23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[543: 匿名さん]

購入してからさらに安くなるわけだが

[544: 匿名さん]

今月号の「住宅情報・都心に住む」は、凄いね。
三茶に気合いの入った億ションできるし、ダブルコンとブリリアマーレとおぼしき居住者の暮らしぶりがでていた。
眺望が売りなんだそうだ。
中古のページは白紙にちかいくらい、物件ない。なぜなの。

[545: 匿名さん]

安売りしたくない中古物件売主たちによる売り渋りでしょう。
将来売る中古物件の在庫が貯まっていくようなもの。

[546: 匿名さん]

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

↑これだけ下げてるのに本当に下げ止まったといえるのか・・？
タワーだから下げ幅が大きいだけか？？
識者の意見求む。

[547: 匿名さん]

↑TTTを筆頭に、いまだ分譲価格に儲けを上乗せした価格。
　下げて当然です。

[548: 匿名さん]

いくら個々の中古価格を拾っても、それの流通量が少ないなら、「市場価格」ではないよ。
ましてや、方位、階数、眺望で坪単価に、物件平均坪単価から上下20％程度の有意差があるものから、時系列の変化を調べるには、同時期に全体の格差の構成比にあった標本が必要。

市場調査の基本。

[549: 匿名さん]

どうせ調べるなら、5フロアくぎりで、各方位、中住戸角住戸の坪単価補正係数を新築時の価格表などから求める。それに中古の販売速度による補正を加える。
有意差のある標本は、補正するか、サンプル数を増やす。

[550: 住まいに詳しい人]

直近の株価上昇に浮かれて、棄てられていたボロスレを上げている人も多いみたいだが
やっぱ経済って一筋縄では行かないですよ
　
米国は財政出動のペースを落とすか金利上昇を甘んじるかの選択に迫られている
　
中国などが将来米債購入止める可能性、財政赤字へ取り組み必要＝オバマ大統領
http://jp.reuters.com/article/domesticFunds/idJPnJT836394420090514
［リオ・ランチョ（米ニューメキシコ州）　１４日　ロイター］　オバマ米大統領は１４日、
中国や他の国が将来的に米国債の買い入れを止める可能性があるとの認識を示し、米国は、
長期的な経済への打撃を回避するため財政赤字の問題に取り組む必要があると述べた。

（中略）

「ある時点でこれらの国が米国債の買い入れに対する興味をなくすだろう。そうなれば借り
入れのために利子を引き上げる必要が出てくる」と話した。

[551: 匿名さん]

リーマンショックによる株価暴落が不景気をオーバーシュートさせた一面があるからそれの逆もあり得るんじゃね？

[552: 匿名さん]

>>546
TOWER LIFEやっている人、悪気はないんだろうけど
稚拙なデータ出しすぎだな。

まず、「平均坪単価」なんて書いてあるのは、
広告や雑誌で拾えたサンプルの単純平均らしい。
http://towerlife.jp/bld02/bld02.php?page=1&key=BLD_PRICE_UNIT&...
これも、新築の物件平均坪単価でなく、中古の個別価格ひろっただけのものと
新築価格の数多い価格サンプルが混在していて全く時点の差が認識できない。

中古で売りに出たものは全部網羅しているのかどうかも定かでない。
よく集めたとは思うけど「平均坪単価」という表記だけはいただけない。
正確に言えば、中古物件売り出し価格坪単価の単純平均。
これだと、安い部位が多く売り出されたら数字は低くなる。

ちなみに物件平均坪単価とは、ひとつのマンションの売り出し価格合計を
専有面積（坪）で割った値。フロアの位置、階などの差をならした値。

[553: 匿名さん]

546
結局値下げしなきゃいけない、売れ残り中古が幾つでもあるという現実ですよ

[554: 匿名さん]

これで、549の方式で価格がつかめるのは、１０００戸規模で過去に５０件程度売り出された
グローヴタワーやＴＴＴくらいのものか。
代官山アドレスやツインパークスなどサンプル数が少なくて「平均」とか書いているのは
過去１０年の価格推移をおいかける場合など、相当にまぎらわしいね。

だいたい、新築物件の価格表こまめに集めない限り、その地区の「相場」はわからない。
ことに、今のように、新築物件も中古の売り出しも一つのエリアで減っている場合は
物件が少なすぎてサンプルのとれない千代田区なんて今時点での、価格動向なんてものは
「存在」しない。
中古の売り出し価格査定にしろ、新規の想定価格にしろ代官山とか六義苑とか
今売っている他のエリア事例から推計する以外にないわけだ。

[555: 匿名さん]

>>553
よく見てごらんよ。物件が売れたかどうかはこのデータからは
わからないんだよ。坪単価を３０万下げたとか価格を１００万
削ったというのは、売り出し価格の掛け目が大きすぎたという
だけで、価格設定は所詮「素人」のはったり価格なわけだよ。

中古なんて、査定だしたって売主は自分の都合しか考えないわけ
だから。

実際、値引いている価格は、誰がみても高すぎというレベル。
直近のそのマンションの他の階、他の部位から見ても高いわけだ。

大事なのは、値引いた事実でなく、値引かずに売れた他の部屋の
坪単価だよ。

[556: 匿名さん]

中古の査定価格を推計して出しても、
買い手が買うと言ってくれなければその査定価格では売れませんでしょう。
逆に売り手がその価格で売りたくなきゃ売らないでしょうけど。

[557: 匿名さん]

でも結局は

値引いて売れた価格の坪単価　≒　値引いて売れた価格の坪単価

に収束するのだから見直した売り出し価格は十分参考になりますね。

[558: 匿名さん]

>>557
×　値引いて売れた価格の坪単価　≒　値引いて売れた価格の坪単価
○　値引いて売れた価格の坪単価　≒　値引かずに売れた価格の坪単価
でした。

失礼しました。

[559: 匿名さん]

本当に収束するの？
値引きを何度も繰り返す物件がありますよ。

[560: 匿名さん]

>>557
タワマン個別の相場でも方位によって坪単価で３０万～４０万の差はあるとさっきから
言っている訳だよ。

そういうのをならして基準値の変動をみていかないと、相場として安くなった、高くなったなんて
一概にいえない。

実際には、そこに自分で物件持っていさえすれば、過去の同じマンションの成約価格は
いくらでも業者通じてあつめることはできるけどね。

査定をとれば、その根拠資料として一覧表を出してくれるところもある。

あと、値引きして売れないと、業者に安値で売って、その価格が表にでないケースは
けっこう多いよ。そういうやつは業者が価格上乗せするからなかなか売れないものも
中にはある。

ｙａｈｏｏ不動産で３月３１日に更新したデータで、次が５月という物件に
「まだ残っているか」電話で問い合わせしてみたらいいよ。
指値が入って売れたというケースが多いと思うよ。
指値の幅が２００万マイナスなのか５００万マイナスなのかはわからない。
あと、非常識な高値は、売らないでひっこめたってのも結構ある。
安く貸しても「価格回復待ち」っていう考えもある。

周辺に値ごろ感のある新築がないエリアなら、なにもどん底の時期に売る
必要ないわけだし。

[561: 匿名さん]

供給絞る期間が長期化すると、デベや建設、施工会社が兵糧攻めですね。

今溜まった在庫より、良い条件の新規物件がでてくるのは秋ごろでしょうか。もちろん青田売りでしょうけど。

[562: 匿名さん]

安い物件が出てくるのはおそらく５年先では

現行カタカナデベ→全滅（2009-2010）
大手＆財閥系で寡占→細々供給価格あまりさがらず(2010-2012）
新カタカナデベ復活→価格破壊物件供給（2013）
大手もやむ得ず値下げ(2014年以降）

ま５年は死んだふりじゃないかな。実需で待てない人は中古を丹念に拾うのが吉
ではなかろうか？