23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[551: 匿名さん]

リーマンショックによる株価暴落が不景気をオーバーシュートさせた一面があるからそれの逆もあり得るんじゃね？

[552: 匿名さん]

>>546
TOWER LIFEやっている人、悪気はないんだろうけど
稚拙なデータ出しすぎだな。

まず、「平均坪単価」なんて書いてあるのは、
広告や雑誌で拾えたサンプルの単純平均らしい。
http://towerlife.jp/bld02/bld02.php?page=1&key=BLD_PRICE_UNIT&...
これも、新築の物件平均坪単価でなく、中古の個別価格ひろっただけのものと
新築価格の数多い価格サンプルが混在していて全く時点の差が認識できない。

中古で売りに出たものは全部網羅しているのかどうかも定かでない。
よく集めたとは思うけど「平均坪単価」という表記だけはいただけない。
正確に言えば、中古物件売り出し価格坪単価の単純平均。
これだと、安い部位が多く売り出されたら数字は低くなる。

ちなみに物件平均坪単価とは、ひとつのマンションの売り出し価格合計を
専有面積（坪）で割った値。フロアの位置、階などの差をならした値。

[553: 匿名さん]

546
結局値下げしなきゃいけない、売れ残り中古が幾つでもあるという現実ですよ

[554: 匿名さん]

これで、549の方式で価格がつかめるのは、１０００戸規模で過去に５０件程度売り出された
グローヴタワーやＴＴＴくらいのものか。
代官山アドレスやツインパークスなどサンプル数が少なくて「平均」とか書いているのは
過去１０年の価格推移をおいかける場合など、相当にまぎらわしいね。

だいたい、新築物件の価格表こまめに集めない限り、その地区の「相場」はわからない。
ことに、今のように、新築物件も中古の売り出しも一つのエリアで減っている場合は
物件が少なすぎてサンプルのとれない千代田区なんて今時点での、価格動向なんてものは
「存在」しない。
中古の売り出し価格査定にしろ、新規の想定価格にしろ代官山とか六義苑とか
今売っている他のエリア事例から推計する以外にないわけだ。

[555: 匿名さん]

>>553
よく見てごらんよ。物件が売れたかどうかはこのデータからは
わからないんだよ。坪単価を３０万下げたとか価格を１００万
削ったというのは、売り出し価格の掛け目が大きすぎたという
だけで、価格設定は所詮「素人」のはったり価格なわけだよ。

中古なんて、査定だしたって売主は自分の都合しか考えないわけ
だから。

実際、値引いている価格は、誰がみても高すぎというレベル。
直近のそのマンションの他の階、他の部位から見ても高いわけだ。

大事なのは、値引いた事実でなく、値引かずに売れた他の部屋の
坪単価だよ。

[556: 匿名さん]

中古の査定価格を推計して出しても、
買い手が買うと言ってくれなければその査定価格では売れませんでしょう。
逆に売り手がその価格で売りたくなきゃ売らないでしょうけど。

[557: 匿名さん]

でも結局は

値引いて売れた価格の坪単価　≒　値引いて売れた価格の坪単価

に収束するのだから見直した売り出し価格は十分参考になりますね。

[558: 匿名さん]

>>557
×　値引いて売れた価格の坪単価　≒　値引いて売れた価格の坪単価
○　値引いて売れた価格の坪単価　≒　値引かずに売れた価格の坪単価
でした。

失礼しました。

[559: 匿名さん]

本当に収束するの？
値引きを何度も繰り返す物件がありますよ。

[560: 匿名さん]

>>557
タワマン個別の相場でも方位によって坪単価で３０万～４０万の差はあるとさっきから
言っている訳だよ。

そういうのをならして基準値の変動をみていかないと、相場として安くなった、高くなったなんて
一概にいえない。

実際には、そこに自分で物件持っていさえすれば、過去の同じマンションの成約価格は
いくらでも業者通じてあつめることはできるけどね。

査定をとれば、その根拠資料として一覧表を出してくれるところもある。

あと、値引きして売れないと、業者に安値で売って、その価格が表にでないケースは
けっこう多いよ。そういうやつは業者が価格上乗せするからなかなか売れないものも
中にはある。

ｙａｈｏｏ不動産で３月３１日に更新したデータで、次が５月という物件に
「まだ残っているか」電話で問い合わせしてみたらいいよ。
指値が入って売れたというケースが多いと思うよ。
指値の幅が２００万マイナスなのか５００万マイナスなのかはわからない。
あと、非常識な高値は、売らないでひっこめたってのも結構ある。
安く貸しても「価格回復待ち」っていう考えもある。

周辺に値ごろ感のある新築がないエリアなら、なにもどん底の時期に売る
必要ないわけだし。

[561: 匿名さん]

供給絞る期間が長期化すると、デベや建設、施工会社が兵糧攻めですね。

今溜まった在庫より、良い条件の新規物件がでてくるのは秋ごろでしょうか。もちろん青田売りでしょうけど。

[562: 匿名さん]

安い物件が出てくるのはおそらく５年先では

現行カタカナデベ→全滅（2009-2010）
大手＆財閥系で寡占→細々供給価格あまりさがらず(2010-2012）
新カタカナデベ復活→価格破壊物件供給（2013）
大手もやむ得ず値下げ(2014年以降）

ま５年は死んだふりじゃないかな。実需で待てない人は中古を丹念に拾うのが吉
ではなかろうか？

[563: 匿名さん]

その望みが叶ったとして
５年分の合計家賃負担額・・・１０００万
価格破壊物件の安っぽさ・・・プライスレス

[564: 物件比較中さん]

>>563
その計算が成り立つのは何が何でも買わないといけない人だけ。
そういう人は少ない。

[565: 匿名さん]

買う緊急性のある人はすでに買っちゃったというのが正直なところでしょう。
もう今は、言い値で買ってくれる都合のいい浮かれ客はいなくなってしまいました。

価格調整しながら、めんどくさい客を少しづつ攻略するしかないんでしょうね。

[566: 匿名さん]

バブル新新価格物件も充分すぎるほど安っぽいんだが。

[567: 匿名さん]

首都圏のマンション供給は１９９４年から２００６年まで毎年８万戸
水準で供給されてきた。
http://www.column.sogei.co.jp/vol.61-1.png
出所
http://www.column.sogei.co.jp/2009/01/


９４年以来、マンション供給が活発であって、マンション在庫も
０５年までは漸減してきた。

勝手な憶測だが、年齢階層別人口の多寡はあれ、首都圏の
「真性需要」実は５万戸水準なのだろうと考える。

マンションというのは、一般的には狭い賃貸からの住み替え
子供が育ち、あるいは二人目が生まれ、手狭になる３０代後半
というのが過去においては一般的だった。これを一次取得者というのだが
その推移だけに絞って考えると次のような話になる。

バブル期、マンション価格は高騰し住宅需要は千葉埼玉茨城の
郊外戸建に相当量流れた。
９４年以降の需要は、バブル価格がおさまり前の世代の待ち需要が上乗せされた
ものだった。３０代に加えて４０代のマンション取得が相当数あったと記憶する。

２０００年以降、過剰生産で値崩れしたのは、不景気もさること
ながら、４０代の一次取得需要が充足されて、３０代後半の
ベース需要だけになってしまったことも大きいのではないか。

さて９７年消費税値上げ、金融不況のあおりもあって供給が
減ったあと２０００年大量供給のあとは、価格下落による
需要の先食いが起きたのだと思っている。

実は２００２年以降のマンションブームは、廊下階段共有部分を
容積算定から除くという「大胆な」容積緩和（プレミアムＡ）
と総合設計制度の容積割り増し（プレミアムＢ）で、戸あたり
土地面積が少なくてすむようになったことが最大の原因。
さらには、生前贈与など住宅取得資金の贈与税枠もひろげ、ゼロ金利
による住宅ローンに負担軽減がこれに加わった。
９０年代の公庫金利が４，５％内外だったのに対し、２００２年以降は
優遇金利も含めて変動なら１％台でローンが組めるようになった。


従来にくらべ３割ちかく「安い」原価でマンションが供給された
ことで、「今すぐ買わなくていい層」までマンションを買った。


しかし地価反転で３割引きが、元値にもどれは、これは誰も
無理して買おうとは思わない。

現在３５歳～３９歳の層こそが子育て最盛期で住宅実需の
目覚める時期だが、すでに買える人は４年前にマンションブームで買って
しまったという人が大半なわけだ。

さらに悪いことには、現在３０歳から３４歳の真性団塊ジュニア
のボリュームゾーンの多くが、同時期に安くなった郊外戸建を
買っているようなのだ。

つまり、０７年以降は、すでに食い尽くされた需要しかない市場
だろうという推測である。

価格を下げれば、それでも需要は掘り起こせるが、それは
米国のサブプライムローンとまったく同じことをやるに等しい。

ここは逆に、実需にあわせて供給を絞ったままでいくのがもっとも
正しい道なのだろう。

本来あるあはずの「３５歳から３９歳」の層の需要は完全に過去
５年で食い尽くした。

今は「３０歳から３５歳」を掘り起こすしかないが、彼らには需要も
購買力もない。
なぜなら彼らのうちの「買える層は」すでに買った
か、子供がいないか小さいかで、あと５年は待てる「時間的余裕」が
あるからだ。

こういう状況は実は業界が一番よくわかっているだろう。だから
一次取得者向けの全体の新規供給を絞っているわけだ。

都心部では、コンパクトマンションに切り替え、郊外に住む高額
所得者のセカンドハウスや独身者の需要をねらったり、坪単価６００万
の高額マンションを作り出ししている。

これは、時間をかけた市場調査の結果大手デベが選んだ道なんだと思う。

[568: 匿名さん]

>>561

ゼネコンやデベが兵糧攻めというより、次第に郊外化することで実質価格
上昇だろう。供給量が減って、購入者の選択肢が絞り込まれていけば
「それしか選べない」状況になる。

２００３年頃　　２００５年頃　　現在までのながれ

①坪単価２２０万レベル
港区湾岸→中央区湾岸→江東区湾岸

②坪単価３００万以上

赤坂・虎ノ門・飯田橋→二の橋・大崎・大橋→二子玉川

③坪単価２６０万前後

世田谷→武蔵小杉・宮崎台・たまプラーザ

杉並→三鷹・調布→新百合ヶ丘

[569: 匿名さん]

スレ読んでふと思ったのですが・・・・
ここで一生懸命下げを強調している人達は、夢破れさってもう一度不動者事業で人生再起を
掛けている業界関係者じゃ～ないのかな？

アバーン元社長 Bさんとか・・やる事無いし暇だから・・もう二度と復活して欲しくないけどねｗ

徘徊老人と言われる人達もその類じゃないのかね？

>562さんが記述している様な事は無いと思いますよ、カタカナ不動産デぺは復活しないでしょう。
金融機関　＆　人口減少に伴い、特に23区物件購入検討する消費者のデべに対する基準はもっと厳格に
なると思いますよ。

[570: 匿名さん]

>>569
どうだろう。下げ論者は、東京のマンション用地の土地勘がない人だと思うけどね。
業界人なら安値で土地が安価で放出されて、さらに新たな規制緩和か容積割り増し
でもなければ、無理だってわかるでしょうに。

[571: 匿名さん]

＞③坪単価２６０万前後
＞世田谷→武蔵小杉・宮崎台・たまプラーザ
＞杉並→三鷹・調布→新百合ヶ丘

あ～この辺りは大丈夫ですよ！今からもボコボコ新築マンション出来ますから。
武蔵小杉は悲惨な状況ですね。

[572: 匿名さん]

>>569
>アバーン元社長 Bさんとか

ありえない。それほどの立派な板でもなしｗ書けばもっと惨めになる。
本当不動産のプロならこんなスレに書き込むほど矜持を失ってはいまい。
リクルート江副さんみたいに本書けば売れるに決まってるし。
ここに買いても自己満足にしかならん。

ここは、だれも話を聞いてくれない寂しい三流の半可通の吹き溜まりだよ。

[573: 匿名さん]

↑
貴方も同類

[574: 通りがかり]

↑
あなたも同類

[575: 匿名さん]

武蔵小杉は、なぜか自分的には「東急」ってイメージじゃない。
もちろん、東急が通ってるのは事実なんだけど。

[576: 匿名さん]

武蔵小杉は南武線です。

[577: 匿名さん]

あ、東急通ってなかったんだ。
すいません、大いなる勘違いでした。

南武線も暗いよね。
なんかある土地なの？

[578: 住民さんＡ]

それは歴史の重み、歴史を背負った住民の吐息、・・・・・。

しかし、それぞれ個性となって、いいんではないの！←なまっていますね！

[579: 匿名さん]

例えば「そこに住みきってコストとして割りきる」か、「転売も目論むか」で大きく別れますよね。
どちらに正解とかないし。

[580: 匿名さん]

>>578
やっぱりそういう重いものがあるんですよね。
そういうのって土地に染み付くから何百年経っても変わらないケースが多いんですね。

[581: 物件比較中さん]

今時マンションで転売を考えるという感覚がもうダメダメな訳で・・・・

[582: 匿名さん]

>>581
良物件なら売却考慮、悪物件なら非考慮。
売却考慮するなら良物件、非考慮なら悪物件。


って考えが絶滅してるんですか？今の時代

[583: 物件比較中さん]

将来の「売却」を考えるのは普通。
問題なのは買値に利益乗っけて売る「転売」
リーマン湾岸マンション転売屋がプチバブル崩壊と共にどうなったか考えると転売はこれからはありえないと思う。
この先の人口減を考えるとね。
買うなら住み潰すか、買値を下回る価格で「売却」かの覚悟が必要。

[584: 住まいに詳しい人]

>>570
>業界人なら安値で土地が安価で放出されて、さらに新たな規制緩和か容積割り増し
>でもなければ、無理だってわかるでしょうに。

いくら供給を絞っても、高いままでは買う人がいないのは
この1-3月の値引き物件の驚異的な売れ行きと中古物件の人気を見れば分かると思うけど

これから実際に所得が減ってくれば、これくらいの値引きでは動かなくなるかもしれない

一方で、デベ側は1-3月に結構捌けたこともあって、強気というか勘違いしているよーで
じっと着工を押さえていた案件で動き出しているのも結構あるみたいです

あと、破綻したデベの物件が引き取り手が決まって、販売に動くケースもあって
2004年みたいな供給はないにしても、23区で1万5000戸の水準は続くと思われるけどなぁ

新築の売り出しベースの面積×価格の推移から見れば、もー一段下がるかな

[585: 匿名さん]

本格的な悲劇は来年3月以降より。

[586: 匿名さん]

平均値が下がったとしても自己資金の少ない層が買えるのは、不人気エリアだけ。
株価が上がって個人の金融資産が増えたら、自己資金が増えて人気エリアの売れ行きが持ちなおす。

所得も、貯蓄も、マンション価格も、平均値で考えると実感とのズレが生じやすい。
中央値が平均値より下にある場合、中央値が１割下落しても平均値はさほど変わらない。
平均値より上が３割下がれば、平均値も下がる。けれども低い中央値が下がる割合は小さい。
母数の少ない上の層の変化で、最も大きい集団を推定するのは間違い。

[587: 匿名さん]

一時的持ち直しが起きたとしても、下り坂途中のジャンプみたいなもの。
着地すりゃまた下り坂の続き。

全体の需要が先細ってるわけだから、一点だけ上がるなんてことは難しい、いや、無いと言ってよい。

[588: 匿名さん]

>>586は、またバブるとでも思ってんの?

[589: 匿名さん]

> 本格的な悲劇は来年3月以降より。

去年も同じこと言ってたよね。
今年に入ったら「秋から」に変わって。
今度は来年ですか。

[590: 匿名さん]

資産デフレを正常と考えるのは、持たざる者だけ。

[591: 匿名さん]

>>588
人間というのは意外とバカでお祭り好きだから
全然懲りずに、また同じことを繰り返すよ。

少なくとも、誰か言ってたが、こんな場末の掲示板に
集う三流の半可通の予想通りになれば苦労は無いさ。

[592: 匿名さん]

バカだね、バブル君。

[593: 匿名さん]

世の中持家より賃貸の方が多数派。
勝手に願望書かせたら永遠に下落論がつづく。
多数派に価格決定力があるのは、多数派ターゲットの商品だけ。

[594: 匿名さん]

マンション価格がゆっくり上がる時ってのは、人気エリアの供給が減って、狭い物件しかなくなる。気がつけば、ボリュームゾーンが郊外化。
不動産は良いものから売れる。買える人から先に買い買えない人は質より価格にこだわり選択肢を減らす。

[595: 匿名さん]

歴史がない場所＝人が根付かない場所、「○○ニュータウン」みたいな場所は同世代ばかりが集中するリスクがあるよね。
「気付いたら老人だらけの街」みたいな。

[596: 匿名さん]

住むのに歴史なんかいらないって言い切ってた人がいたよ。
城東の某所に。

[597: 匿名さん]

不動産は良いものから売れる。
それを信じ、自分の物件を良いものと思い込み高い売り出し価格を付けて
いつまでも売れないでいる割高中古物件も多い。

[598: 匿名さん]

買いたいと思える物件が買える値段で売っていた。
だから俺は今年１月に買った。
投資用じゃないから値下がりしてもかまわない。
と言うか…もっと値下がりすると思ったけど買った。
いわゆる実需買いだな。
そんな奴も多いと思うよ。

[599: 匿名さん]

だから、たくさんある売りの中で比較して、いい物件から売れる。売れないのは他にもっといいものがある場合。
不動産の場合、ライバルが売れていけば不人気物件がいつのまにかトップに立つこともある。

[600: 匿名さん]

単に、高い価格こそが理由で
いいものとは言えない不人気物件もあるけど。