23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[2: 元祖匿名はん]

過去スレ一覧です。
その35：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43878/
その34：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43909/
その33：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43969/
その32：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/
その31：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/
その30：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/
その29：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/
その28：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44226/
その27：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 元祖匿名はん]

イキナリ販売関係者の夢を壊すようで申し訳ないですが、都心部といえど価格下落の波には抗えず、

既に下落していると思います。わかってるくせに。、

[4: 匿名さん]

>>1
元匿さん乙です。

それにしても都心部物件販売関係者の買い煽りはGWにも関わらず必死ですね。
GW休業しているデベはないからだと思いますが…

[5: 匿名さん]

ＷＣＴみたいに時間を掛けて売ればいいじゃんｗ

[6: 匿名さん]

二年かかっても恥ずかしく無い雰囲気になったね。

[7: 住まいに詳しい人]

>>05
時間をかけて売れればいいけど
ワールドシティタワーズみたいに時間が掛かっていると
そのうちに市場価格で中古物件が出てくるわけで･･･

そーいうのでも大手だと乗り切れるものなんでしょーか？

[8: 匿名さん]

本当はマンションも不動産も暴落しても不思議でない状況ですが、
最終的に一番困るのがカネを貸して開発させた銀行なんです。

　”風がふけば桶屋が儲かる”　　　この論理の逆版になっている。

不動産がつぶれると担保割れしてるのでつぶすに潰せない。

結局いつか来た道の公的資金投入。　　この図式が見えるね。
不動産業界は銀行に対しどうぞ担保の不動産持って行ってで終わり。

[9: 匿名さん]

みなさんが待望の都心部マンションをお安く購入できることを心よりお祈り申し上げます。

敬具

[10: 匿名さん]

銀行がおかしくなっても誰も責任とらず、また国民の税金投入かよ。

そういえばマスコミはその辺についてなにも書かないな。

[11: 匿名さん]

数年前に新築買ったクチだが、この前近くのMR冷やかしに行ったらウチの赤子を前に販売員が、

「幼稚園入園の頃にお住み換えでも」って真顔で言ってた。

こいつらやる気あんのかと嫁と苦笑しながら帰ったよ。

[12: 匿名さん]

追記、棟内MR。半年経ってる。

[13: 匿名さん]

ＮＹダウもＣＭＥ日経２２５も大変なことになってる。
連休明けの東証は４５０円高の爆上げの気配だが
このままいけば、100年に一度の危機が100年に一度のチャンスに
なりかねない。
金のあるやつは、いいねぇ。

[14: 匿名さん]

メガバンクの数千億単位の損だしも、前期決算でほぼかたがついたようだし、いよいよ、これからデフレ脱却に向けた融資拡大が、安定した収入のある個人や財務状態のいい法人対象に行われることになるでしょう。
2003年から2004年にかけて起きた現象とウリ二つのイメージです。
結局、不動産相場は、銀行の動き次第です。

[15: 匿名さん]

連休明けは明後日なのに、もう東証の株価を決めてるのか？

[16: 匿名さん]

営業さんの前向きトークで必死なのはわかりますが、そんなに簡単にはいかないでしょう。
まだ企業業績は悪化中です。
銀行の不良債権もこれから増えてゆきます。
前期の決算で処理したつもりでも、想定外に増えてゆけばまた同じです。
景気の改善がなければ不良債権も減りません。
いくら前向きトークしようが、しばらくダメでしょ。

4月の調査でも以下のとおりですよ。

＜毎日新聞企業アンケ＞景気回復、７割が「来年度上期以降」
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090504-00000061-mai-bus_all

[17: 匿名さん]

景気が回復し、雇用と給与確保の見通しが立ってこそ
長期ローンでマンション購入を検討する訳で、
景気回復は早くて2010年上期
→各経済指標等で景気回復が確認できるのも2010年上期末
→不動産価格は遅行性なので市況回復は早くて2010年下期
最短でもこんなとこでしょう。
景気回復が遅れればさらに時期がズレます。

[18: デベにお勤めさん]

最悪の時期に投売りするのは最低の選択。
賢者は良くなるまでじっくり待ちます。

この時期投売りするのは、
行き詰まって首が回らなくなった業者と個人だけです。

それを上手く拾って行くのもありだが、
得てしてろくな物件が無いのが常。

[19: 匿名さん]

不動産価格遅効性論が根強いけど、今回に限っては、海外も含めて政府の金融対応があまりにも強烈なんで、ちょっと違う動きになると思うよ。わずか１年ちょっとで半額以下にまで値下がりした神宮前の土地も、もうその水準では誰も売らない状況です。つまり瞬間値としての暴落はあったが、ファイナンス上の特殊事情での出来事に過ぎず、景気回復感とともに気配値はきり上がりはじめているといったところでしょう。
売値と指値の値幅について、指値を切り上げていかないと売買が成立しない情勢になってきているということです。
超都心部のマンションでも同じような現象が起きています。
うそだと思うなら、実際に現場をみてきましょうね！

[20: デベにお勤めさん]

超都心の現象はバブルだったから、
景気が多少回復しても到底元には戻らない。
投機目的のマンション購入が復活するのはまだまだ先の話でしょう。
実需をベースにした堅実な回復と予想します。

[21: 匿名さん]

もう下げ止まった？？
スレタイ変えますか？？

[22: 匿名さん]

景気の底が見えてくると投げ売りも無くなっちゃう？

[23: 匿名さん]

せっかく盛り上がって来たのに、もう終わりですか？
高い高いと言いながら、買える人が買って終わり？
つまらなさすぎ。

[24: 匿名さん]

景気回復は当面先であり、まだ大恐慌の第一弾が終わったところか。
そろそろ底を打った、と思っている人は、恐らく仕事上で製造業向けの営業を
したことのない人なんだろうね。
株価も大暴落の反動で少し上がっただけ。とんとん拍子に上がる材料は皆無。

・各種経済指標等で回復傾向が確認されるまで、買い控えは続く。
・日本版サブプラ問題発生の可能性あり。
　そろそろ払えなくなる人が増えそうな・・・。
　中古が氾濫すればさらに価格は下落する。
・人口減で間違いなく需要は減少していく。

こう考えると普通は１、２年待つのが安全策なんだろうな。
少し前と比較し、若干売れ始めていると言うが、
バブル価格が崩壊しお手ごろ間が出ただけに過ぎないと思われる。
現在「買える層」がみんな買ってしまったら、この後に続く層はいない。
収入が増えないんだからね。
マンション需要が冷え込むのはむしろ今年下期から。

>>16,17が最もオーソドックスな意見。

基本的に景気を牽引してきた自動車関連が、新たなマーケットを確立しない限り、
急激な回復は見込めないだろう。
それは恐らく環境対応車が良い切欠になるのだろうが、
インフラ等を考えるとまだまだ普及は先の話。
ここ２、３年の景気回復はないと思う。

失われた10年、って言葉を思い出してみると良い。
日本は回復するのに10年かかった。
世界規模の今回は？？？

[25: 匿名さん]

営業くんは
MR来場者や短期の成約数位しか景気判断出来ないのかな
そりゃ高値で仕込み合戦して自爆もするわ

[26: 匿名さん]

18のデべさん、

最高値の時期に天井買いするのは最高の選択。
と、客に対して心で思いながら売ってたのかな？

[27: 匿名さん]

>>24
はいはい、
じっとしていなさいｗ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090505-00000402-reu-bus_all
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090505-00000398-reu-bus_all

[28: 匿名さん]

現在「買える層」がみんな買ってしまったら、この後に続く層はいない。＞
後に続く世代がいるよ。

[29: 匿名さん]

ジェットコースターでいうと、先頭車両と2両目が谷を上り始め、3-5両目が底を這い、6,7両目がまだ下ってる状況でしょう。つまり感度の悪い人は、先頭車両がすでに底打ちして上り始めてるのに、自分の車両が下向きに傾いてるのに気づいていないと・・・

[30: 匿名さん]

先頭車両にいないと損しますね。

[31: 匿名さん]

＞＞１５
日経平均先物です。
シカゴが終わったら今度はシンガポールですＳＧＸ。
日本が開いている時は、24時間売り買いされているわけです。
連休中に先物が上がったら、空売りしている人はヒヤヒヤもんです。
今のところ東京の終値8977円がシカゴで9340円になったから360円上がった感じです。
でも、今晩と明日が終わらないと７日のリアルの日経平均はハッキリしません。
途中経過ですね。

[32: 匿名さん]

>>27
アメリカよりも日本のが景気悪化が酷いのを無視ですか？
アメリカが回復した後でようやく日本の景気回復が見えてきます。
アメリカだけ見ていても駄目です。

まず、輸出依存型の経済である日本は諸外国が景気回復しても以前のように日本製製品を
買ってくれないとダメ。
オバマがバイアメリカン運動でもしようものなら日本はいつまでも回復しません。
世界的不況で保護主義の動きが出てこないか慎重に見る必要あり。

[33: 匿名さん]

>>ジェットコースターでいうと

また、都合の良い喩えですね。
確かにジェットコースター相場はありますがね。
ジェットコースターは途中下車できないから、先頭車両も最後尾も運命共同体です。一蓮托生。

[34: 匿名さん]

>>29
そういうリスクテイクは
成功と失敗が表裏一体なんで
大多数の実需層が動くのは当分先

[35: 匿名さん]

>>34
住む家を買うって話で、投資（リスクテイク）の話じゃないでしょ。

一番のリスクはそれぞれ購入者の将来年収で、
個人個人で事情が違うよ。
将来リスクが高い人は高額な借金はせず、賃貸にしとけば良いんだよ。

[36: 匿名さん]

買える人は物件数も多いから今買って良いと思うよ。
候補物件がこれから減っていくからな。

[37: 匿名さん]

確かに、在庫物件数が急減＝価格交渉余地縮小ということで、売値に対して弱含んでいた実勢価格がだんだんと売値価格に鞘よせしていくんだろうな。

[38: 匿名さん]

＞アメリカよりも日本のが景気悪化が酷いのを無視ですか？
＞アメリカが回復した後でようやく日本の景気回復が見えてきます。

まあ、大企業の経営者は派遣切りを実施した直後では、景気回復は来年としかコメントしないでしょうねｗ

明らかに製造業向け原料の動きが1－3月と比較して4-6月は異なってます、ほぼ、出荷数量が倍増。
生産調整が（1－3月は意図的な生産調整だった）ほぼ計画通りになった感じを受けます。

あまり詳しくは書き込めませんが、とある某自動車メーカーはGWを利用して生産ラインの組み換え・効率化を
3直で実施してます。実需要に合わせた生産人員配置・工場集約化、受注輸出残の消化を連休明けからフル稼働
状況に持っていく準備です。

実需経済に素早く対応出来ない企業は淘汰される・・それがグローバル経済。

[39: 匿名さん]

なんだかんだと屁理屈つけて買わせたいのがいっぱいいるな。
必至さが伝わってきすぎ。

[40: 匿名さん]

２００４年頃の値段までなぜ下がらないんだろう。
売れてもいないのにさ！

この不思議さだれか説明して。

[41: 匿名さん]

＞２００４年頃の値段までなぜ下がらないんだろう。
＞売れてもいないのにさ！

自分もそう思います、スレ主さん（元匿さん）今回はキッチリご説明お願いいたします。
最近、ビッグ3自動車メーカー話題の勘違いコメント多すぎだし、そろそろ本業コメントお願いします。

[42: 匿名さん]

別に買わせたくなんかねぇよｗ
そういう立場じゃないし。
住宅情報誌に価格を書いた物件がふえたよね。ＧＷ直前の4月28日号はＰ７８８
ひさびさの分厚い号だったですね。

実際、安くなったのかいくつかの物件の坪単価計算してみたけど
麻布十番が380万（北向き）～４８５万・506万
六義園が320万～400万　大崎が住不350万前後　グランスカイ３００～３３０万
とあまり安くなってなっていませんね。

[43: 匿名さん]

ごく例外的に、この2,3月には実際、よく見てるとあったよ。でも、もうそれも今となっては昔の話。

[44: 匿名さん]

>>40
2004年は、前年のまでの不況で企業が放出した倉庫、工場、海外移転した
町工場などデベが安く仕入れた土地に、2003年問題と騒がれたオフィス
過剰供給のウワサから大手ゼネコン・デベがこぞってタワーマンションにおしよせ
大量供給がはじまった頃。
土地代が安く、湾岸タワーの低層階なら坪当たり180万。つまり３ＬＤＫが
3000万円台で買えた未曾有のディスカウント時代。
そのあおりを受けて世田谷の坪単価の高い物件も安売りを強いられた。

現在は、かつての湾岸タワーのような、価格破壊要素がどこにもなくて
業者間競争や早く売りぬけないとさらに下がるという危機感もない。
資金難から新規物件も取得していない一方で、新興デベが逝ったおかげで
業界秩序の中で無駄な価格競争も必要ない。
じみちに都内の戸建からの買い替え需要を拾うとか、ＤＩＮＫｓねらいの
２ＬＤＫで小さく刻めば、売れていくのがわかっている。
仕入れ土地の価格を割ってまで安くうらなくてはいけないほどの危機的状況に
ないのでしょう。
あと、管理会社も含めた連結の収支では、そこそこの業績をあげているのが
大手の特徴でしょう。

[45: 匿名さん]

上の方の意見に個人的予測を足します。

なぜ２００４年価格まで　【今はまだ】　下がらないか。
＞仕入れ土地の価格を割ってまで安くうらなくてはいけないほどの危機的状況にないのでしょう。

けれども今後１，２年在庫や建設中のマンションを細々と売っていきますが、その後一般大衆向けに２００４年価格マンションが出てくると思います。まぁ、皆さんが欲しがるレベルのマンションかは別ですが。
仕様は落ちるかもしれませんが、大手も２０１１，２０１２年には出してくると思います。
ま、２００５年の湾岸物件もけっこう見ましたが、決して仕様は高くありませんので、一緒かな。

けれども、２００４年も一等地は坪３３０、３００はしましたから、今買える人で気に入った物件がある人は、値引き前提で買うといいと思います。
安ければいい、という人は、あと１，２年は待つといいかもしれません。
ま、未来はなってみないとわかりませんがね。

[46: 匿名さん]

>>44
住環境が良化して坪単価が上昇したと言う重要な側面を見落としていますよ。
単に需給、ムードだけの問題であれば旧価格に戻りますが、中身が変わってしまえば価格はもとに戻りません。

中身に変化が無いのに坪単価のみが上昇したところであれば、
旧価格近くまで下がる可能性はありますが・・・

[47: 匿名さん]

＞仕入れ土地の価格を割ってまで安くうらなくてはいけないほどの危機的状況にないのでしょう。

2年も売れ残れば減損評価しなけりゃならなくだろうから下がる可能性は有るかも

[48: 匿名さん]

そんなルールがあるの？

[49: 匿名さん]

ないよ。棚卸資産の評価だから市場価格ずら。

[50: 匿名さん]

＞２００４年頃の値段までなぜ下がらないんだろう。
＞売れてもいないのにさ！

2004年の底値物件が、新築時の購入価格以上で
中古市場に出ている限り、同等のエリアでいくら仕様を下げても
2004年価格で新築を売るはずもないでしょう。

2004年で買った人は、底値買いとあとで知って大抵は喜んでいる。
転売するにしてももう少し様子を見ようと考える人です。多くは
子供が大きくなるまでは住み替え買い替えは考えない人。
当然売り惜しみはします。
大量建設＝都市再生効果で街の環境が良くなっちゃったし。
交通の便までよくなっていく。
価値があがれば、価格もあがる。

[51: 匿名さん]

2004年に買ったけど、2007年の天井でサッサと売りましたよ。
天井で売らないでどうする？