THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE（ザマクハリベイフロント）その２

[匿名さん]

THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬3丁目13-5（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩21分
京葉線 「海浜幕張」駅 バス7分 バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：77.27平米～142.08平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：清水建設
売主：鹿島建設

物件URL：http://www.makuhari308.com/shinchiku/G0710001/
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャル

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/358743/

[142: 匿名さん]

上になればなれるほど揺れるし火事の時は助けに来ないよ。

[143: 匿名さん]

借地代も忘れずに！
ランニングコスト高いです。

[144: 購入希望者]

本日説明会に行ってきました。

海が見える西中（角部屋は高いので）の中層階が気に入って
購入を検討しているのですが、修繕積立金が気になっています。

今日の説明で、入居前の修繕積立基金が約60万円掛かります。

住んでからは月々52140円

・修繕積立金が8540円。
・地代が10100円
・管理費が20500円
・駐車場が13000円

ここまでは納得なんですが…

今日の説明で、タワーマンションは修繕積立金の上昇カーブが急で
10年後に予想される金額が3倍ぐらいの25620円。

すると月々、約7万円。ローン以外にこの金額が掛かるかと思うと…

まして20年後はいくらに？老後に払えるのだろうかと？
とても不安になりました。

タワーマンションの修繕費が他よりも高いのは分かるのですが
本当にこんなに高くなっていくものなのでしょうか？

どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

[145: 匿名さん]

美浜区の震度と体感に違いがあります。
実際の震度よりも、大きく揺れている感じがします。
最初は、埋め立て地で地盤が弱いせいかと思って
いましたが、美浜区全体は埋め立て地なので
関係なさそうです。
ベイタウンもしくはマンションに問題があるのかな？

[146: 匿名さん]

>144さん
修繕積立金は通常13年目に一つ階段を上ります。
その後徐々に上がっていきます。実際に3倍に到達するのも一般的です。
ただ、タワーで専有面積がそれなりに大きいマンションで入居時に8,000円台に抑えて低く見せるのは少しずるいやり方だと思います。
他の物件と修繕積立金の額を比べてみると良いと思います。

[147: 匿名さん]

まず、部屋の広さはどのくらいですか？

[148: 匿名さん]

固定資産税も忘れずに。

[149: 匿名さん]

No.144さんの検討している中層階の中部屋で、部屋の価格はどのくらいですか？
うちは、なるべく予算を抑えたいので、低層階でもいいかなぁと思っています。
できれば、中層階くらいがいいのですが・・・
こちらのマンション、間取りはかなり気に入っています。

[150: 匿名さん]

ベイタウン震災後タワーらしく、防災対策は勿論、共用施設などもとても現実感ある内容で、管理費も程々に抑えられてますね。

この設備で低層階と言えども、2~3000万円台というのは良いですね。

ベイタウンの他の物件の中古売買価格に相当影響を与えると思いました。

最近、ベイタウンの中古売買件数も増えてるみたいですし。

[153: 匿名さん]

ここは、このマンションの購入希望者が意見を交換する場です。
興味がなかったり、わざわざ嫌みを言いに来なくてもいいよ。
みんな、気分悪くなるから。

[154: 匿名さん]

修繕積立金は下記が参考になるかも

http://suumo.jp/journal/2011/05/21/2041/

[155: 匿名さん]

ベイタウンの中古マンションの取引件数は増えていますが、
取引価格の下落率は大きいです。
震災と借地によるランニングコストが高いところが影響して
いるようです。

[156: 周辺住民さん]

ベイタウンは元来駅との間に大きな幕張海浜公園があって、居住地区のいずれも駅からの距離を一定に保てるように設計されてます。

駅近や職場近くに住みたいような方は、そもそもベイタウンは適当ではないエリアということになります。

その代わり、住環境がとても整備されており、日々の生活もとても快適。ゴミ空輸システムなどのインフラ整備もあり、街の景観は勿論、実際殆どゴミの存在を感じることなく生活できるという、他の街では考えられない住環境に仕上がってます。

また、バスもとても多く便利。近隣のスーパーなどは買い物バスを運行させ、自家用車を所有しない方でも全く不便なく生活できるようになってます。

このマンションの最大の欠点と言われているのが、駅からの距離のようですが、シーフロントというかけがえの無い立地を手に入れるための代償だと考えれば、この便利なベイタウンであれば、それもあまり欠点とは感じないのではないかと思います。

自転車やバス、自家用車での移動はとても快適です。私の周りのベイタウン住民は殆どみんな口をそろえて、ここから出られないと大変気に入ってます。

いろいろな場所に過去住みましたが、こんなに住民に愛され、リピート率の高い街は本当に初めてです。海の前もとても気持ちがいいですし。

こんなところに低層階や中層階であれば手ごろな価格で新築物件の最新仕様の部屋に住めるのかと思うと、本当にフィナーレを飾るにふさわしいと思ってしまいます。

[158: 匿名さん]

そもそもベイタウンは職住接近がコンセプトだろう
それが住民の殆どは都内勤務という皮肉さ

[159: 匿名さん]

151や157等、ネガレス達は一体どうしたいの？
住みたいのに住めない僻みから？
駅遠や借地だろうが、156さん始めこれまでベイタウンの住みやすさを伝えているレスのとおり、この場所での住み替え率は高い。
立地については、これまでアクアやグリーナ等のスレでも散々投稿されてきた。
もう要らない。

[160: 匿名さん]

モデルルームに行って購入意欲高まりましたが、行かれた方で購入意欲が下がった、なくなったという方いるのでしょうか？いらっしゃれば、理由を教えていただければ、参考にしたいと思います。

[161: 匿名さん]

タワーマンションは軽量化するために隣との
戸境壁はコンクリートではないそうです。
隣の生活音が気になることを懸念しています。
モデルルームではわからないので。

[162: 購入検討中さん]

昨日、説明会にでましたが、戸境壁は乾式戸境壁といってました。後で調べてみたらタワーマンションでは一般的に使われているようです。説明会では乾式戸境壁はコンクリートの壁の300mm相当の遮音性があるといってました。
ちなみに私が今住んでいるマンションの戸境壁を確認したら180mmでした。隣の音は壁からは全く聞こえないので300mm相当であれば問題ないのかなと思いました。

[163: 匿名さん]

私がモデルルームに行って新たに知った難点は、既に以前に記載ありますが、年4回の窓清掃。

角部屋の売りの一つでもあるコーナー窓は自分では掃除出来ず、その年4回の清掃に委ねるしかない。

自分の海側マンションの窓考えるともっと頻繁に綺麗にしている気がする。毎日綺麗に見えるんだろうか。


潮風だから結構、きになるんだけど。。。

[164: 匿名さん]

修繕積立金が低すぎるのは一つのネガティブポイント。
上がる前に売り逃げならありかも。

[165: 購入検討中さん]

都内の湾岸タワーマンションに住んでますが、ガラス清掃年4回は普通だとおもいましたが。
清掃頻度は今のマンションと比べても普通だし、管理費も安くなるし、修繕費の上昇幅も比べると高いわけではないし、私は広さ重視なので購入を検討しています。

[166: 匿名さん]

管理費が高いと思ったたら窓ガラスを掃除する
費用が必要だったんだね。
ますますランニングコストが高く思えてきた。

[167: 匿名さん]

前から思っていたが、販売側の人間が書き込んで
いるな。　

[168: 匿名さん]

販売側の人間がそんなリスクを負う訳ないじゃん。
私ならしないね。

それより、ネガ達はここの評判を落として資産価値下げようと必死だね。
塩害より、風評被害のほうが大きい。。

周辺を歩いてベランダ手すりをチェックして見たが、汚れてはいるものの錆が出ているようには見えない。
塩が拭いても取れないってどこなんだろう？
そもそも、取れない塩って、どんな塩なんでしょう？

[169: 匿名さん]

塩がこびりついて、黒く変色していて
ひどいと腐食して穴が空いてるよ
例えると、虫歯のような感じ

[170: 匿名さん]

海沿いのマンションは、半分は虫歯状態
住人は資産価値が落ちるので隠蔽している

[171: 匿名さん]

隣都の壁がコンクリートでない時点で
タワーマンションなんて買いたくない

[172: 匿名さん]

以下に引用したように、高層タワーでは乾式戸境壁は極めて一般的であるし、一般のマンションの場合、15-20センチのコンクリート壁に匹敵するのに対し、ここは高級グレードマンションらしく、30センチまで防音性能を高めているということ。

施工費は高くついただろうけど、説明会での印象もそうだけど、プールとかコンシェルジュなど一見華やかなでも実は殆ど利用しない共用施設を少なくし、防災・防音・耐震など実用面に特化してお金を掛けている印象。

シーフロントという立地がそもそも華やかだから、無駄な共用施設なんかでバブリーに飾る必要が無いんだろうね。

私はそれらの基本的な考え方（お金の使い方・掛け方）にとても共感を覚えます。

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

■「乾式壁」の遮音性能は、コンクリートの壁より劣らないの？

　最上級の乾式壁の場合、遮音性は「Ｄ-50以上」となっている。これは、「隣の家から発生した音が壁のこちら側に伝わるとき、50デシベル以上小さくなる」ことを意味している。70デシベルの音が伝わると20デシベルになるなど、大幅に軽減されるわけだ。
　現在、分譲マンションの戸境壁に用いられている乾式壁は、厚さ15〜20センチメートルの鉄筋コンクリート壁に匹敵する遮音性能を持っているとされる。それが本当ならば、普通に生活している限り、音の障害はないだろう。
　ちなみに、この程度の乾式壁の場合、施工費用は鉄筋コンクリートの壁よりはるかに高く、２倍以上になることもある。施工費を安くするために採用しているのではなく、あくまでも軽量化のために採用されているわけだ。

出典：http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/05/post_2e54.html

[173: 匿名さん]

実際、タワーマンションでは隣接住戸からの騒音問題が
頻繁に発生している。
ネットで検索したらわかります。
これはコンクリートに性能的に劣るからである。
この問題はタワーマンションで一番の問題となっている。

[174: 匿名さん]

タワーマンションを購入する前に、中古のタワーマンションを
見学して音の確認をする事を強くお勧めします。

[175: 匿名さん]

販売員のしつこい書き込み

[176: 周辺住民さん]

>海沿いのマンションは、半分は虫歯状態
>住人は資産価値が落ちるので隠蔽している

そんな状態なら外部から見れば分かるので隠蔽などできません。
でも、ベイタウンのどのマンションにもこのような状態は見られません。

具体的な場所を誰も示してないので、結局は誹謗中傷なのですね。

[177: 周辺住民さん]

>塩がこびりついて、黒く変色していて
>ひどいと腐食して穴が空いてるよ
の人は、自分の住んでいるところがそうなのだろうけど、その場所を明らかにして欲しいな。。

[178: 匿名さん]

ミラマールとか22番街とか。

[179: 匿名さん]

なんだＵＲか。

[180: 匿名さん]

ビーチテラス、マリンパーク、アクアテラスとか

[181: 匿名さん]

結局、

遮音性：乾式戸境壁はタワーマンションではむしろ最適であり、遮音性能もここの場合高い、お金のかけた対応で、結果軽量化が図られ耐震性に優れる

塩害：色々訳わかんない事を書いている人がいるけど、実際にベイタウンに住んでいる人なら実態として殆ど気にならない程度という事をよく知ってる。安い自転車は確かに5年くらいでボロボロになるのは事実だけど、マンションや自家用車は流石に対策してるから問題なし

まあ、こんな感じかな。

[182: 匿名さん]

遮音性はコンクリートのほうが優れている。
そうでなければ、タワーマンションの騒音問題が
多く発生するはずがない。

10万円オーバーのロードバイクが１年未満で錆びた。
内陸部ならば、こんなにはやく錆は発生しない。

自動車は防錆処理してるし、定期的に洗車するので
それほど錆は発生しない。一方でマンションの手摺
及びサッシは大変なことになる。
あと、エアコンなどは塩害仕様のものを使わないと
もたない。

[183: 匿名さん]

これ程、説明しているのに耳を傾けないのは
三井の関係者か頭がカチカチに固い人間ですね。

[184: 匿名さん]

正直、うちの車は普通の安めの国産車ですが、かれこれ6年くらい乗ってて殆ど洗車なんてしたことないですが、綺麗なものですよ。

勿論、汚れは多少気になりますが、錆なんて当然ありません。

それに、普通、こんなところ（というと管理者の方に失礼ですが）不動産会社の人が書き込みする訳ないのは、常識で考えれば分かること。

大企業で働いた事が無いから分からないんだろうけど、三井不みたいな名門企業が、当然いつかバレるであろうこのようなサイトでの書き込みをする訳が無いでしょ。

もしそんな事が見つかれば即懲戒免職扱いだと思いますよ。アグレッシブなDownside riskの少ない不動産会社ならするかもしれませんが。

昨今のコンプライアンスの厳しい中、もう少し常識で考えましょう。

183さんのそこまで訳がわからない事を言うインセンティブが何なのか理解に苦しみます。

なんか嫌な事でもあったんですか。

私はまだ買うことを決めた訳では無いベイタウン住民ですが、実際かなり住み替えに興味を惹かれますし、ただ思った事を記載したまでです。

まあ、好みは分かれるんでしょうね。都心の湾岸マンションか、ターミナル駅直結タワーマンションか、ベイタウンのパークタワーかで。その辺の競合関係じゃ無いですか。

広さやシーフロントを重視するか、都心部へのアクセスを重視するかなど。基準は様々なんで判断は勿論色々でしょ。

[185: 匿名さん]

事実、塩害があるから書き込んでいるだけですよ。
否定するのは、おやめなさい。

[186: 匿名さん]

ここの書き込みを眺めていると、登場人物は
二人だけのような気がするw

[187: 周辺住民さん]

だって、塩害なんて無いもの。
178,180のマンション、住んでたり、訪問したりしてるけど、実際に見ないよ。
それとも少し表面に錆が出ている箇所があったら塩害？

自転車が5年もつ、という意見があったけど、正しいと思う。
もう2年乗ってて細かい錆はあるけど、浸食していかない。

塩害をしつこく言いふらしている奴、嘘はおやめなさい。悪質。

[188: 匿名さん]

ベイタウンを検討している人に参考にして
欲しいだけだよ。
買ってから、こんなにひどいとは思わなかったと
後悔して欲しくないからね。

[189: 周辺住民さん]

>188

ベイタウンに住んでからお話してね。

もし、住んでるなら実際どこがひどかったの？

そんなマンション、このベイタウンでは殆ど見かけないけど、188さんが住んでるところは特別なのかな。

その特別な訳を教えてくれる方がみんなのためになりますよ。木造とか？

[190: 匿名さん]

皆が知りたいのは事実です。
後悔させたくないなら、そのひどい場所を示してあげなよ。

[191: 匿名さん]

どこのマンションかは言えません。
それくらい、わかるでしょう。