パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART13

[物件比較中さん]

パークシティ大崎ザタワー のPART13です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429179/
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分 、埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分 、山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分 、東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～97.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、日本土地建物販売
売主：大成建設 、大和ハウス工業　東京本店 、新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[663: 匿名さん]

ただ、最終期見てもわかるように、残ってる大半は角住戸だよね。
それは特殊住戸として中住戸よりかなり坪単価をのっけている訳で、
そういう住戸が売れないというのがこのエリアの象徴ではないかと思う。
角で採光や眺望が多少いいよりか、行灯でもグロスが安い方が売れるという。

[664: 匿名さん]

当然最終期まで売れ残っている住戸はリセールでも不利な訳だ。

[665: 匿名さん]

あくまで私見ですが、ここの角はリビング含めた各部屋の配置に頭を悩ます間取りが多い。値段は角ゆえに高いという構図なので、売れ残るのは比較的想像しやすかった。

[666: 匿名さん]

あと特に3Lは中住戸がかなりのワイドスパン間取りが多く、他のタワーマンションよりも中住戸の魅力が高かったのも角不調の一因かも

[667: 匿名さん]

小振りでグロスを抑えるというのを角でもやろうとしたから使いにくい間取りになった。
もうちょっと広くして単価をあげても、そのほうがむしろ売れたんじゃないかな。

[668: 656です]

角住戸が残ってるのは、665さんと同意見ですね。
ご存知の方がいたら教えて頂きたいのですが、角住戸は四角形の方が売れると思うんですけど、何故角を削ったのでしょうか？
建坪率とか建築方法が関連してるんでしょうか？

[669: 匿名さん]

ワイドスパンってことはないだろうな。3Lでも70の行灯を多用しているから。グロスを抑えたから売れたというのが正解。

[670: 匿名さん]

ここは間取りの良さは一つの売りでしたからね。最終期の46戸についてはここで議論されていることが当てはまるかもしれんが。既に販売済みの500以上をゲットした方はそのメリットを享受できたってことでしょうか。初動が全てだね。

[671: 匿名さん]

高いお金を出して７０行灯ならもう少し頑張って８０行灯なしがいいと思う。一千万位強位の差だもんね。

[672: 匿名さん]

買い換えのグラスカ住民さんは高値で売れるか心配なのでしょう。

[673: 匿名さん]

>671
うちもそう考えて予算少しオーバーしたけど行灯なしにしましたよ

[674: 匿名さん]

結局のところ最上階を除いて、中住戸3LDKのベスト間取りはどこだったんだろう？。予算は1億。ベスト間取りだから方角は無関係とする。コストパフォーマンスは多少考慮するとして。

[675: 匿名さん]

グラスカの話はどうでもいい。

[676: 匿名さん]

全然違う話ですが、
西の部屋の一部は周りのビルの反射光で
朝の時間に光が入ってきたりするんですかね？

[677: 匿名さん]

>>676
入るんじゃない

[679: 匿名さん]

グラスカ中古売れないと困る人、大集合サイトかな、ここは笑。

[680: 匿名さん]

グラスカは思ったより高値で売れたが、ここはどうかな。倍率の高い、いいとこを掴んだから落ちることはないと思ってるけど。

[681: 匿名さん]

行燈部屋は１つくらいあっても平気。
それより、全部屋ワイドスパンで窓ありにしても、リビングの幅が３ｍしかないんじゃあね～。
８０Ｊ、８０Ｋは３ＬＤＫでは使えん。８０Ｄが最高。

[682: 匿名さん]

中住戸3Lのベストは行灯なしの部屋だが、あとはにたりよったりなんだよな。90や100に届かない小振りの住戸しかなくて、LDは3mスパンの最低限で狭く、行灯なしでもリビングインの部屋はあるしね。まともにいいのは最上階だけかな。

[683: 匿名さん]

>674
この物件の人気部屋は間取りよりも方角重視の傾向が強かった。それだけ間取りに際立った差がなかったとも言えるが、例のマンションおたくさんならどの部屋推しだったんだろうね？。80Dは行灯アリとは言え、間取り的には秀逸。あまり人気はなかったが、二期で買えた人はラッキーだと思う。

[684: 匿名さん]

LDスパンとるなら80D、80H、70I。前者二つは東か南向きならすぐ売れていたと思う。

[685: 周辺住民さん]

>>681
>>684
後学のため、なぜそうおっしゃるのか教えてください

[686: 匿名さん]

３ｍリビングに住んでみればわかる。

[687: 匿名さん]

もうこのスレマンションおたくの遊び場だね

[688: 匿名さん]

80D, 80Hは向きが悪いといえど最終期まで残っているのにベストということはないでしょう。同じ向きでも売り切っている間取りはある訳だし。500以上供給してて行灯有りがベストって、、80Hならまだわからんでもないが。

[689: 匿名さん]

>>685
684です。リビングインの行灯部屋であれば、基本的にドアを開けて使えばリビング側からも居室側からも閉塞感がありません。窓がないこととプライバシー面さえ納得できれば十分に機能します。従って80Dは洋室３の解釈次第ではLDスパンが取れてる貴重な間取りです。80Hは行灯部屋がなくてLDスパンの取れる間取りですが、北向きで敬遠されたものと思われます。最上階の100Aが間取りが良いのに最後まで残ったのは方角による不人気があったと言わざるを得ません。70Iについてはリビングの良さと東向きの追い風があってすぐ蒸発しましたね。80I,J,K,LのLDスパンは約3mですが、その分浴室・洗面所・寝室・収納の広さに魅力があります。少しでもLDに距離を取りたい人や収納重視の人は80L、MRのイメージ通りのLD天井高や開放感を期待する人は80I,J,Kといったところでした。実際には間取りの差よりも、永久眺望を保障されている東向きが南向きより安かったことで、80J,80Iに人気が殺到したという構図でした。

[690: 契約済みさん]

間取りオンリーならどういう序列になる？みたいなマニアックな話ですか(笑)。
80D,80Hは私も悪くないと思いましたが、方角の割に値段が高かったので、first choiceにはなりませんでした。

[691: 匿名さん]

後学のためにという人がいるくらいだから、たまには少々おたくっぽい話もいいかも。

[692: 匿名さん]

８０Ｄの行灯はリビングとの接し方が〇だよね。空間的な連続性を感じられそう。

[693: 匿名さん]

行灯有の3Lは2Lとしてみるならいいと思う。そもそも窓がない部屋はサービスルームか納戸扱いだったと思うけど、最近は普通に居室カウントして2L+でなく3Lにするんですね。ドアを開けっ放しで使うことを想定してるんでしょうか。100Aは向きというか、坪単価440だから価格の問題じゃないですか。

[694: 匿名さん]

このマンションに限らないが、リビングスパン3.5m、寝室８畳、浴室1620で収納もそこそこある3LDKを85～90平米くらいで作ってくれるといいのだが。なかなか見当たらないよね。

[695: 匿名さん]

西でも全室窓ありの80Kは既に売り切ってる訳だし、そういうことなんじゃないですか。個人的には80Lに一票かな。ちょっと後悔した。

[696: 匿名さん]

>>694
同感。ここでそれをやると1億近くなったかもしれないけど。

[697: 匿名さん]

行灯有でも子供1人ならOKでしょう。年にもよるが行灯部屋は子供部屋にはできないだろうから子供2人は難しい。

[698: 匿名さん]

>694
すごく同意できる。ここで言えば90Dをモデルにしてリビング以外の部屋と収納のゆとりを少し削り、天井を一般住居向けの2.6mにする。それで値段を１億くらいに抑えてくれれば絶対売れると思うんだけど。構造上難しいのかねぇ。

[699: 匿名さん]

80Kの売れ行きは反転バージョンの80JのMRがあったのが大きい。もちろんこれを否定する気はないけど、80Dは意外な掘り出し物という感じがした。

[700: 契約済みさん]

現実的な選択肢として間取りの点では80Lが一番バランス取れてると思ったけど、9000万越えでちょっと手が出せなかった。

[701: 匿名さん]

やっぱり最高倍率もついた80JがNo.1でしょう。間取りも10mのワイドスパン＆東の永久眺望。天井の2.6m範囲もかなり多い。ここをGETできた方は本当に羨ましい。

[702: 働くママさん]

うちは８０Ｊにしたけど、最終的には永久眺望とお買い得感で決めました。南の８０Ｌも良かったけど決定打に欠ける割に少し高かったかな。リビングの奥行がないのは覚悟してます(笑)

[703: 匿名さん]

一般的には普通の間取りだけど、この物件では80Jは確かにお買い得感があるね。割高の角や行灯3Lがあったから実現された割安感ともいえる。

[704: 匿名さん]

まあ、MRに選ぶのは自信のある呼び水的な住戸だろうから。

[705: 匿名さん]

８０Ｌ　リビングのドアが引き戸（笑

[706: 匿名さん]

80L買っちゃった人ですか？

[707: 匿名さん]

80Lってまさにこのマンションみたいなんだよね。大きな欠点はないけど、大きな華もないみたいな。そんなわけで永久眺望を有してお値頃の80Jを第一希望にした人が多かったはず。間取りNo1かと言われると、それはなんとも言えない。

[708: 匿名さん]

ブランズシティ品川勝島が坪180で大崎の半額と書かれてる。

[709: 匿名さん]

今度で完売だろうからすでに反省会モードだね

[710: 匿名さん]

勝島なのに大崎の半額？

高すぎないかそれ？だまされて買っちゃうやついるのかも。

[711: 匿名さん]

各部屋のスパン、ドアの開閉方向、冷蔵庫の位置、収納量・・・８０Ｄのメニュープラン１が最高

[712: 匿名さん]

80Jを買えた人が本当に羨ましいです。少し気になるのですが、MRと同じメニュープランの2LDKにする人が多かったのでしょうか？

[713: 匿名さん]

80Jの2L仕様が最強なんだろうね。

[714: 匿名さん]

>711
DENを書斎利用と割り切れば、かなり広いLDKになりますね。80平米越えの部屋もこの点は完敗でしょう。

[715: 匿名さん]

行灯が最高はないって。勝島の180はぎりぎり上限許容範囲だと思うけど。でも、田の字だろうから、やっぱ高いか。

[716: 匿名さん]

714　その通りです。３ＬＤＫはいらない、２ＬＤＫだけでは不足、２ＬＤＫ＋ＤＥＮでいい人に
とっては、最強の間取りかと思っています。

[717: 匿名さん]

>>713
80JがMRに選ばれたのには理由がありますよね。あれは惹かれる。
もう一つの70Iも同様に天井高のあるワイドスパンのリビングと窓の大きい寝室。
いずれも三井のMRの選び方が上手いなと思った。

[718: 匿名さん]

80Oとか80Pの角部屋間取りってどうなんですか？14畳弱のLDが狭いというならメニュー1とかどうですか？後学の為に

[719: 匿名さん]

まあ勝島との価格差の大部分は土地の価格差だね。
一般的にはマンションの建物価格は坪70万だとグレード高い。共有部いれても坪１００はいかない。

仮に建物坪１００万で計算すると大崎は土地２６０万、勝島は80万。まあ妥当かな。

[720: 匿名さん]

東なら低層でもいいかも。タワマンの低層で抜けているというのは希少だし。
御殿山小の崖の緑も結構豊かになりそう。
音は気になるかもしれないけど、上層階でも音はあがってくるからね。

[721: 匿名さん]

契約者スレ使いましょう

[722: 匿名さん]

もう少し安くなりませんかね？

[723: 匿名さん]

>>716
３人家族なら旦那の書斎が確保されて、ダイニングを置いてもゆとりのあるリビング。確かにいいですね。寝室や浴室は平均レベルなので3LDK全体で最強というと角が立ってしまいそうですが、2LDK+DEN使用という条件なら高いスペックを持っているのは間違いないです。

[724: 匿名さん]

リビングダイニングは２０畳ほしいところ、あと寝室もできれば１０畳あれば快適さは確保できますよ
実際、そこしか使わないから

[725: 匿名さん]

ここに無い間取りを言われても…

[726: 匿名さん]

80D支持者が意外といるんですねｗ。改めて感じたのは傑出した間取りがなかったな～ということだけど、どこの部屋もそれなりに機能して楽しめるのがこのマンションの良いところだったのかもしれない。それならば永久眺望を享受できる東向きからまず瞬間蒸発していったというのも実に理にかなっている。

[727: 匿名さん]

角部屋は、窓が開かないのと、リビングダイニングの形が悪く、家具の配置に困るので、やめました。

[728: 匿名さん]

>>718
数字的には面積広いのですが部屋の形状の影響もあって、デッドスペースができやすいんだと思います。家具さえうまく配置できれば問題ないのですが。。。ＭＥＮＵプランも一考の余地がありますが、やはり利用者次第でしょう。

[729: 匿名さん]

>>721
そっちは過疎ってるから、こちらの方が現実リアクションが早い

[730: 匿名さん]

グランスカイ方面は綺麗に再開発されてるのに、こっちは御殿山ハイツが邪魔なんだよな。

[731: 匿名さん]

>>730
住んでる方もいるのに邪魔とか言わないの。
まあそこの住民が意思統一ができない限り、4-1街区の再開発が始まらないからお早めにお願いいたします

[732: 匿名さん]

願望としてはそうだが、立ち退きは強制できんし、仕方ないアルヨ。

[733: 匿名さん]

御殿山ハイツですが、築年数もかなりたっていることもあり建て替えどきではありますが、分譲マンションとはいえ、区分所有者の半数以上はこのマンションには住んでいません。すなわち住民の半数は賃貸契約者なので建て替えの意思決定には参加できませんし、オーナーである各区分所有者であっても賃貸契約がある以上、建物の耐震性に問題があるとか合理的理由でもないと、賃貸人を追い出すわけにもいかず、かといっていつになるかもわからない建て替え決議のために空室にしとくわけにも行きますまい。

ということでせっかく再開発に参加を断念したと聞いています。エリアの中でも駅に最も近い場所にありながら残念ですね。

[734: 匿名さん]

建て替え後のバリューアップ額によっては賃貸人に立退料を払って追い出してもということもあるのでしょうが、それぞれ個別の事情もありますからなかなか意思統一は困難ですね。再開発エリア内にマンションはいくつかありましたが、みんなワンオーナーの賃貸マンションばかりで、分譲マンションはほとんどなかったのではないでしょうか。

[735: 匿名さん]

>>720

東側は永久眺望といっても１０階くらいまでだと御殿山の高台にあるマンションとお見合いですよ。
永久眺望期待するなら東側なら最低15階以上は必要でしょう。

[736: 匿名さん]

>>734
リノベして住みはじめた人もいるだろうしね。保障に関しては、基本的には基準一律だろうしなかなか難しい問題ですね。
個人的には、御殿山ハイツの所を更地にして再開発エリアの入り口に相応しい公開空地にしてもらうと素敵ですがね。

[737: 匿名さん]

虫喰い開発だから、しやーないな、、

[738: 匿名さん]

東の下の方は緑が見えて、御殿山の丘のうえも大した高さのものは建たないからいいと思うよ。

[739: 匿名さん]

東低層はやだよ。目の前が校庭で煩いし。

[740: 匿名さん]

目障りだけど大地震でもこない限りは無理だろうね。実害としては歩道の狭さ。セットバックしてないから、反対側の歩道を歩くんだろうけど、朝は駅から向かってくる人並みも相当なものだろうから逆流しづらそう。デッキのほうも相当量のひとが駅から来るだろうし。

[741: 匿名さん]

今、目の前が校庭のマンションに住んでるけど確かにうるさい。
うちは小学生がいないので、他人の子たちの叫び声だから余計にうるさく感じます。

[742: 匿名さん]

大地震が来ることを祈るしかないのか。

[743: 匿名さん]

御殿山ハイツだけは仕方ないかと。少なくとも当面は。

[744: 匿名さん]

そうすると東は中高層でもうるさいだろうね。上でも音はひろうから。

[745: 匿名さん]

確かにグラスカのかなり高層のほうでも日野の音はよくひろう。こっちは日野ほど規模がないから、まだましかもしれないが。

[746: 匿名さん]

なんでこんなにネガが必死なのかと思ったら、最終の受付が始まったのか。

書き込み見てると、東側低層(南東角？)が超人気になりそうですね。

[747: 匿名さん]

4-1街区というのは御殿山ハイツとは別の場所だろ。
4-1街区と隣接するマンションはDIKマンション。こっちのマンション建て替えは旭化成不動産だかが一旦コーディネートしたけど合意できなかった。合意できない理由は御殿山ハイツと同じ。

こんなエリアとしては何十年に一度の大規模再開発に参加できるチャンスがあり、しかも建て替えによる値上がりほぼ確実なのに合意できないなら、いつできるのかと言いたい。
みなさん自分のマンションが将来建て替えできるなんてゆめゆめ期待しないことだよ。ババ抜きだよ。

[748: 匿名さん]

ここまできて、いまさら倍率下げはないでしょう。買う気があればとっくに買えてるはず。東（低層）をネガ視している契約者でしょ。

[749: 匿名さん]

自分が御殿山ハイツのオーナーだったら後から引っ越して来たやつに邪魔とかいわれたら意地でも立ち退かないね。
自分が住んでたらなおさら。

[750: 匿名さん]

>>749
そんな単純な感情論じゃないでしょ。
結局は、保障の内容が折り合わないだけ。

[751: 匿名さん]

音の面でいえば、東の小学校、南の救急車は仕方ないと思ってる。

[752: 匿名さん]

2Fの幼稚園のテラスもかなり賑やかかと。
三井の営業もそう言ってました。

小学校は子供の声とチャイムはともかく、業務連絡、朝礼とか何か行事、
練習の時のマイクを通した先生の声がかなりうるさいです。

それと休日の少年野球のコーチの怒鳴り声。
かなりうるさいですよ。

窓を閉め切っていれば気にならないかもしれませんが。

その代わり東は夜が静かそう。

[753: 匿名さん]

田の字で、横長リビングを選択する人は８０Ｄ、縦長リビングを選択する人は
８０Ｊ、Ｋということでしょう。

[754: 匿名]

昼間は仕事で家にいないし, 夜静かならそれでいいよ。

[755: 匿名さん]

東低層を買ってしまったのですね。。

[756: 匿名さん]

まあ、慣れでしょう。日野も確かにうるさいときはあるが、意識して気になるのは年に４、５回くらいかな。運動会とか。共働きなら全然OKでしょう。

[757: 匿名さん]

逆に中高層は窓あけてると、夜は低層より音がすると思うけど。ソニー通りもひろうから。

[758: 匿名さん]

>>750

いやいや感情論よ。わしの目の黒いうちはいくら積まれてもでていかんっていうのは大抵経済合理性がないからね。

[759: 匿名さん]

品川学園の前にダイワハウスがが14階のマンション建設するみたいです。もともと三菱自動車の店舗があった場所。
一応大崎駅徒歩圏です。こっちは坪２５０くらいかね？

[760: 匿名さん]

>748
ここまで全て即日完売で、毎回抽選なんだから買えなかった人だっているんだよ

[761: 匿名さん]

>>760
そんなの要望書出された部屋しか売り出してないんだから、今までと最終期は違うよね。
ここに限らず、一期全戸即日完売以外は即日完売の言葉を信じない。ここに限らず

[762: 匿名]

小学校で良かったと思うよ。中学校や高校は部活があるので夜もうるさいでしょ。
吹奏楽とか・・・