パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART13

[物件比較中さん]

パークシティ大崎ザタワー のPART13です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429179/
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分 、埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分 、山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分 、東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～97.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、日本土地建物販売
売主：大成建設 、大和ハウス工業　東京本店 、新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[643: 匿名さん]

せめてグラスカの２と３の間くらいにしてほしかった。ここは３と同等かやや下でしょ。グラスカは３でも浴室はタイルだし。

[644: 匿名さん]

確かに銀座出るのは有楽町より浅草線のほうがいいね、地下で三越とかにつながってるし。通勤時もそこまで混んでない。

[645: 匿名さん]

グラスカは明らかにここより格上でしょう。１億超えの住戸数を比較すると圧倒的にグラスカが多いと思うよ。だから、仕様も３段階に分けた。利便性、間取り、仕様、明らかに向こうが上。だけど、売れ行きがそれほどでなかったから、ここはレベルを下げて、狭くして住戸数増やして、仕様も目につかないようそっと下げた。行灯部屋有り住戸の数を比較するとこっちが圧倒的に多いだろうな。

[646: 匿名さん]

品川区だからね高級仕様のためには高い金出してもいいって人は港区じゃないと納得いかないだろう。品川区にはそういうマーケットはあまりないということを三井はグラスカで学習したんだろ？

[647: 匿名さん]

グラスカが上という結論で終えましょう。グラスカ住人の方お疲れ様でした。ごゆっくり残りの週末をお過ごしください。

[648: 匿名さん]

まぁ、結局物件の評価は消費者が決めるわけで、完売に時間がかかった物件はその程度の評価なんだけどね。

グラスカは最終住戸が竣工後4年かかったんだっけ？
ここに置き換えるとあと5年ってことだよね？
他の部屋も結局苦戦したみたいだし、誰も欲しいと思わなかったってことか…。

[649: 匿名さん]

グラスカでは、このエリアを実力以上に過大評価してたってことだよ。そもそもそれだけ単価を上げると買える層が狭まるうえ、その層はこのエリアにそれだけ出す価値を感じなかったってこと。だからこっちで切り売りして単価を下げたら売れた。ああやっぱりこれくらいなんだねって感じ。そこを読み違えるのか、あるいはOWCTみたくダラダラやるつもりなのか、スミフが分譲でくるなら空気を読まない単価で来ると想像するけど。

[650: 匿名さん]

ソニー通りのライフは会員募集を入口でやってますが、もうすぐオープンなんでしょうね。ここの前はライフでないことを祈りますが。

[651: 匿名さん]

グラスカ住民はなんで定期的にわざわざ書き込みに来るんだろ。

[652: 匿名さん]

何かしら心配事があるんでしょう。検討もしてないなら何を熱心に掲示板のぞいているのか想像すら及ばない。。。

[653: 匿名さん]

ここはグラスカよりも単価高いって書いてあった気がするけど？
しかも、グラスカは2LDK中心で、もっと狭かった気が…

[654: 匿名さん]

そりゃ、ここを買ってこっちに移るからでしょう。

[655: 匿名さん]

期日までに売れないとここを買えない。
誰かグラスカ(中古)を買ってください。

[656: 匿名さん]

どうだろ、それ。
別にグラスカを擁護するわけじゃないけど。
グラスカ発売の時は、直前にプラウドが高価購入層を青田刈り。全くの同時期に、Owct。Owctは出足鈍いと見るやいきなり値下げで復調。同じ価格帯で二子玉のライズ、三軒茶屋のグランドヒル、上の価格帯ゾーンで、麻布十番の三井と住友の各タワー、六本木トーキョーとあって、マクロ経済も下降トレンド。それでも
完売したのは、何だかんだで需要あったからでしょ。
翻ってここは、ライバル不在、グロス抑えたこと、景況感の好転等があって売れ行き絶好調だけど、もう少し上の価格帯の選択肢があっても売れたんじゃないかな？
最近のマンションは、五年位前のと比べて、グロス抑える為か、小ぶりな気がするのは気のせいでしょうか？
なんかだらだらすいません。

[657: 匿名さん]

このスレに検討者はもういなくて契約者しかいないのですから、グラスカ住民さんはここの契約者でしょう。

[658: 656です]

649さんに対してでした。

[659: 匿名さん]

確かに小振りでグロスを抑えすぎ。三井の物件でこんなに行灯が出てくるとは思わなかった。
ここに関していうと、グラスカで最近までずっとグロスの高い物件が残っていた訳だから、
それがこっちのプランニングに影響を与えるのは当たり前だけど、もうちょっと上でも売れたと思う。

[660: 契約済みさん]

656に同意

[661: 匿名さん]

2つとも大差はない立派なマンションなんだから、そんなに必死に議論しなくても。どちらが上とか書いてる時点で周りが全然見えてないし、笑われてしまいますよ。自分の価値感にあっているのなら、無理に他人に同意を求めなくても十分幸せなはず。

[662: 匿名さん]

グラスカ住民さんがここの契約者でいろいとコメントしてるなら合点が行きます。営業がグラスカより構造含め上と言ってたとのコメントもグラスカ住人のコメントということであれば、説得力ありますもんね。なるほどなるほど。

[663: 匿名さん]

ただ、最終期見てもわかるように、残ってる大半は角住戸だよね。
それは特殊住戸として中住戸よりかなり坪単価をのっけている訳で、
そういう住戸が売れないというのがこのエリアの象徴ではないかと思う。
角で採光や眺望が多少いいよりか、行灯でもグロスが安い方が売れるという。

[664: 匿名さん]

当然最終期まで売れ残っている住戸はリセールでも不利な訳だ。

[665: 匿名さん]

あくまで私見ですが、ここの角はリビング含めた各部屋の配置に頭を悩ます間取りが多い。値段は角ゆえに高いという構図なので、売れ残るのは比較的想像しやすかった。

[666: 匿名さん]

あと特に3Lは中住戸がかなりのワイドスパン間取りが多く、他のタワーマンションよりも中住戸の魅力が高かったのも角不調の一因かも

[667: 匿名さん]

小振りでグロスを抑えるというのを角でもやろうとしたから使いにくい間取りになった。
もうちょっと広くして単価をあげても、そのほうがむしろ売れたんじゃないかな。

[668: 656です]

角住戸が残ってるのは、665さんと同意見ですね。
ご存知の方がいたら教えて頂きたいのですが、角住戸は四角形の方が売れると思うんですけど、何故角を削ったのでしょうか？
建坪率とか建築方法が関連してるんでしょうか？

[669: 匿名さん]

ワイドスパンってことはないだろうな。3Lでも70の行灯を多用しているから。グロスを抑えたから売れたというのが正解。

[670: 匿名さん]

ここは間取りの良さは一つの売りでしたからね。最終期の46戸についてはここで議論されていることが当てはまるかもしれんが。既に販売済みの500以上をゲットした方はそのメリットを享受できたってことでしょうか。初動が全てだね。

[671: 匿名さん]

高いお金を出して７０行灯ならもう少し頑張って８０行灯なしがいいと思う。一千万位強位の差だもんね。

[672: 匿名さん]

買い換えのグラスカ住民さんは高値で売れるか心配なのでしょう。

[673: 匿名さん]

>671
うちもそう考えて予算少しオーバーしたけど行灯なしにしましたよ

[674: 匿名さん]

結局のところ最上階を除いて、中住戸3LDKのベスト間取りはどこだったんだろう？。予算は1億。ベスト間取りだから方角は無関係とする。コストパフォーマンスは多少考慮するとして。

[675: 匿名さん]

グラスカの話はどうでもいい。

[676: 匿名さん]

全然違う話ですが、
西の部屋の一部は周りのビルの反射光で
朝の時間に光が入ってきたりするんですかね？

[677: 匿名さん]

>>676
入るんじゃない

[679: 匿名さん]

グラスカ中古売れないと困る人、大集合サイトかな、ここは笑。

[680: 匿名さん]

グラスカは思ったより高値で売れたが、ここはどうかな。倍率の高い、いいとこを掴んだから落ちることはないと思ってるけど。

[681: 匿名さん]

行燈部屋は１つくらいあっても平気。
それより、全部屋ワイドスパンで窓ありにしても、リビングの幅が３ｍしかないんじゃあね～。
８０Ｊ、８０Ｋは３ＬＤＫでは使えん。８０Ｄが最高。

[682: 匿名さん]

中住戸3Lのベストは行灯なしの部屋だが、あとはにたりよったりなんだよな。90や100に届かない小振りの住戸しかなくて、LDは3mスパンの最低限で狭く、行灯なしでもリビングインの部屋はあるしね。まともにいいのは最上階だけかな。

[683: 匿名さん]

>674
この物件の人気部屋は間取りよりも方角重視の傾向が強かった。それだけ間取りに際立った差がなかったとも言えるが、例のマンションおたくさんならどの部屋推しだったんだろうね？。80Dは行灯アリとは言え、間取り的には秀逸。あまり人気はなかったが、二期で買えた人はラッキーだと思う。

[684: 匿名さん]

LDスパンとるなら80D、80H、70I。前者二つは東か南向きならすぐ売れていたと思う。

[685: 周辺住民さん]

>>681
>>684
後学のため、なぜそうおっしゃるのか教えてください

[686: 匿名さん]

３ｍリビングに住んでみればわかる。

[687: 匿名さん]

もうこのスレマンションおたくの遊び場だね

[688: 匿名さん]

80D, 80Hは向きが悪いといえど最終期まで残っているのにベストということはないでしょう。同じ向きでも売り切っている間取りはある訳だし。500以上供給してて行灯有りがベストって、、80Hならまだわからんでもないが。

[689: 匿名さん]

>>685
684です。リビングインの行灯部屋であれば、基本的にドアを開けて使えばリビング側からも居室側からも閉塞感がありません。窓がないこととプライバシー面さえ納得できれば十分に機能します。従って80Dは洋室３の解釈次第ではLDスパンが取れてる貴重な間取りです。80Hは行灯部屋がなくてLDスパンの取れる間取りですが、北向きで敬遠されたものと思われます。最上階の100Aが間取りが良いのに最後まで残ったのは方角による不人気があったと言わざるを得ません。70Iについてはリビングの良さと東向きの追い風があってすぐ蒸発しましたね。80I,J,K,LのLDスパンは約3mですが、その分浴室・洗面所・寝室・収納の広さに魅力があります。少しでもLDに距離を取りたい人や収納重視の人は80L、MRのイメージ通りのLD天井高や開放感を期待する人は80I,J,Kといったところでした。実際には間取りの差よりも、永久眺望を保障されている東向きが南向きより安かったことで、80J,80Iに人気が殺到したという構図でした。

[690: 契約済みさん]

間取りオンリーならどういう序列になる？みたいなマニアックな話ですか(笑)。
80D,80Hは私も悪くないと思いましたが、方角の割に値段が高かったので、first choiceにはなりませんでした。

[691: 匿名さん]

後学のためにという人がいるくらいだから、たまには少々おたくっぽい話もいいかも。

[692: 匿名さん]

８０Ｄの行灯はリビングとの接し方が〇だよね。空間的な連続性を感じられそう。