23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[563: 匿名さん]

その望みが叶ったとして
５年分の合計家賃負担額・・・１０００万
価格破壊物件の安っぽさ・・・プライスレス

[564: 物件比較中さん]

>>563
その計算が成り立つのは何が何でも買わないといけない人だけ。
そういう人は少ない。

[565: 匿名さん]

買う緊急性のある人はすでに買っちゃったというのが正直なところでしょう。
もう今は、言い値で買ってくれる都合のいい浮かれ客はいなくなってしまいました。

価格調整しながら、めんどくさい客を少しづつ攻略するしかないんでしょうね。

[566: 匿名さん]

バブル新新価格物件も充分すぎるほど安っぽいんだが。

[567: 匿名さん]

首都圏のマンション供給は１９９４年から２００６年まで毎年８万戸
水準で供給されてきた。
http://www.column.sogei.co.jp/vol.61-1.png
出所
http://www.column.sogei.co.jp/2009/01/


９４年以来、マンション供給が活発であって、マンション在庫も
０５年までは漸減してきた。

勝手な憶測だが、年齢階層別人口の多寡はあれ、首都圏の
「真性需要」実は５万戸水準なのだろうと考える。

マンションというのは、一般的には狭い賃貸からの住み替え
子供が育ち、あるいは二人目が生まれ、手狭になる３０代後半
というのが過去においては一般的だった。これを一次取得者というのだが
その推移だけに絞って考えると次のような話になる。

バブル期、マンション価格は高騰し住宅需要は千葉埼玉茨城の
郊外戸建に相当量流れた。
９４年以降の需要は、バブル価格がおさまり前の世代の待ち需要が上乗せされた
ものだった。３０代に加えて４０代のマンション取得が相当数あったと記憶する。

２０００年以降、過剰生産で値崩れしたのは、不景気もさること
ながら、４０代の一次取得需要が充足されて、３０代後半の
ベース需要だけになってしまったことも大きいのではないか。

さて９７年消費税値上げ、金融不況のあおりもあって供給が
減ったあと２０００年大量供給のあとは、価格下落による
需要の先食いが起きたのだと思っている。

実は２００２年以降のマンションブームは、廊下階段共有部分を
容積算定から除くという「大胆な」容積緩和（プレミアムＡ）
と総合設計制度の容積割り増し（プレミアムＢ）で、戸あたり
土地面積が少なくてすむようになったことが最大の原因。
さらには、生前贈与など住宅取得資金の贈与税枠もひろげ、ゼロ金利
による住宅ローンに負担軽減がこれに加わった。
９０年代の公庫金利が４，５％内外だったのに対し、２００２年以降は
優遇金利も含めて変動なら１％台でローンが組めるようになった。


従来にくらべ３割ちかく「安い」原価でマンションが供給された
ことで、「今すぐ買わなくていい層」までマンションを買った。


しかし地価反転で３割引きが、元値にもどれは、これは誰も
無理して買おうとは思わない。

現在３５歳～３９歳の層こそが子育て最盛期で住宅実需の
目覚める時期だが、すでに買える人は４年前にマンションブームで買って
しまったという人が大半なわけだ。

さらに悪いことには、現在３０歳から３４歳の真性団塊ジュニア
のボリュームゾーンの多くが、同時期に安くなった郊外戸建を
買っているようなのだ。

つまり、０７年以降は、すでに食い尽くされた需要しかない市場
だろうという推測である。

価格を下げれば、それでも需要は掘り起こせるが、それは
米国のサブプライムローンとまったく同じことをやるに等しい。

ここは逆に、実需にあわせて供給を絞ったままでいくのがもっとも
正しい道なのだろう。

本来あるあはずの「３５歳から３９歳」の層の需要は完全に過去
５年で食い尽くした。

今は「３０歳から３５歳」を掘り起こすしかないが、彼らには需要も
購買力もない。
なぜなら彼らのうちの「買える層は」すでに買った
か、子供がいないか小さいかで、あと５年は待てる「時間的余裕」が
あるからだ。

こういう状況は実は業界が一番よくわかっているだろう。だから
一次取得者向けの全体の新規供給を絞っているわけだ。

都心部では、コンパクトマンションに切り替え、郊外に住む高額
所得者のセカンドハウスや独身者の需要をねらったり、坪単価６００万
の高額マンションを作り出ししている。

これは、時間をかけた市場調査の結果大手デベが選んだ道なんだと思う。

[568: 匿名さん]

>>561

ゼネコンやデベが兵糧攻めというより、次第に郊外化することで実質価格
上昇だろう。供給量が減って、購入者の選択肢が絞り込まれていけば
「それしか選べない」状況になる。

２００３年頃　　２００５年頃　　現在までのながれ

①坪単価２２０万レベル
港区湾岸→中央区湾岸→江東区湾岸

②坪単価３００万以上

赤坂・虎ノ門・飯田橋→二の橋・大崎・大橋→二子玉川

③坪単価２６０万前後

世田谷→武蔵小杉・宮崎台・たまプラーザ

杉並→三鷹・調布→新百合ヶ丘

[569: 匿名さん]

スレ読んでふと思ったのですが・・・・
ここで一生懸命下げを強調している人達は、夢破れさってもう一度不動者事業で人生再起を
掛けている業界関係者じゃ～ないのかな？

アバーン元社長 Bさんとか・・やる事無いし暇だから・・もう二度と復活して欲しくないけどねｗ

徘徊老人と言われる人達もその類じゃないのかね？

>562さんが記述している様な事は無いと思いますよ、カタカナ不動産デぺは復活しないでしょう。
金融機関　＆　人口減少に伴い、特に23区物件購入検討する消費者のデべに対する基準はもっと厳格に
なると思いますよ。

[570: 匿名さん]

>>569
どうだろう。下げ論者は、東京のマンション用地の土地勘がない人だと思うけどね。
業界人なら安値で土地が安価で放出されて、さらに新たな規制緩和か容積割り増し
でもなければ、無理だってわかるでしょうに。

[571: 匿名さん]

＞③坪単価２６０万前後
＞世田谷→武蔵小杉・宮崎台・たまプラーザ
＞杉並→三鷹・調布→新百合ヶ丘

あ～この辺りは大丈夫ですよ！今からもボコボコ新築マンション出来ますから。
武蔵小杉は悲惨な状況ですね。

[572: 匿名さん]

>>569
>アバーン元社長 Bさんとか

ありえない。それほどの立派な板でもなしｗ書けばもっと惨めになる。
本当不動産のプロならこんなスレに書き込むほど矜持を失ってはいまい。
リクルート江副さんみたいに本書けば売れるに決まってるし。
ここに買いても自己満足にしかならん。

ここは、だれも話を聞いてくれない寂しい三流の半可通の吹き溜まりだよ。

[573: 匿名さん]

↑
貴方も同類

[574: 通りがかり]

↑
あなたも同類

[575: 匿名さん]

武蔵小杉は、なぜか自分的には「東急」ってイメージじゃない。
もちろん、東急が通ってるのは事実なんだけど。

[576: 匿名さん]

武蔵小杉は南武線です。

[577: 匿名さん]

あ、東急通ってなかったんだ。
すいません、大いなる勘違いでした。

南武線も暗いよね。
なんかある土地なの？

[578: 住民さんＡ]

それは歴史の重み、歴史を背負った住民の吐息、・・・・・。

しかし、それぞれ個性となって、いいんではないの！←なまっていますね！

[579: 匿名さん]

例えば「そこに住みきってコストとして割りきる」か、「転売も目論むか」で大きく別れますよね。
どちらに正解とかないし。

[580: 匿名さん]

>>578
やっぱりそういう重いものがあるんですよね。
そういうのって土地に染み付くから何百年経っても変わらないケースが多いんですね。

[581: 物件比較中さん]

今時マンションで転売を考えるという感覚がもうダメダメな訳で・・・・

[582: 匿名さん]

>>581
良物件なら売却考慮、悪物件なら非考慮。
売却考慮するなら良物件、非考慮なら悪物件。


って考えが絶滅してるんですか？今の時代

[583: 物件比較中さん]

将来の「売却」を考えるのは普通。
問題なのは買値に利益乗っけて売る「転売」
リーマン湾岸マンション転売屋がプチバブル崩壊と共にどうなったか考えると転売はこれからはありえないと思う。
この先の人口減を考えるとね。
買うなら住み潰すか、買値を下回る価格で「売却」かの覚悟が必要。

[584: 住まいに詳しい人]

>>570
>業界人なら安値で土地が安価で放出されて、さらに新たな規制緩和か容積割り増し
>でもなければ、無理だってわかるでしょうに。

いくら供給を絞っても、高いままでは買う人がいないのは
この1-3月の値引き物件の驚異的な売れ行きと中古物件の人気を見れば分かると思うけど

これから実際に所得が減ってくれば、これくらいの値引きでは動かなくなるかもしれない

一方で、デベ側は1-3月に結構捌けたこともあって、強気というか勘違いしているよーで
じっと着工を押さえていた案件で動き出しているのも結構あるみたいです

あと、破綻したデベの物件が引き取り手が決まって、販売に動くケースもあって
2004年みたいな供給はないにしても、23区で1万5000戸の水準は続くと思われるけどなぁ

新築の売り出しベースの面積×価格の推移から見れば、もー一段下がるかな

[585: 匿名さん]

本格的な悲劇は来年3月以降より。

[586: 匿名さん]

平均値が下がったとしても自己資金の少ない層が買えるのは、不人気エリアだけ。
株価が上がって個人の金融資産が増えたら、自己資金が増えて人気エリアの売れ行きが持ちなおす。

所得も、貯蓄も、マンション価格も、平均値で考えると実感とのズレが生じやすい。
中央値が平均値より下にある場合、中央値が１割下落しても平均値はさほど変わらない。
平均値より上が３割下がれば、平均値も下がる。けれども低い中央値が下がる割合は小さい。
母数の少ない上の層の変化で、最も大きい集団を推定するのは間違い。

[587: 匿名さん]

一時的持ち直しが起きたとしても、下り坂途中のジャンプみたいなもの。
着地すりゃまた下り坂の続き。

全体の需要が先細ってるわけだから、一点だけ上がるなんてことは難しい、いや、無いと言ってよい。

[588: 匿名さん]

>>586は、またバブるとでも思ってんの?

[589: 匿名さん]

> 本格的な悲劇は来年3月以降より。

去年も同じこと言ってたよね。
今年に入ったら「秋から」に変わって。
今度は来年ですか。

[590: 匿名さん]

資産デフレを正常と考えるのは、持たざる者だけ。

[591: 匿名さん]

>>588
人間というのは意外とバカでお祭り好きだから
全然懲りずに、また同じことを繰り返すよ。

少なくとも、誰か言ってたが、こんな場末の掲示板に
集う三流の半可通の予想通りになれば苦労は無いさ。

[592: 匿名さん]

バカだね、バブル君。

[593: 匿名さん]

世の中持家より賃貸の方が多数派。
勝手に願望書かせたら永遠に下落論がつづく。
多数派に価格決定力があるのは、多数派ターゲットの商品だけ。

[594: 匿名さん]

マンション価格がゆっくり上がる時ってのは、人気エリアの供給が減って、狭い物件しかなくなる。気がつけば、ボリュームゾーンが郊外化。
不動産は良いものから売れる。買える人から先に買い買えない人は質より価格にこだわり選択肢を減らす。

[595: 匿名さん]

歴史がない場所＝人が根付かない場所、「○○ニュータウン」みたいな場所は同世代ばかりが集中するリスクがあるよね。
「気付いたら老人だらけの街」みたいな。

[596: 匿名さん]

住むのに歴史なんかいらないって言い切ってた人がいたよ。
城東の某所に。

[597: 匿名さん]

不動産は良いものから売れる。
それを信じ、自分の物件を良いものと思い込み高い売り出し価格を付けて
いつまでも売れないでいる割高中古物件も多い。

[598: 匿名さん]

買いたいと思える物件が買える値段で売っていた。
だから俺は今年１月に買った。
投資用じゃないから値下がりしてもかまわない。
と言うか…もっと値下がりすると思ったけど買った。
いわゆる実需買いだな。
そんな奴も多いと思うよ。

[599: 匿名さん]

だから、たくさんある売りの中で比較して、いい物件から売れる。売れないのは他にもっといいものがある場合。
不動産の場合、ライバルが売れていけば不人気物件がいつのまにかトップに立つこともある。

[600: 匿名さん]

単に、高い価格こそが理由で
いいものとは言えない不人気物件もあるけど。

[601: 匿名さん]

不人気物件もいつのまにか売れるというのなら
都内の長期売れ残り物件の数々はデべが放っておいてもそのうち完売だね。

[602: 匿名さん]

そういう例が全体の中で占める割合がどれだけある？君の感覚と、市場の価値観のズレは必ずあるぞ。
売れているものは、市場から消え、売れないものばかり目立つ。

[603: 匿名さん]

単純に値段を下げれば売れるんじゃないの？
夕方の弁当半額セールみたいにさ。
そんなことは誰もがわかっているけど誰もやらない（できない）んだよね。きっと

[604: 匿名さん]

土地代は地主に払ってしまった。工事費はゼネコンに払った。広告費も
モデルルーム経費も支払った。販売するには人件費もいる。
赤字だしてまで売るのは、一定の売上が上がったあとでも遅くないでしょ？

中古の場合、同じ間取りの下層階が高値で出せば、上の階の売り物件が
比較で安く見えて早く売れるもの。
逆に上の階が高値ならば、下の階は極端に安値に設定しなくても売りやすい。
素人が住み替えで売るケースでは、弱気の値付けも出るが、タワマンなど
では、方位、眺望、プランタイプで売れ行きの差は大きいよ。
安ければ売れるというのも、周辺物件との比較の問題。
シティタワー品川だってビューロ品川とのお見合い部屋は、１倍って不人気。
とにかく均一な破格値にしても１倍から１００倍まで人気の差がでるという
いい見本だったね。

[605: 周辺住民さん]

今月もマンション販売不調な様子。

＞4月の首都圏マンション発売戸数　前年比８．５％減
http://keizaikeizai.seesaa.net/

＞まだまだ茨の道ですね、不動産業界。
http://keizaikeizai.seesaa.net/article/119735161.html

[606: 匿名さん]

首都圏の販売戸数と23区、分けて考えるべきだって言わなかった？

[607: 匿名さん]

住宅ナビで細かく販売戸数拾うと、都心物件で残ったのは100㎡超とかばかり。今売られている物件がいきなり2割引になりようがないが、仮に坪350万円が280万円でも庶民は買えない。そういう物件は、豊洲の物件のような21坪３Lなど少ない。単価下がったところで物件価格は面積で6000万円以下にならない。

[608: 匿名さん]

http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
不動産経済研究所のデータで都区部だけ抜き出してみると１ＤＫ
１ＬＤＫの契約率（契約戸数／発売戸数）がともに悪い。
３ＬＤＫだけみたら発売戸数の３割の３６３戸しかなくて
数では神奈川の３７１戸を下回っている。また神奈川の３ＬＤＫの契約率は
84％と堅調。ただし3500万前半～4300万円台が数のうえでも多い。
都区部の価格帯別は５０００万～5500万あたりが数の上では多い。
この契約率が７１％というのは、都区部３ＬＤＫの契約率75％を下回る。
コンパクトマンションの売れ行きが、いま一つなのかもしれない。

[609: 匿名さん]

目黒区の土地　売却予定額１９０億円　→　１９億円で売却（坪８７万円）

東京都がマンション建設用に当初１９０億円で売り出した目黒区の再開発事業用地を、東急不動産が代表の企業体が１９億３００万円で購入することになった。都は用地買収やマンション設計などに７９億円をかけており、約６０億円の赤字処分になるため、マンション売却で想定以上の利益が出た場合、価格を上乗せするよう、企業体と異例の交渉を進めている。

　再開発用地は渋谷駅の西約１キロの場所で、首都高３号線と中央環状線の結節点・大橋ジャンクションに隣接する７２００平方メートル。都は、この土地に１２年までに４２階建てのマンション（６８９戸）を建てることを条件に、都が買収済みの土地５５００平方メートルの購入者を探していた。

　都は０８年４～６月に予定価格１９０億円で入札参加者を募った。しかし、不動産需要が落ち込むなかで応札はなく、その後予定価格を７９億円に下げても不調だった。このため、都の再開発事業では初めて予定価格を設定せずに入札参加を募ったところ、同企業体だけが参加したという。

[610: 匿名さん]

>>605

いまだに、発売戸数と販売戸数の意味をゴチャ混ぜにしてるマスコミがある。

[611: 匿名さん]

首都圏マンション下げ止まりへ＝18カ月ぶり1ケタ減、5月はプラスか

民間調査会社の不動産経済研究所（東京）が18日発表した4月のマンション市場動向によると、首都圏の発売戸数は前年同月比8．5％減の2621戸だった。前年水準を20カ月連続割り込んだが、減少幅は2007年10月以来18カ月ぶり1ケタとなった。5月は2．5％増の4500戸前後と、久々のプラスを見込む。
　同研究所によると政府の経済対策や物件の値下がりでモデルルーム来場者が増えている。不動産会社が在庫処分に加え、新規供給にも注力し始めていると分析し、「市場の潮目が変わってきている」と指摘した。
http://charge.biz.yahoo.co.jp/vip/news/jij/090518/090518_mbiz019.html

[612: 匿名さん]

大橋ジャンクションのあの場所ならさもありなんとは思う。
それにしても売る方もどうかしてる。