23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[601: 匿名さん]

不人気物件もいつのまにか売れるというのなら
都内の長期売れ残り物件の数々はデべが放っておいてもそのうち完売だね。

[602: 匿名さん]

そういう例が全体の中で占める割合がどれだけある？君の感覚と、市場の価値観のズレは必ずあるぞ。
売れているものは、市場から消え、売れないものばかり目立つ。

[603: 匿名さん]

単純に値段を下げれば売れるんじゃないの？
夕方の弁当半額セールみたいにさ。
そんなことは誰もがわかっているけど誰もやらない（できない）んだよね。きっと

[604: 匿名さん]

土地代は地主に払ってしまった。工事費はゼネコンに払った。広告費も
モデルルーム経費も支払った。販売するには人件費もいる。
赤字だしてまで売るのは、一定の売上が上がったあとでも遅くないでしょ？

中古の場合、同じ間取りの下層階が高値で出せば、上の階の売り物件が
比較で安く見えて早く売れるもの。
逆に上の階が高値ならば、下の階は極端に安値に設定しなくても売りやすい。
素人が住み替えで売るケースでは、弱気の値付けも出るが、タワマンなど
では、方位、眺望、プランタイプで売れ行きの差は大きいよ。
安ければ売れるというのも、周辺物件との比較の問題。
シティタワー品川だってビューロ品川とのお見合い部屋は、１倍って不人気。
とにかく均一な破格値にしても１倍から１００倍まで人気の差がでるという
いい見本だったね。

[605: 周辺住民さん]

今月もマンション販売不調な様子。

＞4月の首都圏マンション発売戸数　前年比８．５％減
http://keizaikeizai.seesaa.net/

＞まだまだ茨の道ですね、不動産業界。
http://keizaikeizai.seesaa.net/article/119735161.html

[606: 匿名さん]

首都圏の販売戸数と23区、分けて考えるべきだって言わなかった？

[607: 匿名さん]

住宅ナビで細かく販売戸数拾うと、都心物件で残ったのは100㎡超とかばかり。今売られている物件がいきなり2割引になりようがないが、仮に坪350万円が280万円でも庶民は買えない。そういう物件は、豊洲の物件のような21坪３Lなど少ない。単価下がったところで物件価格は面積で6000万円以下にならない。

[608: 匿名さん]

http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
不動産経済研究所のデータで都区部だけ抜き出してみると１ＤＫ
１ＬＤＫの契約率（契約戸数／発売戸数）がともに悪い。
３ＬＤＫだけみたら発売戸数の３割の３６３戸しかなくて
数では神奈川の３７１戸を下回っている。また神奈川の３ＬＤＫの契約率は
84％と堅調。ただし3500万前半～4300万円台が数のうえでも多い。
都区部の価格帯別は５０００万～5500万あたりが数の上では多い。
この契約率が７１％というのは、都区部３ＬＤＫの契約率75％を下回る。
コンパクトマンションの売れ行きが、いま一つなのかもしれない。

[609: 匿名さん]

目黒区の土地　売却予定額１９０億円　→　１９億円で売却（坪８７万円）

東京都がマンション建設用に当初１９０億円で売り出した目黒区の再開発事業用地を、東急不動産が代表の企業体が１９億３００万円で購入することになった。都は用地買収やマンション設計などに７９億円をかけており、約６０億円の赤字処分になるため、マンション売却で想定以上の利益が出た場合、価格を上乗せするよう、企業体と異例の交渉を進めている。

　再開発用地は渋谷駅の西約１キロの場所で、首都高３号線と中央環状線の結節点・大橋ジャンクションに隣接する７２００平方メートル。都は、この土地に１２年までに４２階建てのマンション（６８９戸）を建てることを条件に、都が買収済みの土地５５００平方メートルの購入者を探していた。

　都は０８年４～６月に予定価格１９０億円で入札参加者を募った。しかし、不動産需要が落ち込むなかで応札はなく、その後予定価格を７９億円に下げても不調だった。このため、都の再開発事業では初めて予定価格を設定せずに入札参加を募ったところ、同企業体だけが参加したという。

[610: 匿名さん]

>>605

いまだに、発売戸数と販売戸数の意味をゴチャ混ぜにしてるマスコミがある。

[611: 匿名さん]

首都圏マンション下げ止まりへ＝18カ月ぶり1ケタ減、5月はプラスか

民間調査会社の不動産経済研究所（東京）が18日発表した4月のマンション市場動向によると、首都圏の発売戸数は前年同月比8．5％減の2621戸だった。前年水準を20カ月連続割り込んだが、減少幅は2007年10月以来18カ月ぶり1ケタとなった。5月は2．5％増の4500戸前後と、久々のプラスを見込む。
　同研究所によると政府の経済対策や物件の値下がりでモデルルーム来場者が増えている。不動産会社が在庫処分に加え、新規供給にも注力し始めていると分析し、「市場の潮目が変わってきている」と指摘した。
http://charge.biz.yahoo.co.jp/vip/news/jij/090518/090518_mbiz019.html

[612: 匿名さん]

大橋ジャンクションのあの場所ならさもありなんとは思う。
それにしても売る方もどうかしてる。

[613: 匿名さん]

>>610　いまだに、発売戸数と販売戸数の意味をゴチャ混ぜにしてるマスコミがある。

まさに605自身が勘違いしているようですしね。

発売戸数の減少は供給の絞込みという意味なので、むしろ、需給の面からは
価格の上昇につながる可能性があると見るべき指標のひとつになります。
２３区、都心部は特にその傾向が強まっているようですね。

今回のプチバブル崩壊後のスピード調整では販売数の減少の幅が大きく、また期間も長く続きました。
この数字が戻ってくるころには市場の景色が変わっている可能性があります。

それにしても、そろそろ都心部で魅力的な新規物件の登場に期待したいのですが。
今は本当に選択肢が少ないです。せっかく価格が落ち着いているのに。

[614: 匿名さん]

プチバブル当時デベロッパー各社が空前の利益を出していた事をお忘れなく。
バブル価格はボッタクリ価格なんですよ。
地価だの仕入れ原価だのの、販売価格への影響は限定的です。

潜在的にマンションはまだまだ安くなり得ますよ。

[615: 匿名さん]

>>613
611が、その発売戸数が「戻った」を５月に予定している記事。
発売戸数が増えるから下げ止まりなんだと、お先走ってる。

[616: 匿名さん]

マンション脳はおもしろい！

[617: 匿名さん]

いったん在庫を引っ込めて、しばらくしてからまた売り場に出す。
そうやって下げ止まり感を演出。
常套手段。

[618: 匿名さん]

まさに、あの手この手、なんだね。

[619: 匿名さん]

最近、旧価格ほど安くは無いが、プチバブルと比較するとこなれた感じの物件（晴海レジデンスなど）の売れ行きがいいみたいですね。

会社で周りを見ると、３５歳前後でマンションを買いたいけど、プチバブルで買えなかった層が結構多く滞留しており、それらの層が買いに走っているのでしょう。

あと、数年待てばもう少し価格が落ちるかもしれないが、それを待つくらいなら今のこなれた価格で買ってしまおう思う心理でしょう。

需要がでてきたという事は、ここらが下げ止まり地点かもしれないですね。

[620: 匿名さん]

35才が買ってしまった後はどういう世界が待っているのですか？

[621: 匿名さん]

需要が出てきた・・・ことにしたいよねぇ・・・。

[622: 匿名さん]

新型インフルのパンデミックでさらに急激な販売減なんだろうね。
でも、ここで詐欺紛いの買い煽りしてる連中が淘汰されるなら、長期でみて経済効果があるのかもね。

[623: 匿名さん]

首都圏のマンション在庫減、市場に底打ち感か

不動産経済研究所が１８日発表した首都圏のマンション市場動向によると、４月末の販売在庫は８７９１戸で、販売不振で在庫数がピークだった２００８年１２月末から３割低い水準となった。
４月は発売戸数の前年からの減少率も３月より縮小した。価格下落に加え、減税などの政策効果もあり、同研究所は「市場に底打ち感が出てきた」と説明している。
（2009年5月18日23時50分 読売新聞）
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20090518-OYT1T01163.htm

[624: 匿名さん]

実需は増えているかと。投資用が死亡状態なだけ。

[625: 匿名さん]

623の記事も、よく読むと後半は販売戸数ではなく発売戸数の話。
これも、販売戸数と発売戸数とのゴチャ混ぜです。

在庫減でも、増えた発売戸数が売れ残れば逆に在庫増になる。

[626: 匿名さん]

米国株、ダウ8500ドル台回復　235ドル高　景気期待や金融株高で

【ＮＱＮニューヨーク＝川内資子】18日の米株式相場は大幅反発。ダウ工業株30種平均は前週末比235ドル44セント高の8504ドル08セントで終えた。ナスダック総合株価指数は同52.22ポイント高の1732.36で終えた。好材料が出た銀行株に買い戻しが膨らんだほか、企業の業績発表を受けて景気の回復期待が強まり買いが優勢となった。
http://markets.nikkei.co.jp/kaigai/summary.aspx?site=MARKET&genre=...

[627: 匿名さん]

銀座に事務所があることはステータスなのか？

http://www.e-sumika.jp/bbs/thread/37971/

[628: 匿名さん]

もうすぐ35歳、実需層ど真ん中の人間です。

購入、やめました。

買い急がなきゃいけない理由も無いので、しばらく賃貸で過ごします。

今は、すてきな分譲賃貸もたくさんあるみたいです。

お金貯めて、４０以降に買えればいいかなと思います。

その頃金利が高かったら、買えるときが来るまでいくらでも待ちます。

今買わなきゃいけない理由は無い、ということに気づいてしまいました。

政治家、そしてデベの皆さんごめんなさい。

[629: 匿名さん]

628は、いくらの家賃はらってるの？

[630: 匿名さん]

秋から欠陥住宅保険が発売開始になる。

それに伴って法的な部分も細部見直しが入るでしょう。

新型のコンクリートも開発されたし。

これから着工の物件をじっくり見物。


煽られて焦ったヤツは必ず大損する!

[631: 匿名はん]

＞６２８
そうですね。
一生賃貸でもいいんじゃないですか？
素敵な賃貸にたくさん家賃を払って大家を儲けさせて下さい。
あなたみたいな人が増えてくれると、デベも分譲マンションではなくて賃貸マンションを作るようになるでしょう。

[632: 匿名さん]

バカ丸出しの分譲営業マンw

[633: 匿名さん]

>>628
>>630

なんで

政治家に

謝るの？

頭　悪　そうな

投稿だなｗ

[634: 匿名さん]

>>633
色々支援政策打ち出してるのに
ご期待に添えず申し訳ないってところだろ

頭の悪い文章しか書けない営業に
読解力を求めるのは酷かもしれんな

[635: 匿名さん]

自民党が選挙で敗れて、社民党までが加わる政府ができれば、
金持ち優遇ではなく庶民優遇の支援政策に変わるんじゃない。

[636: 匿名さん]

それより非日本国籍者の優遇が出てきそうで怖いけどな
首相候補は「日本列島は日本人だけの所有物じゃない」と
お坊ちゃま丸出しの友愛宣言してたし

食うか食われるか修羅場を知らないボンボンばかり首相になる国ニッポン

[637: 匿名さん]

不動産神話はとっくに終わってんだよねぇ。
業界がしがみつこうとしてるだけで。
流れは変わったのよ。

[638: 匿名さん]

ローコスト狭小住宅が増えるから、そう言う意味ではもう少し下がるかな。

[639: 匿名さん]

庶民優遇って、住宅購入支援に当てる金などなかろうよｗ
生活支援、医療、福祉、育児、教育・・・幅広く支援しなければならない課題は山ほどあるのに。
住宅くらいご自分で買いなよ。

６３８さんには同意。
住宅市場もかなり分化が進んできましたね～

[640: 匿名さん]

ネガ派の意見は、不動産経済研究所の客観的データを無視した感情論ばかりだなｗ

[641: 匿名さん]

固定資産税、相続税をアップして、
不動産取引関連の諸税をカットする。

不動産資産の流動性を高め、
より有意義に使う人のところに、
より多くの土地が配分されるようにする。

万人に家を買わせて、
土地不動産を、国民をローン漬けにする道具にする時代はお仕舞い。

土地不動産から、どういうベネフィットが生み出されるかで、
それに対する対価を支払う使用価値の時代へ｡

[642: 匿名さん]

客観的データも、使い方次第で別な結論にできる。

マスコミの解説を鵜呑みにしちゃダメだよ。

[643: 匿名さん]

鵜呑みにする情報弱者が増えないと業界が困る。

[644: 匿名さん]

23区でマンション買う検討する人って、一体いくらの家賃はらってるの？

[645: 匿名さん]

うちは三多摩地区で１５万くらいだったよ。
で、貯めて城南に買った。今はボーナスも混みでならして月平均１８万くらいローン返してる。
多少払いは増えてるけど、全然広いし、環境もいいし、便利だし、文句なしです。

[646: 匿名さん]

23区のマンション分譲を検討する人は、
23区以外の賃貸借りててもいいんだよ。
賃貸ごとき、住めれば良い。

[647: 匿名さん]

数千万は貯めれてないと、いいとこはきついよね。

[648: 匿名さん]

不動産株が買われる

三井不動産 <8801> 、三菱地所 <8802> 、住友不動産 <8830> の大手３社がそろって反発。また、ストップ高のフージャースコーポレーション <8907> をはじめ、東栄住宅 <8875> 、有楽土地 <8838> 、日本エスリード <8877> 、飯田産業 <8880> が東証１部値上がり率上位に入るなど、不動産株が買われている。不動産経済研究所が１８日に発表した「首都圏のマンション市場動向（４月度）」で、マンション市場に底打ちの兆しがみられたことが好感されている。
http://charge.biz.yahoo.co.jp/vip/news/kab/090519/090519_mbiz111.html

[649: 匿名さん]

販売数量調整（隠蔽）して、売れ出しましたって？？？

[650: 住まいに詳しい人]

>ネガ派の意見は、不動産経済研究所の客観的データを無視した感情論ばかりだなｗ

キツイ冗談だなｗ

2009年4月　1都３県
供給　2621戸　前月比＋9.7％
契約率　64.7％　前月比-13.6ﾎﾟｲﾝﾄ
坪単価　＠199.7万円　前月比-7.1％

2009年4月　都区部
供給　1169戸　前月比+3.6％
契約率　59.1％　前月比-21.4ﾎﾟｲﾝﾄ
坪単価　＠252.9万円　前月比-8.3％

これのどこが底打ちなんだ？
在庫数の変動を見ると

2009年4月　1都３県
月末在庫数　8791戸　前月比-55戸

2009年3月　1都３県
月末在庫数　8846戸　前月比-973戸

ん、在庫処理ペースはかなり鈍化しているじゃんｗ
ちなみに月末在庫が9000戸水準つうのは2003年と同じ水準
価格が上昇に徐々に動き出した2005年は5000戸ぐらいだから
そのヘンの水準まで在庫処理は進んで欲しいところだね

ここまでが不動産経済研究所の客観的データの話
　
　
で、確かに販売現場を取材すると「３月４月はよく売れましたよ」と言うし
開発担当に訊くと「今まで出せなかった物件をこれから出していく予定です」
とは言うけど、そこには肝心の価格について強気な話は全然ない

なのに、いつの間にか「マンション市場に底打ちの兆しがみられた」となる
伝言ゲームの恐ろしさを感じてしまうねぇ