23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[441: 404]

>>422
今年の3月引き渡しマンションです。不動産不況で高額物件=高モラルの通説が壊された。
しかし、私立小学校は目安になりますよ。お入学試験から親子のマナーをみます。
だから私立小学校に通学する子供が多いマンションは子供のトラブルが少ない。
あれから分析してみたら、オーナーは、年齢よりもきっちりした共通点がありました。
今年２月以降の大幅値引きで契約された主に7千万円代のベビーカー使用住民。
今は、高額マンション=高モラルない。特に値引きマンションは、私のような失敗をされませんように

[442: 匿名さん]

虚勢張りの小市民が集まる場所なんかイヤだな。
慎ましくも文化レベル高い都営賃貸のほうがいいや。
って書くと都営はどーのってツッコミ入るんだろうけどね。

[443: 匿名さん]

442
公明党員？

[444: 匿名さん]

虚勢ははってないが条件満たすのは、結果的にやはり高いとこだったよ。平均して近い層が多いから楽、というのが実感。４４２さんに同意する部分もあるが。

私立ねえ。私立名門に通ってる子で挨拶できない子もいれば、公立でも元気に挨拶できる子はいる(その逆も）。２件住み替えて、そんな風に感じてますがね。

[445: 匿名さん]

判官びいき、他力本願、よらば大樹の陰。
バッチ命！

こんなで大丈夫かぁ？

[446: 匿名さん]

バブル期に、立地やレベルの低さを、
イメージキャラクター広告なんかでごまかして販売したようなマンションは、
押しなべてダメなのでは。

企画の軽薄さもさることながら、
結局そういうのに感応するレベルの住民層が集まっちゃうし。

[447: 匿名さん]

そんな近所の噂話でなくて鉄板の客観的未来予測語れよ。正鵠をえたやで正論好みの未来な。

[448: 匿名さん]

私立ねぇ
我が家も通わせているが正直関係ないでしょ
あそこが成城？聖心受かったの？あれで？
ってくらい最近は謎な結果が多い
幸福感を相対的な位置でしか測れない人も多い

高値のエクスキューズとしては笑わせるな

[449: 匿名さん]

庶民マンションでは、子供は元気に室内で跳び走り、通路､ｴﾝﾄﾗﾝｽでﾁｬﾘ走らせ、注意されたら、『ウルセージジー』と叫ぶ。菓子を食べ散らかすのが常識ですが、それがなにか？

[450: 匿名さん]

そんな賃貸みたいなマンションしらんがな～

[451: 匿名]

賃貸住民もオーナーになるんだけど

[452: 匿名さん]

そんな住民がいるマンションもしらんがな～

[453: 匿名さん]

中古内覧を、小学生の通学時間にだけやると
いざ入居して唖然とすることも有り。重説に書く必要ないもんね。

[454: 物件比較中さん]

工作機械受注速報
3月-85.2％
4月-80.4％
悲惨そのもの・・・・・

ただこれだって景気回復論者に言わせると
「うわっ！前月比３０％も回復しているっ！底打ち完了！V痔回復！」
ってなるらしい（笑）

十分に首吊って＊＊る数字なのに。

[455: 匿名さん]

住まいのバターンもいろいろ
①郊外高値買い
②郊外賃貸
③郊外安値買い
④郊外安値借り(社宅)
⑤都心高値買い
⑥都心賃貸
⑦都心安値買い
⑧都心安値借り(社宅、補助、都営)
⑨その他(ニート、ホームレスなど)

[456: 匿名さん]

http://nightwalker.cocolog-nifty.com/money/2009/04/2009420-bbbe.html
この業界は日本の強みといわれているだけに・・・グラフをみても確かにひどい。

工作機械の株は買い時だな。

[457: 匿名さん]

住まいは
　都心じゃない都区部
　実家

もあります

[458: 周辺住民さん]

456さん

株といえば、最近ＲＥＩＴ市場の株がアツイようですよね。

http://stock225.jugem.jp/?eid=79

[459: 匿名さん]

首都圏人口4000万。世帯数約1900万
23区人口800万人。世帯数400万。
持家比率40パーセント。持家総数160万戸。
2002年～2004年23区新築マンション販売戸数は、年4万戸としても、たかだか12万戸。中古、戸建て含め底値時期に23区に買えた持家は20万戸がせいぜいだろう。
23区持家の13パーセント。23区世帯数の5パーセントしか得ていない幸運。

逆にみれば、8割以上の人が程度の差はあれ高値で買っている中で、中古市場に安売り物件増える可能性は少ないだろう。
中古が下がらない限り新築も下げない。

市場の収縮にあわせ、供給も減っている。減り方が追い付かないようでも、新規物件が止まって居れば、いすれは品薄感がでてくる。

[460: 匿名さん]

将来安値で物件が供給される予定が出てくれば、
目先の品薄感なんて関係なくなる。

例えば長谷工のユニクロマンション。

[461: 匿名さん]

土地も長谷工が作ってくれるの？

[462: 匿名さん]

販売価格の内消費税額が記載されている。それを5％で割り戻せば建物価格がでる。
容積率700％くらいのタワマンでも半分以上土地代だよ。
文京区や代沢、学芸大あたりの低層マンションだと60％土地代だろう。
普通、土地にあわせて建物グレードきめる。
戸当たり土地価格を安くするには、高層化すればいいわけだが、長谷工がタワマン安く造れるというのは、聞いたことはない。

[463: 匿名さん]

長谷工のユニクロマンションもそこまで安くならない可能性もありそうじゃない？
原油もまた上昇してきたし、原材料が安くなっていないし。
安くなるとしても２００万くらい？？

[464: 匿名さん]

安く造れる自信からいちも入札高値で落とし、あとから苦労。ハブル直後の頃からその癖は治ってないみたい。

[465: 匿名さん]

ユニクロマンションなんて勝手に呼んだらファストリに失礼だよ。晴海の次があるわけでもないし。
もともとマンションの無印良品は、住宅都市整備公団。イトーヨーカドーが大京でゴークレがGAPのはずだったんだけど。

[466: 匿名さん]

麻布あたりにそのユニクロマンションとやら作ってくれないかな。

坪200万なら買うよ。

[467: 匿名さん]

それって抽選？先着順？

[468: 匿名さん]

>>467
抽選なら、１００倍は優に超える。
麻布（南か、西か東か元かしらないが）で、いまどき再開発以外で
大規模マンション建つ土地はないだろうが、１００戸として１万人は
応募する。間違いなく業者がバイトと社員使って買わせるだろう。
３戸買って２戸転売したら１戸まるまるタダなんだから。
先着順なら、２週間前から徹夜で行列が渋谷まで並ぶだろうな。

[469: 匿名さん]

というか、麻布で坪２００万で売られた日には、二子玉川は１８０万でも
売れないだろうし、たまプラーザは１５０万でも高いって話になる。
松戸・柏も１００万切っちゃうじゃないか？
有明だって１３０万くらいか？
そしたら、大卒初任給も１５万位でちょうどいいって話になるだろうね。
都内の２ＬＤＫの家賃も１０万円くらいになるかもね。

土地価格ってのは経済の枠組み、都市構造の枠組みのなかで相対的な位置づけ
があるものなのだけどね。
たまに、急激な変化でギャプが生じることはある。ただしそういうギャップには
みんな敏感だから、利益に人がむらがることで修正されるんだよね。

[470: 匿名さん]

シティータワー品川は平均坪単価１５０万弱だったくらい。
港区の老朽都営はほとんどが建て替えられている。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/toei/264-03.pdf
残っているのは
青山北町アパート　（１９５７年－１９６８年）
http://igukun.exblog.jp/9503928/
南麻布四丁目アパート
港区南麻布４－３（フランス大使館裏手）１９６５年（築４４年）
くらいだが、シティータワーの二番手で定期借地の「麻布２００万ション」が
できる可能性はないわけではないなｗ
いつになるかわからんが。

[471: 匿名さん]

もう一回マンションバブルを起すとしたら、
やはり起爆剤になるような価格設定のマンションが出てきて、
それこそ抽選１００倍とかで殺到するようだと火がつくかもしれませんね｡

抽選１００倍で、落ちた９９％が素直に買うのを止めるかといったらそうではない。
購買意欲に一旦火をつければ、
もうちょっと高くてもうちょっとぼろいマンションに誘導することは比較的容易｡

そうやっていずれはとんでもないババまでつかませて、
誰かが気付いた瞬間から崩落というのが今までのパターン。
これは今後も変わらないのじゃないかな。

とにかく今は投売りでも何でも在庫を捌くフェーズ。
その後誰かが撒き餌を撒く。
下げ止まり、再バブルはその後の話でしょう｡

[472: 匿名さん]

２３区じゃないけど、高齢化と人口が減っているところは選ばないほうが良いですね。
伊勢丹吉祥寺、１０年３月に閉店
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090512-00000029-fsi-bus_all

[473: 匿名さん]

平成21年3月の動向
東京都内における3月の新設住宅着工戸数は11,297戸でした
前年同月比では持家、貸家が増加したものの、分譲住宅が減少となり、全体では5.5％減と３か月連続の減少となりました

[474: 匿名さん]

子供が中学生だとか、狭いとか、せっぱつまった状況になくて、おまけに郊外家賃が
あほみたいに安い。
いくらでも郊外に逃げたら広い家が安く借りられるわけですから、無理して買う必要
ないわけですけど。
逃げた先で、だんだん足もとが値上がりしてこのまま買えないと思い始めないと
誰も買わないのでしょう。
ただ、世の中今後２０年の間に一度や二度のインフレが来ないほうが不思議。
デフレならデフレで払う家賃がかわらないのなら実質負担は増加しているわけですよ。
賃料もどんどん安くなっていけばいいけど、いい場所が不人気な場所より安くはならない。

都市にお金が落ちる（インフラや町並みや建物の建て替えが頻繁）な場所と
古いまま朽ち果てる場所との差がでてくるとしたら、それを見極める目が大事なんで
しょうね。

[475: 匿名さん]

せっかくですが
>>473
都内＝都下つまり八王子も福生もあきるの市も含む
ここは２３区スレ。
持家や賃貸アパートと戸建も含んだややこしい数字ださないでくれます？

[476: 匿名さん]

平成21年3月の動向
都心３区は68戸（前年同月比82.7％減５か月ぶりの減少）
都心１０区は2,872戸（前年同月比2.5％減３か月連続の減少）
区部全体では8,788戸（前年同月比7.1％減３か月連続の減少）

[477: 匿名さん]

所詮、数字のマジック。

[478: 匿名さん]

だからマンションの話に戸建てと賃貸含んだ月次の数字出すな。

[479: 匿名さん]

>>472見りゃ教授が隠れてｺｿｺｿ書き込んでるのが分かるべ
意味なし数字が大好きなのは昔から

[480: 匿名さん]

ゴールデンウイーク超えて、在庫5000くらいになってないですかね？
早いとこゴミ処理終って次に行きたいですよね。

[481: 匿名さん]

上がる下がるの判断はじぶんが住みたい場所の供給状況が大切。
代官山だの恵比寿だの南青山だのは、誰しも欲しい。しかし供給がない。だから高い。老朽建物建ったまとまった土地はいくらもあるけど、地主は売り渋っている。

[482: 匿名さん]

住民が古びてくれと、その地域は落ち目と考えるべきじゃない？

[483: 匿名さん]

>>483
街も人も古ぼけてるよな
城東は

[484: 匿名さん]

誰が城東に住みたいんだ？

[485: 匿名さん]

自分が住みたくない街のことなど考える必要はない。

[486: 匿名さん]

誰しもが欲しいなんて、街を勝手に決めるなよ。
城東に住みたくないのは同意だが。

[487: 匿名さん]

最近話題になっていることです。
活発化する中国人の日本不動産投資に漂う“危険な匂い”
http://diamond.jp/series/china_report/10025/

[488: 匿名さん]

城東に住みたくない、じゃなくて。
海っ端にあるエキセントリックな人格の人間が多い一部新興地域は遠慮したい。

[489: 匿名さん]

>>487
１ページ目のマンション、分譲してる時に検討スレに書かれていました。
営業が２人付いて特別待遇でＭＲを案内されてた外国人客がいたと。

[490: 匿名さん]

下げ止まってもないのに、いつ上がるとか、妙なスレを上げてるヤツがいるね。