23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[122: 元祖匿名はん]

静かになったようなので早めに寝ます。

オバマさんの頑張りがどこまでいけるかは世界的に注目ですね。
No2からソフトランディングさせる手法がどこまで通用するか。
クライスラーでGM、バンカメでCITI、誤魔化し切れるかどうか。
幸い、DOUBT！と叫ぶプレイヤーもいない可能性がありますから。

[123: 匿名さん]

連休中に週刊住宅情報誌を丹念に見ていって気がついたのは
ほとんどが田の字。
都心部では、60平米、50平米クラスの２Ｌが増えて、
麻布、芝、大崎のタワーは坪単価で300万～400万
山の手線周辺（北部除く）はコンパクト化して250万～300万
板橋、城東が大きく値崩れして155万～180万
加賀レジデンスだけが240万前後で健闘。
練馬は220万～230万
江東・江戸川も200～250万の間で踏ん張っている。
不思議なのは、田園都市線。意外と下がらず200万
青葉台駅前は２４５で通している。

下がる下がるといいながら、郊外と駅遠しか新規物件の土地が
ないなかで、本当に広さと立地を求めるなら中古を探すかしかない
のが現実だろう。

今、物件が売れないのは、値段が高すぎるのでなく質が悪すぎる
からだと思えてきた。85平米の４ＬＤＫとかを作り出したらもう終わり。
4重半の洋室とか１０畳のＬＤとかも目立つ。

このての質の悪い供給が余って安くなっても、喜んで買う人は
いない。間取り的には２０００年代前半のマンションブームの頃の
間取りが圧倒的に優れている。
当時は、コストがゆるやかになった分、（下落に向かうなかで）
質を高めないと売れないという危機感があった。

今、売れてないから安くなる。そういう話ではない。
いい供給が少なくなることは、実質値上がりと同等のことだ。

[124: デベにお勤めさん]

個人的な不動産全体感です。
商業でいうと、CAP感は最悪期を脱していますが、NOIの減少はこれからでしょう。今まではダブルギアで急落していましたが、今後はシングルギアで下落しつづけるでしょう。
住宅は、購入者の所得減少が緩やかに続くでしょうから、価格も緩やかに下落が続くでしょう。
まあ、一部、全体の急激な価格調整の波に飲み込まれ、不当に安い不動産もあると感じております。ただ、これも一時的なもので、まもなく消えるでしょう。

[125: 匿名さん]

いい加減スレ主に意見求めても無駄なの気づかねばならんな

彼はどんな時でも下がるとしか言わないんだから

[126: 元祖匿名はん]

そんなことないでしょう。この10年も上がり相場で商売させてもらってますよ。

是々非々といってるでしょ。そんな聞くだけ聞いといて困ったからって人のせいにしないの。

[127: 匿名さん]

投資の面で、最近気付いたことは、個人事業者で定率法が
使えるようになりさらに割り増し償却が利くようになったこと。
これは景気浮揚策のおこぼれなのだろうがサラリーマン大家に
はとてつもない恩恵です。わかっている人だけわかっている。
この調子で事業用資産の買い替え特例が復活したら土地の借入金
利子が損金参入できないだけで、事態は１９８０年代後半とそっくりに
なってくるでしょう。
景気浮揚策として賃貸資産保有を優遇する税制はもっと強化されて
いくでしょう。

あの三井でさえ、コンパクトマンションのブランドを立ち上げて売り
はじめました。タワーマンションは、交通の便のいい場所は高級品に
もどり、場末は売れ残り、物笑いの種になるだけかもしれません。
みんな２３区のマンションなど「仮の住まい」と割り切って、金のある
ＤＩＮＫＳが買うか、金のある投資家が自分用に買って、あきたら
人に貸すか。・・・まぁそういう需要相当の数は１９９５年頃からも
供給されていましたから。

全くの第三者として思うのは、マンション業界はもっと淘汰されて
消えてしかるべき存在だろうという思いです。なにも中途半端な
広さの物件を無理してサラリーマンに売らずとも、過去のストックの
仲介と郊外の戸建開発で食っていけばいいと思うのです。

[128: 匿名さん]

大きなスパンで考えると、住宅供給の主体は戸建であり宅地開発が
人口集中の受け皿だったわけです。
過去５０年の流れでみれば、マンションというのは公団分譲という
最大手が常に供給の首位にあって大京だの藤和だのが幹線道路沿いに
中層を建て隙間を埋め、公団や電鉄の開発する郊外に大規模
マンションを建ててきた。
三井だの三菱だの住友だのここ１０年足らずでマンション市場に軸足を
置いたにすぎません。
マンションとは、郊外の駅前に大規模に建つもの。
都内の住宅地のマンションとはサラリーマンが３０代で買えるような
代物ではなかったわけです。
今回田の字で矮小化していく現実をながめると、マンションが
本来の「仮住まい」の役割にもどっていくような感覚に襲われます。

[129: 匿名さん]

>>120
そういう話は、相手と面と向かって言えばいいだけで、私は第三者ですから
悪態つかれてもはじまりません。
というか、業界がたむろするであろうこの板に長いこと巣くって何をしたい
のか全く意味がわからないというのが正直な感想です。

私は、日本のマンションデベは、外資に勝手にかき回されただけで
逆に可哀想だと思ったりしますけどね。
本来は、内廊下や玄関ホールまで面積除外された割り増し容積率の
恩恵を得て、素直に、広くて天井高の高い「米国のコンドミニアムモデル」
のタワーレジデンスをもっとたくさん建てて若い人の生活の夢を育てて
くれたらよかったんだと思いますよ。

世の中って喧嘩腰で相手を負かせば自分が幸せになることばかりでは
ないですよ。
実際２００４年に眺望のいいタワーマンションを破格の値段で買って
今も満足して住んでいる人は何千人っているわけですから。その人たちは
デベロッパーを喧嘩腰でにらみつけて値切って買ったどころか、抽選で
というか融資条件で選別されて購入の栄によくした方々で、デベの担当
とは円満におつきあいした人が多いのではないですか？
ひょっとしたら、質の高いマンションを安価に供給してくれたことで
デベロッパーに感謝している人だっているかもしれません。

こんな場末の掲示板で、顔の見えないデベに「下げる勇気もない」
「サラリーマンは気楽でいい」などと嫌味を言って何か胸のつかえが
降りるんでしょうか。

悲観論や業者批判の行き着く先は、弱者救済にはならず、強弱共倒れの
修羅場であろうことは、もういいかげん気がついているでしょう。
景気低迷のあげく誰もが幸せにならずに縮小均衡のどつぼにはまるのは
誰しも嫌なんですよ。
株価も上がってもらいたいし、資産効果でモノも売れてほしい。富裕層が
金を使うから景気がよくなり、庶民の消費も活発化するのですよ。

値上がりの話をすれば、バ　カだ金儲けだとののしるばかりじゃはじまらない。
個人は個人なりに住宅保有や投資のビジョンとシナリオを持てばいいだけで、
それを他人の価値観と比較してみたり考えの相違を比較する必要はないように
思いますけどね。

[130: 元祖匿名はん]

かわいそうですか。こいつは傑作だ。目が覚めました。笑

泣き言で長文使うのやめてもらえませんかね。意味が判らないってんならあなたが去ればよい。

[131: 匿名さん]

オマエ、本当に頭だけでなく性格もあるいね。

[132: 匿名さん]

なんで、そこまでデベロッパーをこきおろさんといかんのかね。
毛唐のお先棒かつぎの分際で偉そうな口きいて、人を見ればデベロッパーときめてかかる
頭の単純さ。そっちのほうが可哀想かもね。

[133: 元祖匿名はん]

性格の話なんて、この長い長い板で一度でもしましたか？

無力を盾に、気に入らないセリフを吐く奴は「性格が悪い」ですか？だからダメなんだよ、あんたら。

[134: 匿名さん]

ら？ってなんだ。俺は俺で一人だぞｗ

[135: 元祖匿名はん]

その毛唐の株価回復だけを頼りに待ち望んでる連中がよく言うよ。

[136: 匿名さん]

勝手に仮想敵作り上げて、俺みたいに底値買いの個人投資家までむやみに食ってかかかる
お子ちゃまぶりが、このスレの持ち味ずら。

[137: 匿名さん]

大企業が、あんたみたいなチンピラコンサル相手にしないってば。
だからって、人違いで俺に攻撃しかけるのはやめろ。

[138: 元祖匿名はん]

日本国民全員に「デベが可哀想と思うか」是非アンケートでもとってみればどうですか？
会員誌か何かででも聞いてみ。「私たち可哀想だと思いません？」って。

で、自称個人投資家が、何のために今が新築MSが底だとか必死で主張してんのよ。笑
そう思うなら頭いい人は黙って買ってるでしょ。しかもここは投資用の板でもないし。

[139: 元祖匿名はん]

大企業もクライアントですよ。お互い選べばいいだけの話って前も言いましたね。どうでもいいですが。

論理的な反論できないからって、人にアタルのやめてもらえません？そういうの性格悪いって言うんですよ。

[140: 匿名さん]

http://www.pwalker.jp/kabu1.htm
というか、ストレステストもＧＭも織り込み済みで、日本の株価は明日も上がる。
株価が１万円回復したら世の中の空気結構変わってくるんじゃないのかな。

景気ってそんなもんだよ。資産効果が消費を拡大するずらよ。

サブプライムもＣＤＳも過小評価したがゆえに流通性がなくなって火事場の
投売り価格になったわけで、再評価のなかで損を算出し公的資金を入れたら
とにかく金融市場は正常に機能しはじめているわけだ。

私は、単に株価が上がってほしいだけ。あなたがマンション価格が下がってほしい
と思うのと同じ。
株価は、すでに７０００円から２８．５％上がった。マンションはどんだけ
下がったのかな。

[141: 元祖匿名はん]

おいおい。俺は今まで一度だってマンションが「下がって欲しい」なんていってないぞ。そういう立場でもないし。
言い掛かりは止せ。
株が上がって欲しいならブログか余所行きなよ。

不良債権の処理はなんにもされてないよ。こと不動産担保のもので言えば、がんじがらめで何も動けない。
債権者、投資家、シニアにメズに劣後に立場も違えば言うことも違う。
クルマ屋で話題になるUAWやファンドみたいなのが規模は違えどゴロゴロ案件ごとにノンリコならいるのさ。
ノンリコでなくても邦銀はまだ処理できていない。事実3末はサービサーも拍子抜けで仕事がなかった。
まだまだこれからだよ。世界的なマクロの話も、目の前の日本の不動産も。見通しが甘すぎる。

[142: 匿名さん]

＞自称個人投資家が、何のために今が新築MSが底だとか必死で主張してんのよ。

なぜかだって？
わからないかな。２０００年前半で、自宅も含め不動産に大幅に軸足を移した
ポートフォリオにしてあるからだよ。
半期に一度全保有物件の売却査定評価をとるが、全然買値を下回ってない。
下がってもらっても困る。別に投資をふくめずとも自宅の値下がりを喜ぶ人は
オランダ人でもおらんだろうし。

[143: 匿名さん]

元祖匿名はん、落ち着いて！
私は割とあなたの書き込みのファンなので、言いがかりと意見をはっきり区別して
単なる言いがかりには冷静にスルーして欲しいです。

皆さんも、食って掛かるような物言いはやめましょうよ。
どこが底でその根拠は何なのか、知りたいのは皆一緒。
だからこそこういう場で意見交換していくわけでしょ？
元祖匿名はんはスレ主だけど、だからといって何でもかんでもスレ主に尋ねりゃいいってわけでもなし・・・

なんてね、マジレスしちゃった。
こんなときに替え歌さんが出てきてくれると場の空気が和んでいいんだけどな～
（でも替え歌は一度でいいからね！）

[144: 匿名さん]

たまに、売るつもりのない自宅が値下がりすれば固定資産税が下がるから良い。なんて思ってる人がいるね。
単純に固定資産税が安くなるとは思えんが。

[145: 匿名さん]

>全然買値を下回ってない。下がってもらっても困る。別に投資をふくめずとも自宅の値下がりを喜ぶ人はオランダ人でもおらんだろうし。
それって単なる個人的希望が市況感に含まれてるんじゃ…
気持ちは分かるがポジショントークはいけませんぞ！

[146: 元祖匿名はん]

>>142

あーだこーだ御託並べて結局ポジショントークなんだろ、しょーもない。
是々非々だって言ってんのに。それじゃ全くデベと一緒だよ。

俺も不動産それなりに持ってるが、そんなセセコマシイこと言わないぜ。

[147: 元祖匿名はん]

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-37856420090506

落ち着いてこれでも読みなよ。株価頼みさん。

[148: 匿名さん]

そういうことを言う人もいるし、そうじゃないことを言う人もいる。
それだけずら。

[149: 匿名さん]

説明するのがやっかいなだけで、すごいビジョンあっての目論見なのだが。
とりあえず間違ったポジション（デベ）からは脱却できればそれでいいんだよ。

新築マンションについては、品質が落ちて、値段が下がっていないのは、
あきらかに値上げだと私は言っている。
これをまた下げたところで、以前の品質のものが下がったわけではない。
それと、経済危機でマンションの売れ行きが落ちたならもっとドラスティック
な変化があっていいはずなのに、デベロッパーが倒産するだけで在庫が
たまるだけで、郊外・城東・以外で投売りが始まるわけでもない。
それもせいぜい１０％引き。
実際問題、今需要を抱えている個人は今の物件の中から選ぶしかないわけで
長期的にみて結婚するカップルも子供の誕生も、入学などのスペースニーズ
は時系列的にふえていき、供給が止まっていたら目の前の物件を食うしか
ないという構図。
国はいずれ４０年ローンとか感が出すかもわからない。
住宅需要が内需拡大の主軸であるかぎりそうなる。住宅施策はいつでも
錦の御旗にまもられているわけだから。

むやみな悲観論、暴落論は、買えない人には慰撫の役目を果たすが、買える人には
選択の幅を狭めるだけなんじゃないのかね。

[150: 匿名さん]

で、明日の日経平均はやっぱり４５０円上がったりするのか？

[151: 元祖匿名はん]

全然悲観論でもないんだが。

だいたいねぇ、暴落も何も、勝手に嬉しそうに高値で値付けしてて、その見込みがものの見事に外れて
マトモな値下げすらもリキがなくロクにできず、それを市場や景気、相場のせいとかにすんなよな。せこいんだよ。
売れてないのに、実質値上げとか、眠たいことまだ言ってるし。
買わないよ、これからの人は。買えないの。
買ってくれる前提でいつまでも話してるからダメなのさ。

で、天気予報みたいに株価の話しても、不動産は一日で上がらんのよ。わかる？あなたバブルの人？

[152: 元祖匿名はん]

で、なんだ、ここで仮に悲観論なり暴落論なりを展開すると、何か困るのか？手持ち不動産が下るってか？

前もあんた収益持っててどうとか書いてたが、びんぼくさい家計簿の話を人様の前で嬉しそうにすんじゃないよ。
ブログでやれ、株価の話もセットで。

[153: 匿名さん]

そうずら。そうずら。

[154: 匿名さん]

で、お代官様。一体わしらはここで何の話をすればいいんだべか。

びんぼ臭い家計簿の話寄せ集めて定点観測する以外に、素人集の為すすべはなかんべと
おもうだども、おらの考えは、間違いなんだべか。

やっぱし、主催先生のご法話を玩味熟読せよという・・・そういう類のスレなんだべか。

たまには、いかくでっかい喧嘩をデベとっつかまえてカマとかすてくれねと
おらだちは教祖さまについていけねだども。

お布施をやるにもどごさ送ってええもんだがわからねでごんすよ。

[155: 元祖匿名はん]

世の中の動きと、アナタの家計簿って一致連動してますか？主観と客観って意味わかります？

客観的に是々非々に語らないとポジショントークなんか誰も聞きたくないでしょ？アナタだろうと私であろうと。

売れてないのに売れてますとか、しょぼいのに素晴らしい物件ですとか、契約予定ですとか、ここではいらんのよ。

[156: 匿名さん]

うるせぇ小僧だな。気分悪いからもう寝ろよ

[157: 元祖匿名はん]

気分悪いなら、とっとと病院にいくかお休みになったほうが宜しいかと。私もひと段落したら寝ます。

[158: 匿名さん]

米週間住宅ローン申請指数は上昇＝抵当銀行協会
［ニューヨーク　６日　ロイター］　米抵当銀行協会（ＭＢＡ）が発表した１日までの週の住宅ローン申請指数は上昇した。住宅ローン金利が３月半ば以来の水準に上昇するなか、新規住宅購入ローンに対する需要が特に増加した。
住宅ローン申請指数（季節調整後、新規購入・借り換えを含む）は前週比２．０％上昇し９７９．７。
３０年住宅ローン金利（固定、手数料除く）が前週から０．１７％ポイント上昇し、４．７９％となった。これは、４．８９％を記録した３月１３日終了週以来の高水準。ただ前年水準の５．９１％を大きく下回っている。
新規住宅購入のためのローン申請指数は５．０％上昇し２６４．３。
住宅ローン借り換え申請指数も１．２％上昇し５１６９．３となった。
ジップリアルティ（ラスベガス）の地区ディレクター、ジェイソン・ブラフォード氏は「初回の購入者や投資家は、過去最低水準の住宅ローン金利と１９９０年代末以来の（低い）価格を非常に魅力的だと感じている。ラスベガスでは取引件数が前年比で７０％増えている」と話した。

[159: 元祖匿名はん]

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-37856920090506

そんな一過性の情報よりこっちのほうが重要でしょう。どうもCITIの数値は怪し過ぎますが。

[160: 匿名さん]

何を書こうが嘘以外は自由だろう。
あんたが聞きたいことを聞くためにこのスレあるわけじゃないんだから。
俺は意見を書いているの。意見には主観も混じれば客観的なものもはいるわけ。
すべての言説はそうだよ。
それと、マンションを買う人のための「価格相場の動き」を語るのがこのスレの
目的で、久しぶりに住宅情報誌みたらほとんどが完成物件で価格開示したページ
ばかりだった。
これは、主観的にも客観的にも今までにないことなんだよね。
わかるかなぁ。
びっくりするんだよ。
そいでもって間取りがすごい。縮小かけたような６０平米とかばっかし。
質が落ちてる。これ主観。俺が思ったことな。
みんなもそう思ってんじゃないのか？
そういうこと書きながら、このままいったら、安くはなっても魅力のない物件
買わされるはめになるんじゃないか・・・そう思ったわけだよ。

こういうこと書いちゃいかんのなら、最初から規約でもかいとけよ。

[161: 元祖匿名はん]

何を一生懸命に書いてるか知りませんが、私はアナタひとりとおしゃべりしてる訳でもしたい訳でもありませんよ。
私の性格が悪いと指摘があったのであえて言うと、アナタは主観の相当強い我が強い人だと感じます。寝て下さい。

[162: 匿名さん]

きっと機械的経済観を語っていたいのだよね。
詰め将棋みたいに先が読めるという前程なんだろう。
無関係という関係もある。
あとで聞いたらみんなが誤解していたなんてことも。
ヘッジファンドが円キャリートレードをしていてその撒き戻しで
円が高くなったとか。

なんか、やたらここを客観性の高い公の言論の場にしたがる
のがいるけど、どこだと思ってんだろうね。
無料の場末の匿名掲示板。
そしてふたことめには、ブログでやれ。
あんたこそ煩労や批判がいやならブログにかけよという
話だろう。

たぶんね、社会のなかで育った環境が違う。おそらく価値観全部が
違うね。ネットのメディアにそこまでまっとうになって何が得られる？
だいたい、ああいえばこういう。その度に言うことがぶれる。
あなたは、最初は不買運動で価格を下げようとデベ批判をし続けて
きた。何のためだ？
こうあるべき・・・そういう話以外のことはあんたの口から聞いたことは
ない。
単に、予想ごっこで遊ぶというのと違った妙に力瘤の入った姿勢が
みられるのは、いったい何故なんだ。わからんよ。

[163: 匿名さん]

基軸通貨国の量的緩和にリスク＝中国人民銀行報告
「量的緩和といった異例の金融政策を講じる国が増えるにつれて、主要通貨の下落リスクは高まる」
「景気が回復局面になった際に中央銀行が大規模な流動性を吸収できなければ、資産バブルやインフレを再発させる引き金になりかねない」
「近年、インフレは国際的な現象となっており、一主要銀行の政策ミスが世界全体にインフレリスクをもたらし得る」

[164: 元祖匿名はん]

だから、そういうコメントこそ要らないわけです。アナタの我の強さそのものですよ。何が言いたいの？

この板が迷惑なんですか？理由が資産価値が下るから？あはははは。そりゃ心配ですね。見なきゃいいのに。

くだらなすぎて私まで性格悪くなりそうですよ。

[165: 元祖匿名はん]

http://jp.reuters.com/article/forexNews/idJPnJT846460520090506

これとセットで読まないと意味がないですよ。的外れとは言いませんがポジショントークです。

[166: 匿名さん]

日本の産業がすべて外需依存ってわけでもなく、内需主導、中国内需依存の
景気回復のシナリオだってあろうものを
なんか金融屋がうちわであーだこーだレベルの低い不動段板で書いているのって
なんか痛いなぁ。痛くないのか。オマエのせいで寝られなくなったぞ。

[167: 匿名さん]

そりゃ、かつての東京の地価を下落の底から巣くったのは外資の不動産ファンド。
だけど、引き上げちまった現在、地価は一方的に下落だといい続けるなら
まだしも、なぜそこでさらに為替の動向だの、各国の公的資金注入による
過剰流動性だの、中国が為替レートを低くおさえたいだのって話が
東京のマンション価格動向につながるんだ？

[168: 匿名さん]

＞私まで性格悪くなりそうですよ
心配するな。俺が知っている中で君は２番目に性格悪い。これ以上は悪化しないと思うよ。

[169: 匿名さん]

無利子で世界規模で注入された公的資金。
この金融危機が収まったら、
そのお金は戻らず、世界規模で運用され、
インフレ（含む資産インフレ）を招く。

インフレの程度は各国で差が出てくるが、
まじめにインフレを押さえようとすれば金利を上げるしかない。
でも各国の財政赤字＝国債発行残高は膨れ上がっており、
高金利にすれば国家財政に支障をきたす。
したがって、中途半端な利上げしかできずインフレは世界規模で拡大する。
これにより世界の景気が落ちなければ、インフレ分税収は増える。
税収増によりじわじわと財政赤字を減らして行ける。
インフレ下の好景気、これが金融危機後に各国が目指す政策になる。

今のうちに低金利、長期、固定で出来る限り借りておき、
これを実物資産（含む株）に投資する。
これが長期スタンスで見れば良さそう。

[170: 匿名さん]

この危機がすでに収束に向かっているかどうかは、意見が分かれる。
もう一波乱あれば、さらに多くの公的資金が注入され、
景気回復時のマグマがさらに膨らむ。

何でもありの世界で、アメリカは予防的に資金注入を考えている。

[171: 匿名さん]

米国株（６日）：反発、銀行株がけん引－Ｓ＆Ｐ500は４カ月ぶり高値

シティグループは17％高。事情に詳しい関係者によると、ストレステスト（健全性審査）の結果、同行に必要と判断された増資額は約50億ドルにとどまった。
　フィフス・サード・アセット・マネジメントの最高投資責任者（ＣＩＯ）、キース・ワーツ氏は「金融株を中心に相場が堅調を維持していることに感嘆している。ストレステストをめぐっては雑音が多かった。市場ではこの問題を済んだこととし、将来への信頼感が十分に回復し始めているようだ」と述べた。
http://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=90003003&sid=aRZjpe7uqv1E...