23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[122: 元祖匿名はん]

静かになったようなので早めに寝ます。

オバマさんの頑張りがどこまでいけるかは世界的に注目ですね。
No2からソフトランディングさせる手法がどこまで通用するか。
クライスラーでGM、バンカメでCITI、誤魔化し切れるかどうか。
幸い、DOUBT！と叫ぶプレイヤーもいない可能性がありますから。

[123: 匿名さん]

連休中に週刊住宅情報誌を丹念に見ていって気がついたのは
ほとんどが田の字。
都心部では、60平米、50平米クラスの２Ｌが増えて、
麻布、芝、大崎のタワーは坪単価で300万～400万
山の手線周辺（北部除く）はコンパクト化して250万～300万
板橋、城東が大きく値崩れして155万～180万
加賀レジデンスだけが240万前後で健闘。
練馬は220万～230万
江東・江戸川も200～250万の間で踏ん張っている。
不思議なのは、田園都市線。意外と下がらず200万
青葉台駅前は２４５で通している。

下がる下がるといいながら、郊外と駅遠しか新規物件の土地が
ないなかで、本当に広さと立地を求めるなら中古を探すかしかない
のが現実だろう。

今、物件が売れないのは、値段が高すぎるのでなく質が悪すぎる
からだと思えてきた。85平米の４ＬＤＫとかを作り出したらもう終わり。
4重半の洋室とか１０畳のＬＤとかも目立つ。

このての質の悪い供給が余って安くなっても、喜んで買う人は
いない。間取り的には２０００年代前半のマンションブームの頃の
間取りが圧倒的に優れている。
当時は、コストがゆるやかになった分、（下落に向かうなかで）
質を高めないと売れないという危機感があった。

今、売れてないから安くなる。そういう話ではない。
いい供給が少なくなることは、実質値上がりと同等のことだ。

[124: デベにお勤めさん]

個人的な不動産全体感です。
商業でいうと、CAP感は最悪期を脱していますが、NOIの減少はこれからでしょう。今まではダブルギアで急落していましたが、今後はシングルギアで下落しつづけるでしょう。
住宅は、購入者の所得減少が緩やかに続くでしょうから、価格も緩やかに下落が続くでしょう。
まあ、一部、全体の急激な価格調整の波に飲み込まれ、不当に安い不動産もあると感じております。ただ、これも一時的なもので、まもなく消えるでしょう。

[125: 匿名さん]

いい加減スレ主に意見求めても無駄なの気づかねばならんな

彼はどんな時でも下がるとしか言わないんだから

[126: 元祖匿名はん]

そんなことないでしょう。この10年も上がり相場で商売させてもらってますよ。

是々非々といってるでしょ。そんな聞くだけ聞いといて困ったからって人のせいにしないの。

[127: 匿名さん]

投資の面で、最近気付いたことは、個人事業者で定率法が
使えるようになりさらに割り増し償却が利くようになったこと。
これは景気浮揚策のおこぼれなのだろうがサラリーマン大家に
はとてつもない恩恵です。わかっている人だけわかっている。
この調子で事業用資産の買い替え特例が復活したら土地の借入金
利子が損金参入できないだけで、事態は１９８０年代後半とそっくりに
なってくるでしょう。
景気浮揚策として賃貸資産保有を優遇する税制はもっと強化されて
いくでしょう。

あの三井でさえ、コンパクトマンションのブランドを立ち上げて売り
はじめました。タワーマンションは、交通の便のいい場所は高級品に
もどり、場末は売れ残り、物笑いの種になるだけかもしれません。
みんな２３区のマンションなど「仮の住まい」と割り切って、金のある
ＤＩＮＫＳが買うか、金のある投資家が自分用に買って、あきたら
人に貸すか。・・・まぁそういう需要相当の数は１９９５年頃からも
供給されていましたから。

全くの第三者として思うのは、マンション業界はもっと淘汰されて
消えてしかるべき存在だろうという思いです。なにも中途半端な
広さの物件を無理してサラリーマンに売らずとも、過去のストックの
仲介と郊外の戸建開発で食っていけばいいと思うのです。

[128: 匿名さん]

大きなスパンで考えると、住宅供給の主体は戸建であり宅地開発が
人口集中の受け皿だったわけです。
過去５０年の流れでみれば、マンションというのは公団分譲という
最大手が常に供給の首位にあって大京だの藤和だのが幹線道路沿いに
中層を建て隙間を埋め、公団や電鉄の開発する郊外に大規模
マンションを建ててきた。
三井だの三菱だの住友だのここ１０年足らずでマンション市場に軸足を
置いたにすぎません。
マンションとは、郊外の駅前に大規模に建つもの。
都内の住宅地のマンションとはサラリーマンが３０代で買えるような
代物ではなかったわけです。
今回田の字で矮小化していく現実をながめると、マンションが
本来の「仮住まい」の役割にもどっていくような感覚に襲われます。

[129: 匿名さん]

>>120
そういう話は、相手と面と向かって言えばいいだけで、私は第三者ですから
悪態つかれてもはじまりません。
というか、業界がたむろするであろうこの板に長いこと巣くって何をしたい
のか全く意味がわからないというのが正直な感想です。

私は、日本のマンションデベは、外資に勝手にかき回されただけで
逆に可哀想だと思ったりしますけどね。
本来は、内廊下や玄関ホールまで面積除外された割り増し容積率の
恩恵を得て、素直に、広くて天井高の高い「米国のコンドミニアムモデル」
のタワーレジデンスをもっとたくさん建てて若い人の生活の夢を育てて
くれたらよかったんだと思いますよ。

世の中って喧嘩腰で相手を負かせば自分が幸せになることばかりでは
ないですよ。
実際２００４年に眺望のいいタワーマンションを破格の値段で買って
今も満足して住んでいる人は何千人っているわけですから。その人たちは
デベロッパーを喧嘩腰でにらみつけて値切って買ったどころか、抽選で
というか融資条件で選別されて購入の栄によくした方々で、デベの担当
とは円満におつきあいした人が多いのではないですか？
ひょっとしたら、質の高いマンションを安価に供給してくれたことで
デベロッパーに感謝している人だっているかもしれません。

こんな場末の掲示板で、顔の見えないデベに「下げる勇気もない」
「サラリーマンは気楽でいい」などと嫌味を言って何か胸のつかえが
降りるんでしょうか。

悲観論や業者批判の行き着く先は、弱者救済にはならず、強弱共倒れの
修羅場であろうことは、もういいかげん気がついているでしょう。
景気低迷のあげく誰もが幸せにならずに縮小均衡のどつぼにはまるのは
誰しも嫌なんですよ。
株価も上がってもらいたいし、資産効果でモノも売れてほしい。富裕層が
金を使うから景気がよくなり、庶民の消費も活発化するのですよ。

値上がりの話をすれば、バ　カだ金儲けだとののしるばかりじゃはじまらない。
個人は個人なりに住宅保有や投資のビジョンとシナリオを持てばいいだけで、
それを他人の価値観と比較してみたり考えの相違を比較する必要はないように
思いますけどね。

[130: 元祖匿名はん]

かわいそうですか。こいつは傑作だ。目が覚めました。笑

泣き言で長文使うのやめてもらえませんかね。意味が判らないってんならあなたが去ればよい。

[131: 匿名さん]

オマエ、本当に頭だけでなく性格もあるいね。

[132: 匿名さん]

なんで、そこまでデベロッパーをこきおろさんといかんのかね。
毛唐のお先棒かつぎの分際で偉そうな口きいて、人を見ればデベロッパーときめてかかる
頭の単純さ。そっちのほうが可哀想かもね。

[133: 元祖匿名はん]

性格の話なんて、この長い長い板で一度でもしましたか？

無力を盾に、気に入らないセリフを吐く奴は「性格が悪い」ですか？だからダメなんだよ、あんたら。

[134: 匿名さん]

ら？ってなんだ。俺は俺で一人だぞｗ

[135: 元祖匿名はん]

その毛唐の株価回復だけを頼りに待ち望んでる連中がよく言うよ。

[136: 匿名さん]

勝手に仮想敵作り上げて、俺みたいに底値買いの個人投資家までむやみに食ってかかかる
お子ちゃまぶりが、このスレの持ち味ずら。

[137: 匿名さん]

大企業が、あんたみたいなチンピラコンサル相手にしないってば。
だからって、人違いで俺に攻撃しかけるのはやめろ。

[138: 元祖匿名はん]

日本国民全員に「デベが可哀想と思うか」是非アンケートでもとってみればどうですか？
会員誌か何かででも聞いてみ。「私たち可哀想だと思いません？」って。

で、自称個人投資家が、何のために今が新築MSが底だとか必死で主張してんのよ。笑
そう思うなら頭いい人は黙って買ってるでしょ。しかもここは投資用の板でもないし。

[139: 元祖匿名はん]

大企業もクライアントですよ。お互い選べばいいだけの話って前も言いましたね。どうでもいいですが。

論理的な反論できないからって、人にアタルのやめてもらえません？そういうの性格悪いって言うんですよ。

[140: 匿名さん]

http://www.pwalker.jp/kabu1.htm
というか、ストレステストもＧＭも織り込み済みで、日本の株価は明日も上がる。
株価が１万円回復したら世の中の空気結構変わってくるんじゃないのかな。

景気ってそんなもんだよ。資産効果が消費を拡大するずらよ。

サブプライムもＣＤＳも過小評価したがゆえに流通性がなくなって火事場の
投売り価格になったわけで、再評価のなかで損を算出し公的資金を入れたら
とにかく金融市場は正常に機能しはじめているわけだ。

私は、単に株価が上がってほしいだけ。あなたがマンション価格が下がってほしい
と思うのと同じ。
株価は、すでに７０００円から２８．５％上がった。マンションはどんだけ
下がったのかな。

[141: 元祖匿名はん]

おいおい。俺は今まで一度だってマンションが「下がって欲しい」なんていってないぞ。そういう立場でもないし。
言い掛かりは止せ。
株が上がって欲しいならブログか余所行きなよ。

不良債権の処理はなんにもされてないよ。こと不動産担保のもので言えば、がんじがらめで何も動けない。
債権者、投資家、シニアにメズに劣後に立場も違えば言うことも違う。
クルマ屋で話題になるUAWやファンドみたいなのが規模は違えどゴロゴロ案件ごとにノンリコならいるのさ。
ノンリコでなくても邦銀はまだ処理できていない。事実3末はサービサーも拍子抜けで仕事がなかった。
まだまだこれからだよ。世界的なマクロの話も、目の前の日本の不動産も。見通しが甘すぎる。