グレーシアシティ川崎大師河原【旧称：カワサキチカイ プロジェクト（旧：（仮称）川崎大師河原プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

相鉄公式：http://www.sotetsufudosan.co.jp/kawasaki-chikai/
長谷工公式：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/chikai558/

＜全体概要＞
所在：神奈川県川崎市川崎区大師河原2-4680-1他
交通：京浜急行大師線産業道路駅徒歩4分
総戸数：558戸
間取り：3LDK～4LDK、68.7～90.12m2
入居：2016年6月末予定

売主：相鉄不動産、ジェイアール西日本不動産開発、西日本鉄道、長谷工コーポレーション
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：相鉄リビングサポート


【タイトルを変更しました　2014.5.23　管理担当】
【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.7.24　管理担当】

[181: 匿名さん]

グロスは公社の物件で当時としても比較的に安かった　
現在は空きがあるとすぐに売れてしまう　
９０平米でも４５００万程度

[182: 買い換え検討中]

割安物件ですねー！

[183: 匿名さん]

榊氏のブログにも出てましたね

[184: 匿名さん]

最低価格は２９００万円台でしたね。

[185: 匿名さん]

３ＬＤＫで２９００万円～ということですよね。すごい。
産業道路という場所であることと、ビッグコミュニティだからなのでしょうか。

ここだと買物はマルエツが一番便利かなぁ。
一応コストコも自転車で楽々行ける範囲。
でも毎回ものすごく買っちゃうから、自転車で行くのは現実的でないかな。
ちょこちょこ日常的に行ける距離だから
１回あたりあまり買わなくなることもありうるかも！？

[186: 匿名さん]

そうそうコストコにチカイのが良いんですよね。
ここがリヴァリエやミライクとの違いですね。

[187: 匿名さん]

コストコは行くだけでも楽しいですけど、量が多いのが困りものなんですよ。欲しいけど量はそんなにいらないというのが多いのが残念です。大型の冷蔵庫にストックしておければお得なんでしょうけどね。
ここは駅前にお店が少ないのが物足りない気がします。近くに商店街も欲しいところ。平坦な場所なので自転車で行ける範囲も広いのでしょうけど。

[188: 購入検討中さん]

寂れてる商店街が近くにあるじゃないですか。

[189: 匿名]

>>188

そういうつまらん皮肉いらないから

[190: ご近所さん]

私はあの商店街、好きですけどね。野菜美味しいですし、おでんとか鶏肉屋さんのコロッケだったかな？は絶品らしいです。
こないだはマグロの解体ショーやってましたよ。
寂れてる感はありますが、細々とでも頑張ってくれると嬉しいです。
ま、でもこのエリア相性があると思うので、朝・昼・夜とブラブラされることをお勧めします。

ところで隣接しているA地区、C地区にスーパーできたりしないものでしょうか。
そして、隣の学校からの砂埃、騒音具合、高速からの揺れ具合も気になります。

[191: ご近所さん]

私は駅からマルエツまで普通に歩けちゃいます。安いですよ。
1階に日用品と100均、隣にドラッグストアがあって、便利です。

でも、駅からマンション通り過ぎてマルエツまでっていうのは皆さんめんどくさいものなんですかね。

[192: 物件比較中さん]

>>190
隣が学校というのがやはり気になりますね。
土日も朝早くから声がきこえたり、おそらく2900万円代だろう西向き低層階は砂埃は覚悟しないと。
学校に面さない南向きはいくらになるでしょうか？

[193: 匿名さん]

確かに学校が近すぎると朝や夕方など通学時学生の声とか聞こえます。
あと部活などの練習時の声とか聞こえると思います。

これから学校にいくお子さんが
いるのなら学校が近いのは悪くはないと思いますが、もうお子さんが社会人で
家をでている状態なら静かな環境を求めている人だと少し気になるかもしれません。

[194: 匿名さん]

学校も一応空いている時間が限られているので
あまり気にしなくても…と思いますが
日曜朝の部活とかの音は若干気になるかも。
窓位閉めておけば大丈夫じゃないかとかは思いますが
実際に行ってみてから判断かな？
朝は賑やかでも、帰りは部活などがあって
帰宅時間は皆さんバラバラでは？
とりあえずはものすごく静かな所がイイというのなら
あまり選ぶ場所ではないでしょうけれど
基本は悪くなさそうに思えます

[195: 匿名さん]

ところでみなさんはコストコの会員ですか？
私はあれだけの年会費を毎年払う価値があるとは思えず、入会後１年以内に退会しました。
客はなぜか外国人比率が異常に高いですよね。

[196: 物件比較中さん]

コストコ会員については、
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1383032718
が参考になるでしょう。もし個人事業をしている人なら、法人登録した方が会費が少し安いです。
個の会費を払ってもメリットがある人は、家族がたくさんいて、牛肉などをキロ買しても食べられるような
家でしたら、確かに肉類は安いですから何回かの買い物で元は取ると思います。

ところで、この物件は長谷工なのでもしかしたらと思ったらやはり15階建てなのですね。
マンションの15階建てはそれだけで買うべきではないというのをご存知でしたか？
詳しくは
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=37
良心的なマンションは14階建てなのだそうです。
おそらくこのマンションも直床仕上げなのでしょう。
相鉄さんも三井さんと仕事を散々したのだからもう少し学習すべきでした。

[197: 匿名さん]

長谷工というだけで直床は当たり前みたいですよ。
マンション施工日本一の経験により、
二重床より直床の方が良いという結論に達したそうで、
長谷工物件のモデルルームに行くと自信たっぷりに直床の良さを説明されます。

[198: 匿名さん]

ふにゃふにゃした感じが気にならなければ意外と悪くはないよ。

[199: 匿名さん]

長谷工マンションは廉価版大量生産品みたいなもの。
どのマンションも同様の仕様で建築コストを下げたまあまあのマンションを大量戸数作る。

[200: 匿名さん]

まぁ、鈴木町のスミフのマンションも長谷工の直床ですし、デベのブランドにこだわらなければ、結局同じ長谷工のマンション。そう思うと買い得じゃないかと・・・。

[201: 匿名さん]

15階を14階にすることによってワンフロア分価格が上乗せされるんだけどね。価格が安くなる方が良心的だと思うけど。

それに安マンションの二重床は最悪だよ

[202: 匿名さん]

>201
単純にワンフロア分の価格が上乗せされるわけじゃないよ。
容積率を使い切ることができれば同じ面積が稼げるから。

階高を低くすることで建設費が抑えられ、天井高が低くスラブ厚が普通の直床マンションになる。
典型的な長谷工マンションだね。

[203: 匿名さん]

日本語でお願いします。

[204: 匿名さん]

１５階建てマンション
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2013-03-20

[205: 匿名さん]

サプライズなら長谷工って事か？さすが大手！！

[206: 匿名さん]

直床構造
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2014-05-10

この方、中々良い記事書いてると思いますよ。

[207: 匿名さん]

まだ２年近く先になるんですね＞入居

直床っていうのは本当にもうそう決まっているのですか？
スラブ厚があれば、音が伝わらないんですよね？？
おそらく音が伝わらないのであれば、普通に暮らす分にはよさそうだけれど、
リフォームの時に気になったりするのでしょうか！？

[208: 購入検討中さん]

みなさん、水回りの位置を変えるような大リフォームをするんですかね。。。

[209: 匿名さん]

数十年先のマンションスタイルへの適応可能性の違いかと。
大きな制約になるかもしれないし、問題ないかもしれない。

[210: 匿名さん]

二重床はリフォームしやすいのは間違いないですが
騒音に関しては賛否両論ですね。
二重床騒音でぐぐると50万件位ヒットしますしね

[211: 匿名]

まあ二重床>>>>直床は間違いないから。直床は経費削減としか考えられない。

[212: 匿名さん]

遮音性はスラブと合わせて見ないとダメですね。

[213: 匿名さん]

>二重床騒音でぐぐると50万件位ヒットしますしね

本当だ。

試しに直床騒音で検索してみたら90万件位ヒットしたが。

[214: 匿名さん]

高級マンションの二重床と安マンションの二重床は全然違うよね。
歩くだけでうるさい二重床はいらないな

[215: 匿名さん]

最近は普通のマンションでもコスト削減で乾式壁にして隙間を埋める為に二重床のところも多いよね。

[216: 匿名さん]

>>213

二重床も隙間に防音材入れ込んでるような都心高級物件は確かに
防音性能違うのでしょうが、神奈川や23区外周区の坪単価250万以下の
物件では防音材入れてる物件ほとんどないので、どんぐりの背比べという事でしょう

[217: 匿名さん]

防音材？
二重床は何も入れないほうが遮音性がいいんだよ。

遮音性は価格じゃなくてスラブ厚。
億ションでも薄っぺらいスラブがあるからね。

[218: 匿名さん]

長谷工といえば直床、スラブ厚200mm、二重壁、田の字間取り、天井低めとだいたい決まっている。

[219: 匿名さん]

　スラブ厚は200mmあればいいというのを読んだことがあるので
一応それはクリアしているという形になるのではないかと思います
生活音はそれで一応シャットアウトできる、と

　あとは物を落としたり、乱暴に歩いたりしなければという事じゃないかな
これらは生活音とは別の音なので
どうしても響きやすいという事です

[220: 匿名さん]

天井高の話題が他のスレにあったけど、ここはリビングで2.2～2.3ｍくらい？
十分ですね。

[221: 匿名さん]

キッチンじゃなくてリビングがそんなに低いか？

[222: 匿名さん]

え？リビングってそんなに低いのですか？
長谷工って基本直床で2400と認識していますが。
ここは長谷工でももっと低くなるんですね。

[223: 匿名さん]

>218です。
２．４ｍの間違いみたいですね。たいへん失礼しました。十分な高さですね。

[224: 匿名さん]

↑＞２２０の間違いです。重ね重ね失礼しました。

[225: 匿名さん]

＞＞217
＞＞二重床は何も入れないほうが遮音性がいいんだよ

初めて聞きました。どなたか専門家の意見でしょうか？
それとも独自の意見ですかね？

それと確かに一部のみ億ションのマンションは大衆マンションと同じスラブ厚の場合ありますが
全室億ションのところではスラブ厚、アンボイドで300以上普通だと思うのですが

そういう意味ではどんぐりの背比べでしょ

[226: 匿名さん]

>225
グラスウールの効果はググれば論文なり専門家の意見なり出てきますよ。

全室億ションについてのあなたの想像が正しいかどうかは実際に見たらわかると思いますよ。
私は平均２億超、６億の低層マンションのスラブ厚が20cmを少し超える程度しかなくてガッカリしました。

ところでアンボイドってなんですか？
アンボンドなら聞いたことがありますが、アンボイドは聞いたことがありません。

[227: 匿名さん]

グラスウールの効果については二重床の効果と
ともに賛否両論あるのは知っていますが二重床は
空洞のほうがいいというのはググってもでてこなかったもので…

アンボイドはボイドではない意味で、アンボンドと紛らわしいかなと思ってました。すいません

六億で20センチスラブなんてあるんですね
最近の物件ですかね。勉強になりました
因みに後学のためご教示頂けると幸いです。

[228: 匿名さん]

天井高が2400って低めに感じましたが、標準的なのでしょうか。
あまり高すぎても困りますが。

エントランスやお庭の雰囲気がステキだなって思いました。
共用部分が広いので、いろいろ活用できそうです。

[229: マンション投資家さん]

同じグレーシア物件でも湘南江の島は構造を詳しく書いてあるのに、こちらは何も書いていないというのは
いかがなものかと思いますね。
http://www.sotetsufudosan.co.jp/enoshima/equipment/index03.html

今の情報では、天井高もですが、床の構造化壁の構造も全くわかりませんね。
長谷工だからおそらくというような推測にすぎません。

今回の物件はいわゆる田の字型になるのでしょうが、一般的に天井の下がり部分が多いので
実際には狭く感じる可能性が高いです。天井下がりがどのくらいあるのかもチェックポイントですね。

共用設備が多いというのは売りですが、ほかの物件と大きく変わるところはないですね。
多少珍しいのは音楽室くらいでしょうか？敷地を周遊するランニングコースなども
あればよかったですね。最近は共用の菜園を作るところも多くなっているようですが。
プールやSPA系を作らなかったのは共益費の上場を抑えるためなのでしょう。
バーベキュー設備はよいと思います。

[230: 匿名さん]

殿町上空200mが羽田空港の新離発着ルートになってますね。
上空200mってラゾーナタワーが140mぐらいですよね。

[231: 匿名さん]

なんとかコーポレーションで15階建てですから、構造は決まっているようなものです。
http://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/

[232: 匿名さん]

飛行ルートが決まるまで怖くて買えない。日本有数の騒音エリアになったらヤバい。

[233: 匿名さん]

こっちにくる飛行ルート案なんてあったか？

[234: 匿名さん]

離陸時に1kmほど東側を飛ぶ案があるようだね。
サッシや換気口の遮音性次第かな。

[235: 匿名さん]

何寝言言ってんの？殿町というのは産業道路を渡ったラウンドワンから東側だよ。離陸後に小島新田駅の上空あたりを上昇していく。

もの凄い爆音だよ。今の計画案のままだと１日最大70便が離陸後に殿町小学校の上空200mを上昇していく。

しかし6月時点で黒岩知事が懸念を表明している割にはデベは何も言わないね？何で？

[236: 匿名さん]

てか滑走路と殿町小学校を線で結んだ線はそのまま大師河原二丁目なんですけど1キロで200mから何メートル上昇してるの？

[237: 匿名さん]

>235
寝言言ってるのはお前じゃ！

[238: 匿名さん]

換気口は覆いがある換気口があります。
防音換気口に、二重サッシにすればなんの問題もないと思いますよ

[239: 匿名さん]

名前をころころ替えるのはよくない。
別の物件が近くにできたのかと思いました。

[240: 匿名さん]

防音換気口に二重サッシ？準備の良い回答だが24時間ずっと窓を締めて暮らさせる気かい？

[241: 匿名さん]

窓開けて暮らすのって団地臭くない？
生活音ダダ漏れになるよ？

[242: マンション投資家さん]

モデルルームとか説明会に行った人感想を知らせてください。

[243: 匿名さん]

>>241
太陽の光浴びてますか？

[244: 匿名さん]

小島新田に住んでますが、飛行機の騒音は昼間は気になりませんよ。それよりも窓を開けることで、走行音とクラクション、そして排ガスが気になります。

[245: 匿名さん]

>>244
ここは幹線道路沿いではないので関係ない話です。

[246: 匿名さん]

首都高と産業道路が目の前なんで関係ないです！！

[247: 匿名さん]

>>246
だいぶ離れているけど。

[248: 匿名さん]

遮るもののない上の階は気になりそう。

[249: ご近所さん]

出来野の近く、もう少し東門前寄りに住んでいますが、排ガスは気になります。
窓を1日あけていると、夜フローリングを指でこすると細かい黒い砂埃が指にザラっとつきます。
日々、床は拭き掃除をするので大丈夫ですが。

ここは、加えて隣の中学校からの砂埃もあると思うので、窓を開け放つなら床の拭き掃除が必須かと。
でも、風を通したいから窓はあけておきたいですよね。

あ、飛行機の音は気になったことないです。少し離れているからでしょうか。
でも、家の前を大きな車が通ると、窓を閉めていても気になります。
防音換気口に、二重サッシですがね。

[250: 匿名さん]

皆さん　勘違いされているようですけど
飛行機の騒音はこれからの問題なんですよ。
新しい離陸のルートがこのあたりなんです。
今、聞こえないのは当たり前。
これからは爆音かもしれないんですよ。
大問題です。
詳細はこちら
http://digital.asahi.com/articles/ASG8V4PV0G8VULFA010.html?ref=mixi

[252: 購入検討中さん]

ちなみにそこは保育園です。

[253: マンション投資家さん]

検討版によく出てくる榊淳司氏のサイトでは、レポートを
売っていますが、川崎地区のマンションについて、
以下のように書いてあります。

大規模なマンションが競い合う川崎市川崎区エリア。
　558戸の「カワサキチカイプロジェクト」は、 資産価値に大きな脆弱性を秘めています。
　また、苦戦が続く「リヴァリエ」の未来は？
　さらに「シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ」の買ってはいけない理由。

「カサーレ川崎ネクシア」と「マークウィング川崎」なら、
どちらを選ぶべきか？

http://25sakaki.web.fc2.com/35kawasaki/

つまり3物件とも良くないといわれているようですが、資産価値に大きな脆弱性を秘めています。
ってなんですかね。上空の飛行機のこと？　産業道路の隣接が何か影響？　大使線に何か問題？
幼稚園の騒音？　土壌の問題？それとも欠陥工事を予知でもしたのでしょうか。直床・直天井は
大きな脆弱といわれるほどではないかと思われますが。
シティテラスを買ってはいけない理由も気になります。

分かる人いませんか？

[254: 匿名さん]

>>253
住友不動産に恨みがあるんでしょう。

[255: 購入検討中さん]

榊氏の評価が気になるなら資料を買って読んだらいいと思います。
榊氏の言うように数千万の買い物なんですし。

そうでないなら気にしなくていいと思いますが。

[257: 匿名さん]

>>253
榊氏は10年後に売る前提で物件を評価しますから2020年から2024年に売る時に大きな懸念材料になりそうなポイントがあるってことですよ。

それが何かはデベスレなんで安易な推論は書きませんけど。

[258: 匿名さん]

>>257
もしその人がそういうことが分かる人だったらそんな商売してないし、大金持ちになってるでしょ。

[259: 購入検討中さん]

>南側の一戸建の並び

これだと出来野ルーテル保育園ですよね。

ふたば幼稚園は
南側でも一戸建ての並びでもなく、
東側で産業道路沿いですが。。。

[260: 匿名さん]

>>258
それは榊氏に直接質問してください。私に聞くのは愚問です。

[262: 匿名さん]

>>258
確かに（笑）！そんなにマンションを見極める目があるなら、投資用マンションを売買しまくって、儲けられるはずですよね。マンション評論家って職業自体が眉唾モノなのかも。趣味でマンション巡りしている人たちのほうが、まだ理解できる。

[263: 購入検討中さん]

>資産価値に大きな脆弱性

専門家気取りで
「ここは3.11のような震災が起こった際、津波による被害の恐れがあります（シャキーン）」
って書いてあったらウケるな。

[264: 匿名さん]

榊氏はまがりなりにも専門家ですから素人が安易な決めつけで否定するのはナンセンスです。
要らぬ横やりはごめん被るという物件関係者の方ならお気持ちは理解できますがマンコミュはなりすまし禁止ルールなので宜しくお願いします。

[265: 匿名さん]

まがりなりにもというより
「曲がり屋」ともっぱらの評判です

レポートもお金を出して買うほどの内容はない
この掲示板のネガレス集めたほうがましとのこと

[266: 匿名さん]

専門家って自称でしょ？別になにか資格を持っている訳でも、評価の高い研究論文がある訳でもない。
ブログ立ち上げて、自費出版のレポート売るだけで専門家なら、誰でもなれますよ。

[267: ご近所さん]

車の排気ガスはもちろんですが
京浜工場からの臭いはよくない

洗濯物に黒い粉がつく時もあるので
敷地内だけ緑増やしても意味がない

風向き良い日はいいのかもしれない

[268: 匿名さん]

榊淳司さんってつい最近まで講演会行くとフロッピーのマンション市況とか
販売してたみたいだよね。

あっ・・・（察し）、ってかんじがするよね。

[269: 匿名さん]

>洗濯物に黒い粉がつく時もあるので

写真載せて。

[271: 匿名さん]

>>270
読んでらっしゃる本当の検討者さんへは有益な情報だと思います。
私ははるか内陸の東横線の元住吉の東向きに20年前住んでいましたが風向きによってベランダの手すりに真っ黒いススみたいなものが付着していて驚かされました。
その後かなり空気は綺麗になったと聞いていますが同時に3・11以降は扇島の火力発電所も再稼働していると聞いています。
この物件はまだ立っていないので必ずやキツい文面で否定が入るでしょう。

しかしデベさんには申し訳ないのですが良いことばかりが事実ではないので書き添えさせていただきました。
これが消されていたら推して知るべしだと思ってください。

[272: 匿名さん]

>271
それは排ガスでしょうね。
交通量の多い道路沿いは特に空気が悪く、黒いすすで汚れます。

[273: 匿名さん]

>>272
トラックの排気ガスはあったと思います。
ただ、その物件は反対の西側が綱島街道に面していて東側は遮るものも大きな通りもどちらもなくてものすごく見通しが良かったです。

まあ各種排気がクリーンになってきたからこの辺りにも人が多く住めるように待って来たのでしょうが、キレイ、黒いススはないと決めつけない方がいいと思いますよ。

なんだか強引な人がちょこちょこケンカ腰で抑え込みに来てるのが気になったので書き込みました。

[274: 匿名さん]

>>268
講演会？業界の方？
匿名ってあなたはどのようなお立場から頭ごなしに全否定？あなたの立場がわからない以上あなたの方が怪しいですよ。

[275: 匿名さん]

>273
排ガスは軽いので浮遊しますよ。
綱島街道に面していたなら、条件は悪いですね。
ここが良いとは言いませんが。

[276: 住まいに詳しい人]

整理すると

長所
幼稚園も保育園も近い
大師インターに近い
産業道路駅に近い
アクアラインに近い
羽田空港に近い

短所
大師線は不便
高速道路や産業道路に近い
工場や稼働中の火力発電所に近い
小さいながらも原子炉が近い
2020年にすぐそばを低空飛行で旅客機が飛ぶ日がくるかもしれない


長谷工の持ち込みに数社が乗っているのでノルマ分担すれば全部売れるんじゃないですか？

[277: 川崎区民さん]

産業道路に面した建物は明らかに排ガスで黒くなっているのが判るレベルだから、それは甘く見ない方が良いと思うよ 悪くなることはあってもこの先改善することはないだろうね。

[279: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

モデルルームに行ってきました。長文失礼します。

良い点
・駅前の交通広場が完成(入居の1年後予定)すれば、駅徒歩1〜2分。
・価格。中住戸2900〜4400万円。3500万以下も多数。
・ディスポーザー、ピピっとコンロ、良水工房は標準装備。
・緑化。
・ホームライブラリースペースなど、間取りも多少工夫されていた。

懸念点
・直床、建具等も少し安っぽい。いかにも長谷工。
・駅からの導線にスーパーがない(まいばすけっとは敷地内にできる)
・管理修繕費・駐車場代は、安くはない。
・共用施設は14もあって、充実しているように見えるが、よくよく考えると、使いづらそう＆汚れやすそう↓以下詳細

共用施設の懸念事項
・カフェサロンは別室ではなく、エントランスの一角(玄関で果たしてパンが食べたいものか？)
・ブックオフ監修のコミックサロン(子どものたまり場？)
・コミックサロンを通らないと出入りできない、シガールーム(コミックサロンに煙がもくもく？)
・キッズルームとパーティルームは完全に同じ部屋(子供は部屋を汚すもの。お客様を呼べるか？)
・スタディスペースは4席のみ(500世帯あるが？)

色々書きましたが、スミフより同程度の部屋が1000万円近く安く、駅近徒歩1〜2分になることを考えると、アリかなと思いました。懸念事項もありますが、価格を考えると納得。競争力、資産価値もまぁまぁかと感じました。これくらいの価格のものは川崎でも減ってきているので、完売しそうな気がします。ご意見、お願いします。

[280: 匿名さん]

>278
味の素の臭いとは違う。
409号を東に向かっていくと産業道路の東一帯に入ったところで耐え難い化学薬品の臭いがしたことがある。