23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[161: 元祖匿名はん]

何を一生懸命に書いてるか知りませんが、私はアナタひとりとおしゃべりしてる訳でもしたい訳でもありませんよ。
私の性格が悪いと指摘があったのであえて言うと、アナタは主観の相当強い我が強い人だと感じます。寝て下さい。

[162: 匿名さん]

きっと機械的経済観を語っていたいのだよね。
詰め将棋みたいに先が読めるという前程なんだろう。
無関係という関係もある。
あとで聞いたらみんなが誤解していたなんてことも。
ヘッジファンドが円キャリートレードをしていてその撒き戻しで
円が高くなったとか。

なんか、やたらここを客観性の高い公の言論の場にしたがる
のがいるけど、どこだと思ってんだろうね。
無料の場末の匿名掲示板。
そしてふたことめには、ブログでやれ。
あんたこそ煩労や批判がいやならブログにかけよという
話だろう。

たぶんね、社会のなかで育った環境が違う。おそらく価値観全部が
違うね。ネットのメディアにそこまでまっとうになって何が得られる？
だいたい、ああいえばこういう。その度に言うことがぶれる。
あなたは、最初は不買運動で価格を下げようとデベ批判をし続けて
きた。何のためだ？
こうあるべき・・・そういう話以外のことはあんたの口から聞いたことは
ない。
単に、予想ごっこで遊ぶというのと違った妙に力瘤の入った姿勢が
みられるのは、いったい何故なんだ。わからんよ。

[163: 匿名さん]

基軸通貨国の量的緩和にリスク＝中国人民銀行報告
「量的緩和といった異例の金融政策を講じる国が増えるにつれて、主要通貨の下落リスクは高まる」
「景気が回復局面になった際に中央銀行が大規模な流動性を吸収できなければ、資産バブルやインフレを再発させる引き金になりかねない」
「近年、インフレは国際的な現象となっており、一主要銀行の政策ミスが世界全体にインフレリスクをもたらし得る」

[164: 元祖匿名はん]

だから、そういうコメントこそ要らないわけです。アナタの我の強さそのものですよ。何が言いたいの？

この板が迷惑なんですか？理由が資産価値が下るから？あはははは。そりゃ心配ですね。見なきゃいいのに。

くだらなすぎて私まで性格悪くなりそうですよ。

[165: 元祖匿名はん]

http://jp.reuters.com/article/forexNews/idJPnJT846460520090506

これとセットで読まないと意味がないですよ。的外れとは言いませんがポジショントークです。

[166: 匿名さん]

日本の産業がすべて外需依存ってわけでもなく、内需主導、中国内需依存の
景気回復のシナリオだってあろうものを
なんか金融屋がうちわであーだこーだレベルの低い不動段板で書いているのって
なんか痛いなぁ。痛くないのか。オマエのせいで寝られなくなったぞ。

[167: 匿名さん]

そりゃ、かつての東京の地価を下落の底から巣くったのは外資の不動産ファンド。
だけど、引き上げちまった現在、地価は一方的に下落だといい続けるなら
まだしも、なぜそこでさらに為替の動向だの、各国の公的資金注入による
過剰流動性だの、中国が為替レートを低くおさえたいだのって話が
東京のマンション価格動向につながるんだ？

[168: 匿名さん]

＞私まで性格悪くなりそうですよ
心配するな。俺が知っている中で君は２番目に性格悪い。これ以上は悪化しないと思うよ。

[169: 匿名さん]

無利子で世界規模で注入された公的資金。
この金融危機が収まったら、
そのお金は戻らず、世界規模で運用され、
インフレ（含む資産インフレ）を招く。

インフレの程度は各国で差が出てくるが、
まじめにインフレを押さえようとすれば金利を上げるしかない。
でも各国の財政赤字＝国債発行残高は膨れ上がっており、
高金利にすれば国家財政に支障をきたす。
したがって、中途半端な利上げしかできずインフレは世界規模で拡大する。
これにより世界の景気が落ちなければ、インフレ分税収は増える。
税収増によりじわじわと財政赤字を減らして行ける。
インフレ下の好景気、これが金融危機後に各国が目指す政策になる。

今のうちに低金利、長期、固定で出来る限り借りておき、
これを実物資産（含む株）に投資する。
これが長期スタンスで見れば良さそう。

[170: 匿名さん]

この危機がすでに収束に向かっているかどうかは、意見が分かれる。
もう一波乱あれば、さらに多くの公的資金が注入され、
景気回復時のマグマがさらに膨らむ。

何でもありの世界で、アメリカは予防的に資金注入を考えている。

[171: 匿名さん]

米国株（６日）：反発、銀行株がけん引－Ｓ＆Ｐ500は４カ月ぶり高値

シティグループは17％高。事情に詳しい関係者によると、ストレステスト（健全性審査）の結果、同行に必要と判断された増資額は約50億ドルにとどまった。
　フィフス・サード・アセット・マネジメントの最高投資責任者（ＣＩＯ）、キース・ワーツ氏は「金融株を中心に相場が堅調を維持していることに感嘆している。ストレステストをめぐっては雑音が多かった。市場ではこの問題を済んだこととし、将来への信頼感が十分に回復し始めているようだ」と述べた。
http://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=90003003&sid=aRZjpe7uqv1E...

[172: 匿名さん]

石油も値上りを始めた・・・
先走りと言う人もいるけど、
乗り遅れなのかな？

[173: 匿名さん]

>>169
藤巻健史さんの論調はまさに書かれた通りなのですが。一笑に付す人は多いですよね。
私は、納得できるところが多いです。
少なくともここのスレ主の意味不明な専門用語の羅列よりは納得できます。

逆にあまりにわかりきった推論なので、あえてさらにもう一段のサプライズがあるとか
道のりは遠いと言ってみたりするのかもしれません。

問題は、インフレを知らない世代がいるということ。１９９３年に１５歳だったら
今は３２歳　２２歳でも３８歳なんですね。
子供心に、バブルは悪だと植えつけられ、親が値下がりする郊外の住宅地に無駄なローン
を払い続けたせ代。
インフレがどういうものか知らないから恐怖心が先にたつ。
世の中デフレが正常でインフレが異常だとかんがえていたりする。

住宅ローンを組んだら、インフレでその負担が軽減し、資産価値も増えて老後のたくわえに
なるというのが、本来の「住宅政策」
経済成長がなくてインフレはあるものか・・・という話だが、世界的に過剰流動性が
増して、かつ為替レートが円安にふれていけば、もとの状況にもどる。
そういう展望以外にあかるい未来は描けないと思うのだが。

内需拡大というのは、端的に言えば一極集中的に無駄金を使うこと。リニアだの
東京の電線地中化だの、観光立国目指して都市整備だの８０年代の焼き直し。

あと１０年はかかりそう。５年は辛抱する時代なのだと言う人は多いけど。

身の回りで日本株を買い始めている人は日に日に増えている。資金に余裕のある人
限定だが。

[174: 匿名さん]

＞１７２
先走りではないだろ・・・
投資先がないから石油とかに向かってるんじゃないの？
現状では、不動産の価格とは直接はリンクしないでしょ。

[175: 匿名さん]

すげえなｗ５時までやってたんだ
どっちもまともな職業じゃなさそうだ
>>125で図星つかれて痛かったのかな？

[176: 匿名さん]

余剰資金が投資先を求めてウロウロしてる。

オリンピックなんか良い材料になりそう。

[177: 匿名さん]

投資銀行って無くなったんでしょう？

[178: 匿名さん]

>>177
どこを通して投資をやるかってだけの話だから、
別の媒体を通して相変わらずのレバレッジを効かせた投機は続くよ。
ヘッジファンドとかＰＥとか

[179: 匿名さん]

昨日NHKで、元ソロモンとかモルガンのトップが発言してたけど、音楽が鳴り止むまで踊り続けるし、天までとどく木はないんだって。
でも、また今回、音楽がなり始めた気がするし、天に向かって株も上がり始める気がするな。

[180: 匿名さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090507-00000022-jij-int
NY株、8500ドル台回復＝景気底打ち期待で4カ月ぶり高値

6日のニューヨーク株式相場は、米雇用情勢の改善を示す指標を手がかりに反発し、
ダウ工業株30種平均は前日終値比101．63ドル高の8512．28ドルで引け、終値と
しては今年1月9日以来、約4カ月ぶりに8500ドル台を回復した。ハイテク株中心の
ナスダック総合指数は同4．98ポイント高の1759．10で取引を終えた。
朝方発表された米民間雇用サービス会社オートマティック・データ・プロセッシング
（ADP）が集計した4月の米民間就業者数は、前月比49万1000人減。市場予想に比べ
て減少幅が小さく、雇用情勢の改善を示す内容だったため、米景気の底打ち期待が
広がり、買いが先行した。

[181: 元祖匿名はん]

日経平均、とりあえず上がってますね。よかったですね。
先物の数字でそれこそ織り込み済みですが。

[182: 匿名さん]

めちゃくちゃ早いペースで金余りになってきてる。
２００３年１０月頃と酷似してきたぞ。
4月マネタリーベース、当座預金増で04年3月以来の高い伸び＝日銀
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090507-00000624-reu-bus_all

[183: 匿名さん]

やっぱ、２月から３月初頭にかけて都心の一等地を買いあさってた奴はすごいな。一方、恐慌待望論者のネガスレ信じて３月末決済の物件について、手付け流しでキャンセルした人、残念！お悔やみ申し上げます。

[184: 匿名さん]

２００３年１０月頃と酷似と言っても、
そのあとマンションブームが直ぐ来たわけではない。

[185: 匿名さん]

港南がマンションラッシュで過剰になるとさわがれていた頃だね。

[186: 匿名さん]

当時の某住まいサイトに、その様に書かれてましたね。
その後、豊洲も過剰になると書かれていました。

[187: 匿名さん]

今は販売数量が少なすぎてマンションラッシュどころじゃ無いのでは？

[188: 匿名さん]

隠れ埋蔵金ならぬ隠れ販売在庫はウジャウジャあると思うよん
あと在庫にすらもならない、しこったままの用地な、生きる屍

[189: 匿名さん]

そんな在庫がいくらあろうと住める訳じゃないので意味ないです。購入検討の対象となる在庫は相当少ないし、今後急激に増える要因もないのが問題。

[190: 匿名さん]

マンションは作るのに２年はかかりますからね。

動き始めたら、足らないと大騒ぎになるかも。

[191: 匿名さん]

販売側には大問題ですよ。
しこったまま新規プロジェクトなんか財務も金融機関も許しませんからね。

[192: 匿名さん]

買う方は、慌てて買わなきゃいけない客ばかりじゃないですから。
民主党政権にもしなったら、消費税アップ需要も当面は期待できないし。

[193: 匿名さん]

そりゃデベにとっては問題だろうけど、買うサイドも供給が減れば選択の余地も減る訳で問題でしょ。

焦って買う必要がない？人生限りがある中、30代に五年とか待つのはそれだけでリスク。特に35年ローンなんて考えている人は。

[194: 匿名さん]

遅く買うリスクもあれば、同様に早く買うリスクもある。

永久に選択の余地が減り続ける訳じゃなし。

[195: 匿名さん]

http://blog.stepon.co.jp/contents/column/archives/2009/03/post_33.html
歴史的な低水準だと思うけどね。むしろ隠し在庫があってほしいくらい。

[196: 匿名さん]

今後３年くらいは少ない候補物件の中から選ばざるを得なくなるのは確実です。

住宅ローン減税も最大が享受できるのは09年、10年の2年間だし、
世帯年収が高い人は早めに動き出すかもよ。
頭金は出さず、目いっぱい借りればメリットもでかい。

[197: 匿名さん]

投資的にはイマイチ、でも実需で住むなら私的にグッドな物件があるとして、
永住は考えないにしろ皆さんなら買いますか？
それとも出口戦略に自信がない物件は潔く見送りますか？

[198: 匿名さん]

>>197

自己資金の範囲で減損リスクとってもいいくらい気に入っているなら買う。
ただファイナンス前提で残債割れする気がするなら買わない。

[199: 販売関係者さん]

今週末のモデルルームはにぎわいそうですね。

[200: 匿名さん]

とにかく、６０平米の２ＬＤＫとか３ＬＤＫでも１０畳のＬＤの間取りが急増してます。
確かに１万戸完成在庫はあるものの、田の字、寸詰まりが多いです。
価格は４０００万台、５０００万台になっていても、坪単価で２７０万とか２３０万とか
っていうあたり安くなってない。買える値段だけど、食指が動きにくい。

とはいいながら、ほかに選択肢もなく、広さか立地かの間で悩むだけのマンション選び。

それって１０年前に逆戻り。でも、それが現実で、５年前が「異常」だったと、あとから
思えば納得できるかも。
過去の例にならうなら、都心に近い駅に近のコンパクトマンションのほうが城北や
城東や神奈川の３ＬＤＫより値下がりは少ない。

だって地図見て半径５ｋｍ刻みの同心円書いてみたら、その意味一目瞭然。

[201: 匿名さん]

都内・川崎・横浜は下げ止まっている感がありますが、みなさんはどう感じます？
埼玉・千葉はもう限界まで下がっているような…。
埼玉勤めの人は通勤に不便でなければ、家賃より安くなるところが多数あるから購入してしまえばいいのに。
過剰に安すぎても買いにくいものですが…。

[202: 匿名さん]

structured fundへの不信感ができちゃったから、大規模な不動産投資はなかなか進まんよねｗ

[203: 匿名さん]

yahoo不動産のデータ（不動産経済研究所調べ）
でも都内は坪単価３００万切るところがふえました。松戸は１６０くらいで
すが、神名川の２００万前後にくらべたら安いですよね。
都内はだいぶフラットな坪単価になってきたと思われます。
ただ、販売価格が減っただけで坪単価は安くなっていません。
狭い物件は、単身者かＤＩＮＫＳに売って、ファミリーは
郊外へ・・・だってタワマンだっていまや、完売間近。
埋立地か相模原ですからね。
田の字でないまともな間取り近場で探そうとすると苦労します。

市場にでている物件・・・これが現実。人気のあるものから売れ
たんですね。

[204: 匿名さん]

ＲＥＩＴファンドに好転の兆し

国内不動産株ファンドは、建設、不動産、倉庫株のほか、REIT（上場不動産投信）に投資します。特にREITを扱ったファンドは不動産バブルが崩壊したことを背景に、東証REIT指数が2007年5月31日に2612ポイントの最高値を付けた後は厳しい局面が続いていましたが、2009年に入ってからは好転の兆しが出ています。
過去1ヶ月間（2009年3月末基準）においては、東証REIT指数が同期間中に9.76％上昇したこともあり、すべてのファンドのトータルリターンがプラスになっています。
http://www.morningstar.co.jp/fund/analyst/2009/2q/a0507.html

[205: 匿名さん]

へ〜。赤坂、麻布十番、芝、大崎、の色んなタワーも
完売間近なの？

[206: 匿名さん]

膨れ上がった莫大な信用創造が崩壊した分を、景気対策で穴埋めしようとしても蟷螂の斧。この時点でバブルを望むのは酷でしょう。
マンションに関しては使用価値でしか見られない時代へ。ブーム時高騰、廃れれば値下がり。古びて汚れれば値下がり。
ジーンズみたいにプレミアムが望めるのは極一部。

そういう意味で、いま在庫になってるブーム時期企画、立地難、コストダウン要妥協物件の適正価格は相当低い。
不況のせいより、商品企画自体が失敗だった。

いくら供給絞っても、使用価値の低いものは売れ残る。

[207: 匿名さん]

すんません。300万以下の話してました。根が庶民なもので。

[208: 匿名さん]

動きが出てきているのは実需ベース、坪単価で３００万円前後まででしょ。
投資目的の超都心高級マンションはまだ動き無しです。

[209: 匿名さん]

坪当たり350万が売れようか2割下がろうが買えるもんじゃないし。

[210: 匿名さん]

結局、二年前と比べて23区内でお得な物件が出てきているかというと、まったくないのが現実。

下落したのは郊外のバス便物件くらいで、都心は供給が絞られ、高止まりというのが実感でしょ。

二年待って、こんないい物件買えましたって人いる？