23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[101: 匿名さん]

>例えば利回り10％の物件買えば、

２３区内にこのような良質な投資物件が存在するか、ということのほうが問題。
こんないい物件があれば私がとっくに拾ってますってｗ
７～８％ぐらいは普通にごろごろしてますが・・・

[102: 匿名さん]

例えばって言ってんだろうがよ。オマエ。別に６％でも５％でもいんだよ。
そんなに毎年下落する新築もないわけだから。だいたい５年６％づつ減って
何割減るんだ？
２７％だけど、それって250万の坪単価が184万になるってことですぜ旦那。

だとしても、３％くらいの金利で借入金8割自己資金2割で貸していたら
十分だろうが。

[103: 匿名さん]

>>102
痛いところをつかれたからって言葉使いはキレイにね

[104: 匿名さん]

痛くねぇずらｗ

[105: 匿名さん]

102ってもしかして、いつも最後に「ずら」つける人？
こんなに豹変する人だったんだ～～ずら。

[106: 匿名さん]

それより、スレ主さん、どうして>>41の回答書かないの？ヘンずら。

[107: 匿名さん]

世界大恐慌待望論者の方々も、連休中にMRで指値が思ったほど受け入れられない厳しい現実に接し、さすがに現状認識が変わられたのではないかと思います。

ここからは見通しの話ですが、5月中旬以降、アメリカの金融問題も改善傾向を示すことで、中国はもちろんのこと日米の株価も一段の改善傾向を示し、銀行は政府からの後押しもあり、都心部の特に値下がりリスクの低いと判断されている自己居住物件についての融資姿勢を積極化することが予想されますので、特に優良物件の在庫減少には拍車がかかるでしょう。

これから秋にかけて選挙を控え、政府、日銀、民間銀行が一体となっての不動産価格安定、株価正常化へ向けた流れは明らかに加速することでしょう。（くれぐれも景気が回復して消費税の駆け込み需要が爆発した段階で高値づかみしないことが大切だと思われます）

今回、世界中で起きてる問題は、ある意味、単なる金融機関の問題であり、世界レベルでみれば、まだまだ人口は増加してますし、新興国では、車や家電の普及余地は莫大ですから、金融問題さえ片付いてしまえば、意外ともどりは早いのではないでしょうか。

[108: 匿名さん]

>>107
でも1点だけ誤りがある。
世界レベルでは人口増加だが、日本は減少が確定している。
景気が多少回復しても、不動産の需要が予想通り増えるかどうかは別の話。

[109: 匿名さん]

101
利回り10％の物件ありますよ。別に珍しくもないです。

金額は三億以上はすると思うので、買えない人のとこには情報として入らないだけです。

[110: 住まいに詳しい人]

>金額は三億以上はすると思うので、

空室が発生した時のリスクが高いから、利回りがいいだけじゃん

[111: 匿名さん]

もうボロボロだねw
素直に降参したらどうよ？

[112: 匿名さん]

賃貸マンション経営してる知人いるけど
彼曰く　”アパート経営は先祖からの土地譲渡がなければ成り立たない”
とのこと。　　　　投資用ワンルームマンションのチラシもよく
見かけるけど　あぶく銭があったら買うね。
ないから買えない。　老後の資金はあるけど。

[113: 元祖匿名はん]

収益の話ですから当然一棟モノでしょう。
東京のレジならNOIで8ぐらい、グロス10は普通にあるでしょう。
そのぐらいから何とか客がつき始めるかなという状態です。
大阪含め地方ならNOI10％以上は最低ライン。
個人アパートローンでも借りれる人間は対象、属性が絞り込まれています。
ファンドの出口で小規模ロットならギリギリはまるかなという所です。
デカ物はほぼ買い手が付きません。本当にごく一部の老舗？外資が検討するぐらい。
それもオフィス限定で50億100億超、最低でも数十億ロットからしか検討しません。
彼らも金融機関に打診するのすらも面倒ですから。

41の質問質問ってしつこいですがなんですか？
新築マンションがいつ底を打つかって話ですか？
最低でも2、3年は掛かるって何度も何度も書いてると思いますが。しつこいですね。
寝て起きて株価見ても不動産は上がりません。

[114: 匿名さん]

ところで
県境外周区はどんな感じですか？

[115: 匿名さん]

そうじゃないよ。単純な質問だ。
なぜ売れていないのに、２００４年の底値にはほどと遠いところで
価格が止まっているかっって質問じゃないか。
とぼけるのがうまいなぁ。関西人はこれだから・・・。

[116: 元祖匿名はん]

あと、「値下げしてない自慢」とか、アタマ悪そうな話もやめてくださいね。売れない実情一緒でしょ。

[117: 元祖匿名はん]

ああ、今答えときましたから。百回でも一万回でもよく読んでください。

[118: 匿名さん]

確かに。
115氏みたいな書き込みの次に来るのはたいてい「値下げしてない自慢」なんだよなあw
2、3年前もよーいたわ。

[119: 匿名さん]

新規供給がこれだけ減っている事実はどう考えますか？
ＪＪ誌で、販売予定物件が全体の2割以下ってのは、未曾有の事態。
つまり、在庫販売が定常化しただけで、新規供給は「土地レベル」で
止まっている事実はどうみたらいいのでしょう。

ものごとは、受給バランスできまるわけです。供給が減れば価格は
さがりませんでしょ？

[120: 元祖匿名はん]

需要もないですよ。
需要喚起する努力も散々怠って、新価格だ新新価格だウレシそうに煽って、困ったら政府に泣きつく。

ちなみに用地レベルが一番動きませんよ。
都心は兎も角、一種30とかそれ以下でも値もつかないような土地がいっぱいある。
土地値がゼロでも事業収支が成立し得ない。あなた方が一番ご存じでしょう。

別に青田が完成売りになって、いいんじゃないすか。その程度でしょ。

値下げしないんじゃなくて、値下げもロクにできないんですよ。
財務の手前、金融機関の手前、最終泣きつけば何とかなる程度にしか考えていない。
俺らは悪くない、環境変化のせいだ、いっつもあんた方はそのレベルです。
負けを認められない。仕方がないで他も自らも騙す。サラリーマンってのはいいもんですね。

[121: 匿名さん]

つまらん
中古マンションは数年は下げ止まらないだろう
新築は供給自体が減る
リセッションは資本主義の宿命
ジックリ見物するとしましょう

[122: 元祖匿名はん]

静かになったようなので早めに寝ます。

オバマさんの頑張りがどこまでいけるかは世界的に注目ですね。
No2からソフトランディングさせる手法がどこまで通用するか。
クライスラーでGM、バンカメでCITI、誤魔化し切れるかどうか。
幸い、DOUBT！と叫ぶプレイヤーもいない可能性がありますから。

[123: 匿名さん]

連休中に週刊住宅情報誌を丹念に見ていって気がついたのは
ほとんどが田の字。
都心部では、60平米、50平米クラスの２Ｌが増えて、
麻布、芝、大崎のタワーは坪単価で300万～400万
山の手線周辺（北部除く）はコンパクト化して250万～300万
板橋、城東が大きく値崩れして155万～180万
加賀レジデンスだけが240万前後で健闘。
練馬は220万～230万
江東・江戸川も200～250万の間で踏ん張っている。
不思議なのは、田園都市線。意外と下がらず200万
青葉台駅前は２４５で通している。

下がる下がるといいながら、郊外と駅遠しか新規物件の土地が
ないなかで、本当に広さと立地を求めるなら中古を探すかしかない
のが現実だろう。

今、物件が売れないのは、値段が高すぎるのでなく質が悪すぎる
からだと思えてきた。85平米の４ＬＤＫとかを作り出したらもう終わり。
4重半の洋室とか１０畳のＬＤとかも目立つ。

このての質の悪い供給が余って安くなっても、喜んで買う人は
いない。間取り的には２０００年代前半のマンションブームの頃の
間取りが圧倒的に優れている。
当時は、コストがゆるやかになった分、（下落に向かうなかで）
質を高めないと売れないという危機感があった。

今、売れてないから安くなる。そういう話ではない。
いい供給が少なくなることは、実質値上がりと同等のことだ。

[124: デベにお勤めさん]

個人的な不動産全体感です。
商業でいうと、CAP感は最悪期を脱していますが、NOIの減少はこれからでしょう。今まではダブルギアで急落していましたが、今後はシングルギアで下落しつづけるでしょう。
住宅は、購入者の所得減少が緩やかに続くでしょうから、価格も緩やかに下落が続くでしょう。
まあ、一部、全体の急激な価格調整の波に飲み込まれ、不当に安い不動産もあると感じております。ただ、これも一時的なもので、まもなく消えるでしょう。

[125: 匿名さん]

いい加減スレ主に意見求めても無駄なの気づかねばならんな

彼はどんな時でも下がるとしか言わないんだから

[126: 元祖匿名はん]

そんなことないでしょう。この10年も上がり相場で商売させてもらってますよ。

是々非々といってるでしょ。そんな聞くだけ聞いといて困ったからって人のせいにしないの。

[127: 匿名さん]

投資の面で、最近気付いたことは、個人事業者で定率法が
使えるようになりさらに割り増し償却が利くようになったこと。
これは景気浮揚策のおこぼれなのだろうがサラリーマン大家に
はとてつもない恩恵です。わかっている人だけわかっている。
この調子で事業用資産の買い替え特例が復活したら土地の借入金
利子が損金参入できないだけで、事態は１９８０年代後半とそっくりに
なってくるでしょう。
景気浮揚策として賃貸資産保有を優遇する税制はもっと強化されて
いくでしょう。

あの三井でさえ、コンパクトマンションのブランドを立ち上げて売り
はじめました。タワーマンションは、交通の便のいい場所は高級品に
もどり、場末は売れ残り、物笑いの種になるだけかもしれません。
みんな２３区のマンションなど「仮の住まい」と割り切って、金のある
ＤＩＮＫＳが買うか、金のある投資家が自分用に買って、あきたら
人に貸すか。・・・まぁそういう需要相当の数は１９９５年頃からも
供給されていましたから。

全くの第三者として思うのは、マンション業界はもっと淘汰されて
消えてしかるべき存在だろうという思いです。なにも中途半端な
広さの物件を無理してサラリーマンに売らずとも、過去のストックの
仲介と郊外の戸建開発で食っていけばいいと思うのです。

[128: 匿名さん]

大きなスパンで考えると、住宅供給の主体は戸建であり宅地開発が
人口集中の受け皿だったわけです。
過去５０年の流れでみれば、マンションというのは公団分譲という
最大手が常に供給の首位にあって大京だの藤和だのが幹線道路沿いに
中層を建て隙間を埋め、公団や電鉄の開発する郊外に大規模
マンションを建ててきた。
三井だの三菱だの住友だのここ１０年足らずでマンション市場に軸足を
置いたにすぎません。
マンションとは、郊外の駅前に大規模に建つもの。
都内の住宅地のマンションとはサラリーマンが３０代で買えるような
代物ではなかったわけです。
今回田の字で矮小化していく現実をながめると、マンションが
本来の「仮住まい」の役割にもどっていくような感覚に襲われます。

[129: 匿名さん]

>>120
そういう話は、相手と面と向かって言えばいいだけで、私は第三者ですから
悪態つかれてもはじまりません。
というか、業界がたむろするであろうこの板に長いこと巣くって何をしたい
のか全く意味がわからないというのが正直な感想です。

私は、日本のマンションデベは、外資に勝手にかき回されただけで
逆に可哀想だと思ったりしますけどね。
本来は、内廊下や玄関ホールまで面積除外された割り増し容積率の
恩恵を得て、素直に、広くて天井高の高い「米国のコンドミニアムモデル」
のタワーレジデンスをもっとたくさん建てて若い人の生活の夢を育てて
くれたらよかったんだと思いますよ。

世の中って喧嘩腰で相手を負かせば自分が幸せになることばかりでは
ないですよ。
実際２００４年に眺望のいいタワーマンションを破格の値段で買って
今も満足して住んでいる人は何千人っているわけですから。その人たちは
デベロッパーを喧嘩腰でにらみつけて値切って買ったどころか、抽選で
というか融資条件で選別されて購入の栄によくした方々で、デベの担当
とは円満におつきあいした人が多いのではないですか？
ひょっとしたら、質の高いマンションを安価に供給してくれたことで
デベロッパーに感謝している人だっているかもしれません。

こんな場末の掲示板で、顔の見えないデベに「下げる勇気もない」
「サラリーマンは気楽でいい」などと嫌味を言って何か胸のつかえが
降りるんでしょうか。

悲観論や業者批判の行き着く先は、弱者救済にはならず、強弱共倒れの
修羅場であろうことは、もういいかげん気がついているでしょう。
景気低迷のあげく誰もが幸せにならずに縮小均衡のどつぼにはまるのは
誰しも嫌なんですよ。
株価も上がってもらいたいし、資産効果でモノも売れてほしい。富裕層が
金を使うから景気がよくなり、庶民の消費も活発化するのですよ。

値上がりの話をすれば、バ　カだ金儲けだとののしるばかりじゃはじまらない。
個人は個人なりに住宅保有や投資のビジョンとシナリオを持てばいいだけで、
それを他人の価値観と比較してみたり考えの相違を比較する必要はないように
思いますけどね。

[130: 元祖匿名はん]

かわいそうですか。こいつは傑作だ。目が覚めました。笑

泣き言で長文使うのやめてもらえませんかね。意味が判らないってんならあなたが去ればよい。

[131: 匿名さん]

オマエ、本当に頭だけでなく性格もあるいね。

[132: 匿名さん]

なんで、そこまでデベロッパーをこきおろさんといかんのかね。
毛唐のお先棒かつぎの分際で偉そうな口きいて、人を見ればデベロッパーときめてかかる
頭の単純さ。そっちのほうが可哀想かもね。

[133: 元祖匿名はん]

性格の話なんて、この長い長い板で一度でもしましたか？

無力を盾に、気に入らないセリフを吐く奴は「性格が悪い」ですか？だからダメなんだよ、あんたら。

[134: 匿名さん]

ら？ってなんだ。俺は俺で一人だぞｗ

[135: 元祖匿名はん]

その毛唐の株価回復だけを頼りに待ち望んでる連中がよく言うよ。

[136: 匿名さん]

勝手に仮想敵作り上げて、俺みたいに底値買いの個人投資家までむやみに食ってかかかる
お子ちゃまぶりが、このスレの持ち味ずら。

[137: 匿名さん]

大企業が、あんたみたいなチンピラコンサル相手にしないってば。
だからって、人違いで俺に攻撃しかけるのはやめろ。

[138: 元祖匿名はん]

日本国民全員に「デベが可哀想と思うか」是非アンケートでもとってみればどうですか？
会員誌か何かででも聞いてみ。「私たち可哀想だと思いません？」って。

で、自称個人投資家が、何のために今が新築MSが底だとか必死で主張してんのよ。笑
そう思うなら頭いい人は黙って買ってるでしょ。しかもここは投資用の板でもないし。

[139: 元祖匿名はん]

大企業もクライアントですよ。お互い選べばいいだけの話って前も言いましたね。どうでもいいですが。

論理的な反論できないからって、人にアタルのやめてもらえません？そういうの性格悪いって言うんですよ。

[140: 匿名さん]

http://www.pwalker.jp/kabu1.htm
というか、ストレステストもＧＭも織り込み済みで、日本の株価は明日も上がる。
株価が１万円回復したら世の中の空気結構変わってくるんじゃないのかな。

景気ってそんなもんだよ。資産効果が消費を拡大するずらよ。

サブプライムもＣＤＳも過小評価したがゆえに流通性がなくなって火事場の
投売り価格になったわけで、再評価のなかで損を算出し公的資金を入れたら
とにかく金融市場は正常に機能しはじめているわけだ。

私は、単に株価が上がってほしいだけ。あなたがマンション価格が下がってほしい
と思うのと同じ。
株価は、すでに７０００円から２８．５％上がった。マンションはどんだけ
下がったのかな。

[141: 元祖匿名はん]

おいおい。俺は今まで一度だってマンションが「下がって欲しい」なんていってないぞ。そういう立場でもないし。
言い掛かりは止せ。
株が上がって欲しいならブログか余所行きなよ。

不良債権の処理はなんにもされてないよ。こと不動産担保のもので言えば、がんじがらめで何も動けない。
債権者、投資家、シニアにメズに劣後に立場も違えば言うことも違う。
クルマ屋で話題になるUAWやファンドみたいなのが規模は違えどゴロゴロ案件ごとにノンリコならいるのさ。
ノンリコでなくても邦銀はまだ処理できていない。事実3末はサービサーも拍子抜けで仕事がなかった。
まだまだこれからだよ。世界的なマクロの話も、目の前の日本の不動産も。見通しが甘すぎる。

[142: 匿名さん]

＞自称個人投資家が、何のために今が新築MSが底だとか必死で主張してんのよ。

なぜかだって？
わからないかな。２０００年前半で、自宅も含め不動産に大幅に軸足を移した
ポートフォリオにしてあるからだよ。
半期に一度全保有物件の売却査定評価をとるが、全然買値を下回ってない。
下がってもらっても困る。別に投資をふくめずとも自宅の値下がりを喜ぶ人は
オランダ人でもおらんだろうし。

[143: 匿名さん]

元祖匿名はん、落ち着いて！
私は割とあなたの書き込みのファンなので、言いがかりと意見をはっきり区別して
単なる言いがかりには冷静にスルーして欲しいです。

皆さんも、食って掛かるような物言いはやめましょうよ。
どこが底でその根拠は何なのか、知りたいのは皆一緒。
だからこそこういう場で意見交換していくわけでしょ？
元祖匿名はんはスレ主だけど、だからといって何でもかんでもスレ主に尋ねりゃいいってわけでもなし・・・

なんてね、マジレスしちゃった。
こんなときに替え歌さんが出てきてくれると場の空気が和んでいいんだけどな～
（でも替え歌は一度でいいからね！）

[144: 匿名さん]

たまに、売るつもりのない自宅が値下がりすれば固定資産税が下がるから良い。なんて思ってる人がいるね。
単純に固定資産税が安くなるとは思えんが。

[145: 匿名さん]

>全然買値を下回ってない。下がってもらっても困る。別に投資をふくめずとも自宅の値下がりを喜ぶ人はオランダ人でもおらんだろうし。
それって単なる個人的希望が市況感に含まれてるんじゃ…
気持ちは分かるがポジショントークはいけませんぞ！

[146: 元祖匿名はん]

>>142

あーだこーだ御託並べて結局ポジショントークなんだろ、しょーもない。
是々非々だって言ってんのに。それじゃ全くデベと一緒だよ。

俺も不動産それなりに持ってるが、そんなセセコマシイこと言わないぜ。

[147: 元祖匿名はん]

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-37856420090506

落ち着いてこれでも読みなよ。株価頼みさん。

[148: 匿名さん]

そういうことを言う人もいるし、そうじゃないことを言う人もいる。
それだけずら。

[149: 匿名さん]

説明するのがやっかいなだけで、すごいビジョンあっての目論見なのだが。
とりあえず間違ったポジション（デベ）からは脱却できればそれでいいんだよ。

新築マンションについては、品質が落ちて、値段が下がっていないのは、
あきらかに値上げだと私は言っている。
これをまた下げたところで、以前の品質のものが下がったわけではない。
それと、経済危機でマンションの売れ行きが落ちたならもっとドラスティック
な変化があっていいはずなのに、デベロッパーが倒産するだけで在庫が
たまるだけで、郊外・城東・以外で投売りが始まるわけでもない。
それもせいぜい１０％引き。
実際問題、今需要を抱えている個人は今の物件の中から選ぶしかないわけで
長期的にみて結婚するカップルも子供の誕生も、入学などのスペースニーズ
は時系列的にふえていき、供給が止まっていたら目の前の物件を食うしか
ないという構図。
国はいずれ４０年ローンとか感が出すかもわからない。
住宅需要が内需拡大の主軸であるかぎりそうなる。住宅施策はいつでも
錦の御旗にまもられているわけだから。

むやみな悲観論、暴落論は、買えない人には慰撫の役目を果たすが、買える人には
選択の幅を狭めるだけなんじゃないのかね。

[150: 匿名さん]

で、明日の日経平均はやっぱり４５０円上がったりするのか？