23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[521: 匿名さん]

この間中、株が上がったからマンション市況も潮目が変わったのナンノと騒いでた視野狭窄共、まだいるか～？

[522: 匿名さん]

武蔵小杉の坪単価300万は低層の普通の駅前マンションだよ。
武蔵小杉ならタワマンと考えるのは単なる思い込み。
ちなみに、ミニバブル中から売ってるパークシティはいまだに完売せずに売れ残ってる。

[523: 匿名さん]

株が上がったからでなくて、アメリカの銀行への影響が少なかったから景気の潮目が変わったと考えられたんだろ。
不動産もだんだん上がってくるんじゃないかな。楽しみ。

[524: 匿名さん]

株は7000円前半の時から戻りは9500円くらいまでって言われてたから、下がるんじゃない。
次は欧州発の危機になるんじゃないかな。
買い支えの反動もあり、8600円割れたら早いと思う。

ただ株が下がろうが、不動産は下がらないよ。需給バランスは２、３年はタイトなの明らかだから。

デベも焦って仕入れようとしているが、みんな考えることは同じで、入札で数か月前より2割くらい高く落とされてるみたい。

ここ10年ではやはり2003～2005年が一番の買い時だった。供給がタブついて下落したから。今は金融主導だから、財務的に問題のあるデベが投げただけで終わった感がある。

[525: 匿名さん]

>アメリカの銀行への影響が少なかったから景気の潮目が変わった
笑うなぁ
大本営発表をありがたがるとは

文末に「楽しみ」と入れるのは
大抵頭の悪い営業の買い煽り

[526: 匿名さん]

まあ地価が「下げ止まる」のは早くとも来年以降じゃないのかね。
でもってマンションとして分譲されるのは２年後くらいでしょ。

[527: 匿名さん]

アメリカの銀行はムリして良くしたんよ。資産内容は別や。こっちが問題だから信用収縮してるんやろ？景気の潮目に影響するのはこっち。

需給がタイトというのは、投機でなく実態ベースで健全な気もするが、これで不動産へのお金の流れができたらまた上がるわな、多分ｗ

[528: 匿名さん]

天井で売って今賃貸だけど、買いたいと思う中古がすっかり出てこなくなった。
みんな買い叩かれるならと売らないんだね。
しかし家賃すでに３００万近く払っているのだが。ウーム

[529: 匿名さん]

>>528
個人的に思うことだけど、自分の住居を売るのは意味なくないか？
もう一軒賃貸用に持ち家があり、それを売却するのはわかるけど。

[530: 匿名さん]

中国人、多くなったなあ。
こないだ行ったＭＲでは自分以外ほとんど中国人だった。焦った。

[531: 物件比較中さん]

景気の2番底があるかないかで今後の動きは変わってくる。
サブプライム問題は終息していない。
ヨーロッパ発の第2陣があるかもしれないし、アメリカの金融政策も問題先送りの面が大きい。
解決した訳じゃないんだ。

日本の場合は輸出依存型経済が変わらない限りは回復には限度がある。
今も回復基調なんて言われるが、それは一時の生産調整がマシになっただけで以前の姿に戻ることはないだろう。
自動車も電気もダメで2010年3月期決算も赤字予想の企業が大半。
失業率の改善もなく、むしろ正社員切りが本格化し悪化する見込み。

雇用が安定し所得が安定しないと長期ローンで不動産購入とはならない訳で、若年層に非正規雇用が多く
かつ低収入化が進んでいる現状ではマンションはしばらく売れないだろう。
安く土地を仕込んで、低仕様でユニクロマンションを作り、安く売るしかない。
それでも買える層は限られるだろう。

中国等の外国人に期待する向きがあるようだが彼らは文化が違いすぎる。
集合住宅の暮らしには向いてない民族だからデベは安易に売らないほうが良い。
集まる・騒ぐ・モラルがない。

[532: 匿名さん]

千住曙のマンション見に行ったら、やっぱり中国人が多かった。
営業いわく「彼らはローンが通ったらすぐ買うよ。」とのこと。

まぁ、ローンとおらないだろうけど。

[533: 匿名さん]

中国の人、低金利の円建てでローン組んで、貸すなり売るなりして本国に送金したら為替レート分まるもうけ。
日本で直近3年程度の所得証明があって相応の自己資金あれば、借りられるよ。

[534: 匿名さん]

外人が多くても、住民板スレではなかなか話題にしないね。
資産価値を考えて、触れたくないんだろうね。

[535: 匿名さん]

今は、居住者名簿閲覧できないから｡

[536: 匿名さん]

管理組合理事の比率だと２割くらいそうかも。
欧米１割、アジア１割って感じです。

[537: 匿名さん]

大抵日本名名乗ってるし、話してアクセントのない人もいるから。
貸しているなら理事にならないだろうし。

[538: 匿名さん]

日本人の名前で日本語は喋れるけど日本語の読み書きはできず、
アジア系でアメリカ国籍の住民がいた。
複雑ですね。

[539: 匿名さん]

自分もアジア人だということを忘れないように。
欧米から見たら、日本人もアジア人という一括りなのに、自分たちは選民意識があるんだよね。
みにくいアヒルの子の白鳥ではないんですよ。アヒルの子なんですよ。
それに、これからは一番優秀なアヒルではないんですよ。
他の馬鹿にしていたアヒルに抜かされそうなんですよ。
っていうか、ハクチョウ達は日本アヒルより、他国アジアのアヒルを重要視していますよ。知ってますよね？？

[540: 匿名さん]

日本列島は、日本人だけの…
と言ったどこかの政治家みたい。

[541: 匿名さん]

アジア、アジアと声高に叫ぶ人らしい考えだね
欧米の評価とか気にするのが逆に笑える

単純にマナーだけの問題なんだけど

[542: 匿名さん]

マンション住民マナーが新築相場に影響力があるなら、せいぜい暴れてもらって安くしたらいいんじゃないの？

[543: 匿名さん]

購入してからさらに安くなるわけだが

[544: 匿名さん]

今月号の「住宅情報・都心に住む」は、凄いね。
三茶に気合いの入った億ションできるし、ダブルコンとブリリアマーレとおぼしき居住者の暮らしぶりがでていた。
眺望が売りなんだそうだ。
中古のページは白紙にちかいくらい、物件ない。なぜなの。

[545: 匿名さん]

安売りしたくない中古物件売主たちによる売り渋りでしょう。
将来売る中古物件の在庫が貯まっていくようなもの。

[546: 匿名さん]

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

↑これだけ下げてるのに本当に下げ止まったといえるのか・・？
タワーだから下げ幅が大きいだけか？？
識者の意見求む。

[547: 匿名さん]

↑TTTを筆頭に、いまだ分譲価格に儲けを上乗せした価格。
　下げて当然です。

[548: 匿名さん]

いくら個々の中古価格を拾っても、それの流通量が少ないなら、「市場価格」ではないよ。
ましてや、方位、階数、眺望で坪単価に、物件平均坪単価から上下20％程度の有意差があるものから、時系列の変化を調べるには、同時期に全体の格差の構成比にあった標本が必要。

市場調査の基本。

[549: 匿名さん]

どうせ調べるなら、5フロアくぎりで、各方位、中住戸角住戸の坪単価補正係数を新築時の価格表などから求める。それに中古の販売速度による補正を加える。
有意差のある標本は、補正するか、サンプル数を増やす。

[550: 住まいに詳しい人]

直近の株価上昇に浮かれて、棄てられていたボロスレを上げている人も多いみたいだが
やっぱ経済って一筋縄では行かないですよ
　
米国は財政出動のペースを落とすか金利上昇を甘んじるかの選択に迫られている
　
中国などが将来米債購入止める可能性、財政赤字へ取り組み必要＝オバマ大統領
http://jp.reuters.com/article/domesticFunds/idJPnJT836394420090514
［リオ・ランチョ（米ニューメキシコ州）　１４日　ロイター］　オバマ米大統領は１４日、
中国や他の国が将来的に米国債の買い入れを止める可能性があるとの認識を示し、米国は、
長期的な経済への打撃を回避するため財政赤字の問題に取り組む必要があると述べた。

（中略）

「ある時点でこれらの国が米国債の買い入れに対する興味をなくすだろう。そうなれば借り
入れのために利子を引き上げる必要が出てくる」と話した。

[551: 匿名さん]

リーマンショックによる株価暴落が不景気をオーバーシュートさせた一面があるからそれの逆もあり得るんじゃね？

[552: 匿名さん]

>>546
TOWER LIFEやっている人、悪気はないんだろうけど
稚拙なデータ出しすぎだな。

まず、「平均坪単価」なんて書いてあるのは、
広告や雑誌で拾えたサンプルの単純平均らしい。
http://towerlife.jp/bld02/bld02.php?page=1&key=BLD_PRICE_UNIT&...
これも、新築の物件平均坪単価でなく、中古の個別価格ひろっただけのものと
新築価格の数多い価格サンプルが混在していて全く時点の差が認識できない。

中古で売りに出たものは全部網羅しているのかどうかも定かでない。
よく集めたとは思うけど「平均坪単価」という表記だけはいただけない。
正確に言えば、中古物件売り出し価格坪単価の単純平均。
これだと、安い部位が多く売り出されたら数字は低くなる。

ちなみに物件平均坪単価とは、ひとつのマンションの売り出し価格合計を
専有面積（坪）で割った値。フロアの位置、階などの差をならした値。

[553: 匿名さん]

546
結局値下げしなきゃいけない、売れ残り中古が幾つでもあるという現実ですよ

[554: 匿名さん]

これで、549の方式で価格がつかめるのは、１０００戸規模で過去に５０件程度売り出された
グローヴタワーやＴＴＴくらいのものか。
代官山アドレスやツインパークスなどサンプル数が少なくて「平均」とか書いているのは
過去１０年の価格推移をおいかける場合など、相当にまぎらわしいね。

だいたい、新築物件の価格表こまめに集めない限り、その地区の「相場」はわからない。
ことに、今のように、新築物件も中古の売り出しも一つのエリアで減っている場合は
物件が少なすぎてサンプルのとれない千代田区なんて今時点での、価格動向なんてものは
「存在」しない。
中古の売り出し価格査定にしろ、新規の想定価格にしろ代官山とか六義苑とか
今売っている他のエリア事例から推計する以外にないわけだ。

[555: 匿名さん]

>>553
よく見てごらんよ。物件が売れたかどうかはこのデータからは
わからないんだよ。坪単価を３０万下げたとか価格を１００万
削ったというのは、売り出し価格の掛け目が大きすぎたという
だけで、価格設定は所詮「素人」のはったり価格なわけだよ。

中古なんて、査定だしたって売主は自分の都合しか考えないわけ
だから。

実際、値引いている価格は、誰がみても高すぎというレベル。
直近のそのマンションの他の階、他の部位から見ても高いわけだ。

大事なのは、値引いた事実でなく、値引かずに売れた他の部屋の
坪単価だよ。

[556: 匿名さん]

中古の査定価格を推計して出しても、
買い手が買うと言ってくれなければその査定価格では売れませんでしょう。
逆に売り手がその価格で売りたくなきゃ売らないでしょうけど。

[557: 匿名さん]

でも結局は

値引いて売れた価格の坪単価　≒　値引いて売れた価格の坪単価

に収束するのだから見直した売り出し価格は十分参考になりますね。

[558: 匿名さん]

>>557
×　値引いて売れた価格の坪単価　≒　値引いて売れた価格の坪単価
○　値引いて売れた価格の坪単価　≒　値引かずに売れた価格の坪単価
でした。

失礼しました。

[559: 匿名さん]

本当に収束するの？
値引きを何度も繰り返す物件がありますよ。

[560: 匿名さん]

>>557
タワマン個別の相場でも方位によって坪単価で３０万～４０万の差はあるとさっきから
言っている訳だよ。

そういうのをならして基準値の変動をみていかないと、相場として安くなった、高くなったなんて
一概にいえない。

実際には、そこに自分で物件持っていさえすれば、過去の同じマンションの成約価格は
いくらでも業者通じてあつめることはできるけどね。

査定をとれば、その根拠資料として一覧表を出してくれるところもある。

あと、値引きして売れないと、業者に安値で売って、その価格が表にでないケースは
けっこう多いよ。そういうやつは業者が価格上乗せするからなかなか売れないものも
中にはある。

ｙａｈｏｏ不動産で３月３１日に更新したデータで、次が５月という物件に
「まだ残っているか」電話で問い合わせしてみたらいいよ。
指値が入って売れたというケースが多いと思うよ。
指値の幅が２００万マイナスなのか５００万マイナスなのかはわからない。
あと、非常識な高値は、売らないでひっこめたってのも結構ある。
安く貸しても「価格回復待ち」っていう考えもある。

周辺に値ごろ感のある新築がないエリアなら、なにもどん底の時期に売る
必要ないわけだし。

[561: 匿名さん]

供給絞る期間が長期化すると、デベや建設、施工会社が兵糧攻めですね。

今溜まった在庫より、良い条件の新規物件がでてくるのは秋ごろでしょうか。もちろん青田売りでしょうけど。

[562: 匿名さん]

安い物件が出てくるのはおそらく５年先では

現行カタカナデベ→全滅（2009-2010）
大手＆財閥系で寡占→細々供給価格あまりさがらず(2010-2012）
新カタカナデベ復活→価格破壊物件供給（2013）
大手もやむ得ず値下げ(2014年以降）

ま５年は死んだふりじゃないかな。実需で待てない人は中古を丹念に拾うのが吉
ではなかろうか？

[563: 匿名さん]

その望みが叶ったとして
５年分の合計家賃負担額・・・１０００万
価格破壊物件の安っぽさ・・・プライスレス

[564: 物件比較中さん]

>>563
その計算が成り立つのは何が何でも買わないといけない人だけ。
そういう人は少ない。

[565: 匿名さん]

買う緊急性のある人はすでに買っちゃったというのが正直なところでしょう。
もう今は、言い値で買ってくれる都合のいい浮かれ客はいなくなってしまいました。

価格調整しながら、めんどくさい客を少しづつ攻略するしかないんでしょうね。

[566: 匿名さん]

バブル新新価格物件も充分すぎるほど安っぽいんだが。

[567: 匿名さん]

首都圏のマンション供給は１９９４年から２００６年まで毎年８万戸
水準で供給されてきた。
http://www.column.sogei.co.jp/vol.61-1.png
出所
http://www.column.sogei.co.jp/2009/01/


９４年以来、マンション供給が活発であって、マンション在庫も
０５年までは漸減してきた。

勝手な憶測だが、年齢階層別人口の多寡はあれ、首都圏の
「真性需要」実は５万戸水準なのだろうと考える。

マンションというのは、一般的には狭い賃貸からの住み替え
子供が育ち、あるいは二人目が生まれ、手狭になる３０代後半
というのが過去においては一般的だった。これを一次取得者というのだが
その推移だけに絞って考えると次のような話になる。

バブル期、マンション価格は高騰し住宅需要は千葉埼玉茨城の
郊外戸建に相当量流れた。
９４年以降の需要は、バブル価格がおさまり前の世代の待ち需要が上乗せされた
ものだった。３０代に加えて４０代のマンション取得が相当数あったと記憶する。

２０００年以降、過剰生産で値崩れしたのは、不景気もさること
ながら、４０代の一次取得需要が充足されて、３０代後半の
ベース需要だけになってしまったことも大きいのではないか。

さて９７年消費税値上げ、金融不況のあおりもあって供給が
減ったあと２０００年大量供給のあとは、価格下落による
需要の先食いが起きたのだと思っている。

実は２００２年以降のマンションブームは、廊下階段共有部分を
容積算定から除くという「大胆な」容積緩和（プレミアムＡ）
と総合設計制度の容積割り増し（プレミアムＢ）で、戸あたり
土地面積が少なくてすむようになったことが最大の原因。
さらには、生前贈与など住宅取得資金の贈与税枠もひろげ、ゼロ金利
による住宅ローンに負担軽減がこれに加わった。
９０年代の公庫金利が４，５％内外だったのに対し、２００２年以降は
優遇金利も含めて変動なら１％台でローンが組めるようになった。


従来にくらべ３割ちかく「安い」原価でマンションが供給された
ことで、「今すぐ買わなくていい層」までマンションを買った。


しかし地価反転で３割引きが、元値にもどれは、これは誰も
無理して買おうとは思わない。

現在３５歳～３９歳の層こそが子育て最盛期で住宅実需の
目覚める時期だが、すでに買える人は４年前にマンションブームで買って
しまったという人が大半なわけだ。

さらに悪いことには、現在３０歳から３４歳の真性団塊ジュニア
のボリュームゾーンの多くが、同時期に安くなった郊外戸建を
買っているようなのだ。

つまり、０７年以降は、すでに食い尽くされた需要しかない市場
だろうという推測である。

価格を下げれば、それでも需要は掘り起こせるが、それは
米国のサブプライムローンとまったく同じことをやるに等しい。

ここは逆に、実需にあわせて供給を絞ったままでいくのがもっとも
正しい道なのだろう。

本来あるあはずの「３５歳から３９歳」の層の需要は完全に過去
５年で食い尽くした。

今は「３０歳から３５歳」を掘り起こすしかないが、彼らには需要も
購買力もない。
なぜなら彼らのうちの「買える層は」すでに買った
か、子供がいないか小さいかで、あと５年は待てる「時間的余裕」が
あるからだ。

こういう状況は実は業界が一番よくわかっているだろう。だから
一次取得者向けの全体の新規供給を絞っているわけだ。

都心部では、コンパクトマンションに切り替え、郊外に住む高額
所得者のセカンドハウスや独身者の需要をねらったり、坪単価６００万
の高額マンションを作り出ししている。

これは、時間をかけた市場調査の結果大手デベが選んだ道なんだと思う。

[568: 匿名さん]

>>561

ゼネコンやデベが兵糧攻めというより、次第に郊外化することで実質価格
上昇だろう。供給量が減って、購入者の選択肢が絞り込まれていけば
「それしか選べない」状況になる。

２００３年頃　　２００５年頃　　現在までのながれ

①坪単価２２０万レベル
港区湾岸→中央区湾岸→江東区湾岸

②坪単価３００万以上

赤坂・虎ノ門・飯田橋→二の橋・大崎・大橋→二子玉川

③坪単価２６０万前後

世田谷→武蔵小杉・宮崎台・たまプラーザ

杉並→三鷹・調布→新百合ヶ丘

[569: 匿名さん]

スレ読んでふと思ったのですが・・・・
ここで一生懸命下げを強調している人達は、夢破れさってもう一度不動者事業で人生再起を
掛けている業界関係者じゃ～ないのかな？

アバーン元社長 Bさんとか・・やる事無いし暇だから・・もう二度と復活して欲しくないけどねｗ

徘徊老人と言われる人達もその類じゃないのかね？

>562さんが記述している様な事は無いと思いますよ、カタカナ不動産デぺは復活しないでしょう。
金融機関　＆　人口減少に伴い、特に23区物件購入検討する消費者のデべに対する基準はもっと厳格に
なると思いますよ。

[570: 匿名さん]

>>569
どうだろう。下げ論者は、東京のマンション用地の土地勘がない人だと思うけどね。
業界人なら安値で土地が安価で放出されて、さらに新たな規制緩和か容積割り増し
でもなければ、無理だってわかるでしょうに。