でマンションが売れなかった時期ですよ。

がはは。事実誤認もいいところ。
底値というのは、えてして流通量が最大になる時点ですよ。

あなた、そのころ何してました？
ネットで落書きしてたの？
暴落説はネットの中での出来事。とにかく２３区の底値。湾岸タワーの販売ピークで
港区の人口が２万人増えた時期ですよ。
新築も売れたし、城南中古も販売量では最高だったんですよ。
安いから売れる。新築も安いから買換えが盛ん。そういう時期です。

[874: 匿名さん]

下がり続ける埼玉や千葉のマンションを買って、残債が大幅に現在価格を下回っている悲惨な人々を救うには、都心部をグイッと価格上昇させないといけないことに政府もようやく気付いてくれたようですね。

[875: 匿名さん]

>873

タワマンのＭＲ巡りやってましたよ。もちろん。

タワマンのＭＲは盛況。普通のマンションのＭＲはガラガラ。
確かに湾岸タワーは売れてた。だが低層は売れなかった。

それを、まるでマンションなら何でも売れてたようにすり替えて書くのこそ、事実誤認もいいところ。

[876: 匿名さん]

>>875
もう、５年も物件探しやっていて買えないってなぜ？
ローン審査通らない人なの。それとも暴落待ちの人？

[877: 匿名さん]

釣られない人でしょ。

[878: 匿名さん]

>>876
築浅高値転売で儲けさせて頂きましたが？
ミニバブルさんありがとう。

[879: 匿名さん]

なんだ、脳内バイニンかｗ

タワマンに押されて、中低層が「高値」扱いされたのは事実。
とはいえ、あの深沢ハウスとか、青学のグラウンド跡地とか
用賀の駅前とか、さんざん高値呼ばわりされたものが、結局は
時間かけて売れているわけですよ。
２００４年頃は、文京区にもサラリーマンがぎりぎり手の届く
物件がありましたよ。

結局、タワマンとネットのユーザ評価サイトが作り出した
「マンションブーム」であって、それがない頃は普通に
首都圏で新築８万戸作って、しずかに在庫ため込んで
きたのがこの業界でしょう。
事実、１９９９年頃から湾岸にタワーはあったけど、
容積割増で巨大化して安くなるのはそれ以降だから。
２００３年頃もとんでもない株安で、不景気だったけど
都区部のマンション着工がべらぼうに多かったよね。

できたばかりの六本木ヒルズから見える東京の風景は
いたるところタワークレーンだらけでした。
ちなみに、今は探すのに苦労する。当時タワークレーンの
あった場所にことごとくタワマンが立っているわけですよ。

[880: 匿名さん]

供給過剰から需要過剰へ転換するときってこんな感じなのね。

[881: 匿名さん]

私を含めて築浅高値転売した人たちの事を、現実無視して
脳内だと見て見ぬ振りしたいようですねw

他人が儲けた話を聞きたくないのは分かるけどね。

[882: 匿名さん]

住宅を転売して儲けるくらいなら、その金を枕に、気持のいいマンションに
少ないローンで住むほうが賢いような気がするが。
だいたい、安く買ったのなら転売せずに貸しておけば、実入りもあって将来
さらにキャピタルゲインがあるかもよ。
所詮君は値下がりが怖くて手放したチキンなのだよ。
で、いくら儲けた？
３０００万以上なら多少はほめてあげるよ。税金ごまかした腕をだけどねｗ

[883: 匿名さん]

>>882

君さぁ、自分の考えを他人に押し付け過ぎ。
もっと柔軟に考えられない？

君と話してると肩凝るから、あとは勝手にやってくれ。