23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[563: 匿名さん]

その望みが叶ったとして
５年分の合計家賃負担額・・・１０００万
価格破壊物件の安っぽさ・・・プライスレス

[564: 物件比較中さん]

>>563
その計算が成り立つのは何が何でも買わないといけない人だけ。
そういう人は少ない。

[565: 匿名さん]

買う緊急性のある人はすでに買っちゃったというのが正直なところでしょう。
もう今は、言い値で買ってくれる都合のいい浮かれ客はいなくなってしまいました。

価格調整しながら、めんどくさい客を少しづつ攻略するしかないんでしょうね。

[566: 匿名さん]

バブル新新価格物件も充分すぎるほど安っぽいんだが。

[567: 匿名さん]

首都圏のマンション供給は１９９４年から２００６年まで毎年８万戸
水準で供給されてきた。
http://www.column.sogei.co.jp/vol.61-1.png
出所
http://www.column.sogei.co.jp/2009/01/


９４年以来、マンション供給が活発であって、マンション在庫も
０５年までは漸減してきた。

勝手な憶測だが、年齢階層別人口の多寡はあれ、首都圏の
「真性需要」実は５万戸水準なのだろうと考える。

マンションというのは、一般的には狭い賃貸からの住み替え
子供が育ち、あるいは二人目が生まれ、手狭になる３０代後半
というのが過去においては一般的だった。これを一次取得者というのだが
その推移だけに絞って考えると次のような話になる。

バブル期、マンション価格は高騰し住宅需要は千葉埼玉茨城の
郊外戸建に相当量流れた。
９４年以降の需要は、バブル価格がおさまり前の世代の待ち需要が上乗せされた
ものだった。３０代に加えて４０代のマンション取得が相当数あったと記憶する。

２０００年以降、過剰生産で値崩れしたのは、不景気もさること
ながら、４０代の一次取得需要が充足されて、３０代後半の
ベース需要だけになってしまったことも大きいのではないか。

さて９７年消費税値上げ、金融不況のあおりもあって供給が
減ったあと２０００年大量供給のあとは、価格下落による
需要の先食いが起きたのだと思っている。

実は２００２年以降のマンションブームは、廊下階段共有部分を
容積算定から除くという「大胆な」容積緩和（プレミアムＡ）
と総合設計制度の容積割り増し（プレミアムＢ）で、戸あたり
土地面積が少なくてすむようになったことが最大の原因。
さらには、生前贈与など住宅取得資金の贈与税枠もひろげ、ゼロ金利
による住宅ローンに負担軽減がこれに加わった。
９０年代の公庫金利が４，５％内外だったのに対し、２００２年以降は
優遇金利も含めて変動なら１％台でローンが組めるようになった。


従来にくらべ３割ちかく「安い」原価でマンションが供給された
ことで、「今すぐ買わなくていい層」までマンションを買った。


しかし地価反転で３割引きが、元値にもどれは、これは誰も
無理して買おうとは思わない。

現在３５歳～３９歳の層こそが子育て最盛期で住宅実需の
目覚める時期だが、すでに買える人は４年前にマンションブームで買って
しまったという人が大半なわけだ。

さらに悪いことには、現在３０歳から３４歳の真性団塊ジュニア
のボリュームゾーンの多くが、同時期に安くなった郊外戸建を
買っているようなのだ。

つまり、０７年以降は、すでに食い尽くされた需要しかない市場
だろうという推測である。

価格を下げれば、それでも需要は掘り起こせるが、それは
米国のサブプライムローンとまったく同じことをやるに等しい。

ここは逆に、実需にあわせて供給を絞ったままでいくのがもっとも
正しい道なのだろう。

本来あるあはずの「３５歳から３９歳」の層の需要は完全に過去
５年で食い尽くした。

今は「３０歳から３５歳」を掘り起こすしかないが、彼らには需要も
購買力もない。
なぜなら彼らのうちの「買える層は」すでに買った
か、子供がいないか小さいかで、あと５年は待てる「時間的余裕」が
あるからだ。

こういう状況は実は業界が一番よくわかっているだろう。だから
一次取得者向けの全体の新規供給を絞っているわけだ。

都心部では、コンパクトマンションに切り替え、郊外に住む高額
所得者のセカンドハウスや独身者の需要をねらったり、坪単価６００万
の高額マンションを作り出ししている。

これは、時間をかけた市場調査の結果大手デベが選んだ道なんだと思う。

[568: 匿名さん]

>>561

ゼネコンやデベが兵糧攻めというより、次第に郊外化することで実質価格
上昇だろう。供給量が減って、購入者の選択肢が絞り込まれていけば
「それしか選べない」状況になる。

２００３年頃　　２００５年頃　　現在までのながれ

①坪単価２２０万レベル
港区湾岸→中央区湾岸→江東区湾岸

②坪単価３００万以上

赤坂・虎ノ門・飯田橋→二の橋・大崎・大橋→二子玉川

③坪単価２６０万前後

世田谷→武蔵小杉・宮崎台・たまプラーザ

杉並→三鷹・調布→新百合ヶ丘

[569: 匿名さん]

スレ読んでふと思ったのですが・・・・
ここで一生懸命下げを強調している人達は、夢破れさってもう一度不動者事業で人生再起を
掛けている業界関係者じゃ～ないのかな？

アバーン元社長 Bさんとか・・やる事無いし暇だから・・もう二度と復活して欲しくないけどねｗ

徘徊老人と言われる人達もその類じゃないのかね？

>562さんが記述している様な事は無いと思いますよ、カタカナ不動産デぺは復活しないでしょう。
金融機関　＆　人口減少に伴い、特に23区物件購入検討する消費者のデべに対する基準はもっと厳格に
なると思いますよ。

[570: 匿名さん]

>>569
どうだろう。下げ論者は、東京のマンション用地の土地勘がない人だと思うけどね。
業界人なら安値で土地が安価で放出されて、さらに新たな規制緩和か容積割り増し
でもなければ、無理だってわかるでしょうに。

[571: 匿名さん]

＞③坪単価２６０万前後
＞世田谷→武蔵小杉・宮崎台・たまプラーザ
＞杉並→三鷹・調布→新百合ヶ丘

あ～この辺りは大丈夫ですよ！今からもボコボコ新築マンション出来ますから。
武蔵小杉は悲惨な状況ですね。

[572: 匿名さん]

>>569
>アバーン元社長 Bさんとか

ありえない。それほどの立派な板でもなしｗ書けばもっと惨めになる。
本当不動産のプロならこんなスレに書き込むほど矜持を失ってはいまい。
リクルート江副さんみたいに本書けば売れるに決まってるし。
ここに買いても自己満足にしかならん。

ここは、だれも話を聞いてくれない寂しい三流の半可通の吹き溜まりだよ。

[573: 匿名さん]

↑
貴方も同類

[574: 通りがかり]

↑
あなたも同類

[575: 匿名さん]

武蔵小杉は、なぜか自分的には「東急」ってイメージじゃない。
もちろん、東急が通ってるのは事実なんだけど。

[576: 匿名さん]

武蔵小杉は南武線です。

[577: 匿名さん]

あ、東急通ってなかったんだ。
すいません、大いなる勘違いでした。

南武線も暗いよね。
なんかある土地なの？

[578: 住民さんＡ]

それは歴史の重み、歴史を背負った住民の吐息、・・・・・。

しかし、それぞれ個性となって、いいんではないの！←なまっていますね！

[579: 匿名さん]

例えば「そこに住みきってコストとして割りきる」か、「転売も目論むか」で大きく別れますよね。
どちらに正解とかないし。

[580: 匿名さん]

>>578
やっぱりそういう重いものがあるんですよね。
そういうのって土地に染み付くから何百年経っても変わらないケースが多いんですね。

[581: 物件比較中さん]

今時マンションで転売を考えるという感覚がもうダメダメな訳で・・・・

[582: 匿名さん]

>>581
良物件なら売却考慮、悪物件なら非考慮。
売却考慮するなら良物件、非考慮なら悪物件。


って考えが絶滅してるんですか？今の時代