23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[724: 匿名さん]

Dead　Cat Bounce
死んだ猫でもはねることがある・・・猫の死体でも高いところから落とすとまるで生きているかのように一度跳ね返る・・・・でも死んでるんだから・・・・
死んでるマーケットでも一時的に値上がりする・・・ことを哂う格言。

[725: 匿名さん]

サブプライムローンに端を発した世界的金融バブルの崩壊
国内でのマンションブームの終焉
経済および人口構造変化にともなう日本の土地不動産の長期的な価値喪失

現在および今後のマンション業界の不振は、
これらの要因が重なって起きているもの。

最も大きい要因は、日本が経済成長期を終え、
土地不動産が、もってさえいれば当然に値上がりする資産ではなくなったこと。
つまり庶民が不動産２００％みたいなポートフォリオを組むことは、
今や経済的自殺行為です。

[726: 匿名さん]

平均所得、過去１９年間で最低　５５６万円　「生活苦しい」は６割　

5月21日16時23分配信 産経新聞

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090521-00000585-san-soci

[727: 匿名さん]

高度経済成長が終わったのは、1970年。そのあとは円高不況。内需拡大の繰り返し。地価は上がり続けた。日本は、世界より先にバブルを経験。
その後も長い資産デフレの段階を生きているをだよ。

[728: 匿名さん]

過去においてGDPと消費者物価は連動しても、地価は経済成長との相関はない。
その理由は、地価上昇は偏在するもので、一局集中や経済格差によってもひきおこされるからだ。

[729: 匿名さん]

>718

時系列比較で見る場合は条件は同じ。
専任媒介契約で成立した価格が下げ止まっている。

[730: 匿名さん]

>729

売れ難い中古物件ほど、一般媒介契約にして複数業者に仲介を頼み売却している。
売れ易い中古物件なら、専任媒介契約にして強気の売却ができる。
従って、同じ条件ではない。

[731: 匿名さん]

↑
勉強になった。うちのＭＳは何軒かほぼ言い値で売れたが、みな専任だった。理由がわかりました。

[732: 匿名さん]

住み替えの多くは、停止条件付き契約で選任媒介というケースが多い。
一般媒介は、先に売ってあとから物件探すとか、買って金払ってから
ゆっくり売るケースだよ。

[733: 匿名さん]

日本全体でみたら現在、資産デフレが続いているわけで、
地方都市はいまでも地価は下がったまま。
人口が減って工業が衰退する分だけ地方都市の地価はまだまだ
下がりつづけている。
東京が地価反転してもその影響が地方都市に及ぶのに2年～3年
の時間差があった。上昇率がプラスに転ずる時期に金融不況で、
地方はいまだに上昇は経験していない。

郊外も同様で、2004年以来地価反転のムードの中で郊外戸建が
バカ売れした。23区の坪単価が２００万円から240万に2割上がった
おかげで、買えない人が郊外戸建に流れた。
郊外が安いおかげで、23区は下落を免れている。
高い価格帯の需要は、23区に向かわず、郊外に向かったわけだ。
郊外ならマンションでなく戸建。そういう考えの30代前半が多かった
のだと思う。
ここへきて3000万円前後の郊外値引きマンションが出てくると
需要はそちらに食われて、都心では安く大規模な物件を供給
する必要がなくなっている。

郊外に先駆けて23区の土地が暴落する必然性はなにもない。
しかし、神奈川が安値で捌ける分だけ、足立、葛飾、江戸川、板橋北部
江東東部とそれ以外の23区の価格差が広がる傾向が強まっている。

[734: 匿名さん]

地価も、マンション価格もミクロで見るべきで、マクロに見ても
意味がない。

たとえ話で恐縮だが、日本人女性全体がきれいになった
として、自分が美人とつきあえる確率が増すとはかぎらない。

世の中が平均的にまんべんなくきれいになったのか
（そんなことはありえない）
一部に際立って美しい女性が目立つようになったのか
で意味が違う。

さらには際立って美しい女性が目立つようになったのは都会
だけで都市周辺部も地方にも、平均以下の容姿の女性が
豊富にいるかもしれない。

自分が住む世界で、見え方は違う。

[735: 匿名さん]

企業、自治体、国が、
なぜやっきになって不動産や土地をポートフォリオから外しているか。
これらの資産的価値を裏付ける根拠が崩壊したからでしょう。

成長せず、値上がりせず、維持費がかかり、
時価会計では下落損を生み出すいまやお荷物。

そのいいはめ込み先がマンション購入者。

住居を構えるなら、永く住宅地として発展して来た、
住宅の地目のところに所有すべき。
再開発なんて、ゴミのリサイクルにみすみす協力するのはばカげた話。

[736: 匿名さん]

古くからの住宅地は、マンション用地がない。ミニ戸買いますか？

[737: 購入検討中さん]

来年までに
6500以内で
築7年以内、
70平米以上、
世田谷区、目黒区、渋谷区、新宿区、文京区あたりで、駅から10分以内、
南向き日当りの良い物件　　を探しています。

が、良い物件が全くありません。

物件がない時期なのでしょうか？予算が足りないのでしょうか？

[738: 匿名さん]

>>737
都区内の中古マンション取引は活発化してきており、しかも新規登録が減っているので
需給がタイトになってきています。したがって優良物件は足が速い。
予算的には無理ではないと思いますので、とりあえず仲介業者のチャンネルを増やしてみてはどうでしょう。

[739: 匿名さん]

相場が２８０万／坪～３００万、面積２２坪で　６１０～６６００万

坪単価に対して面積が限定されすぎます。築浅は、住戸面積が大きいものか
１Ｌがおおくてフィットする価格帯が少ないのでは？
ひろいものは、総額をふやすか、よりせまいもので妥協するか。
物件が少ないから選べないのです。

[740: 匿名さん]

>730
729ではないが、一般媒介と専任媒介の条件が同じと言ってるのではなく、
時系列で見ると、「専任媒介によって売れた中古の値段」の推移が見れて、
それが下げ止まっているということを言ってるんじゃないの？

[741: 匿名さん]

新築も中古も在庫引っ込めて、一時的に回復基調の雰囲気作っただけ。

常套手段でしょ！

[742: 匿名さん]

でも底打ちしたことが、これから３ヶ月間のうちにマスコミでとりあげられると、もっと在庫が引っ込んじゃうよ。
なぜなら下がりそうだから、みんな慌てて売ろうとしてたわけだから。

[743: 匿名さん]

在庫に固執する必要があるのは販売側だけ。
ユーザーは慌てる必要がないもの。

[744: 匿名さん]

でも子供の成長は待ってくれないよ

[745: 匿名さん]

路上生活してるわけじゃなし
ぜんぜん問題なし

もっと気の利いた買い煽りﾖﾛ!

[746: 匿名さん]

どうも大手１人勝ちみたいだね
郊外の方は非大手のデベが多いので、未だに底打ちしてないとか

物件の価格低下率ではイニシアの物件が１番酷いらしい

[747: 匿名さん]

せっかくの逃げ場でチャンスを活かさず、ぐずぐず不良在庫を抱え続けると、次の難局でさらに泥沼に。

バブル崩壊とその後の失われた十数年の教訓は活かされないのか。

[748: 匿名さん]

勘違いしているようだか、在庫というものは、良いものが仕入れられて、はじめて「不良」在庫になる。
都心までの距離、最寄り駅の距離などで劣るものを売って、優れたものは残す。
確かに、需要が大きく減ってマンション分譲自体が業態として姿を変える時期なんだろうけど。

[749: 匿名さん]

ちょっと下がるとすぐユーザーの「都心回帰」が始まるので、
結局、都心部は億ションは別にしてあまり下がらない。

[750: 匿名さん]

だからこそ、今後20年間人口増加が見込める都心５区の優良物件のみ自社所有にして、それ以外はさっさと売却して次に備えるってことでしょ。
森ビルの家訓の港区から出るなとのフレーズがこれほど身にしみて感じる時期はないでしょう。

[751: 匿名さん]

マンション脳の権化みたいなジジィの言うこと真に受けて、勝手に見込んでるしw

さすが、同じ穴のムジナですねw

[752: 匿名さん]

都心買え買え、必死だね。

[753: 匿名さん]

誰でもわかること書いちゃってw
とっくに織り込み済みじゃん

[754: 匿名さん]

若いうちに憧れる都心マンションは賃貸。
終の棲家買うなら郊外戸建。

お金余ってる人なら都心でも霞ヶ関でもご自由にどうぞ。

[755: 匿名さん]

まあ、冷静な判断として、短期的な視点として底打ちした都心部だし、中長期的視点としても人口増加が見込まれる都心部ってことでしょ。買った価格自体が高いか安いかより、将来、売らなきゃならないときに買ってくれる人がいそうかどうかの方が、とっても重要ですからね。
ましてや、みんなが夏のボーナス減で余裕がない、今のような込み合ってない時に、低金利や税制優遇の国策を活用して、ちょっと思い切ってみれるかどうかが問われてる局面だと思いますが。
仕様の低い賃貸物件に賃料を払い続け、子供が増えても狭い部屋に住み続けたい方はそうされたらいいと思いますがね。人それぞれの好みですから。

[756: 匿名さん]

都心の部屋が広いの?
面白いねエセ堅実派はw

[757: 匿名さん]

おまえらが何言おうと織り込み済み。
未来がわかるなら世界の征服者になれますから

[758: 匿名さん]

あははは

どうぞどうぞご自由に
オッチョコ営業さんw

[759: 匿名さん]

マンション分譲は、いずれ古物商に分類されるようになりますよ。
バッタ屋と骨董屋とリサイクルショップね。

[760: 匿名さん]

都心部マンションは、売る方も買う方も、出来てすぐより､三年位寝かせたものが価格が落ち着いて評価も定まっていいという話になる。

[761: 匿名さん]

販売も、部屋ごとに指値が入りそれがネットで見られるようになる。

[762: 匿名さん]

今なら、2005年から2006年春の完成物件？
マンション底値で都心部を青田買いした人たちが喜びそうな御意見。

[763: 匿名さん]

いえ、いえ。ゴクレさんの芝のように、市場のタイミングを見ながら
蔵出し大吟醸として売っていく売り方のお話です。
あくまで新築の話なんでｗ
抜栓したものは、寝かしたとはいいませんので。

[764: 匿名さん]

マンションも発酵が必要なんだね。
新しいものはマズイと。
勉強になります！

[765: 匿名さん]

フローリングにカビが生えていたり、三年ぶりに窓を開けると、時間を超えた空気がまじりあう。
そういう感動を、ぜひ一度味わってみてください。

[766: 匿名さん]

住まいなどめだたないほうがセキュリティの上でもいい。建ってから、建物が風景に溶けこむまで待ってから売るのが、エコな時代のデベロッパーだよね。

[767: 匿名さん]

今市場に出ているなかで、
熟成させ得るほど強い内容をもったマンションなんて皆無でしょ。
例があったら挙げて欲しいな。

庶民向けは,話題性とイメージで売る量産ボジョレヌーヴォー。
古いヌーヴォーなんて、言葉遊びにもならない。

[768: 匿名さん]

力強いマンションはないけど、強気のマンションはあります。長期熟成タイプです。

[769: 匿名さん]

経年優化ってやつですね。

[770: 匿名さん]

マンション掲示板にエロ写真まで貼っちゃうし。
場末感たっぷり。

[771: 匿名さん]

どこ？

[772: 匿名さん]

スレ主最近元気ないな。

[773: 匿名さん]

写真なんて、PC神宮前だっけ？に以前大量に貼られてた。

[774: 匿名さん]

マンション在庫、価値1割目減り 09年3月期、中堅の評価損目立つ

主要不動産会社13社が2009年3月期、マンションを中心とする販売用不動産の
在庫価値（期初時点）に対して計上した評価損と売却損の比率（＝在庫損失率）を集計したところ、
全社の単純平均は11％と、ほとんど損失がなかった前の期から大幅に上昇した。
特にマンション専業の中堅企業で損失が目立ち、一部企業では25％に達した。

評価損は三井不動産などの大手よりマンション専業の中堅で目立った。大手の損失率は
平均で4.7％だったのに対し、マンション専業8社の平均は15％に達した。
これは中堅会社のマンションに、値下げが激しい郊外の物件が多いことを反映している。
また中堅企業は都心部のオフィスビル賃貸事業など安定した収入源がなく、
信用収縮のなかで資金確保のため在庫のマンションを売り急ぐ必用があったことも、損失率の上昇に拍車をかけた。

損失率が高かったコスモスイニシアは25.6％で、金融機関と債務軽減を協議する私的整理手続きに入った。
前の期までの地価の上昇で、在庫の価格が上昇していたことも評価損が出る原因になった。
中堅ではゴールドクレストの損失率が0.5％と低かったが、「（ここ数年）じっと
我慢して土地を買わなかったことが大きい」（安川秀俊社長）という。

http://www.hamayaboy.blogspot.com/2009/05/1.html

イニシアの値下げ率が高いのと合致しますね。

[775: 匿名さん]

秋までに粉飾バレて・・・なんてのも出てくるでしょう。

[776: 匿名さん]

過去スレ４０は逃亡したし、元匿は音沙汰なしだし、
暴落派は壊滅だなWWWWWWWW

[777: 匿名さん]

隠した在庫に押し潰されそうになって発狂したのか?

[778: 匿名さん]

もう下げ止まってる。あとは上がり方の問題だけ。

[779: ビギナーさん]

本当にそう思っているならおめでたいことです。

[780: 匿名さん]

ゴクレは、我慢して土地を買わなかった
なんて言う以前に売れ残り物件の数々をどうするんだ？

[781: 匿名さん]

下げ止まり？？
今年の路線価の発表が楽しみだな。

[782: 匿名さん]

そういや空売り屋はどうしたんだろ、
踏み上げくらって追証地獄で破産かなｗ

[783: 匿名さん]

>>７８１
それをいうなら、路線価でなく公示地価。もしくは都道府県の
基準値地価調査（９月下旬発表）だろう？
路線価で土地を売る人はいないしｗ

[784: 匿名さん]

都区部が売れようが売れまいが、そもそも全体の市場で
ここまで物件比率が減ってきた現在、マンション相場に関係ない
話になっている。
問題は、かつて都心回帰であれほど嫌われた郊外が「値引けば
買う」状態になったことだ。

そもそも、Ｗコンや港南湾岸戦争で、２８００万からタワマン７０平米
が買えるということで大騒ぎになった。
ことに、２０代後半の若者までが、六本木ヒルズのベンチャー社長の
イメージを湾岸タワマンに住む自分に重ねて夢を見たわけだ。
その熱病が癒えたことが、市場の正常化の表れだよ。

[785: 賃貸住まいさん]

大きな流れでは、もう少し下がるような気がする。
５年とか１０年いうスパンで。

団塊の世代を育てたじーちゃんばーちゃんが亡くなって、
土地を手放す人が増えてくると、地価もさがるだろうな。
２３区内の土地持ってたら、相続税払うの大変だろうから。

築４０年～５０年くらいの家がガシガシ売られて土地が
市場に出てくるとマンション用地も増えそうな気がする。

でも、団塊ジュニアの購買層は減っているはず。
昔はありえなかったけど、６大学でてもアルバイト生活の
人とかも増えているように、収入の２極化に伴って誰もが
マンションを買う時代ではなくなってきた気がする。

この半年、中古物件＆土地取引の成約事例を定点観測して
いたけど、ひたすら下がり続けてるね。
半年残っていた物件が急に見かけなくなったと思ったら
買取業者に600万円値引きで売られたり。

値上がりが期待できるころは新築も人気あったけど、割高
なのは誰でも知ってるから中古の損切り物件に人気が
集まっているよ。築3年～6年くらいの。

[786: 匿名さん]

価格上昇がその熱病が癒したんじゃないの。

[787: 匿名さん]

新型インフルエンザが流行りだして、
モデルルームに行く客も減るのですかね。
冷やかしで見に行ってる場合でもないでしょう。

[788: 匿名さん]

団塊世代の親の大半は地方にいる。だから地方の空き家が増えている。
世田谷あたりに住んでいる団塊親もいるが多くは他界。もしくは長男が継いで介護している。
大体が広い宅地でなくかうのはミニ戸建て売り業者。

[789: 匿名さん]

＞団塊の世代を育てたじーちゃんばーちゃんが亡くなって、
＞土地を手放す人が増えてくると、地価もさがるだろうな。
＞２３区内の土地持ってたら、相続税払うの大変だろうから。

７８８さんの記述通りだよｗ

都心で見られる古い家屋の土地は借地が多い。
大地主が動かないと売買は成立しない・・川崎定徳グループとか典型的な例でしょうｗ

知られていない大地主が都心にはゴロゴロ居ますよ。

[790: 匿名さん]

今年10月から色々と変わるから、知恵あるユーザーはみんな買い控え。

秋まで在庫隠しておいて、一気に保険付きで高売りするつもりだね。

それまでは下げ止まり～安定感を演出しないとね！


だから今のうちは、たまに釣れるそそっかしい客狙い。

そんなとこでしょう。

[791: 匿名さん]

で、秋になったら民主や社民などの議員による政府となり(多分)、
自民とは違う政策を始めると。

知恵ある客は更に様子見。

[792: 匿名さん]

あきらめて郊外買う人がでてるけど、
少子化を考えたら後で後悔しそう。
私は都心部が買えないなら賃貸で我慢します。

[793: 元祖匿名はん]

>>789

えらいイワクツキ銘柄がいきなり出てきましたね。昔を思い出しました。
触らぬ神に祟りなし。


潮が止まってますね。

[794: 匿名さん]

一戸建て買いたいけど買えないから賃貸マンの自分からすれば
この掲示板見ていると
「やっぱりマンション買うのはやめとけ」っていう答えしか見出せないんだが。

[795: 匿名さん]

社宅や公舎で月２万円で借りれるならず～と住むことを勧める。
月７万位だったらローン支払い２０００万は組める。ローン控除１％で年２０万の還付スタートで１０年で残高１％償還。
ローン支払いは元本と金利分だから実質金利支払いが実費。
ローン控除分で固定資産税位充当できるから買った方が得。
建物の減価償却分は当然差し引きになるから計算してね。
後は土地の値下がりが確認された物件だったら業者が買控の時期だからいいものが買える。
ただ売主も売控の時期だから値下げの底は打ってる。
急激な下げ相場だったからプラス戻りで今度は行くから。

[796: 匿名さん]

業者が買ってないのに買い時ってか。

[797: 匿名さん]

誰も買わないから買い時なんでしょ（ただし土地）

[798: 匿名さん]

一戸建てを買いたくない者には関係無いな。
(過去に買って懲りた。ミニ戸ではない。)

[799: 匿名さん]

＞794
この掲示板でなんか判断しようというのがそもそも間違いでは？

バブルのときはまだまだ騰がる、不景気だとまだまだ下がる。
どちらか両極の傾向が大勢を占める。
んでもって、大体が後追いの意見で、後から振り返れば全く的外れがほとんど。

潮目が変わりはじめるとそれぞれの局面で反論が出はじめるが、
それに対しては必死だなｗとか2Ch用語で捨て台詞。

自分のライフスタイル・計画と嗜好をしっかりと考えて、自分の目と頭で判断するのが一番。

[800: 匿名さん]

欠陥住宅保険の掛け金はデベが払うんでしょ？
もちろん価格に上乗せはするんでしょうけど。
高層はバカ高になるのかな？

[801: 匿名さん]

７１３指摘の下げ止まりデータに対して、
暴落派は何一つまともな反論ができていない。

[802: 匿名さん]

>>801
>>713は>>714

君のPCではナンか見えるのか？
業者専用ページ？

[803: 匿名さん]

>>802
http://www.contract.reins.or.jp/index.html
地域から検索する→マンション・東京都・都心５区→直近２年間の平均成約価格等

[804: 匿名さん]

だから、レインズは専任媒介契約物件だけだって。
それを見て都合良く、全体のデータだと思わせたいわけね。

[805: 匿名さん]

>>804
803はレインズ登録物件の成約情報を時系列的に比較しているデータ。
媒介方式の差異は問題にならない。
そもそも一般媒介契約の物件もレインズ登録できることを知らないのですか。

[807: 匿名さん]

媒介方式の差異は問題にならない。
↓
媒介方式の差異は問題にしたくない。
じゃないの？

登録できる、と登録しなければいけない、とは別物ですよ。

[810: 元祖匿名はん]

東京カンテイのカンテイアイの直近号のデータではまだ下がってると読めましたが。

一言だけ言わせていただくと、下げ相場で売り手が相場を作れると思ったら大間違いですよ。

[811: 匿名さん]

新築の下げ止まり基調の割に中古は下げ止まってない感じですね。
別所のデータを見てもそんな感じ。

回復してるのはやはり、一部の大手デベの首都圏駅近物件だけなのかな・・？

[812: 匿名さん]

どうだろう。中古は比較的、需給バランスを反映しやすいのに対し、新築はウマシカデべさんが、希望的観測で恣意的な値付けをするからねぇ。逆新価格の売れ行きを見てからだね。

[814: 匿名さん]

なんとでも操作できるマンション価格なんかどーでもいい。
それよりも実体経済はどーよ？
まともにボーナスもらえる製造業ってある？
まともにボーナスもらえるサービス業ってある？
まともにボーナスもらえる銀行ってある？

もっとも景気のいい話題で、家は買えないからあきらめて、新型プリウス予約したなんて話ばかりだ。

しかも事情通の富裕層がいちばんシビアになってる時期に、マンションしか買えない貧民層が踊るはずないだろ。

[815: 匿名さん]

でも、もしかしたら、もう一段、ダメ押しの経済対策で夏のボーナス減少分の補填なんかもでてくるかもしれないから、目先のマイナス材料にまともに反応しない方が、あとから考えたら結果オーライってことになるかもよ。
ここ半年、明らかに現金軽視の方向へ、世界中が舵を切ってるわけだからね。

[816: 匿名さん]

購入者が買える価格で、土地価格が決まる訳ではないよ。買えた土地に合わせて、買える面積の部屋作るだけ。

[817: 匿名さん]

おまえら買わないから中国のお金持ちが買い始めたぞ。
また底値を外国の人に持って行かれるじゃないか！
何やってんだよ。おまえら。。

[818: 匿名さん]

>>817
よかったな。
まとめて買ってもらえよ。
買ってもらってんだからこっち振り返って買い煽る必要はなかろ？(笑)

[819: 匿名さん]

817さん

どこですか？私も中国のお金持ちと同じところ狙います。

[820: 匿名さん]

これからは日本人が買わなくても中国人が買うよ。
都心のインフラ整備の水準は世界的にみても
とてつもない規模なんだから、
中国人あたりからみればかなり魅力だよ。
二束三文で買えるようになろうもんならなおさら。
実際、池袋や新宿あたりじゃ中国人は増える一方。
横浜みなとみらいのタワマンなんか中国人が大勢入居してる。
結局日本人の人口が減ってもその減り分は中国人が埋めるだけだろ。

[821: 匿名さん]

景気がどん底でも株や土地は、上がることがある。

[822: 匿名さん]

いずれ都心は外国人だらけになるな。
日本人は田舎に追いやられ、首都機能も国家運営も外国人が担う。

[823: 匿名さん]

だから買ってもらえよどんどん。
外貨獲得最高じゃんか。
買ってもらってんだからそれでいいんでないの？
別にあんたに日本の将来を憂いてもらう必要ないわ。