23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[721: 匿名さん]

景気の先行きに対するパニックは取り敢えず終わった様だから、暫く底周辺で横々だと思うよ。
その後少しづつ上昇基調に入って行くと思うけど。

但し、CDS爆弾が不発で終われば…ね。
GMが法的整理に入る様だから、多分CDS処理の見通しが立ったんだとは思うけど…。

[722: 匿名さん]

レインズデータによると２３区の中古マンション成約件数は、今年２～４月が直近２年間で最高になっている。
取引をともなって価格が安定してきているので、中古マンションに関しては底打ちと言っていいのでは。

[723: 住まいに詳しい人]

>>722
成約数が伸びて、かつ坪単価が落ちていないというのは、確かに期待できる傾向ではありますが
2-4月は毎年成約数が増える時期ですし
データの性格上、この裏に未成約物件がどれくら積みあがっているのかよく分かりません
これだけで「下げ止まっている」と断定するのは、まだ早計かと思われます

先日発表された新築マンションのデータで
３月から４月の月末在庫がほとんど減っていなかったこと勘案すると
むしろ疑いを持ちながら他のデータと照らし合わせた吟味が必要かと思います

[724: 匿名さん]

Dead　Cat Bounce
死んだ猫でもはねることがある・・・猫の死体でも高いところから落とすとまるで生きているかのように一度跳ね返る・・・・でも死んでるんだから・・・・
死んでるマーケットでも一時的に値上がりする・・・ことを哂う格言。

[725: 匿名さん]

サブプライムローンに端を発した世界的金融バブルの崩壊
国内でのマンションブームの終焉
経済および人口構造変化にともなう日本の土地不動産の長期的な価値喪失

現在および今後のマンション業界の不振は、
これらの要因が重なって起きているもの。

最も大きい要因は、日本が経済成長期を終え、
土地不動産が、もってさえいれば当然に値上がりする資産ではなくなったこと。
つまり庶民が不動産２００％みたいなポートフォリオを組むことは、
今や経済的自殺行為です。

[726: 匿名さん]

平均所得、過去１９年間で最低　５５６万円　「生活苦しい」は６割　

5月21日16時23分配信 産経新聞

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090521-00000585-san-soci

[727: 匿名さん]

高度経済成長が終わったのは、1970年。そのあとは円高不況。内需拡大の繰り返し。地価は上がり続けた。日本は、世界より先にバブルを経験。
その後も長い資産デフレの段階を生きているをだよ。

[728: 匿名さん]

過去においてGDPと消費者物価は連動しても、地価は経済成長との相関はない。
その理由は、地価上昇は偏在するもので、一局集中や経済格差によってもひきおこされるからだ。

[729: 匿名さん]

>718

時系列比較で見る場合は条件は同じ。
専任媒介契約で成立した価格が下げ止まっている。

[730: 匿名さん]

>729

売れ難い中古物件ほど、一般媒介契約にして複数業者に仲介を頼み売却している。
売れ易い中古物件なら、専任媒介契約にして強気の売却ができる。
従って、同じ条件ではない。

[731: 匿名さん]

↑
勉強になった。うちのＭＳは何軒かほぼ言い値で売れたが、みな専任だった。理由がわかりました。

[732: 匿名さん]

住み替えの多くは、停止条件付き契約で選任媒介というケースが多い。
一般媒介は、先に売ってあとから物件探すとか、買って金払ってから
ゆっくり売るケースだよ。

[733: 匿名さん]

日本全体でみたら現在、資産デフレが続いているわけで、
地方都市はいまでも地価は下がったまま。
人口が減って工業が衰退する分だけ地方都市の地価はまだまだ
下がりつづけている。
東京が地価反転してもその影響が地方都市に及ぶのに2年～3年
の時間差があった。上昇率がプラスに転ずる時期に金融不況で、
地方はいまだに上昇は経験していない。

郊外も同様で、2004年以来地価反転のムードの中で郊外戸建が
バカ売れした。23区の坪単価が２００万円から240万に2割上がった
おかげで、買えない人が郊外戸建に流れた。
郊外が安いおかげで、23区は下落を免れている。
高い価格帯の需要は、23区に向かわず、郊外に向かったわけだ。
郊外ならマンションでなく戸建。そういう考えの30代前半が多かった
のだと思う。
ここへきて3000万円前後の郊外値引きマンションが出てくると
需要はそちらに食われて、都心では安く大規模な物件を供給
する必要がなくなっている。

郊外に先駆けて23区の土地が暴落する必然性はなにもない。
しかし、神奈川が安値で捌ける分だけ、足立、葛飾、江戸川、板橋北部
江東東部とそれ以外の23区の価格差が広がる傾向が強まっている。

[734: 匿名さん]

地価も、マンション価格もミクロで見るべきで、マクロに見ても
意味がない。

たとえ話で恐縮だが、日本人女性全体がきれいになった
として、自分が美人とつきあえる確率が増すとはかぎらない。

世の中が平均的にまんべんなくきれいになったのか
（そんなことはありえない）
一部に際立って美しい女性が目立つようになったのか
で意味が違う。

さらには際立って美しい女性が目立つようになったのは都会
だけで都市周辺部も地方にも、平均以下の容姿の女性が
豊富にいるかもしれない。

自分が住む世界で、見え方は違う。

[735: 匿名さん]

企業、自治体、国が、
なぜやっきになって不動産や土地をポートフォリオから外しているか。
これらの資産的価値を裏付ける根拠が崩壊したからでしょう。

成長せず、値上がりせず、維持費がかかり、
時価会計では下落損を生み出すいまやお荷物。

そのいいはめ込み先がマンション購入者。

住居を構えるなら、永く住宅地として発展して来た、
住宅の地目のところに所有すべき。
再開発なんて、ゴミのリサイクルにみすみす協力するのはばカげた話。

[736: 匿名さん]

古くからの住宅地は、マンション用地がない。ミニ戸買いますか？

[737: 購入検討中さん]

来年までに
6500以内で
築7年以内、
70平米以上、
世田谷区、目黒区、渋谷区、新宿区、文京区あたりで、駅から10分以内、
南向き日当りの良い物件　　を探しています。

が、良い物件が全くありません。

物件がない時期なのでしょうか？予算が足りないのでしょうか？

[738: 匿名さん]

>>737
都区内の中古マンション取引は活発化してきており、しかも新規登録が減っているので
需給がタイトになってきています。したがって優良物件は足が速い。
予算的には無理ではないと思いますので、とりあえず仲介業者のチャンネルを増やしてみてはどうでしょう。

[739: 匿名さん]

相場が２８０万／坪～３００万、面積２２坪で　６１０～６６００万

坪単価に対して面積が限定されすぎます。築浅は、住戸面積が大きいものか
１Ｌがおおくてフィットする価格帯が少ないのでは？
ひろいものは、総額をふやすか、よりせまいもので妥協するか。
物件が少ないから選べないのです。

[740: 匿名さん]

>730
729ではないが、一般媒介と専任媒介の条件が同じと言ってるのではなく、
時系列で見ると、「専任媒介によって売れた中古の値段」の推移が見れて、
それが下げ止まっているということを言ってるんじゃないの？

[741: 匿名さん]

新築も中古も在庫引っ込めて、一時的に回復基調の雰囲気作っただけ。

常套手段でしょ！

[742: 匿名さん]

でも底打ちしたことが、これから３ヶ月間のうちにマスコミでとりあげられると、もっと在庫が引っ込んじゃうよ。
なぜなら下がりそうだから、みんな慌てて売ろうとしてたわけだから。

[743: 匿名さん]

在庫に固執する必要があるのは販売側だけ。
ユーザーは慌てる必要がないもの。

[744: 匿名さん]

でも子供の成長は待ってくれないよ

[745: 匿名さん]

路上生活してるわけじゃなし
ぜんぜん問題なし

もっと気の利いた買い煽りﾖﾛ!

[746: 匿名さん]

どうも大手１人勝ちみたいだね
郊外の方は非大手のデベが多いので、未だに底打ちしてないとか

物件の価格低下率ではイニシアの物件が１番酷いらしい

[747: 匿名さん]

せっかくの逃げ場でチャンスを活かさず、ぐずぐず不良在庫を抱え続けると、次の難局でさらに泥沼に。

バブル崩壊とその後の失われた十数年の教訓は活かされないのか。

[748: 匿名さん]

勘違いしているようだか、在庫というものは、良いものが仕入れられて、はじめて「不良」在庫になる。
都心までの距離、最寄り駅の距離などで劣るものを売って、優れたものは残す。
確かに、需要が大きく減ってマンション分譲自体が業態として姿を変える時期なんだろうけど。

[749: 匿名さん]

ちょっと下がるとすぐユーザーの「都心回帰」が始まるので、
結局、都心部は億ションは別にしてあまり下がらない。

[750: 匿名さん]

だからこそ、今後20年間人口増加が見込める都心５区の優良物件のみ自社所有にして、それ以外はさっさと売却して次に備えるってことでしょ。
森ビルの家訓の港区から出るなとのフレーズがこれほど身にしみて感じる時期はないでしょう。

[751: 匿名さん]

マンション脳の権化みたいなジジィの言うこと真に受けて、勝手に見込んでるしw

さすが、同じ穴のムジナですねw

[752: 匿名さん]

都心買え買え、必死だね。

[753: 匿名さん]

誰でもわかること書いちゃってw
とっくに織り込み済みじゃん

[754: 匿名さん]

若いうちに憧れる都心マンションは賃貸。
終の棲家買うなら郊外戸建。

お金余ってる人なら都心でも霞ヶ関でもご自由にどうぞ。

[755: 匿名さん]

まあ、冷静な判断として、短期的な視点として底打ちした都心部だし、中長期的視点としても人口増加が見込まれる都心部ってことでしょ。買った価格自体が高いか安いかより、将来、売らなきゃならないときに買ってくれる人がいそうかどうかの方が、とっても重要ですからね。
ましてや、みんなが夏のボーナス減で余裕がない、今のような込み合ってない時に、低金利や税制優遇の国策を活用して、ちょっと思い切ってみれるかどうかが問われてる局面だと思いますが。
仕様の低い賃貸物件に賃料を払い続け、子供が増えても狭い部屋に住み続けたい方はそうされたらいいと思いますがね。人それぞれの好みですから。

[756: 匿名さん]

都心の部屋が広いの?
面白いねエセ堅実派はw

[757: 匿名さん]

おまえらが何言おうと織り込み済み。
未来がわかるなら世界の征服者になれますから

[758: 匿名さん]

あははは

どうぞどうぞご自由に
オッチョコ営業さんw

[759: 匿名さん]

マンション分譲は、いずれ古物商に分類されるようになりますよ。
バッタ屋と骨董屋とリサイクルショップね。

[760: 匿名さん]

都心部マンションは、売る方も買う方も、出来てすぐより､三年位寝かせたものが価格が落ち着いて評価も定まっていいという話になる。

[761: 匿名さん]

販売も、部屋ごとに指値が入りそれがネットで見られるようになる。

[762: 匿名さん]

今なら、2005年から2006年春の完成物件？
マンション底値で都心部を青田買いした人たちが喜びそうな御意見。

[763: 匿名さん]

いえ、いえ。ゴクレさんの芝のように、市場のタイミングを見ながら
蔵出し大吟醸として売っていく売り方のお話です。
あくまで新築の話なんでｗ
抜栓したものは、寝かしたとはいいませんので。

[764: 匿名さん]

マンションも発酵が必要なんだね。
新しいものはマズイと。
勉強になります！

[765: 匿名さん]

フローリングにカビが生えていたり、三年ぶりに窓を開けると、時間を超えた空気がまじりあう。
そういう感動を、ぜひ一度味わってみてください。

[766: 匿名さん]

住まいなどめだたないほうがセキュリティの上でもいい。建ってから、建物が風景に溶けこむまで待ってから売るのが、エコな時代のデベロッパーだよね。

[767: 匿名さん]

今市場に出ているなかで、
熟成させ得るほど強い内容をもったマンションなんて皆無でしょ。
例があったら挙げて欲しいな。

庶民向けは,話題性とイメージで売る量産ボジョレヌーヴォー。
古いヌーヴォーなんて、言葉遊びにもならない。

[768: 匿名さん]

力強いマンションはないけど、強気のマンションはあります。長期熟成タイプです。

[769: 匿名さん]

経年優化ってやつですね。

[770: 匿名さん]

マンション掲示板にエロ写真まで貼っちゃうし。
場末感たっぷり。