23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[503: 匿名さん]

あ、おれはデベでも不動産屋でもないんよ。
中国人や韓国人含め、外国人と同じとこで暮らしたり商売しても違和感感じないだけやから。
日本人だって信頼できん奴は、ぎょうさんおる。逆に外国人だって信頼できる奴は、ぎょさんおる。
どの国の人間だって、○と×、両方いるってだけｗ

[504: 匿名さん]

知り合いの仲介業者、外国人客は日本人客よりも
厳しい事を言ったりやったりするから苦労すると言ってた。

[505: 匿名さん]

下品な関西弁で掲示板に書き込める神経なら
どこに行っても違和感感じないだろうな

大阪民国などと揶揄されるくらいだから
メンタリティも相通じるんだろう

[506: 匿名さん]

新規物件が少ないなかで、大手デベロッパは、何やりますかね。
こういう時期こそ、市場調査に時間かけるんじゃないですか？
それも、従来の企画の検証型でなく基礎調査からじっくりと。国勢調査は来年でしたか？

[507: 匿名さん]

≫５０４さん
それは日本人、とくに東京人が「緩すぎる」からやろ。
東京は賃貸とかで礼金や敷金ムリに差っ引かれるやろ？
生ぬるすぎだわな、言うこときちんと言うのは当たり前や・・・影で文句言っても何もならんよｗ
甘えたらあかんよ～
うちかて、英語や中国語のときは、日本語では使わんタフな言葉使ってるわ。
これが普通、東京のは単にドメスティックなだけやわｗ
東京流で甘えとったら、アメリカだの何だの住めんわ。

[508: 匿名さん]

マンションデベロッパーという業種自体が、存続不可なのでは。
新規供給絞ってるというより、事業自体からフェードアウトを図ってるんじゃないの？

[509: 匿名さん]

》508
それって私も同意見です。ただ新築分譲マンションの市場がゼロにはならない。マンションデベロッパーは専業では成り立たず、総合デベロッパの傘下に入っているわけです。
百貨店業界同様、業態が社会にあわなくなっている。

[510: 匿名さん]

507さん
具体例を言うと、中古仲介取引の契約書にサインする時になっていきなり
契約価格を値引かないとサインしないと言い出す外国人買い手がいるんですと。
逆に中古引渡に行ってみたら、システムキッチンを取り外して無くなってた外国人売り手がいるんですと。

[511: 匿名さん]

田園調布に坪単価210万の新築マンションがあるらしいですね。

駅遠＋訳アリとは言っても、こういうのがあると
郊外の物件に坪300近く払うのがバカらしくなるような。

[512: 匿名さん]

>>511

本来それが適正なんじゃないのかな？
家買うために、ローン払うために働き続けるような経済がいびつだっただけで。

[513: 匿名さん]

≫510さん
ちょっとひどい話だけど、これも外国人がおかしいというより、何か緩い感じだよね。

売買のときに身元チェックきちんとしてるの？？？
あと契約の流れとか条件とかきちんと示してたのかな？

日本人の常識が相手の常識とはかぎらないから、手続きや条件の詳細は面倒でも確認してからでないとね。
通常は早めに手付け打ってもらうでしょ。契約サインしなければ手付けは返ってこないこともある、それでよかったな、この外国人？
引渡し時に支払いというのが多いだろうから、ものが違えばそのままでは支払わなければいいんじゃないの？

[514: 匿名さん]

郊外に坪単価300万近くってないだろ？具体的にどこを指してる？
駅遠ってのは、大田、世田谷の多摩川近辺では半端じゃなく遠いケースがある。

[515: 匿名さん]

郊外に坪300越えなんていくらでもごろごろしてるよ
まずは宮崎台見てみなよ

[516: 匿名さん]

田園調布駅徒歩15分圏にマンション用地見つからないでしょう。
それより新丸子徒歩5分のほうが格段に便利。駅遠って貸しても売っても安い。

[517: 匿名さん]

宮崎台の桜苑の話だろうが物件平均で270くらい。中層だから角部屋、最上階は高い。
それと駅5分、南斜面。タマぶら駅13分との価格の兼ね合いで妥当な線だろ。
世田谷の駅近がないからその代替で宮崎台が検討俎上に上がる。
2002年頃の駅徒歩物件の相場なんじゃないの。

[518: 匿名さん]

物件平均坪単価の概念なしに価格動向語っても、意味ないよ。

[519: 匿名さん]

ミニバブルの時なら武蔵小杉でも坪単価300万があったけどね。

[520: 匿名さん]

武蔵小杉駅前タワマンの物件平均坪単価は245万あたり。妥当な線とうけとめられたから完売したんだよ。高層階は、300近いのもあったかもしらんが。
坪って何平米か分かってる？

[521: 匿名さん]

この間中、株が上がったからマンション市況も潮目が変わったのナンノと騒いでた視野狭窄共、まだいるか～？

[522: 匿名さん]

武蔵小杉の坪単価300万は低層の普通の駅前マンションだよ。
武蔵小杉ならタワマンと考えるのは単なる思い込み。
ちなみに、ミニバブル中から売ってるパークシティはいまだに完売せずに売れ残ってる。

[523: 匿名さん]

株が上がったからでなくて、アメリカの銀行への影響が少なかったから景気の潮目が変わったと考えられたんだろ。
不動産もだんだん上がってくるんじゃないかな。楽しみ。

[524: 匿名さん]

株は7000円前半の時から戻りは9500円くらいまでって言われてたから、下がるんじゃない。
次は欧州発の危機になるんじゃないかな。
買い支えの反動もあり、8600円割れたら早いと思う。

ただ株が下がろうが、不動産は下がらないよ。需給バランスは２、３年はタイトなの明らかだから。

デベも焦って仕入れようとしているが、みんな考えることは同じで、入札で数か月前より2割くらい高く落とされてるみたい。

ここ10年ではやはり2003～2005年が一番の買い時だった。供給がタブついて下落したから。今は金融主導だから、財務的に問題のあるデベが投げただけで終わった感がある。

[525: 匿名さん]

>アメリカの銀行への影響が少なかったから景気の潮目が変わった
笑うなぁ
大本営発表をありがたがるとは

文末に「楽しみ」と入れるのは
大抵頭の悪い営業の買い煽り

[526: 匿名さん]

まあ地価が「下げ止まる」のは早くとも来年以降じゃないのかね。
でもってマンションとして分譲されるのは２年後くらいでしょ。

[527: 匿名さん]

アメリカの銀行はムリして良くしたんよ。資産内容は別や。こっちが問題だから信用収縮してるんやろ？景気の潮目に影響するのはこっち。

需給がタイトというのは、投機でなく実態ベースで健全な気もするが、これで不動産へのお金の流れができたらまた上がるわな、多分ｗ

[528: 匿名さん]

天井で売って今賃貸だけど、買いたいと思う中古がすっかり出てこなくなった。
みんな買い叩かれるならと売らないんだね。
しかし家賃すでに３００万近く払っているのだが。ウーム

[529: 匿名さん]

>>528
個人的に思うことだけど、自分の住居を売るのは意味なくないか？
もう一軒賃貸用に持ち家があり、それを売却するのはわかるけど。

[530: 匿名さん]

中国人、多くなったなあ。
こないだ行ったＭＲでは自分以外ほとんど中国人だった。焦った。

[531: 物件比較中さん]

景気の2番底があるかないかで今後の動きは変わってくる。
サブプライム問題は終息していない。
ヨーロッパ発の第2陣があるかもしれないし、アメリカの金融政策も問題先送りの面が大きい。
解決した訳じゃないんだ。

日本の場合は輸出依存型経済が変わらない限りは回復には限度がある。
今も回復基調なんて言われるが、それは一時の生産調整がマシになっただけで以前の姿に戻ることはないだろう。
自動車も電気もダメで2010年3月期決算も赤字予想の企業が大半。
失業率の改善もなく、むしろ正社員切りが本格化し悪化する見込み。

雇用が安定し所得が安定しないと長期ローンで不動産購入とはならない訳で、若年層に非正規雇用が多く
かつ低収入化が進んでいる現状ではマンションはしばらく売れないだろう。
安く土地を仕込んで、低仕様でユニクロマンションを作り、安く売るしかない。
それでも買える層は限られるだろう。

中国等の外国人に期待する向きがあるようだが彼らは文化が違いすぎる。
集合住宅の暮らしには向いてない民族だからデベは安易に売らないほうが良い。
集まる・騒ぐ・モラルがない。

[532: 匿名さん]

千住曙のマンション見に行ったら、やっぱり中国人が多かった。
営業いわく「彼らはローンが通ったらすぐ買うよ。」とのこと。

まぁ、ローンとおらないだろうけど。

[533: 匿名さん]

中国の人、低金利の円建てでローン組んで、貸すなり売るなりして本国に送金したら為替レート分まるもうけ。
日本で直近3年程度の所得証明があって相応の自己資金あれば、借りられるよ。

[534: 匿名さん]

外人が多くても、住民板スレではなかなか話題にしないね。
資産価値を考えて、触れたくないんだろうね。

[535: 匿名さん]

今は、居住者名簿閲覧できないから｡

[536: 匿名さん]

管理組合理事の比率だと２割くらいそうかも。
欧米１割、アジア１割って感じです。

[537: 匿名さん]

大抵日本名名乗ってるし、話してアクセントのない人もいるから。
貸しているなら理事にならないだろうし。

[538: 匿名さん]

日本人の名前で日本語は喋れるけど日本語の読み書きはできず、
アジア系でアメリカ国籍の住民がいた。
複雑ですね。

[539: 匿名さん]

自分もアジア人だということを忘れないように。
欧米から見たら、日本人もアジア人という一括りなのに、自分たちは選民意識があるんだよね。
みにくいアヒルの子の白鳥ではないんですよ。アヒルの子なんですよ。
それに、これからは一番優秀なアヒルではないんですよ。
他の馬鹿にしていたアヒルに抜かされそうなんですよ。
っていうか、ハクチョウ達は日本アヒルより、他国アジアのアヒルを重要視していますよ。知ってますよね？？

[540: 匿名さん]

日本列島は、日本人だけの…
と言ったどこかの政治家みたい。

[541: 匿名さん]

アジア、アジアと声高に叫ぶ人らしい考えだね
欧米の評価とか気にするのが逆に笑える

単純にマナーだけの問題なんだけど

[542: 匿名さん]

マンション住民マナーが新築相場に影響力があるなら、せいぜい暴れてもらって安くしたらいいんじゃないの？

[543: 匿名さん]

購入してからさらに安くなるわけだが

[544: 匿名さん]

今月号の「住宅情報・都心に住む」は、凄いね。
三茶に気合いの入った億ションできるし、ダブルコンとブリリアマーレとおぼしき居住者の暮らしぶりがでていた。
眺望が売りなんだそうだ。
中古のページは白紙にちかいくらい、物件ない。なぜなの。

[545: 匿名さん]

安売りしたくない中古物件売主たちによる売り渋りでしょう。
将来売る中古物件の在庫が貯まっていくようなもの。

[546: 匿名さん]

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

↑これだけ下げてるのに本当に下げ止まったといえるのか・・？
タワーだから下げ幅が大きいだけか？？
識者の意見求む。

[547: 匿名さん]

↑TTTを筆頭に、いまだ分譲価格に儲けを上乗せした価格。
　下げて当然です。

[548: 匿名さん]

いくら個々の中古価格を拾っても、それの流通量が少ないなら、「市場価格」ではないよ。
ましてや、方位、階数、眺望で坪単価に、物件平均坪単価から上下20％程度の有意差があるものから、時系列の変化を調べるには、同時期に全体の格差の構成比にあった標本が必要。

市場調査の基本。

[549: 匿名さん]

どうせ調べるなら、5フロアくぎりで、各方位、中住戸角住戸の坪単価補正係数を新築時の価格表などから求める。それに中古の販売速度による補正を加える。
有意差のある標本は、補正するか、サンプル数を増やす。

[550: 住まいに詳しい人]

直近の株価上昇に浮かれて、棄てられていたボロスレを上げている人も多いみたいだが
やっぱ経済って一筋縄では行かないですよ
　
米国は財政出動のペースを落とすか金利上昇を甘んじるかの選択に迫られている
　
中国などが将来米債購入止める可能性、財政赤字へ取り組み必要＝オバマ大統領
http://jp.reuters.com/article/domesticFunds/idJPnJT836394420090514
［リオ・ランチョ（米ニューメキシコ州）　１４日　ロイター］　オバマ米大統領は１４日、
中国や他の国が将来的に米国債の買い入れを止める可能性があるとの認識を示し、米国は、
長期的な経済への打撃を回避するため財政赤字の問題に取り組む必要があると述べた。

（中略）

「ある時点でこれらの国が米国債の買い入れに対する興味をなくすだろう。そうなれば借り
入れのために利子を引き上げる必要が出てくる」と話した。

[551: 匿名さん]

リーマンショックによる株価暴落が不景気をオーバーシュートさせた一面があるからそれの逆もあり得るんじゃね？

[552: 匿名さん]

>>546
TOWER LIFEやっている人、悪気はないんだろうけど
稚拙なデータ出しすぎだな。

まず、「平均坪単価」なんて書いてあるのは、
広告や雑誌で拾えたサンプルの単純平均らしい。
http://towerlife.jp/bld02/bld02.php?page=1&key=BLD_PRICE_UNIT&...
これも、新築の物件平均坪単価でなく、中古の個別価格ひろっただけのものと
新築価格の数多い価格サンプルが混在していて全く時点の差が認識できない。

中古で売りに出たものは全部網羅しているのかどうかも定かでない。
よく集めたとは思うけど「平均坪単価」という表記だけはいただけない。
正確に言えば、中古物件売り出し価格坪単価の単純平均。
これだと、安い部位が多く売り出されたら数字は低くなる。

ちなみに物件平均坪単価とは、ひとつのマンションの売り出し価格合計を
専有面積（坪）で割った値。フロアの位置、階などの差をならした値。