パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART13

[物件比較中さん]

パークシティ大崎ザタワー のPART13です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429179/
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分 、埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分 、山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分 、東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～97.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、日本土地建物販売
売主：大成建設 、大和ハウス工業　東京本店 、新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[144: 匿名さん]

ここのレジデンス棟は7つのガーデンが共用に入るので、管理費が高いのは避けられないですね。

コンシェルジュや24h有人管理、各階ゴミ捨て場等は、マンションの規模が小さいと不利だから、この辺りを削って、ゲストルームもなくして(賃貸を視野にいれてるくらいだから無いはず)管理費を同等か、それ以下に抑えてくるんじゃないかな。

販売価格は、タワー棟が安すぎたって三井のインタビューが雑誌に載ってたし、安くなることは期待しない方がいいかもね。

これらが気にならなくて、レジデンス棟の立地・閉塞感等も許容、70m2台以下の広さの部屋が狙いの人(賃貸棟は狭くて単価の低い部屋を回転よく回す)は待った方が得かもしれないね。　

[145: 匿名さん]

そんなに人気あるなら早くレジ棟の板作れば良いのに…。
他物件の話はそっちでしてくれないかな。
ここに書いてもタワー棟と比較されて叩かれるだけ。

[146: 匿名さん]

レジは地権者用でしょ。販売はすくなく。おまけね。川沿い低地で嫌やわ

[147: 匿名さん]

タワーの残り部屋も売れるのは時間の問題。気に入らない人が無理に買う必要はないし、そういう人はレジ棟に期待するってことでいいと思う。ただし上述のような感じになると思うから、過度な期待は禁物。他物件も視野に入れつつ候補の１つにしておくのがいいでしょうね。

[148: 匿名さん]

レジ棟なんて別に低層高級とも違うし、目黒川沿いにありふれたマンションで埋没しちゃうよ。タワーみたいに見栄の要素がないからリセールも負ける。

[149: 匿名さん]

でも、ここのタワーもあまり特徴はない気はするんですが、五反田・大崎はタワーがとても多い中では。
有名タワーって特徴あるのも多いんで。
これからも建ちそうですし。
便利な立地であることは確かですが。

[150: 匿名さん]

タワーがありふれてるなら１８階のレジデンスなんてさらに埋没すんだろ？駅に近いだけなら他にもたくさんあるし。

[151: 匿名さん]

特徴はなくていいんです。欠点の少ないバランス優良物件が売りですから。

[152: 匿名さん]

大崎駅ってタワーだからこそ坪単価３５０にできるわけよ。普通のマンションじゃ坪単価３３０が限界。御殿山の低層とかなら別だけど低地に高級低層マンションは無理。港区じゃないからね。

[153: 匿名さん]

>146
116戸中92戸が一般分譲ですけど？

[154: 匿名さん]

タワーに比べて高くできる道理はないけど多少駅に近いのと先高感のある相場より実売価格はタワーとほぼ同等と想定。階数によるビューの差が少ないので上下階の価格差も少ないかも。その代わりビルに囲まれているので目黒川向きの角部屋を高くして、他の向きは安くしてくる可能性あり。ウォールスクリーンの角部屋にこだわりがないならレジデンスはお得感あるかも。ただし角部屋はタワーより高い可能性高い。

[155: 匿名さん]

品川区の低地にあるマンションに坪300以上出したら負け。

[156: 匿名さん]

高額物件からこそ、特徴がほしかったというのはあるかもなあ。
庭が特徴といえば特徴だけれど、共有なので、ここだけのものではないのがね。

[157: 匿名さん]

>154　ただし角部屋はタワーより高い可能性高い。
高いってのは価格ではなくて坪単価が高いってことだよね？。タワーの角部屋の坪単価の平均はだいたい380くらいだと思うから、400近くになっちゃうかもね。

[158: 匿名さん]

港南のパークホームズ品川はタワーじゃなくて比較的リーズナブルだったが、ビューの良い角部屋縦一列だけ平均坪単価より二割以上高い価格設定。それでも天王洲運河ビューに希少性があるせいか、あっという間に売り切れた。

レジデンス棟もそうしてくるかも。

[159: 匿名さん]

>>157

タワーの平均坪単価より高いと思います

[160: 匿名さん]

その代わりビューの悪い部屋は安くして平均坪単価としてバランス取ると思われる。レジデンスの話ね。

あくまでも想定。
予想外れたらゴメンね

[161: 匿名さん]

パークホームズ品川は、角部屋部分が南東と南西だった。
南向きのプレミアも加算されていた。

[162: 匿名さん]

>>161

お前本当に負けず嫌いだな。
レジデンス棟の角部屋目黒川ビューも東南角だよ。
心配するなwwwww

[163: 匿名さん]

ドブ川ビューは価値ないんじゃないかな

[164: 匿名さん]

レジデンス棟の東南角部屋は目黒川がちょうどカーブしているため窓の外に下流方向に向いていてビューが抜けている。しかも川の上だからほぼ永久保証。
ここを高くしなくてどうすんだって感じ。

[165: 匿名さん]

川か見えるから価値があるんじゃなくて山手線駅前なのに部屋の目の前数百メートルにわたってほぼ永久に建物がたつ心配がないことに価値かあるわけよ。

わかっとらんねえチミは。

[167: 匿名さん]

ここのモデルルームの看板はパークシティ大崎でタワーの表記がない。おそらくレジデンスの販売もここでやるのかも。

[168: 匿名さん]

山の手線うるさくない？臭いは平気なんか？

[169: 匿名さん]

山の手線うるさくない？臭いは平気なんか？低地川沿いの中古はリセール厳しそうやな。

[170: 匿名さん]

レジ棟って、ここで散々ネガさんが騒いでた目黒臭気モロだし、タワー棟と違って、目黒川氾濫で真っ先に沈むけど良いの？？
タワー棟から見たら調節池だけど？
パークシティ大崎レジデンス調節池

眺望も、川があるとは言え、川向こうはすでに塞がっててニューシティーの影に入るし、ほぼ全方位をタワーに囲まれてるようなものだから、全低層のレジ棟は臭い、危険、暗いの3K物件だけど良いの？

[171: 匿名さん]

そもそも海抜えらく低くデカイのきたらアウトじやないの
港区の低地、麻布十番とかはステータスあるから値崩れしないけど、ここはな、、

[172: 匿名さん]

レジデンスを同時に発売しないのは、
客にタワー残り部屋とレジデンスとを比較されたら
タワー残りが売れなくなってしまうからかな。

[173: 匿名さん]

レジ棟って、ここで散々ネガさんが騒いでた西松建設ではなくて、大成建設だから良いね！！

ここよりも駅に近くて良いね！

[174: 匿名さん]

今のタワーのモデルルームのまま一緒に売るそうですよ。
特に新しいモデルルームも作りません

[175: 匿名さん]

タワーマンションじゃなきゃドヤれないからヤダよ。

[176: 匿名さん]

レジ棟は賃貸仕様だと聞きました。
タワー検討の方は不向きで、駅近で利便性重視の物件だと
担当者から聞きましたが、違うのですか。

[177: 匿名さん]

ドヤらなくてもいい人物件ですね

[178: 匿名さん]

>176
賃貸仕様らしいですよ。
言い方はやんわりでしたが、とにかく駅に近くて、眺望を含めた低仕様を気にしない人向けみたいですね。

[179: 匿名さん]

>173
レジ棟の大成建設って、例の白金の物件で鉄筋減らして建ててた大成建設ですか？

[180: 契約済みさん]

だから何が言いたいの!?

[181: 匿名さん]

>172
逆でしょ。
一緒に売ったらレジ棟の不人気が際立って、売れるものも売れなくなるから。
タワー棟はこれだけの大人気だから、ほっといても売れちゃうよ。

[182: 匿名さん]

レジはUR仕様か。本当なら笑える。で、@400？

[183: 匿名さん]

UR仕様、コンシェルジュ・24h有人管理無し、眺望×、日陰だとさすがに坪400じゃあ売れない。

恐らく、高級感出すためにコンシェルジュはつけて、24h有人管理やその他共有施設は無し(7つのガーデンを共有してることを売りにする)。これなら管理費をタワー棟と同等に抑えられるかも。

販売価格は、タワー棟が安すぎたって事だから、UR、日陰、眺望×でも価格は同等か少し高いだろうね。
多分大成建設も売りにしてくるだろうけど、事故物件にならなければ良いけどな。

[184: 匿名さん]

↑レジデンス棟の話ね。

[185: 匿名さん]

目黒川沿いの調整池でも作ろうかって場所ですから高いわけないですよ、しかも大多数が地権者割当分でしょうからあっさり売り切れる値付けだと思います。
売って地権者にお金渡してプロジェクト完了ですね。ご自身で賃貸にしたり住んだりって戸数が案外少ないんですね。

[186: 匿名さん]

そういえば、この再開発エリア内に本当に調整池ができると聞いたんですが、どこにできるのかな？？
タワー棟のHPとかには載って無いから、レジデンス棟の地下とかかな？？

[187: 匿名さん]

ないない

[188: 匿名さん]

2000m3の調整池ができると営業に聞きましたが？？

[189: 匿名さん]

ないない

[190: 匿名さん]

２０００m3とかwwwww

上流の五反田にある荏原調整池の100分の1の調整池とか意味ないだろ。

[191: 匿名さん]

確かに意味無いけど、氾濫対策は？？って聞いたらそう言われたよ(笑)
サイズ的にレジデンス棟の地下かなと。
まぁ、荏原調整池以上の地下施設が調節池になってくれるので、タワー棟は安全なので関係ない話ですけどね。
レジ棟は…その分安いと良いね。

[192: 匿名さん]

それは目黒川氾濫対策ではなく大雨時の雨水升のことでは？どんなマンションでもありますよ。

[193: 契約済みさん]

レジデンス棟は高くなると聞きましたよ