パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART13

[物件比較中さん]

パークシティ大崎ザタワー のPART13です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429179/
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分 、埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分 、山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分 、東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～97.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、日本土地建物販売
売主：大成建設 、大和ハウス工業　東京本店 、新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[724: 匿名さん]

リビングダイニングは２０畳ほしいところ、あと寝室もできれば１０畳あれば快適さは確保できますよ
実際、そこしか使わないから

[725: 匿名さん]

ここに無い間取りを言われても…

[726: 匿名さん]

80D支持者が意外といるんですねｗ。改めて感じたのは傑出した間取りがなかったな～ということだけど、どこの部屋もそれなりに機能して楽しめるのがこのマンションの良いところだったのかもしれない。それならば永久眺望を享受できる東向きからまず瞬間蒸発していったというのも実に理にかなっている。

[727: 匿名さん]

角部屋は、窓が開かないのと、リビングダイニングの形が悪く、家具の配置に困るので、やめました。

[728: 匿名さん]

>>718
数字的には面積広いのですが部屋の形状の影響もあって、デッドスペースができやすいんだと思います。家具さえうまく配置できれば問題ないのですが。。。ＭＥＮＵプランも一考の余地がありますが、やはり利用者次第でしょう。

[729: 匿名さん]

>>721
そっちは過疎ってるから、こちらの方が現実リアクションが早い

[730: 匿名さん]

グランスカイ方面は綺麗に再開発されてるのに、こっちは御殿山ハイツが邪魔なんだよな。

[731: 匿名さん]

>>730
住んでる方もいるのに邪魔とか言わないの。
まあそこの住民が意思統一ができない限り、4-1街区の再開発が始まらないからお早めにお願いいたします

[732: 匿名さん]

願望としてはそうだが、立ち退きは強制できんし、仕方ないアルヨ。

[733: 匿名さん]

御殿山ハイツですが、築年数もかなりたっていることもあり建て替えどきではありますが、分譲マンションとはいえ、区分所有者の半数以上はこのマンションには住んでいません。すなわち住民の半数は賃貸契約者なので建て替えの意思決定には参加できませんし、オーナーである各区分所有者であっても賃貸契約がある以上、建物の耐震性に問題があるとか合理的理由でもないと、賃貸人を追い出すわけにもいかず、かといっていつになるかもわからない建て替え決議のために空室にしとくわけにも行きますまい。

ということでせっかく再開発に参加を断念したと聞いています。エリアの中でも駅に最も近い場所にありながら残念ですね。

[734: 匿名さん]

建て替え後のバリューアップ額によっては賃貸人に立退料を払って追い出してもということもあるのでしょうが、それぞれ個別の事情もありますからなかなか意思統一は困難ですね。再開発エリア内にマンションはいくつかありましたが、みんなワンオーナーの賃貸マンションばかりで、分譲マンションはほとんどなかったのではないでしょうか。

[735: 匿名さん]

>>720

東側は永久眺望といっても１０階くらいまでだと御殿山の高台にあるマンションとお見合いですよ。
永久眺望期待するなら東側なら最低15階以上は必要でしょう。

[736: 匿名さん]

>>734
リノベして住みはじめた人もいるだろうしね。保障に関しては、基本的には基準一律だろうしなかなか難しい問題ですね。
個人的には、御殿山ハイツの所を更地にして再開発エリアの入り口に相応しい公開空地にしてもらうと素敵ですがね。

[737: 匿名さん]

虫喰い開発だから、しやーないな、、

[738: 匿名さん]

東の下の方は緑が見えて、御殿山の丘のうえも大した高さのものは建たないからいいと思うよ。

[739: 匿名さん]

東低層はやだよ。目の前が校庭で煩いし。

[740: 匿名さん]

目障りだけど大地震でもこない限りは無理だろうね。実害としては歩道の狭さ。セットバックしてないから、反対側の歩道を歩くんだろうけど、朝は駅から向かってくる人並みも相当なものだろうから逆流しづらそう。デッキのほうも相当量のひとが駅から来るだろうし。

[741: 匿名さん]

今、目の前が校庭のマンションに住んでるけど確かにうるさい。
うちは小学生がいないので、他人の子たちの叫び声だから余計にうるさく感じます。

[742: 匿名さん]

大地震が来ることを祈るしかないのか。

[743: 匿名さん]

御殿山ハイツだけは仕方ないかと。少なくとも当面は。

[744: 匿名さん]

そうすると東は中高層でもうるさいだろうね。上でも音はひろうから。

[745: 匿名さん]

確かにグラスカのかなり高層のほうでも日野の音はよくひろう。こっちは日野ほど規模がないから、まだましかもしれないが。

[746: 匿名さん]

なんでこんなにネガが必死なのかと思ったら、最終の受付が始まったのか。

書き込み見てると、東側低層(南東角？)が超人気になりそうですね。

[747: 匿名さん]

4-1街区というのは御殿山ハイツとは別の場所だろ。
4-1街区と隣接するマンションはDIKマンション。こっちのマンション建て替えは旭化成不動産だかが一旦コーディネートしたけど合意できなかった。合意できない理由は御殿山ハイツと同じ。

こんなエリアとしては何十年に一度の大規模再開発に参加できるチャンスがあり、しかも建て替えによる値上がりほぼ確実なのに合意できないなら、いつできるのかと言いたい。
みなさん自分のマンションが将来建て替えできるなんてゆめゆめ期待しないことだよ。ババ抜きだよ。

[748: 匿名さん]

ここまできて、いまさら倍率下げはないでしょう。買う気があればとっくに買えてるはず。東（低層）をネガ視している契約者でしょ。

[749: 匿名さん]

自分が御殿山ハイツのオーナーだったら後から引っ越して来たやつに邪魔とかいわれたら意地でも立ち退かないね。
自分が住んでたらなおさら。

[750: 匿名さん]

>>749
そんな単純な感情論じゃないでしょ。
結局は、保障の内容が折り合わないだけ。

[751: 匿名さん]

音の面でいえば、東の小学校、南の救急車は仕方ないと思ってる。

[752: 匿名さん]

2Fの幼稚園のテラスもかなり賑やかかと。
三井の営業もそう言ってました。

小学校は子供の声とチャイムはともかく、業務連絡、朝礼とか何か行事、
練習の時のマイクを通した先生の声がかなりうるさいです。

それと休日の少年野球のコーチの怒鳴り声。
かなりうるさいですよ。

窓を閉め切っていれば気にならないかもしれませんが。

その代わり東は夜が静かそう。

[753: 匿名さん]

田の字で、横長リビングを選択する人は８０Ｄ、縦長リビングを選択する人は
８０Ｊ、Ｋということでしょう。

[754: 匿名]

昼間は仕事で家にいないし, 夜静かならそれでいいよ。

[755: 匿名さん]

東低層を買ってしまったのですね。。

[756: 匿名さん]

まあ、慣れでしょう。日野も確かにうるさいときはあるが、意識して気になるのは年に４、５回くらいかな。運動会とか。共働きなら全然OKでしょう。

[757: 匿名さん]

逆に中高層は窓あけてると、夜は低層より音がすると思うけど。ソニー通りもひろうから。

[758: 匿名さん]

>>750

いやいや感情論よ。わしの目の黒いうちはいくら積まれてもでていかんっていうのは大抵経済合理性がないからね。

[759: 匿名さん]

品川学園の前にダイワハウスがが14階のマンション建設するみたいです。もともと三菱自動車の店舗があった場所。
一応大崎駅徒歩圏です。こっちは坪２５０くらいかね？

[760: 匿名さん]

>748
ここまで全て即日完売で、毎回抽選なんだから買えなかった人だっているんだよ

[761: 匿名さん]

>>760
そんなの要望書出された部屋しか売り出してないんだから、今までと最終期は違うよね。
ここに限らず、一期全戸即日完売以外は即日完売の言葉を信じない。ここに限らず

[762: 匿名]

小学校で良かったと思うよ。中学校や高校は部活があるので夜もうるさいでしょ。
吹奏楽とか・・・

[763: 匿名さん]

>>761
同感。
まあ、１回の全戸即日完売はあまりないけどね。

[764: 匿名さん]

>>762
小学生の声の方がカンダカイです。
昼休みなどにスゴいです。

[765: 匿名さん]

1期から登録してて今まで買えず、まだ買おうとしてる人なんかいないでしょ。いたらビビる。

[766: 匿名さん]

確かにな、部活は土日もやるしな。昼はいくらうるさくてもいないから関係ないけど、夜と土日がましならいい。ここも土日は少年野球とかやりそうだけどな。

[767: 匿名さん]

西側で業務等がぎりぎり被らない位置の部屋を購入したけど、眺望が期待できない西側は東側に比べて資産価値はどれくらい低く考えておけばいいかな。

[768: 匿名さん]

西側購入にあたり、そもそも永住目的ですか？。それともリセール前提ですか？。

[769: 契約済みさん]

>>767
そんなの誰もわからんですよ。リセール時の事がわかれば誰も苦労しない。
あなたが転売する時、方角を気にしない買い手がいればそれなりの値段で売れるし、買い手がいなければ値段を下げざるをえない。
ただ、一般的に西は西日を嫌う人が多く不人気であることは確か。そのリスクをご自身でどう解釈するかではないでしょうか。
もう購入されて今更悩んだってしょうがないので、ポジティブにいきましょうよ。

[770: 匿名さん]

>>768
リセール前提です。
1期は出遅れ、2期での契約だったため西側になりました。

>>769
そうですよね、ありがとうございます。
部屋の向きについては仰るとおり、不安要素が強いです。
ただ、利便性と街並み、環境のバランスがここ以上の物件がなかったので西側不利を承知で購入しました。
いつも東側の話題で持ちきりなので、みなさんの西側の評価がどんなものなのか気になってお聞きした次第です。

[771: 匿名さん]

>>767

西側は東に比べると割安です。
値が下がった時は下がり幅が少なくて済みます。
反対に値上がりした時は上げ幅も少ないですが。

西と北でも6000万以下の物件は買い手が多く売りやすい
し、賃貸に出しても借り手がつきやすいそうです。
特に賃貸の場合、部屋の向きや階層はそれほど重要視
されないらしいです。

[772: 匿名さん]

分譲時の方角などによる坪単価の差は必ずしも中古になった時にもそのままということはありません。
中古の場合は同時期に同じ広さ、同じ階、同じ間取りだ方角がだけが違うといった部屋が売り出されることは稀だなので、同時に比較検討できる分譲時にはそれなりに合理性があった価格差がそのまま中古相場に反映されるとは限りませんね。

分譲時の価格差は中古になると縮まることもあれば逆に広がることもありますからね。分譲時とは眺望が変わることも多いしね。特に北側とか微妙です。

[773: 769]

>>770
かく言う私も西側契約者です。
御殿山小学校の校庭と保育施設の園庭による音を敬遠し、東は除外しました。永久眺望よりもそちらを重視しました。
現在住んでいるのも西側です。夏は確かに暑くエアコン代跳ね上がりますが、何とかなってます。
眺望云々よりも商業棟とお見合いにならない部屋を契約された事は大きいと思います。タワマンの大きな特徴としては眺望要素ってありますけど、それだけがマンションの価値を決めるわけじゃないですからね。じゃなければ、タワマンの低層階なんか売れやしない。
世の中、価値観は千差万別ですから。

[774: 匿名さん]

>>770

西向きはビジネス棟が気になるかもしれませんが、
逆に目の前に変な建物が立つリスクがないと言えます。

前の道は整備されて感じがいいし、車の量もそれほど
多くありません。

ビジネス棟が被らない部屋なら、夏至で西日が射すのは
15〜19時です。
それより早い時間はビジネス棟が遮ってくれますから、
だいぶ楽かと思いますよ。

[775: 匿名さん]

>>773

私も西側を契約しました。
しかもさんざん酷評されている低層です。

最初は東の高層が候補でしたが、同じく小学校の騒音と
幼稚園を敬遠しました。
それと眺望は最初だけで自分にとっては重要じゃないと
判断したからです。
高層の揺れが苦手というのあります。

だったらタワマン買うな、と言われそうですが。
私はここの利便性と環境はピカイチだと思いました。
タワーマンションこそ低層を狙えと言ってる方もいますよ。
人それぞれでいいんじゃないでしょうか。

[776: 匿名さん]

たとえば80Jと80Kは分譲時300万の差。これがリセール時どうなるか？だね。あまり強気に出られない可能性はあるけど、772さんの言うようにそこは水物。不利を承知の上でも購入に至った機動力には感服します。決して嫌味ではなく。

[777: 匿名さん]

契約者とはいえ、西側を買った人のコメントにはこのマンションそのものの魅力が詰まっていますね。最終期を検討する人は是非参考にされたら良いと思います。

[778: 匿名さん]

ここと言い、千代田富士見と言い、三井さんはぼったくるねえ。

[779: 770]

みなさんご丁寧にありがとうございます。
そもそも物件自体は非常に気に入っており、山手線内側の大規模タワーで交通騒音や排気ガスの心配がなく高いレベルでの街区整備や生活利便性を有していることに価値を感じています。
加えて最近になって隣に図書館移転など更に魅力が増すニュースが出てきて夫婦で喜んでいるところでした。

自身も向きの長所短所を熟慮の上で踏み切りましたが、改めて客観的に整理をしていただいて不安が和らぎました。
そして西向きは本物件内ではアドバンテージが低いと思っていましたが、各々の考え方次第で必ずしもそうとは限らないというお話に励まされました。ありがとうございました。

[780: 匿名さん]

グローバルフロントは安いみたいです。

[781: 匿名さん]

>779さん

リセールは買った時の値段と売る時の値段という当たり前のもの以外に、買い手がいるタイミングって大事です。
おそらく大崎・五反田のタワーはある時期に多くの中古が出るでしょうから、西向きならその時期はずすとか。

ここが販売開始してグラスカの中古売り出しが増えましたよね。マーケットの勢いに乗って売り切れたのか気になるところです。

[782: 匿名さん]

西は、富士山が魅力。富士山に拘る人は多いです。高層階なら、よく見えます。

[783: 匿名さん]

グラスカ中古はこれから値下げ競争がはじまりますかな。

[784: 契約済みさん]

>>783
それはないね。
グラスカとこちらって同じ再開発エリアですけど、周囲環境および建物自体違いますよね。同じなのは三井というところだけ。
グラスカ自体、非常に便利な物件だし素晴らしいタワマンだと思いますよ。最近、中古価格が上昇しているなかグラスカだけ下落なんてありえない

[785: 匿名さん]

だぶつくから、ねがさがる、んじやないかな。

[786: 匿名さん]

>>785
そんなにダブついてますか？

[787: 匿名さん]

最近って言っても、半年以上前のデータでしょ。
ここが発売された時点でグラスカは過去の物件だから、値下がりはするだろうね。
実際グラスカ売れてないでしょ？値下げするしかないじゃん。

あっちは五反田とか言うひともいるけど、歩いて5分もかからないすぐそばの物件だから、影響は避けられないよ。

[788: 匿名]

皆さん、洗濯機は買いますか？

[789: 匿名さん]

大崎五反田はタワマンが多いから中古の時も希少性が少ないので、
ここも他との競争はかなりあるほうだろうと思いました。

[790: 契約済みさん]

>>788
買った方がいいよ。
というか買ってください。
エレベーターに洗濯籠もって同乗された日には、どこの昭和にタイムスリップしたのかと思うよ

[791: 匿名さん]

普通に考えればらかるつしよ。上がるなんていう人はこれからここに移る人だけだよな。

[792: 匿名さん]

>788
つかいなよ。高い管理費払うんだから。ママさん集合地帯だから友達できるよ

[793: 655]

>>792
これは個人的な感覚なんですけど、コインランドリーって気持ち悪くないですか？前の人が洗ったあと洗うんでしょ。
細菌や真菌、ウィルスが移りますよね。例えば、ノロで汚物まみれの物を洗われた際には集団感染

[794: 匿名]

でも使わなかったら、ある意味なくないですか？

[795: 匿名さん]

>>794
家庭で洗えないような毛布とか布団とか洗えるマシンなら良いですよね。

[796: 匿名さん]

エレベーター内、布団かついだ主婦か、、さまにならないね

[797: 匿名さん]

大型毛布やスニーカー洗いなど、家庭の洗濯では洗いにくいもの用のランドリーだと聞いてます。さすがに普通の洗濯用ではないでしょうよ。

[798: 匿名さん]

洗濯機を断捨離した人のブログです。これ読むとやはり洗濯機は必要な気がします。
http://bylines.news.yahoo.co.jp/suzukijunko/20131012-00028874/

[799: 匿名さん]

>>798
よくまあこんなブログを見つけてきたと素直に関心します

[800: 匿名さん]

>>799
798です。以前に読んだのを思い出して紹介させてもらいました。
そうは言っても我が家の洗濯機では大物が洗えないし、乾燥機も付いてないのでマンション内にコインランドリーがあるのは魅力的です！

[801: 匿名さん]

ここの西の見合いは、やっぱりちょっと近いかなという気がします。東は東で騒音のリスクもあるし。それらは入ってみないとどんなものかわからない部分はありますね。北も建ち上がってくるので、そういう意味では南がまだ無難かな。

[802: 匿名さん]

御殿山があって,マンションの前に目黒川があって、風水がいいらしいぞ。

[803: 匿名さん]

東の小学校の騒音って、そんなにケアしないとダメなの？

[804: 住民さん]

住んでみれば分かりますよ。
うちは公立小学校の前のマンションですが、二度と小学校側に住みたくはありません。

[805: 匿名さん]

>>803
残念ながら永久眺望なんかよりも切実かと思います。まあ、リセールの時は大抵土日に室内見学だろうからバレないだろうけど

[807: 匿名さん]

電車の騒音に比べたら、学校の騒音なんてたいしたことはないですよ

[808: 匿名]

窓しめればいいんじゃない？
グラスカの友人宅が日野学園に面してて、平日昼間いきましたが、全くきになりませんでしたよ。
中層階なので、低層は分かりませが。

[809: 匿名さん]

リセールの客は、平日見学なら夜が多いでしょうし。

[810: 匿名さん]

うちも小学校の校庭前の低層階で、あんまり気にならないというか、そもそも平日昼は誰もいないから気にしようもなく、土日は野球やらテニスやらやってるけどあんまり意識したことないな。うるさいなと思うのは運動会くらいかな、音楽がでかい。

[811: 匿名さん]

多分、日野よりはましだと思うよ。規模が小さいし、中学がないから。

[812: 匿名さん]

小学校、うるさいですよ。
二階のテラスは幼稚園の庭になるからダブルでうるさい。

三井の営業も「うるさいです」と太鼓判押してました。

[813: 匿名さん]

となると、音や遮蔽の問題でいうと南がややマシということか。救急車が病院に入る音はどの方角で聞こえてしまうだろうし。

[814: 匿名さん]

中学は部活の声とブラバンの練習、校内放送とチャイム。

小学校は子供の奇声、運動会、朝礼とか校庭でやる行事がうるさい。
はい、4年生は前に出て！とか拡声器で先生が騒ぐの、勘弁して欲しいですよ。
あと休日の少年野球の監督が怒鳴るのも最悪。
なぜかサッカーはあまり怒鳴り声がしないですね。

[815: 匿名さん]

小学校はそんな気にするほどでもないよ。ここの工事のほうがよっぽどうるさい。

[816: 匿名さん]

賛否両論ですな、まあ、東を買ったひとは入居したらわかることだし、今から気にする必要はないでしょう。

[817: 匿名さん]

東の格好のネガネタにも関わらず、一期のときにはそこまで騒がれなかったのが不思議というか、今更という感じでやや違和感がある。

[818: 匿名さん]

どの向きもいいことばかりじゃないってことでしょ。

東は最高、北と西は駄目みたいな論調が多かったけど。
それぞれにメリット、デメリットがあるわけで。
自分にとってどうか判断すればいいだけの話。

子供大好き、子供も声が気にならない人は東でぜんぜん問題なし。
気になる人は覚悟の上で選ぶか他の向きを考えた方がいい。
実際に東を選んでても、後から小学校と幼稚園の騒音を気にして
北や西に流れた客もけっこういる、と営業が言ってた。

[819: 匿名さん]

いろいろ勉強になります。

目下、子育て真っ最中で、かつ児童公園の前に住んでますが、
子供達の騒ぎ声、大好きですけど…

小学生、可愛いです。
特に男子はバカなことやって。

子育てが終わったら、小学校の「騒音」を聞いて懐かしみたいな〜
などと思ってる私は、少数派なのですね。
ファミリーマンションだと思っていたので意外でした。

子供が騒ぐのは気にならなけど、おばちゃんの喋り声は気に障る、
平日昼間にも家にいる男性でした。

失礼

[820: 匿名さん]

東低層は砂ぼこりもかなりきついから、洗濯物とかも注意ね。

[821: 匿名さん]

東は眺望が確保されてる分、割高の価格設定なので値下がりした時の下げ幅が大きい。
賃貸にする時もその割高感がハザードになる。（賃貸だとそれほど眺望重視じゃない）
リセールは確実だが価格が高いから動くのに時間がかかる。

ちゃんと三井はそこまで説明してくれたよ。

割安なのは北の13階以下。
14階以上は北に何か建っても眺望を補償する、13階以下はそうじゃないので価格を下げた、
というのが販売時の話だった。
でもソニー跡地をスミフが買ってその14階以上も不確かなものになり、
眺望が補償されないのに価格は変わらずで割高感が出てしまった。

だから北の2LDK +DENの14〜20階くらいって売れ残ってるんだね。

[822: 匿名さん]

＞819

ファミリーマンションですよ。ここは。
あなたは多数派です。ご安心ください。

ただし、そうじゃない人もいるってことですね。
それはどこでも同じでしょう。

[823: 匿名さん]

東の7階くらいまでは御殿山の住宅とお見合い。

東の中層のシミュレーションを見せてもらったけど、御殿山の家の屋根ばかりで
あまり美しい光景とは思えなかった。

高層は開けてると思うけど。
でもベランダに出ないと景色なんて見えない。
ベランダは強風であまり出られない、って聞くし。
ふだん部屋から見えるのは空だけ。
そういうのが好きな人なら東高層は高くても買うべし！