23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[423: 匿名さん]

買え買え派のレトリックはおもしろいw

[424: 匿名さん]

４０４さんじゃないけど、中央区のタワーで似たようなことがありました。
管理組合の理事会は見てみぬ振り。

[425: 匿名さん]

年齢や階の問題じゃないって

[426: 匿名さん]

一度きいてみたいと思っていたんだが、買わずにすませられる人っていくらの家賃負担で
賃貸に住んでいるんだ？
どうせ、４万以下の家賃負担で１８万くらいの借り上げに住んでいる「買ったら損」な御身分
なんじゃないのか？
社宅も住宅手当もないような企業に勤める人は、子持ちであれＤＩＮＫＳであれ、都内で
１０万以下の家賃じゃ二人暮らしできるまともな賃貸マンションなどないわけで、
郊外の戸建を買うか近場の中古というのが、一番多い選択肢だと思うがどうだろう。

ここに巣食ってまだまだ下がる、なんて言っていられるのは家賃負担が痛くもかゆくもない
立場の「特殊な」階層なんだと思うがどうだ？

[427: 購入検討中さん]

土地の価格が下がって、建築資材価格が下がって、ということなのでやっぱり新築マンション価格は
下がりそうだという考えを持っている人が多いんじゃないのかなー。これも単なるステレオタイプと
切り捨ててしまえば「ハイ、それまーでよ。」ですが。

[428: 匿名さん]

いつ買うか・・・なんて余裕かませるのは、家賃を払って平気な立場だけってこと。
ふつうは、１０万以上家賃垂れ流すなら持家のほうが「広いし」「自由」だと考えるだろう。

そこで、いつ買うか。今は買い時か・・・なんて悩めるあたりが「買わなくていい」立場
の証拠。
家賃補助・社宅という利権を捨ててまで買いたくない立場の人間がいつまでも下がり続けて
ほしいわけで、今買いたい人って常にいるわけで、そういう人は今底値であってほしい
と思うのが普通だろう？

下がるから買い控えるなんて余裕かませたらそれは、かなり優雅な立場なんだと思うけどね。

[429: 匿名さん]

持ち家のほうが広くて自由っていうのが、そうでもないからじゃないですか？
ローン組んで買えば金利払わなきゃならないわけだし、
広い賃貸も出ているしね。そもそも販売用から賃貸に転用してる物件も増えてきているし。

それと、これはある程度しっかりした物件の話だけど、
分譲は売り切りで他人のものになるわけだから、見栄えだけ豪華で売れればいい。
賃貸は自分の持ち物で、稼ぎの種になるものだから、
きちんとしたものを望む、というオーナーもいます。

自由に関しても、自室内の自由はあるかもしれないけど、
騒音など近隣とのトラブルや、後続の近隣建築、嫌悪施設などによる環境劣化、
維持費の高騰や修繕にまつわる出費などから、
嫌だと思ったときに捨てて逃げる自由はなくなっちゃうわけでしょ。

バブル時に営業が盛んに言っていた、貯金代わり、資産価値みたいなものが、
ほとんど望めないどころかマイナスに転じる状況だと、
中途半端な値段で妥協して手を打つ、という行動のほうがむしろ、
正当化しにくいとおもいますが。

[430: 匿名さん]

４２６さん～４２８さんのご指摘は同感だな～
まともなファミリー向けなら最低でも１５万（もっと高いか）とかするだろ。
でもって、狭い。
家賃補助が潤沢でないなら、買ったほうがいいよね、広いし月の支払いは減るし。

家賃補助が十万以上とか、満足いく社宅ある会社なんてそんなに多くないから、
残りの多くの人は、適当に頃合見て買い始めるんじゃないの？少々高そうでもね。

とはいえ、いいところはなかなか下がらないというのが実態ｗ

[431: 匿名さん]

>>428
資産価値が家賃想定（15万くらい？）より下がらないと判断すれば
買っていいんじゃないの？
ちゃんと金利と固定資産税も組み入れてね（税金控除はマイナスね）

目先の家賃がもったいないと90年代後半に高値で買った周りの連中は
資産価値の下落はもう考えないようにしているそうだ

[432: 通りすがり]

何やら憤懣遣る方無い輩が一人で沸いている様だが、我々の様な中立的で正論好きな下がる派は、自己に照らして現状を変えたいなどと思ってはいない　
又、誰かと違って 己の思惑や願望に基づいた物言いもしない
それ故 我々の予測は正鵠を射るかの様に的中した（07年後半のやり取りを参照）

つまりは下がって欲しいと言っている訳ではないのである

何故なら、上がろうが下がろうが少しも困らないからである

[433: 匿名さん]

あはは。もっとば　か　がわいてでた。

[434: 匿名さん]

432
おもしろいから続きかいてごらん。正鵠を射る当てずっぼうを拝聴したい。

[435: 物件比較中さん]

・転勤リスク：大手企業だと全国規模で異動あり

で買えない層に加えて、最近では不況による

・失業、リストラ、倒産リスク：すでに派遣切り段階を過ぎて正社員切りに移行

が加わったので、あえて買わない層が増えているよ。

[436: 匿名さん]

↑
「あえて買わない」じゃなくて、「買えない」じゃないの？

[437: 匿名さん]

買え買え派は
あえて買わない人を、買えない人にしたがる。単純。

[438: 匿名さん]

失業、リストラ、倒産リスク・・・
これで買えるんですか？？？
買えるんならその前に買わないと、住む家さえなくなるんでないの？
買え買えとは思わんから、どっちでもいいけど。

[439: 匿名さん]

>>432

少しも困らないのに、なぜか念仏のように下がれ下がれ言う奴（笑）

07年後半のやり取りを参照　とか書いてるくせに”通りすがり”とはこれまた笑わせてくれる。

この恥ずかしい発言と呆け老人ブリは『化石スレの４０』に間違い無い

[440: 匿名さん]

不動産だのマンションだのは、
長期下落の傾向が顕著なのに買い煽るほうが余程無理があるでしょ。

[441: 404]

>>422
今年の3月引き渡しマンションです。不動産不況で高額物件=高モラルの通説が壊された。
しかし、私立小学校は目安になりますよ。お入学試験から親子のマナーをみます。
だから私立小学校に通学する子供が多いマンションは子供のトラブルが少ない。
あれから分析してみたら、オーナーは、年齢よりもきっちりした共通点がありました。
今年２月以降の大幅値引きで契約された主に7千万円代のベビーカー使用住民。
今は、高額マンション=高モラルない。特に値引きマンションは、私のような失敗をされませんように

[442: 匿名さん]

虚勢張りの小市民が集まる場所なんかイヤだな。
慎ましくも文化レベル高い都営賃貸のほうがいいや。
って書くと都営はどーのってツッコミ入るんだろうけどね。

[443: 匿名さん]

442
公明党員？

[444: 匿名さん]

虚勢ははってないが条件満たすのは、結果的にやはり高いとこだったよ。平均して近い層が多いから楽、というのが実感。４４２さんに同意する部分もあるが。

私立ねえ。私立名門に通ってる子で挨拶できない子もいれば、公立でも元気に挨拶できる子はいる(その逆も）。２件住み替えて、そんな風に感じてますがね。

[445: 匿名さん]

判官びいき、他力本願、よらば大樹の陰。
バッチ命！

こんなで大丈夫かぁ？

[446: 匿名さん]

バブル期に、立地やレベルの低さを、
イメージキャラクター広告なんかでごまかして販売したようなマンションは、
押しなべてダメなのでは。

企画の軽薄さもさることながら、
結局そういうのに感応するレベルの住民層が集まっちゃうし。

[447: 匿名さん]

そんな近所の噂話でなくて鉄板の客観的未来予測語れよ。正鵠をえたやで正論好みの未来な。

[448: 匿名さん]

私立ねぇ
我が家も通わせているが正直関係ないでしょ
あそこが成城？聖心受かったの？あれで？
ってくらい最近は謎な結果が多い
幸福感を相対的な位置でしか測れない人も多い

高値のエクスキューズとしては笑わせるな

[449: 匿名さん]

庶民マンションでは、子供は元気に室内で跳び走り、通路､ｴﾝﾄﾗﾝｽでﾁｬﾘ走らせ、注意されたら、『ウルセージジー』と叫ぶ。菓子を食べ散らかすのが常識ですが、それがなにか？

[450: 匿名さん]

そんな賃貸みたいなマンションしらんがな～

[451: 匿名]

賃貸住民もオーナーになるんだけど

[452: 匿名さん]

そんな住民がいるマンションもしらんがな～

[453: 匿名さん]

中古内覧を、小学生の通学時間にだけやると
いざ入居して唖然とすることも有り。重説に書く必要ないもんね。

[454: 物件比較中さん]

工作機械受注速報
3月-85.2％
4月-80.4％
悲惨そのもの・・・・・

ただこれだって景気回復論者に言わせると
「うわっ！前月比３０％も回復しているっ！底打ち完了！V痔回復！」
ってなるらしい（笑）

十分に首吊って＊＊る数字なのに。

[455: 匿名さん]

住まいのバターンもいろいろ
①郊外高値買い
②郊外賃貸
③郊外安値買い
④郊外安値借り(社宅)
⑤都心高値買い
⑥都心賃貸
⑦都心安値買い
⑧都心安値借り(社宅、補助、都営)
⑨その他(ニート、ホームレスなど)

[456: 匿名さん]

http://nightwalker.cocolog-nifty.com/money/2009/04/2009420-bbbe.html
この業界は日本の強みといわれているだけに・・・グラフをみても確かにひどい。

工作機械の株は買い時だな。

[457: 匿名さん]

住まいは
　都心じゃない都区部
　実家

もあります

[458: 周辺住民さん]

456さん

株といえば、最近ＲＥＩＴ市場の株がアツイようですよね。

http://stock225.jugem.jp/?eid=79

[459: 匿名さん]

首都圏人口4000万。世帯数約1900万
23区人口800万人。世帯数400万。
持家比率40パーセント。持家総数160万戸。
2002年～2004年23区新築マンション販売戸数は、年4万戸としても、たかだか12万戸。中古、戸建て含め底値時期に23区に買えた持家は20万戸がせいぜいだろう。
23区持家の13パーセント。23区世帯数の5パーセントしか得ていない幸運。

逆にみれば、8割以上の人が程度の差はあれ高値で買っている中で、中古市場に安売り物件増える可能性は少ないだろう。
中古が下がらない限り新築も下げない。

市場の収縮にあわせ、供給も減っている。減り方が追い付かないようでも、新規物件が止まって居れば、いすれは品薄感がでてくる。

[460: 匿名さん]

将来安値で物件が供給される予定が出てくれば、
目先の品薄感なんて関係なくなる。

例えば長谷工のユニクロマンション。

[461: 匿名さん]

土地も長谷工が作ってくれるの？

[462: 匿名さん]

販売価格の内消費税額が記載されている。それを5％で割り戻せば建物価格がでる。
容積率700％くらいのタワマンでも半分以上土地代だよ。
文京区や代沢、学芸大あたりの低層マンションだと60％土地代だろう。
普通、土地にあわせて建物グレードきめる。
戸当たり土地価格を安くするには、高層化すればいいわけだが、長谷工がタワマン安く造れるというのは、聞いたことはない。

[463: 匿名さん]

長谷工のユニクロマンションもそこまで安くならない可能性もありそうじゃない？
原油もまた上昇してきたし、原材料が安くなっていないし。
安くなるとしても２００万くらい？？

[464: 匿名さん]

安く造れる自信からいちも入札高値で落とし、あとから苦労。ハブル直後の頃からその癖は治ってないみたい。

[465: 匿名さん]

ユニクロマンションなんて勝手に呼んだらファストリに失礼だよ。晴海の次があるわけでもないし。
もともとマンションの無印良品は、住宅都市整備公団。イトーヨーカドーが大京でゴークレがGAPのはずだったんだけど。

[466: 匿名さん]

麻布あたりにそのユニクロマンションとやら作ってくれないかな。

坪200万なら買うよ。

[467: 匿名さん]

それって抽選？先着順？

[468: 匿名さん]

>>467
抽選なら、１００倍は優に超える。
麻布（南か、西か東か元かしらないが）で、いまどき再開発以外で
大規模マンション建つ土地はないだろうが、１００戸として１万人は
応募する。間違いなく業者がバイトと社員使って買わせるだろう。
３戸買って２戸転売したら１戸まるまるタダなんだから。
先着順なら、２週間前から徹夜で行列が渋谷まで並ぶだろうな。

[469: 匿名さん]

というか、麻布で坪２００万で売られた日には、二子玉川は１８０万でも
売れないだろうし、たまプラーザは１５０万でも高いって話になる。
松戸・柏も１００万切っちゃうじゃないか？
有明だって１３０万くらいか？
そしたら、大卒初任給も１５万位でちょうどいいって話になるだろうね。
都内の２ＬＤＫの家賃も１０万円くらいになるかもね。

土地価格ってのは経済の枠組み、都市構造の枠組みのなかで相対的な位置づけ
があるものなのだけどね。
たまに、急激な変化でギャプが生じることはある。ただしそういうギャップには
みんな敏感だから、利益に人がむらがることで修正されるんだよね。

[470: 匿名さん]

シティータワー品川は平均坪単価１５０万弱だったくらい。
港区の老朽都営はほとんどが建て替えられている。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/toei/264-03.pdf
残っているのは
青山北町アパート　（１９５７年－１９６８年）
http://igukun.exblog.jp/9503928/
南麻布四丁目アパート
港区南麻布４－３（フランス大使館裏手）１９６５年（築４４年）
くらいだが、シティータワーの二番手で定期借地の「麻布２００万ション」が
できる可能性はないわけではないなｗ
いつになるかわからんが。

[471: 匿名さん]

もう一回マンションバブルを起すとしたら、
やはり起爆剤になるような価格設定のマンションが出てきて、
それこそ抽選１００倍とかで殺到するようだと火がつくかもしれませんね｡

抽選１００倍で、落ちた９９％が素直に買うのを止めるかといったらそうではない。
購買意欲に一旦火をつければ、
もうちょっと高くてもうちょっとぼろいマンションに誘導することは比較的容易｡

そうやっていずれはとんでもないババまでつかませて、
誰かが気付いた瞬間から崩落というのが今までのパターン。
これは今後も変わらないのじゃないかな。

とにかく今は投売りでも何でも在庫を捌くフェーズ。
その後誰かが撒き餌を撒く。
下げ止まり、再バブルはその後の話でしょう｡

[472: 匿名さん]

２３区じゃないけど、高齢化と人口が減っているところは選ばないほうが良いですね。
伊勢丹吉祥寺、１０年３月に閉店
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090512-00000029-fsi-bus_all