THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE（ザマクハリベイフロント）その２

[匿名さん]

THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬3丁目13-5（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩21分
京葉線 「海浜幕張」駅 バス7分 バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：77.27平米～142.08平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：清水建設
売主：鹿島建設

物件URL：http://www.makuhari308.com/shinchiku/G0710001/
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャル

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/358743/

[1: 匿名さん]

海好きのマニアックマンションになりそう。
湘南では、サファーのために足洗い場があるだけで売れたそうな。

冷静になれば、
海水浴やサーフィンもできない東京湾の最深部で
海が見えるだけの借地マンションにどれだけ価値があるのか。
東京まですっごく遠い駅から、またすっごく遠いマンションだよ。

資産価値を考えるなら、高層階以外の選択しなし。

[2: 匿名さん]

高層階は資産価値ありということでしょうか。サーファーではないけどペットの足洗い場はあるみたいですし。

[3: 匿名さん]

最上階140m2で8000万代は資産価値は、高い。
低層階は、アクアの二の舞。

[5: 匿名さん]

駅近＝リセールバリューが高い、という単純な構図は過去言われてきている事で、間違ってはいないと思いますが、駅近以外にもパークビューとかオーシャンビューなどの特異な立地で評価される事もあります。

また、今後日本が高齢化社会を迎える中では、従来程に駅近である必要も無くなりつつあり、バスが便利であれば普段の生活は事が足りるので、問題視されなくなりつつあるのも実情です。

あくせく東京都心に毎日満員電車で揺られている方々は都心に住めば良いのですが、千葉勤務者やセミリタイヤなどには別の判断基準もあり、一概に単純な資産価値の方程式が当てはまらなくなっている事も良く考えた方が良いです。

資産価値とは今後の価格動向に依存しますので、現時点での分譲価格が高い駅近が今後需要が低下しつつある中ではむしろ将来再販価格が下落していくリスクも包含してます。

要は、今の常識で判断するのではなく、今後20年といったスパンで需要と供給がどう変化していくかがより大事になります。

[6: 近隣住民]

モデルルームいってきました。
最近のマンションにしては共用施設がしょぼいこと。コンシェルジュもいない割に維持費の高い！
管理費２万＋修繕１万＋地代１万＋駐車場１．５で月に６万X１２ヶ月＝７２万
さらに固定資産税　年３０万
ローンなしで年間１００万かかる物件ははたして買いでしょうか。
積極的に考えていましたが、維持費でかなり悩みます。

みなさんはいかがおもいますか？

[7: 匿名さん]

駐車場代15000円はもするんですか？

[8: 周辺住民さん]

パークタワーと比べると若干管理費が高いですね。それ以外は、幕張ベイタウンなら一緒ですよ。どのマンションでもそれくらい払ってます。概ね想像通りの経費かと。

[9: 匿名さん]

専有面積はどれくらいですか。
管理費と修繕費があわせて３万ということは
100平米を越えているときの金額ですね。
駐車場も高いですね。
固定資産税も高いです。
何か間違っていませんか？

[10: 購入検討中さん]

駐車場の1.5万円って、もしかしてエントランス目の前の一番高いところの料金をいってますか？たとえば、2階部分の平置き駐車場でもそんなにしますか？隣のアクアテラスだって、7千円から1.3万円くらいでしたよね。確か。

[11: 物件比較中さん]

この物件は、転売目的で買うのを防止するために三井不が優先買取できる権利を持っているんですか？具体的にどんなものなんでしょう。

[12: 匿名さん]

固定資産税はあり得ない。
借地だから土地には税金かかりませんよね。
まあ、土地なんて微々たるものなので
無視してよいとしても、30万はないでしょう。
しかも、最初の五年間は軽減税率となることから
15万くらいのように思いますがね。

[13: 匿名さん]

24時間の有人管理があるから管理費が高いんですかね。だから新聞も各戸に直接配達される訳ではありますが。
共用施設は極力シンプルでよいと思いますよ。実際そんなに使わないし。なんとなくあった方が良いように感じるかもしれませんが、最初しか使わないですから。キッズルームとかゲストルーム、キッチンスタジオなどなど。年月が経つにつれてみすぼらしくなっていきますよ、利用者が殆どいなくなると、そういった空間は。

[14: 匿名さん]

たしか、買い戻し特約がつくんですよね。
３年間?は、特別の事情がない限り売ることに
制限がかかるんだったと思います。
バブルの頃の名残ですね。

[15: 匿名さん]

どのマンションでも一般的な条項なんですか？その買戻し条項ってのは。一般的ではないとすると、どういったマンションに適用されるものなんでしょうか。実例などもあると助かります。

[16: 匿名さん]

共用施設なんて不要です。
今のマンションでは、一度も利用してません。
そのぶん、管理費を安くして欲しい。

[17: 匿名さん]

私の知る限り、この辺ではベイタウンだけだと思います。
買い戻しがつくのは。

[18: 匿名さん]

転勤や離婚の場合に限るということです。

固定資産税は無茶苦茶ですね。
駐車場は平置きならそんなとこかな。

[19: 匿名さん]

マンションは管理を買うとも言いますから、金額の大小よりもその中身ですね。大事なところですから良く精査しましょう。三井不だからと安心せずにね。
ただ、管理費とかは部屋（広さ）によって違うので、例えば2000万円台のところだともっと安いんでしょう。

[20: 匿名さん]

共用施設沢山欲しい、という方は初めてマンションを買う方に多い傾向です。2年くらいで考え改める事になりますが。

[21: 匿名さん]

ベイタウン最後の物件という事はもうマンションは出来ない。
老化が急ピッチで進むんじゃないの？この街は。20年間という短い間に建設が済んでしまったら、この先30年間は新しい物件が建たない。
それはヤバくない？
でも若葉も同じ轍を踏むのかな。

もっと埋め立てて土地増やすとか？でも海がさらに遠くなるよ。

[22: 匿名さん]

共有施設が沢山ある方が借り手があるよ。

[23: 匿名さん]

適度にUR賃貸物件もあるし、中古市場も動いてるので、日本の人口統計並みにしかならないと思いますよ。
むしろ、現時点がある意味若い世帯が多くて特殊なだけで。そういう意味でも周辺地域よりは元気な街です。

[24: 匿名さん]

そりゃあ、賃貸の借主は管理費なんて負担しませんから。

[25: 匿名さん]

＞１５
ベイタウンはどこも買戻特約が付く（付いていたはず）はず。

但し、売却の際はリハウス、有楽にしても手馴れていて、紙ペラに捺印して、終了だよ。

投資物件として即時売却益を得る防止策だが、今や・・・。

そうですね、バブル時の名残です。

[26: 匿名さん]

買戻特約のようなもので、5年間限定とはいえども売買に制約が掛かるのはマイナスと思ってたんですが、実質的には意味の無い、即ち実際には制約にはなり得ないと言う事だと理解しました。有難うございます。安心しました。

[27: 住民でない人さん]

>21
>もっと埋め立てて土地増やすとか？でも海がさらに遠くなるよ。

バブル前の話？
GW中に放送していたNHKの特番によると、以下の通りでした。

「1) 若い女性の都心集中と、2) 独身率=出生率の低下のダブルパンチで、地方は当然として、都心でさえ人口減少が進む。今は正にジェットコースターの先頭車両が坂を下り出したところ。人口減のスピードはそれ程速くない。でも全車両が坂を下り出すと、弾みが付いてスピードはうんと速くなる。今から対策打たないと間にあわない。」

駅近ならまだしも、駅遠物件は10年後くらいには空き住戸がいっぱい出て来ると思うよ。

[28: 匿名さん]

毎日のことを考えたら徒歩で行動出来るところで
ないとダメだと思う。

[29: 購入検討中]

別にチャリでもいいんじゃない？

[30: 周辺住民さん]

徒歩で行動出来ない場所なんて滅多にないよ。

ここがそうだと思っているなら、そうでないと思うところを買ってはどうでしょう？
嫌味を書きに来たの？

[31: 匿名さん]

湾岸地区・価格麺でタワー探すとここしかないんだよ。

[32: 匿名さん]

レジデンス棟やアクアテラスが気にならない眺望は、何階以上になりますか。

将来、海側に8階建ての建物が出来たとしても、何階以上なら眺望に変化が無いですか。

[33: 買い換え検討中]

電車通勤者：徒歩圏内はパークタワーなどその周辺、それ以外の多くのエリアは自転車又はバス
→駅の行き帰りはどうしても歩きたいのであれば、パークタワーの中古物件を買えば良い、但し希望の間取りや方角を手に入れられるか？坪単価は幕張ベイフロントよりは30万以上は高いので、同じ予算ならかなり狭くなるし、海を感じる眺望はあり得ないなど難点も多い、むしろ駅近最重視で都心勤務ならそもそも千葉県じゃなくて東京都内に住んだ方が良い

上記以外：ベイタウン内ならどこでも充分便利、予算や家族構成、何を大事にするかで選択すれば？場合によっては、UR賃貸もあり？海・タワー・希望の間取り選択ならこの物件

[34: 匿名さん]

海に近いと塩害が心配ですね

[35: 匿名さん]

海に近いところに住んでいるけど、塩害をあまり感じたことが無い。
ある程度の値段以上のチャリならあまり錆びないし、前のスレで手すりボロボロのような
イメージを植え付けている書き込みあったけど、全くそんなことが無い。
でも洗濯ポールの寿命は短くなります。
あれって、ステンレスの結合の隙間から中に潮が入って行ってしまうようです。
要するに、鉄部分がむき出しになっていると塩害が内陸より大きいです。

[36: 匿名さん]

高い自転車は錆びないなんてことはありません。
自転車やベランダの手摺、サッシ等はステンレスや
アルミニウムですが錆びにくいだけで、
海風を長年うけて塩の塊がステンレスに付着すると
錆が発生します。もっと正確に言うと腐食といった
感じです。そのまま放置すると穴が空いてきます。
だから水洗いで塩を洗い流さないと大変なことになります。

[37: 匿名さん]

駅までアクアと住民専用バスが出るそうです。雨のこと考えると、駅近で自転車より便利かもしれません。
はたして何分かかるかはわかりませんけどね。

眺望は抜群ですね。
海が見える物件は値下がり率が少ないそうです。
でも、駅から遠くて、この戸数。ちゃんと売れてくれるか心配です。
この掲示板もにぎわってないし。

あと、広い部屋が少なくて意外でした。
アクアで失敗してるからね。
広い部屋は２０階以上。うーん。

[38: 匿名さん]

海に近いマンションを購入する上での塩害のリスクを
説明しているのに、一部の人達は否定しまくりですね。
ちゃんと事実を受けとめてくだだい。
私は海に近いマンションは塩害があるから、水洗いが
必要だといっています。
無関心でいると後悔しますよ。

[39: 匿名さん]

駅までバスなんて嫌だな
毎日、同じ住民の顔なんて見たくない
しかも、管理費から支払うなんて、、、

[40: 周辺住民さん]

近所のミラリオに住んでいますが、5年前に大規模修繕したにもかかわらず、バルコニー錆びてきていますし、外付けのガスの器具も錆びてボロボロです 涙

[41: 匿名さん]

資産価値が下がるから、塩害を否定してるんでしょうね

[42: 周辺住民さん]

マリンフォートに住んでいるが、特段バルコニーは錆びていないし、エアコンの外設置機器（塩害用では無）もボロボロではありませんよ。

[43: 匿名さん]

塩害、塩害ってうるさい。
書き込まないで欲しい。

[44: 周辺住民さん]

隣のア〇〇〇〇〇はエレベーター周りが錆びてたよ(+_+)
たかが、４年？

[45: 購入検討中さん]

でも住んでから塩害にあうのは嫌なので、こういう情報はありがたいですが。

[46: 周辺住民さん]

塩害は多かれ少なかれ、被害はあるんでしょうね。
私は今の自転車、１０年乗ってますが、なんの手入れもしてませんが。
ベランダは、嵐のあとは、ふいてます。
錆びてませんよ。

ベイタウンは塩害より環境を買って住む街です。
ここで子供が幼稚園、小、中学と過ごせて幸せです。

[47: 匿名さん]

現地を見たけどパッとしないねぇ。
海浜幕張の駅から遠すぎだし、周りは殺風景で不便だし、電波塔と下水処理場が近すぎる。

[48: 匿名さん]

>隣のア〇〇〇〇〇はエレベーター周りが錆びてたよ(+_+)
たかが、４年？

いや、見たことないなあ。嘘や誇張は辞めようね。

[49: ご近所さん]

うちも塩害は酷いと感じません。
もっとボロボロになるのかと思ったけど。内陸部だって錆びるところは錆びるよね。
その差が分からないです。
この掲示板で言いあいしても仕方ないので、見学のついでに近隣のマンションの手摺をジロジロみてもらったらいいですよ。
駐輪場も覗けますから。

[50: 匿名さん]

＞４８
共用部などすでに錆びがでていたよ。手すりやドアノブも。
ＭＲ見学に行って、外構見れば一目瞭然。
疑うなら行ってみれば。