23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[583: 物件比較中さん]

将来の「売却」を考えるのは普通。
問題なのは買値に利益乗っけて売る「転売」
リーマン湾岸マンション転売屋がプチバブル崩壊と共にどうなったか考えると転売はこれからはありえないと思う。
この先の人口減を考えるとね。
買うなら住み潰すか、買値を下回る価格で「売却」かの覚悟が必要。

[584: 住まいに詳しい人]

>>570
>業界人なら安値で土地が安価で放出されて、さらに新たな規制緩和か容積割り増し
>でもなければ、無理だってわかるでしょうに。

いくら供給を絞っても、高いままでは買う人がいないのは
この1-3月の値引き物件の驚異的な売れ行きと中古物件の人気を見れば分かると思うけど

これから実際に所得が減ってくれば、これくらいの値引きでは動かなくなるかもしれない

一方で、デベ側は1-3月に結構捌けたこともあって、強気というか勘違いしているよーで
じっと着工を押さえていた案件で動き出しているのも結構あるみたいです

あと、破綻したデベの物件が引き取り手が決まって、販売に動くケースもあって
2004年みたいな供給はないにしても、23区で1万5000戸の水準は続くと思われるけどなぁ

新築の売り出しベースの面積×価格の推移から見れば、もー一段下がるかな

[585: 匿名さん]

本格的な悲劇は来年3月以降より。

[586: 匿名さん]

平均値が下がったとしても自己資金の少ない層が買えるのは、不人気エリアだけ。
株価が上がって個人の金融資産が増えたら、自己資金が増えて人気エリアの売れ行きが持ちなおす。

所得も、貯蓄も、マンション価格も、平均値で考えると実感とのズレが生じやすい。
中央値が平均値より下にある場合、中央値が１割下落しても平均値はさほど変わらない。
平均値より上が３割下がれば、平均値も下がる。けれども低い中央値が下がる割合は小さい。
母数の少ない上の層の変化で、最も大きい集団を推定するのは間違い。

[587: 匿名さん]

一時的持ち直しが起きたとしても、下り坂途中のジャンプみたいなもの。
着地すりゃまた下り坂の続き。

全体の需要が先細ってるわけだから、一点だけ上がるなんてことは難しい、いや、無いと言ってよい。

[588: 匿名さん]

>>586は、またバブるとでも思ってんの?

[589: 匿名さん]

> 本格的な悲劇は来年3月以降より。

去年も同じこと言ってたよね。
今年に入ったら「秋から」に変わって。
今度は来年ですか。

[590: 匿名さん]

資産デフレを正常と考えるのは、持たざる者だけ。

[591: 匿名さん]

>>588
人間というのは意外とバカでお祭り好きだから
全然懲りずに、また同じことを繰り返すよ。

少なくとも、誰か言ってたが、こんな場末の掲示板に
集う三流の半可通の予想通りになれば苦労は無いさ。

[592: 匿名さん]

バカだね、バブル君。

[593: 匿名さん]

世の中持家より賃貸の方が多数派。
勝手に願望書かせたら永遠に下落論がつづく。
多数派に価格決定力があるのは、多数派ターゲットの商品だけ。

[594: 匿名さん]

マンション価格がゆっくり上がる時ってのは、人気エリアの供給が減って、狭い物件しかなくなる。気がつけば、ボリュームゾーンが郊外化。
不動産は良いものから売れる。買える人から先に買い買えない人は質より価格にこだわり選択肢を減らす。

[595: 匿名さん]

歴史がない場所＝人が根付かない場所、「○○ニュータウン」みたいな場所は同世代ばかりが集中するリスクがあるよね。
「気付いたら老人だらけの街」みたいな。

[596: 匿名さん]

住むのに歴史なんかいらないって言い切ってた人がいたよ。
城東の某所に。

[597: 匿名さん]

不動産は良いものから売れる。
それを信じ、自分の物件を良いものと思い込み高い売り出し価格を付けて
いつまでも売れないでいる割高中古物件も多い。

[598: 匿名さん]

買いたいと思える物件が買える値段で売っていた。
だから俺は今年１月に買った。
投資用じゃないから値下がりしてもかまわない。
と言うか…もっと値下がりすると思ったけど買った。
いわゆる実需買いだな。
そんな奴も多いと思うよ。

[599: 匿名さん]

だから、たくさんある売りの中で比較して、いい物件から売れる。売れないのは他にもっといいものがある場合。
不動産の場合、ライバルが売れていけば不人気物件がいつのまにかトップに立つこともある。

[600: 匿名さん]

単に、高い価格こそが理由で
いいものとは言えない不人気物件もあるけど。

[601: 匿名さん]

不人気物件もいつのまにか売れるというのなら
都内の長期売れ残り物件の数々はデべが放っておいてもそのうち完売だね。

[602: 匿名さん]

そういう例が全体の中で占める割合がどれだけある？君の感覚と、市場の価値観のズレは必ずあるぞ。
売れているものは、市場から消え、売れないものばかり目立つ。

[603: 匿名さん]

単純に値段を下げれば売れるんじゃないの？
夕方の弁当半額セールみたいにさ。
そんなことは誰もがわかっているけど誰もやらない（できない）んだよね。きっと

[604: 匿名さん]

土地代は地主に払ってしまった。工事費はゼネコンに払った。広告費も
モデルルーム経費も支払った。販売するには人件費もいる。
赤字だしてまで売るのは、一定の売上が上がったあとでも遅くないでしょ？

中古の場合、同じ間取りの下層階が高値で出せば、上の階の売り物件が
比較で安く見えて早く売れるもの。
逆に上の階が高値ならば、下の階は極端に安値に設定しなくても売りやすい。
素人が住み替えで売るケースでは、弱気の値付けも出るが、タワマンなど
では、方位、眺望、プランタイプで売れ行きの差は大きいよ。
安ければ売れるというのも、周辺物件との比較の問題。
シティタワー品川だってビューロ品川とのお見合い部屋は、１倍って不人気。
とにかく均一な破格値にしても１倍から１００倍まで人気の差がでるという
いい見本だったね。

[605: 周辺住民さん]

今月もマンション販売不調な様子。

＞4月の首都圏マンション発売戸数　前年比８．５％減
http://keizaikeizai.seesaa.net/

＞まだまだ茨の道ですね、不動産業界。
http://keizaikeizai.seesaa.net/article/119735161.html

[606: 匿名さん]

首都圏の販売戸数と23区、分けて考えるべきだって言わなかった？

[607: 匿名さん]

住宅ナビで細かく販売戸数拾うと、都心物件で残ったのは100㎡超とかばかり。今売られている物件がいきなり2割引になりようがないが、仮に坪350万円が280万円でも庶民は買えない。そういう物件は、豊洲の物件のような21坪３Lなど少ない。単価下がったところで物件価格は面積で6000万円以下にならない。

[608: 匿名さん]

http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
不動産経済研究所のデータで都区部だけ抜き出してみると１ＤＫ
１ＬＤＫの契約率（契約戸数／発売戸数）がともに悪い。
３ＬＤＫだけみたら発売戸数の３割の３６３戸しかなくて
数では神奈川の３７１戸を下回っている。また神奈川の３ＬＤＫの契約率は
84％と堅調。ただし3500万前半～4300万円台が数のうえでも多い。
都区部の価格帯別は５０００万～5500万あたりが数の上では多い。
この契約率が７１％というのは、都区部３ＬＤＫの契約率75％を下回る。
コンパクトマンションの売れ行きが、いま一つなのかもしれない。

[609: 匿名さん]

目黒区の土地　売却予定額１９０億円　→　１９億円で売却（坪８７万円）

東京都がマンション建設用に当初１９０億円で売り出した目黒区の再開発事業用地を、東急不動産が代表の企業体が１９億３００万円で購入することになった。都は用地買収やマンション設計などに７９億円をかけており、約６０億円の赤字処分になるため、マンション売却で想定以上の利益が出た場合、価格を上乗せするよう、企業体と異例の交渉を進めている。

　再開発用地は渋谷駅の西約１キロの場所で、首都高３号線と中央環状線の結節点・大橋ジャンクションに隣接する７２００平方メートル。都は、この土地に１２年までに４２階建てのマンション（６８９戸）を建てることを条件に、都が買収済みの土地５５００平方メートルの購入者を探していた。

　都は０８年４～６月に予定価格１９０億円で入札参加者を募った。しかし、不動産需要が落ち込むなかで応札はなく、その後予定価格を７９億円に下げても不調だった。このため、都の再開発事業では初めて予定価格を設定せずに入札参加を募ったところ、同企業体だけが参加したという。

[610: 匿名さん]

>>605

いまだに、発売戸数と販売戸数の意味をゴチャ混ぜにしてるマスコミがある。

[611: 匿名さん]

首都圏マンション下げ止まりへ＝18カ月ぶり1ケタ減、5月はプラスか

民間調査会社の不動産経済研究所（東京）が18日発表した4月のマンション市場動向によると、首都圏の発売戸数は前年同月比8．5％減の2621戸だった。前年水準を20カ月連続割り込んだが、減少幅は2007年10月以来18カ月ぶり1ケタとなった。5月は2．5％増の4500戸前後と、久々のプラスを見込む。
　同研究所によると政府の経済対策や物件の値下がりでモデルルーム来場者が増えている。不動産会社が在庫処分に加え、新規供給にも注力し始めていると分析し、「市場の潮目が変わってきている」と指摘した。
http://charge.biz.yahoo.co.jp/vip/news/jij/090518/090518_mbiz019.html

[612: 匿名さん]

大橋ジャンクションのあの場所ならさもありなんとは思う。
それにしても売る方もどうかしてる。

[613: 匿名さん]

>>610　いまだに、発売戸数と販売戸数の意味をゴチャ混ぜにしてるマスコミがある。

まさに605自身が勘違いしているようですしね。

発売戸数の減少は供給の絞込みという意味なので、むしろ、需給の面からは
価格の上昇につながる可能性があると見るべき指標のひとつになります。
２３区、都心部は特にその傾向が強まっているようですね。

今回のプチバブル崩壊後のスピード調整では販売数の減少の幅が大きく、また期間も長く続きました。
この数字が戻ってくるころには市場の景色が変わっている可能性があります。

それにしても、そろそろ都心部で魅力的な新規物件の登場に期待したいのですが。
今は本当に選択肢が少ないです。せっかく価格が落ち着いているのに。

[614: 匿名さん]

プチバブル当時デベロッパー各社が空前の利益を出していた事をお忘れなく。
バブル価格はボッタクリ価格なんですよ。
地価だの仕入れ原価だのの、販売価格への影響は限定的です。

潜在的にマンションはまだまだ安くなり得ますよ。

[615: 匿名さん]

>>613
611が、その発売戸数が「戻った」を５月に予定している記事。
発売戸数が増えるから下げ止まりなんだと、お先走ってる。

[616: 匿名さん]

マンション脳はおもしろい！

[617: 匿名さん]

いったん在庫を引っ込めて、しばらくしてからまた売り場に出す。
そうやって下げ止まり感を演出。
常套手段。

[618: 匿名さん]

まさに、あの手この手、なんだね。

[619: 匿名さん]

最近、旧価格ほど安くは無いが、プチバブルと比較するとこなれた感じの物件（晴海レジデンスなど）の売れ行きがいいみたいですね。

会社で周りを見ると、３５歳前後でマンションを買いたいけど、プチバブルで買えなかった層が結構多く滞留しており、それらの層が買いに走っているのでしょう。

あと、数年待てばもう少し価格が落ちるかもしれないが、それを待つくらいなら今のこなれた価格で買ってしまおう思う心理でしょう。

需要がでてきたという事は、ここらが下げ止まり地点かもしれないですね。

[620: 匿名さん]

35才が買ってしまった後はどういう世界が待っているのですか？

[621: 匿名さん]

需要が出てきた・・・ことにしたいよねぇ・・・。

[622: 匿名さん]

新型インフルのパンデミックでさらに急激な販売減なんだろうね。
でも、ここで詐欺紛いの買い煽りしてる連中が淘汰されるなら、長期でみて経済効果があるのかもね。

[623: 匿名さん]

首都圏のマンション在庫減、市場に底打ち感か

不動産経済研究所が１８日発表した首都圏のマンション市場動向によると、４月末の販売在庫は８７９１戸で、販売不振で在庫数がピークだった２００８年１２月末から３割低い水準となった。
４月は発売戸数の前年からの減少率も３月より縮小した。価格下落に加え、減税などの政策効果もあり、同研究所は「市場に底打ち感が出てきた」と説明している。
（2009年5月18日23時50分 読売新聞）
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20090518-OYT1T01163.htm

[624: 匿名さん]

実需は増えているかと。投資用が死亡状態なだけ。

[625: 匿名さん]

623の記事も、よく読むと後半は販売戸数ではなく発売戸数の話。
これも、販売戸数と発売戸数とのゴチャ混ぜです。

在庫減でも、増えた発売戸数が売れ残れば逆に在庫増になる。

[626: 匿名さん]

米国株、ダウ8500ドル台回復　235ドル高　景気期待や金融株高で

【ＮＱＮニューヨーク＝川内資子】18日の米株式相場は大幅反発。ダウ工業株30種平均は前週末比235ドル44セント高の8504ドル08セントで終えた。ナスダック総合株価指数は同52.22ポイント高の1732.36で終えた。好材料が出た銀行株に買い戻しが膨らんだほか、企業の業績発表を受けて景気の回復期待が強まり買いが優勢となった。
http://markets.nikkei.co.jp/kaigai/summary.aspx?site=MARKET&genre=...

[627: 匿名さん]

銀座に事務所があることはステータスなのか？

http://www.e-sumika.jp/bbs/thread/37971/

[628: 匿名さん]

もうすぐ35歳、実需層ど真ん中の人間です。

購入、やめました。

買い急がなきゃいけない理由も無いので、しばらく賃貸で過ごします。

今は、すてきな分譲賃貸もたくさんあるみたいです。

お金貯めて、４０以降に買えればいいかなと思います。

その頃金利が高かったら、買えるときが来るまでいくらでも待ちます。

今買わなきゃいけない理由は無い、ということに気づいてしまいました。

政治家、そしてデベの皆さんごめんなさい。

[629: 匿名さん]

628は、いくらの家賃はらってるの？

[630: 匿名さん]

秋から欠陥住宅保険が発売開始になる。

それに伴って法的な部分も細部見直しが入るでしょう。

新型のコンクリートも開発されたし。

これから着工の物件をじっくり見物。


煽られて焦ったヤツは必ず大損する!

[631: 匿名はん]

＞６２８
そうですね。
一生賃貸でもいいんじゃないですか？
素敵な賃貸にたくさん家賃を払って大家を儲けさせて下さい。
あなたみたいな人が増えてくれると、デベも分譲マンションではなくて賃貸マンションを作るようになるでしょう。

[632: 匿名さん]

バカ丸出しの分譲営業マンw