パークシティ浜田山(5)

[匿名さん]

さて三井浜田山グランド跡地計画もいよいよパート５へ突入です。
思い起こせば計画が発表されてから早や3年。北地区は街開きを終え南地区もほぼ全貌が明らかになってまいりました。
工事の進捗状況、今後の販売計画、物件内容、地元周辺住人の方のご意見ご感想も寛容に受け入れ、引き続き前向きで活発な意見を交換していきましょう。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44565/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44106/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43865/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[631: 匿名さん]

だからさ～、賃貸相場見ればわかるでしょ？
全然見合ってないですよ、この価格。
この辺はね、>>618 さんの言うとおり、
戸建に住んでこそ価値が感じられるのよ。

[632: 匿名さん]

>>629
計算の意味理解してんのかと言いたい。堂々と計算を誤ってるのはまーいいとして、昔よく比較された広尾だと50平米くらい？そんなに無いか・・。

[633: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレスト
総戸数474戸（Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ・Ｅ・Ｆ棟）※事業協力者住戸34戸含む
総敷地面積19,516平米（建築確認対象面積19,484平米）

[634: 匿名さん]

631自演お疲れ様です 狭い一戸建に住んでもねぇ．．．．．

[635: 匿名さん]

そりゃそうですよ。一戸建てであればあんなに広い庭は期待できませんから。ならでは というところではないでしょうか。

[636: 匿名さん]

>>627

使えない補助215号と引き換えに第１種中高層を勝ち取るとは、

「政商三井、今も健在なり」だな。

杉並区は南側公園を貫通する道路を作る前提で、215号南側に

予め緩い勾配をとっておくべきである。さもなければ、

三井の口車にまんまと乗った単なる税金の無駄遣いになる。

[637: 匿名さん]

>>629さん

三井のＨＰの物件概要＞共通概要＞敷地面積

A：18401.92平米、B：14392.89平米、C：18401.92平米、Ｄ：14392.89平米、E：18401.92平米
・
・
・

そして「共通概要」の遠い欄外に、分かりづらく以下の記載がありました。
「※Ｄ棟敷地面積はＢ・Ｄ棟で一団地認定を受けており、Ｂ・Ｄ棟合計の敷地面積となります。
　Ｅ棟敷地面積はＡ・Ｃ・Ｅ棟で一団地認定を受けており、Ａ・Ｃ・Ｅ棟合計の敷地面積となります。」


正直、私は同じ面積が交互に並んでいることに今初めて気付かされました。
三井のＨＰの記載方法は本当に分かりづらいです。
一般消費者として、強く改善を求めます。

因みに、住宅情報ナビの記載方法は、「18401.92m2(A・C・E棟)、14392.89m2(B・D棟)」と、
一見して分かり易い表示になっており、三井のＨＰでの記載方法もこのように改善すべきと考えます。

[638: 匿名さん]

口車に乗ったのか、始めからグルなのか。
区の役人の天下り先を公開してもらいたい。

８万４千平米を二つに分けて開発許可申請した、
５ｈａ以下にしたかったんだと思いますが、
その理由をきちんと説明してもらいたい。

建築学会の保存要請を断っているのに、
「クラブハウスを保全する」という嘘の出所をつきとめたい。
その話は誰から聞いたのですか？
聞いた方、ここに書いてください。

[639: 匿名さん]

今日モデルルームに行った帰り道に敷地を半時計回りに一周してみましたが、敷地南側はいきなり崖のようになっていて、かなり高台になっているのが気にかかりました。あれを目の当たりにすると、215号線の実現の可能性が低いことがよくわかりました。あれは現実的にはやっぱり無理ですね、物理的に無理ですよ、あそこは。しかもあの南側の既存の100世帯くらいある住宅街の真ん中をどうやって道路を通すんだろうか？用地買収だけで100年くらいかかりそうなんです。どうお考えでしょうか。補助215号線の実現の可能性について詳しくご存知の人、教えてください。いま購入するかどうか本当に迷っている状態なんです。購入すれば資産として末代まで残したいと考えています。

[640: 匿名さん]

都心よりも環境がいい？　確かにそうですね。
だけどね、この開発がなければもっと環境がよかったのです。
前から住んでる人は、環境が悪化したのだから忘れずに。
国立の明和地所のマンションは、判決で「景観を壊しながら、景観を売り物にした」と批判された。
裁判所がそこまで言うのはよくよくのことです。
おかげで国民にはよい景観を享受する「景観利益」という法律で保護された利益が認められた。
憲法論議の中で、「環境権」が必要だという声はすごく大きい。
人口も減ることだし、住宅開発は適度にしよう。

[641: ご近所さん]

>>632
え〜、なんか間違ってる？
建物用の敷地面積じゃなく、全体面積の話でいいんじゃないか？
だって「広い庭が」っていうからには共用部分も含めてじゃない？
敷地面積で言い出したら狭くなっちゃうじゃん。


>>634
そもそもあのマンション買う予算あれば、このあたりで駅から徒歩圏内の140平米以上の更地だろうが、100平米以上の古家ののってる150平米以上の土地だろうが買えるんだけどね（家がのってる方が中古物件は割安なのはお約束）。
億の現金あるような人なら、足の便よくて広くていい土地買えるんだけどねえ。
Yahoo!とかで相場見たらわかるよ。

>>635
その「広い庭」を維持するのに毎月の管理費考えてみたら、やってられんわ。
しかも自分の自由に花も植えられないし家庭菜園も楽しめない。


そういえばだれか固定資産税の話してたね？
>>630か。

去年の割賦みたら、うちは
土地＊標準課税額が固定資産税分=790万、都市計画税分=1784万で固定資産税が11万余、都市計画税が28千余。
ちなみに評価価格は200平米で5700万。

＃ちなみに現在売買相場は更地ベースで評価の4割増し。
＃こないだの地価公示でマンション敷地のある東1丁目はあえて避けて調査されてるが、これが何を意味してるか興味深いね。


建物＊課税額が2千万で固定資産税が29千弱、土地計画税が6千弱。

税率は固定資産税が1.4%、土地計画税が0.3％。

さて、このマンションの土地評価価額はいくらで上物の評価はどのくらいなのかな。
マンションだろうが戸建てだろうが、税率は変わらんからね。

土地代が高いのか、どんどん償却される建物にばっちり購入金額の大半が注ぎ込んであるのか。
マンションの火災保険で必須の書類が三井から出てくるはずだから、ちゃんと消費税と土地代と建物代（共有部分と専有部分は別）をチェックしといたほうがいいね。保険も建物、しかも専有部分にしか付けられないし。

＃いくらなんでも大正時代？に買って寝かせといた土地をそんなに高く売ってるとも思えんが、整備代かかってるからばっちり値段ついてるのかね。

[642: ご近所さん]

>>639
そんなにきついかねえ。
その両脇の道路とそんなに変わらない傾斜だと思うけど。
必要なら、西側の道路なみに道路用に削るんじゃないかな。あそこはだいぶ傾斜削ったんだよね。おかげで自転車であがるにも年寄りが杖つくにも楽になったよ。

＃そもそもそんなこと言ったら、甲州街道から塚山公園までの坂道なんて大変だし。

[643: 匿名さん]

そりゃあ、集合住宅より一戸建のほうがいいに決まってますよ。
でもここはマンションコミュなんですから、マンション検討について話しましょう。

[644: 匿名さん]

>>642
私は639さんじゃないですけど補足の代弁をさせてもらうとして、、、

仮に削るにしても、かなり手前から削らないと急な坂は解消されない感じ。
そんな手前から削れるのかな？たしか都市計画法で道路勾配の基準値ってあったはずよね。
それでいくとあの場所でスロープっていうのは、なんか難しそうよ。

でも高架ってのはどうだろうかね？高架なら可能性あるんじゃないの？住宅街の真上を高架道路にして神田川を
越えさせれば、土地の買収とかなくてもすみそうよ。

[645: 匿名さん]

>>641さん
あからさまに個人情報を出して大丈夫ですか？
でもその数値からみると、あなたは相当いいお宅にお住まいですね。
純粋に羨ましいです。
あなた昔からお住まいの資産家のかたですよね？

[646: 匿名さん]

あの道路は今後頭痛の種になること間違いなし。
高さ制限を緩和して、部屋数を沢山とるために、
パンドラの箱をあけた、三井の責任は重いぞ。
今後、売り逃げなんてことのないように、
みんなで監視していかなくてはならない。
高架とか言ってるがそばの家はどうするんだ。
第一、車が通ったら大変だよ。騒音だって排気ガスだって。
人間の生活があっての都市計画では。おもちゃじゃないぞ。

[647: 匿名さん]

いやいや、マンション対戸建ての話をしたいんじゃなくて、最初は、僻んでるとか妬んでるとか言うから、
戸建てに住んでる人は、マンションを妬んだりしないよ、と言っただけだったのにな。

[648: ご近所さん]

>>645
いや、うちはふつうのサラリーマンだけどね。親は地方出身者だし。
親が家を買ったのは40年前だけどローン返済完了までつましく暮らしてたし今だってつましい方だよ。
浜田山〜高井戸界隈は大半の人は財布の紐はしっかりしてるからね。スーパーのにぎわいと物価見たらわかるよ。
だから、あのマンションの値段の付き具合に「高すぎだ」って反応するんだよ。

個人情報っていうか、要するにここらへんの土地の相場だよ、相場。
でもあのマンション買うのはほんとにすごい資産家のはずだよ。購入価格が違うからね。いきなり億の金額とかだしねえ。
銀行のローン審査にこの時期通るんだし。


>>644
マンション敷地の東西両側に道がありますよね。
>>639さんが歩いた道そのものですが、あそこと同じように削ると考えればいいんですよ。
西側はモデルルームに入る入口ありますが、あの坂道はてっぺんまで傾斜がきつかったのを削ったんです。そのぶん坂の長さが伸びました。
坂の下は同じでも、てっぺん位置をもっと北にしてしまえばそれほど傾斜はきつくならないでしょう。
そのぶん道の両側に土留めをかなり長く築く必要はあるでしょうけど。

[649: 匿名さん]

>てっぺん位置をもっと北にしてしまえばそれほど傾斜はきつくならないでしょう。

それはその通りだと思います。
でもテッペンをもっと北にするって言っても、北にすればすれほど戸建てエリアに入ってしまいますよ。

では周辺事情や周辺の歴史にお詳しい648さん、地下の可能性はどうでしょうか？
215号の地下化ということです。
井の頭線の地下をくぐり、敷地の地価をくぐり、神田川の手前で地上に出るというのは、
無茶ですか。。。スミマセン。

[650: 匿名さん]

一種住専低層地域といえばみんなの憧れだった、いつかはおれもとがんばったものだ。
その一種住専の土地に規制緩和で高い建物を許してしまった。
どうせ日蔭なんだったら、うちもマンションでもいいかと思わせる作戦なのかも。
これは、はるか中曽根民活のころにはじまった大陰謀だったのだ。
何しろ中曽根は「山手線の内側は全部７階建て以上にしよう」と言ってたもんね。
田舎から出世しに出てきたやつらは、困ったことに街っ子よりバイタリティがある。
浜田山みたいな、麗しい郊外田園都市まで犯されてきた。
このままいくと東京は世界一醜い都市になる。早く逃げ出そう。でもどこへ？

[651: 匿名さん]

>>638
私の担当者からそのように聞きました。
シアタールームで見た映像にもそのようなシーンがあったのを覚えています。

[652: 匿名さん]

>その一種住専の土地に規制緩和で高い建物を許してしまった

でもその総合設計制度によって公開空地を誰もが利用できるし近隣住民の人も自由に歩ける。
マンションとマンションの間の細い歩道もあれ公道です。
近隣にお住まいのかたには、もしもの災害のときは非難場所として利用していただいて、
普段は近道に大いに利用していただく。

こんなことができるのもあの制度のおかげだと考えれば、そんなに悪いことばかりではないと
思うのです。
私の勝手な意見でした。

[653: 匿名さん]

６５１さん
それは違うのですよ。元のクラブハウスの建築的価値が高いのでそのまま保全したい、というのが建築学会の要請でした。実現すれば、重要文化財指定されていたでしょう。写真でも見る機会があれば見てください。
質素だけれど美しくて軽快で、白いテニスウエアみたいな、スポーティーなクラブハウスでした。
私は好きでした。

[654: 匿名さん]

いや結局、容積率を緩和して商品である部屋を増やして、お金儲けをするための制度ですよ。
それに、先に住んでる人は、低層住宅地のつもりで住んでるのだから落胆します。
ルコルビジュエって人が考えたらしいね。欧米では以前から批判が始まっているらしいが、
日本ではいまだにカリスマ性が色あせないらしい。後進国だね日本は。

[655: 匿名さん]

避難場所に利用していただいて？
三井グランドが避難場所だったこと知らないわけじゃないだろう。
恥知らずなことを言うのもいい加減にしろ。
グランドのままならヘリだって降りられる、災害時には非常に有用な場所だったんだ。

[657: 匿名さん]

>>654

なんでコルビュジエが出てくるの？

そもそも容積率の概念自体がマンハッタンで出来たんだけど、この決まりって元々はボリュームを規制するのではなく真逆でこの土地にはこれだけより高いものを建てなくてはいけないというものだったんだよね。

だから、緩和云々はお門違いも甚だしい。でかくなる分にはいくらでもいいのだから。

ちなみにこれは100年以上前の話。コルビュジエが始めてマンハッタンを訪れたのは1930年。

だからあんたが言ってるようなコルビュジエが容積率を云々ってことは有り得ません。あとコルビュジエは世界的にも当然今でも評価されています。もうすぐ世界遺産にもなるし、スイスの紙幣にも載っているし、コルビュジエの葬式はフランス国葬でした。そんな建築家は他にいませんよ。

[658: 周辺住民さん]

井の頭線が高架にならない限り補助215号線は事業認可されない。
したがって鍵は京王電鉄が握っている。
でも普通に考えて、50年たっても浜田山の風景は今のままだと思います。
第一、地元住民がそんなことを許さないであろう。日照権利、騒音、排気ガス・・・。
30年以上も前の机上の計画なんて、概して杜撰なんです。
理想を誰かが描いただけですね。

[659: ご近所さん]

>>649
>でもテッペンをもっと北にするって言っても、北にすればすれほど戸建てエリアに入ってしまいますよ。

　それがなにか問題？　そもそも北上してる計画線なんだから。もしかしてわかってない？

　戸建て住宅予定地が公道に面している。それだけのことだよ。
あとは敷地入口を計画公道に面してつくるか、中の路地に面して作るかだけの問題。
そこらへんの住宅地となんら変わらないと思うけど？

＞では周辺事情や周辺の歴史にお詳しい648さん、地下の可能性はどうでしょうか？

それ厭味だね。あんた性格悪いね。

＞井の頭線の地下をくぐり、敷地の地価をくぐり、神田川の手前で地上に出るというのは、

地下化なんかできるわけないだろ。あんたらの我がままの為に、都民の税金が使われる必要がどこにある？　外環杉並区間の工事費いくらかかってるか知ってるだろ。1mあたり1億なんだよ。それに匹敵する予算をたかがあの道路1本のために使えって？　そんな価値はあの道路には無いね。

あの場所で地下道なんて、工事費いくらかかって、あんたらのあの豪華なマンションをもう一度地下駐車場からなんから掘り返せって？　馬鹿言ってんじゃないよ。すでに北側の部分は出来上がってんだよ。その道路使ってあんたらのお仲間がさっさと引っ越して入居し始めてんだよ。

あんたの言い分は、外環を40年反対し続けてる善福寺エリアのプロ市民連中と同じ言い草だよ。

[660: 匿名さん]

あんたらあんたらって言うけど、あんたらとは誰を指してるの？あなたはいったい誰に向けて発信してるの？

地下の可能性もあるよ。だからあのセンター道路の下には駐車場もなにも無い。それどころか地下道路に備えて構造体の準備の基礎体が埋まってる。
なにも掘りくり返さなくても、今のままでもできるよ。

それよか、まずは井の頭線高架って本当？
開かずの踏み切りが解消されるのは嬉しいね

[661: 匿名さん]

コルビジェのことは私の間違いかもしれません。勉強して出直します。
アメリカでは、低層住宅地は低層住宅地としてちゃんと保護されてますものね。
日本だけです、住民が自分の街を守る権利がないのは。何とかしないと。

[662: 匿名さん]

本日の午前中にモデルルームに行ってきました。
雨天でしたが、丁寧に敷地全体を案内していただきました。
あのマンションは本当に素晴らしいの一言。
妻も感激した次第です。
おそらく購入すると思います。

[663: 匿名さん]

＞杉並の一部住民は、高井戸のゴミ処理場の時もそうだが、自分勝手な自己主張する。

これはちょっと決めつけ過ぎです。
杉並に限らず同じような人はどこにでもいるでしょ。

[665: 匿名さん]

DEの販売が再開されたのと同時にモデルルームも再開されましたが、
いまのモデルルームは当初のDEモデルルームと何か変わったのですか？
クローズの間に改修などはありましたでしょうか？

ご存知のかた教えてください。

[666: 匿名さん]

地下化歓迎。地上は、大木が育つことのできるような、本格的な緑地にすればいい。
かなり深度をとる必要があるけれど。今日の技術なら可能では。
そして道路開通までは災害時のシェルターに使うのはどうか。
緊急避難場所も、臨時の宿泊場所も解決できる。備蓄倉庫もできる。

[667: 匿名さん]

地下化して地上は緑地に。
道路開通までは災害時のシェルターに。
避難場所、宿泊所、備蓄倉庫。色々使える。

[670: 匿名さん]

戸建ての駐車場は地上は禁止されているため、
地下に設けると聞いています。
しかし地下にクルマを停めたあと、人はどうやって地上に上がってくればいいんだろうか。
まさかクルマと同じスロープを逆走させるはずもないし。
車椅子利用もあるので当然エレベーターがあると思うが、だとしたらどの位置にエレベーターができるのだろうか。
教えてください。

[672: 匿名さん]

Gated City もどきの内部で悪性強毒疫病が発生したらどうしよう。
かってロンドンでペストが発生した時は、
王族貴族や富豪は田舎の領地に引き籠るか、
テームズ川に浮かべた舟で避難生活をしたらしいね。

周りを俗世間なんて見下しておいて、逆に封鎖隔離されるのか。
香港のワンチャイのメトロタワーホテルが防疫封鎖されたのを見て帰り、
成田の水際検疫の物々しさを見てそんな感想を持った。

[673: 匿名さん]

道路の地下化は、今工事しておいたほうがいい。
先々やるとなれば大変。
三井の負担で今すぐやるべし。
罪滅ぼしというもの。

[674: 匿名さん]

須賀敦子さんが「東京をこんなに醜くしてしまったお詫びを、誰にしていいか」と、
言っておられたという話を今日読みました。
同じ敗戦国でもイタリアの街は美しい。ドイツも。

[675: 匿名さん]

東京の地下には太平洋戦争前から色々な軍需施設がつくられてきた。
旧財閥系の土地なら何が埋まっているかも知れない。
工事を発注するにも、そんな地下施設を過去に作って
その資料を持っている建設会社に発注する事も多い。

計画の段階でそこそこは手をつけると費用が膨大に(#)かかるから、
公園や道路などにした方が良いとか知恵を得られる。
(#)例えば戦時中に首都圏防空の高射砲陣地があって、
巨大な弾薬庫も併設されていたので、そこに建物を作ろうとすると、
撤去に大変な手間と時間がかかる。
さすがに弾薬が放置されているとは考えにくいな。
でも連合軍の空襲での不発弾は去年も京王線の線路わきで見つかった。

計画道路の地下化工事を始めようとしたら、
事前に工事説明会を地元向けにするけど、
当然ここの住民は反対運動に向く（矛盾に気づくか？）、
周辺地元住民はどっちに向く？

[676: 匿名さん]

せっかく共同エリアがあるのに、共同エリアに何回かいただけで、他住民から「あいつ夜だといつもいるよ、チッ」と言われてしまいました。広大なスペースの一席で参考書を読んでいるだけですよ。
何のために高い金を払ったのかと思うと悲しくなってきます…。


窓も低層な割に大きすぎで、プライヴァシーの面も不安。

決して住み心地が良いとは言えません。

[677: 匿名さん]

住民です。

せっかく共同エリアがあるのに、共同エリアに何回かいただけで、他住民から「あいつ夜だといつもいるよ、チッ」と言われてしまいました。広大なスペースの一席で参考書を読んでいるだけですよ(泣)。
何のために高い金を払ったのかと思うと悔しくなってきます…。

住民間の友好を目指して作られた共同エリアのテーブルをみていると悲しいですね。
誰も使っていません。
むしろ、共同エリアで嫌な思いをしましたから…。


窓も低層な割に大きすぎで、プライヴァシーの面も不安。

少しショックを受けています。

[678: 匿名さん]

戸建てエリアの件。オフィシャルな情報源、ご存知の方教えてください。

[679: 匿名さん]

>>677
資産家でも心の狭い方がいらっしゃるんですね
そういう住民が近くに増えると思うと嫌だなぁ

[680: ご近所さん]

地下化ねえ。
で、開削であとから埋め戻すのか、はたまた矢板工法か新オーストリアトンネル工法でするのか、まさかシールド工法じゃないような。

一番予算少ないのは開削だろうけど、あの敷地泥だらけになるね。