パークシティ浜田山(5)

[匿名さん]

さて三井浜田山グランド跡地計画もいよいよパート５へ突入です。
思い起こせば計画が発表されてから早や3年。北地区は街開きを終え南地区もほぼ全貌が明らかになってまいりました。
工事の進捗状況、今後の販売計画、物件内容、地元周辺住人の方のご意見ご感想も寛容に受け入れ、引き続き前向きで活発な意見を交換していきましょう。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44565/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44106/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43865/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[611: 匿名さん]

いい大学出ていても無能な人間てやはりいるよなァ。

[612: 匿名さん]

販売業者のペースに巻き込まれずに、くれぐれも深い熟慮を・・。

[613: 周辺住民さん]

>>608

あなたみたいな考えの人ばっかりなんだろうね。

近所がここのことを羨望の眼差しで見ているとお思いなんでしょうねぇ。

ここの住民に見下されながら暮らすことになると思うと浜田山も暮らしにくくなるな。
庶民的ないい街なのに荒らさないでほしいとは思います。

そんなにお金持ちなら青山でも麻布でも六本木にでも行けばいいのに。なんでわざわざこんな中途半端な郊外に。。。

>>610、>>611

おバカさんとか無能という前に、建設的に（建築の話だけに）反論されたらいかがですか？

[614: 匿名さん]

「目くそ鼻くそ」って言葉を知ってるか？
低次元な、けなしあいはやめろ！恥を知れ！

[615: 匿名さん]

新約聖書に「白く塗りたる墓」って言葉がありますね。ここのことですか？
「金持ちが天国に入るのは、駱駝が針の穴を通るより難しい」とも。
お互い、魂が腐ってしまわないように気をつけましょう。アーメン

[616: 匿名さん]

一人地認定なので、中の建物相互は、日照規制を免れる。
だから、北側の建物の下のほうは日当たりが悪い。

それに公団住宅のように、立て込んだ感じがする。

あとは、低層住宅地に、筍みたいにニョキニョキ出ている違和感。
この規制緩和は大失政。街づくりどころか街壊しそのもの。

ここまでは、客観的に言えると思う。

あんまり趣味の良くない贅沢感。
これは私の主観的なこと。

[617: 匿名はん]

物件のレベルも、エセ賛美のレベルも極めて低い。所詮今の三井ってこんなもんなんだってのがとてもよく判る。

[618: 匿名さん]

なんだかここは相当自意識過剰な人が買うのかな。
この辺の人は、マンションなんかうやましくないよ。
一戸建てで、土地は全部自分のものだし、庭だってあるし、
どたどた歩いても誰にも文句言われないし、
いろんな自由がいっぱいあるし。
何が悲しゅうてマンション暮らし、って感じです。

[619: 匿名さん]

うちは広尾２丁目ですがね。
去年１４，０００万で売り出した３０坪くらいの新築の建売が、
７，８００万になっていましたよ。でもまだ売れないのね。

[620: 匿名さん]

南側の東西の道は車は通れないのでしょうか？
通れないのなら、杉並区に移管された南側の公園をぶち抜いて、
早く補助215号を一般市民に解放して下さい、区議の皆さん。

[621: 匿名さん]

この道は公道ですからどなたも自由に通行できます。
この道をつけるという口実で、高さ制限の緩和を受けているのです。
住宅地を貫いて、自動車を導言いてくるような、公害拡散道路です。
業者と、行政がグルになって仕組んだトリックですねこれは。

[622: 匿名さん]

>そんなにお金持ちなら青山でも麻布でも六本木にでも行けばいいのに。なんでわざわざこんな中途半端な郊外に。。。

このマンションには都心マンションにはありえない魅力が満載だからですよ。

全体敷地面積に対する一世帯当たりが享受できる面積を知っている人は少ないでしょうね。

ビックリするくらいの数値が出ています。

断トツでNo.1です。

これは、ゆったりと作られた贅沢な敷地計画のおかげでしょうね。

[623: 匿名さん]

>そんなにお金持ちなら青山でも麻布でも六本木にでも行けばいいのに。なんでわざわざこんな中途半端な郊外に。。。

都心でいくらお金を積んでも絶対に手に入れられないものも多数あります。

ビル群がニョキニョキ建ち並び、空気が汚れゴミゴミとした人混みの中では、絶対に手に入れることが出来ないもの・・・・

その一つは周辺環境ですね。

樫の宮公園、善福寺川緑地・公園・・・素晴らしい公園が徒歩圏内にたくさんあるからです。

ま、一番素晴らしいのはこのマンション自体が緑溢れる一つの公園みたいなものだということですがね。

その他の魅力については皆さんよくご存知のようなので今更いちいち詳細までは言う必要もないでしょう。

[624: 匿名さん]

補足し忘れましたが、

固定資産税・都市計画税もビックリするくらいの数字が出ています。

断トツでNo.1です。

売ってしまえば、もう関係ありませんけどね。

[625: 匿名さん]

センター道路は公道です。誰もが利用することができます。でも抜けていないから出口がありません。袋小路です。でも袋小路の公道は全国にたくさんあります。だからこの公道が袋小路でもそんなに不思議ではないです。

[626: 匿名さん]

南側に接するの東西の道を使えば車で抜けられそうですね。
また南側の公園は杉並区のものですから、
延長して道を作れば問題ないですね。

[627: 匿名さん]

>南側に接するの東西の道を使えば車で抜けられそうですね。
私道をクルマて突っ切る勇気のあるかたはどうぞ。

>南側の公園は杉並区のものですから、延長して道を作れば問題ないですね。
延長？高低差6M以上ありますが。とてつもなく勾配が急なスロープになりそう。また税金投入ですか？

[628: 地元不動産業者さん]

バカばっか

[629: ご近所さん]

>>622さん
「ここは自分たちの私有地だよ」「全体敷地面積に対する一世帯当たりが享受できる面積No.1」なんて言ったって、物件概要から計算したら、地下駐車場とか道路とか区に公園・道路として移管する部分含めて1戸あたり161平米だしね。
しかもその半分位は居住部分で、そこらへんの植え込みまで私有地だからって勝手に出来るわけじゃない。所詮は共有地なんだしね。ほんとに勝手にできるのは「専有部分」だけだからね。

「総開発面積８４２３４．４７平米※土地区画整理事業に基づき総開発面積の一部を公園・道路として区に移管しております。
A：18401.92平米、B：14392.89平米、C：18401.92平米、Ｄ：14392.89平米、E：18401.92平米

※Ｄ棟敷地面積はＢ・Ｄ棟で一団地認定を受けており、Ｂ・Ｄ棟合計の敷地面積となります。
Ｅ棟敷地面積はＡ・Ｃ・Ｅ棟で一団地認定を受けており、Ａ・Ｃ・Ｅ棟合計の敷地面積となります。」しかも
なにか事が起きたら近隣住人が避難する為にぞろぞろ入ってくる権利あるからね。それが三井と区の約束なんだから。

[630: 匿名さん]

固定資産税は80平米でいくらですか？

[631: 匿名さん]

だからさ～、賃貸相場見ればわかるでしょ？
全然見合ってないですよ、この価格。
この辺はね、>>618 さんの言うとおり、
戸建に住んでこそ価値が感じられるのよ。

[632: 匿名さん]

>>629
計算の意味理解してんのかと言いたい。堂々と計算を誤ってるのはまーいいとして、昔よく比較された広尾だと50平米くらい？そんなに無いか・・。

[633: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレスト
総戸数474戸（Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ・Ｅ・Ｆ棟）※事業協力者住戸34戸含む
総敷地面積19,516平米（建築確認対象面積19,484平米）

[634: 匿名さん]

631自演お疲れ様です 狭い一戸建に住んでもねぇ．．．．．

[635: 匿名さん]

そりゃそうですよ。一戸建てであればあんなに広い庭は期待できませんから。ならでは というところではないでしょうか。

[636: 匿名さん]

>>627

使えない補助215号と引き換えに第１種中高層を勝ち取るとは、

「政商三井、今も健在なり」だな。

杉並区は南側公園を貫通する道路を作る前提で、215号南側に

予め緩い勾配をとっておくべきである。さもなければ、

三井の口車にまんまと乗った単なる税金の無駄遣いになる。

[637: 匿名さん]

>>629さん

三井のＨＰの物件概要＞共通概要＞敷地面積

A：18401.92平米、B：14392.89平米、C：18401.92平米、Ｄ：14392.89平米、E：18401.92平米
・
・
・

そして「共通概要」の遠い欄外に、分かりづらく以下の記載がありました。
「※Ｄ棟敷地面積はＢ・Ｄ棟で一団地認定を受けており、Ｂ・Ｄ棟合計の敷地面積となります。
　Ｅ棟敷地面積はＡ・Ｃ・Ｅ棟で一団地認定を受けており、Ａ・Ｃ・Ｅ棟合計の敷地面積となります。」


正直、私は同じ面積が交互に並んでいることに今初めて気付かされました。
三井のＨＰの記載方法は本当に分かりづらいです。
一般消費者として、強く改善を求めます。

因みに、住宅情報ナビの記載方法は、「18401.92m2(A・C・E棟)、14392.89m2(B・D棟)」と、
一見して分かり易い表示になっており、三井のＨＰでの記載方法もこのように改善すべきと考えます。

[638: 匿名さん]

口車に乗ったのか、始めからグルなのか。
区の役人の天下り先を公開してもらいたい。

８万４千平米を二つに分けて開発許可申請した、
５ｈａ以下にしたかったんだと思いますが、
その理由をきちんと説明してもらいたい。

建築学会の保存要請を断っているのに、
「クラブハウスを保全する」という嘘の出所をつきとめたい。
その話は誰から聞いたのですか？
聞いた方、ここに書いてください。

[639: 匿名さん]

今日モデルルームに行った帰り道に敷地を半時計回りに一周してみましたが、敷地南側はいきなり崖のようになっていて、かなり高台になっているのが気にかかりました。あれを目の当たりにすると、215号線の実現の可能性が低いことがよくわかりました。あれは現実的にはやっぱり無理ですね、物理的に無理ですよ、あそこは。しかもあの南側の既存の100世帯くらいある住宅街の真ん中をどうやって道路を通すんだろうか？用地買収だけで100年くらいかかりそうなんです。どうお考えでしょうか。補助215号線の実現の可能性について詳しくご存知の人、教えてください。いま購入するかどうか本当に迷っている状態なんです。購入すれば資産として末代まで残したいと考えています。

[640: 匿名さん]

都心よりも環境がいい？　確かにそうですね。
だけどね、この開発がなければもっと環境がよかったのです。
前から住んでる人は、環境が悪化したのだから忘れずに。
国立の明和地所のマンションは、判決で「景観を壊しながら、景観を売り物にした」と批判された。
裁判所がそこまで言うのはよくよくのことです。
おかげで国民にはよい景観を享受する「景観利益」という法律で保護された利益が認められた。
憲法論議の中で、「環境権」が必要だという声はすごく大きい。
人口も減ることだし、住宅開発は適度にしよう。

[641: ご近所さん]

>>632
え〜、なんか間違ってる？
建物用の敷地面積じゃなく、全体面積の話でいいんじゃないか？
だって「広い庭が」っていうからには共用部分も含めてじゃない？
敷地面積で言い出したら狭くなっちゃうじゃん。


>>634
そもそもあのマンション買う予算あれば、このあたりで駅から徒歩圏内の140平米以上の更地だろうが、100平米以上の古家ののってる150平米以上の土地だろうが買えるんだけどね（家がのってる方が中古物件は割安なのはお約束）。
億の現金あるような人なら、足の便よくて広くていい土地買えるんだけどねえ。
Yahoo!とかで相場見たらわかるよ。

>>635
その「広い庭」を維持するのに毎月の管理費考えてみたら、やってられんわ。
しかも自分の自由に花も植えられないし家庭菜園も楽しめない。


そういえばだれか固定資産税の話してたね？
>>630か。

去年の割賦みたら、うちは
土地＊標準課税額が固定資産税分=790万、都市計画税分=1784万で固定資産税が11万余、都市計画税が28千余。
ちなみに評価価格は200平米で5700万。

＃ちなみに現在売買相場は更地ベースで評価の4割増し。
＃こないだの地価公示でマンション敷地のある東1丁目はあえて避けて調査されてるが、これが何を意味してるか興味深いね。


建物＊課税額が2千万で固定資産税が29千弱、土地計画税が6千弱。

税率は固定資産税が1.4%、土地計画税が0.3％。

さて、このマンションの土地評価価額はいくらで上物の評価はどのくらいなのかな。
マンションだろうが戸建てだろうが、税率は変わらんからね。

土地代が高いのか、どんどん償却される建物にばっちり購入金額の大半が注ぎ込んであるのか。
マンションの火災保険で必須の書類が三井から出てくるはずだから、ちゃんと消費税と土地代と建物代（共有部分と専有部分は別）をチェックしといたほうがいいね。保険も建物、しかも専有部分にしか付けられないし。

＃いくらなんでも大正時代？に買って寝かせといた土地をそんなに高く売ってるとも思えんが、整備代かかってるからばっちり値段ついてるのかね。

[642: ご近所さん]

>>639
そんなにきついかねえ。
その両脇の道路とそんなに変わらない傾斜だと思うけど。
必要なら、西側の道路なみに道路用に削るんじゃないかな。あそこはだいぶ傾斜削ったんだよね。おかげで自転車であがるにも年寄りが杖つくにも楽になったよ。

＃そもそもそんなこと言ったら、甲州街道から塚山公園までの坂道なんて大変だし。

[643: 匿名さん]

そりゃあ、集合住宅より一戸建のほうがいいに決まってますよ。
でもここはマンションコミュなんですから、マンション検討について話しましょう。

[644: 匿名さん]

>>642
私は639さんじゃないですけど補足の代弁をさせてもらうとして、、、

仮に削るにしても、かなり手前から削らないと急な坂は解消されない感じ。
そんな手前から削れるのかな？たしか都市計画法で道路勾配の基準値ってあったはずよね。
それでいくとあの場所でスロープっていうのは、なんか難しそうよ。

でも高架ってのはどうだろうかね？高架なら可能性あるんじゃないの？住宅街の真上を高架道路にして神田川を
越えさせれば、土地の買収とかなくてもすみそうよ。

[645: 匿名さん]

>>641さん
あからさまに個人情報を出して大丈夫ですか？
でもその数値からみると、あなたは相当いいお宅にお住まいですね。
純粋に羨ましいです。
あなた昔からお住まいの資産家のかたですよね？

[646: 匿名さん]

あの道路は今後頭痛の種になること間違いなし。
高さ制限を緩和して、部屋数を沢山とるために、
パンドラの箱をあけた、三井の責任は重いぞ。
今後、売り逃げなんてことのないように、
みんなで監視していかなくてはならない。
高架とか言ってるがそばの家はどうするんだ。
第一、車が通ったら大変だよ。騒音だって排気ガスだって。
人間の生活があっての都市計画では。おもちゃじゃないぞ。

[647: 匿名さん]

いやいや、マンション対戸建ての話をしたいんじゃなくて、最初は、僻んでるとか妬んでるとか言うから、
戸建てに住んでる人は、マンションを妬んだりしないよ、と言っただけだったのにな。

[648: ご近所さん]

>>645
いや、うちはふつうのサラリーマンだけどね。親は地方出身者だし。
親が家を買ったのは40年前だけどローン返済完了までつましく暮らしてたし今だってつましい方だよ。
浜田山〜高井戸界隈は大半の人は財布の紐はしっかりしてるからね。スーパーのにぎわいと物価見たらわかるよ。
だから、あのマンションの値段の付き具合に「高すぎだ」って反応するんだよ。

個人情報っていうか、要するにここらへんの土地の相場だよ、相場。
でもあのマンション買うのはほんとにすごい資産家のはずだよ。購入価格が違うからね。いきなり億の金額とかだしねえ。
銀行のローン審査にこの時期通るんだし。


>>644
マンション敷地の東西両側に道がありますよね。
>>639さんが歩いた道そのものですが、あそこと同じように削ると考えればいいんですよ。
西側はモデルルームに入る入口ありますが、あの坂道はてっぺんまで傾斜がきつかったのを削ったんです。そのぶん坂の長さが伸びました。
坂の下は同じでも、てっぺん位置をもっと北にしてしまえばそれほど傾斜はきつくならないでしょう。
そのぶん道の両側に土留めをかなり長く築く必要はあるでしょうけど。

[649: 匿名さん]

>てっぺん位置をもっと北にしてしまえばそれほど傾斜はきつくならないでしょう。

それはその通りだと思います。
でもテッペンをもっと北にするって言っても、北にすればすれほど戸建てエリアに入ってしまいますよ。

では周辺事情や周辺の歴史にお詳しい648さん、地下の可能性はどうでしょうか？
215号の地下化ということです。
井の頭線の地下をくぐり、敷地の地価をくぐり、神田川の手前で地上に出るというのは、
無茶ですか。。。スミマセン。

[650: 匿名さん]

一種住専低層地域といえばみんなの憧れだった、いつかはおれもとがんばったものだ。
その一種住専の土地に規制緩和で高い建物を許してしまった。
どうせ日蔭なんだったら、うちもマンションでもいいかと思わせる作戦なのかも。
これは、はるか中曽根民活のころにはじまった大陰謀だったのだ。
何しろ中曽根は「山手線の内側は全部７階建て以上にしよう」と言ってたもんね。
田舎から出世しに出てきたやつらは、困ったことに街っ子よりバイタリティがある。
浜田山みたいな、麗しい郊外田園都市まで犯されてきた。
このままいくと東京は世界一醜い都市になる。早く逃げ出そう。でもどこへ？

[651: 匿名さん]

>>638
私の担当者からそのように聞きました。
シアタールームで見た映像にもそのようなシーンがあったのを覚えています。

[652: 匿名さん]

>その一種住専の土地に規制緩和で高い建物を許してしまった

でもその総合設計制度によって公開空地を誰もが利用できるし近隣住民の人も自由に歩ける。
マンションとマンションの間の細い歩道もあれ公道です。
近隣にお住まいのかたには、もしもの災害のときは非難場所として利用していただいて、
普段は近道に大いに利用していただく。

こんなことができるのもあの制度のおかげだと考えれば、そんなに悪いことばかりではないと
思うのです。
私の勝手な意見でした。

[653: 匿名さん]

６５１さん
それは違うのですよ。元のクラブハウスの建築的価値が高いのでそのまま保全したい、というのが建築学会の要請でした。実現すれば、重要文化財指定されていたでしょう。写真でも見る機会があれば見てください。
質素だけれど美しくて軽快で、白いテニスウエアみたいな、スポーティーなクラブハウスでした。
私は好きでした。

[654: 匿名さん]

いや結局、容積率を緩和して商品である部屋を増やして、お金儲けをするための制度ですよ。
それに、先に住んでる人は、低層住宅地のつもりで住んでるのだから落胆します。
ルコルビジュエって人が考えたらしいね。欧米では以前から批判が始まっているらしいが、
日本ではいまだにカリスマ性が色あせないらしい。後進国だね日本は。

[655: 匿名さん]

避難場所に利用していただいて？
三井グランドが避難場所だったこと知らないわけじゃないだろう。
恥知らずなことを言うのもいい加減にしろ。
グランドのままならヘリだって降りられる、災害時には非常に有用な場所だったんだ。

[657: 匿名さん]

>>654

なんでコルビュジエが出てくるの？

そもそも容積率の概念自体がマンハッタンで出来たんだけど、この決まりって元々はボリュームを規制するのではなく真逆でこの土地にはこれだけより高いものを建てなくてはいけないというものだったんだよね。

だから、緩和云々はお門違いも甚だしい。でかくなる分にはいくらでもいいのだから。

ちなみにこれは100年以上前の話。コルビュジエが始めてマンハッタンを訪れたのは1930年。

だからあんたが言ってるようなコルビュジエが容積率を云々ってことは有り得ません。あとコルビュジエは世界的にも当然今でも評価されています。もうすぐ世界遺産にもなるし、スイスの紙幣にも載っているし、コルビュジエの葬式はフランス国葬でした。そんな建築家は他にいませんよ。

[658: 周辺住民さん]

井の頭線が高架にならない限り補助215号線は事業認可されない。
したがって鍵は京王電鉄が握っている。
でも普通に考えて、50年たっても浜田山の風景は今のままだと思います。
第一、地元住民がそんなことを許さないであろう。日照権利、騒音、排気ガス・・・。
30年以上も前の机上の計画なんて、概して杜撰なんです。
理想を誰かが描いただけですね。

[659: ご近所さん]

>>649
>でもテッペンをもっと北にするって言っても、北にすればすれほど戸建てエリアに入ってしまいますよ。

　それがなにか問題？　そもそも北上してる計画線なんだから。もしかしてわかってない？

　戸建て住宅予定地が公道に面している。それだけのことだよ。
あとは敷地入口を計画公道に面してつくるか、中の路地に面して作るかだけの問題。
そこらへんの住宅地となんら変わらないと思うけど？

＞では周辺事情や周辺の歴史にお詳しい648さん、地下の可能性はどうでしょうか？

それ厭味だね。あんた性格悪いね。

＞井の頭線の地下をくぐり、敷地の地価をくぐり、神田川の手前で地上に出るというのは、

地下化なんかできるわけないだろ。あんたらの我がままの為に、都民の税金が使われる必要がどこにある？　外環杉並区間の工事費いくらかかってるか知ってるだろ。1mあたり1億なんだよ。それに匹敵する予算をたかがあの道路1本のために使えって？　そんな価値はあの道路には無いね。

あの場所で地下道なんて、工事費いくらかかって、あんたらのあの豪華なマンションをもう一度地下駐車場からなんから掘り返せって？　馬鹿言ってんじゃないよ。すでに北側の部分は出来上がってんだよ。その道路使ってあんたらのお仲間がさっさと引っ越して入居し始めてんだよ。

あんたの言い分は、外環を40年反対し続けてる善福寺エリアのプロ市民連中と同じ言い草だよ。

[660: 匿名さん]

あんたらあんたらって言うけど、あんたらとは誰を指してるの？あなたはいったい誰に向けて発信してるの？

地下の可能性もあるよ。だからあのセンター道路の下には駐車場もなにも無い。それどころか地下道路に備えて構造体の準備の基礎体が埋まってる。
なにも掘りくり返さなくても、今のままでもできるよ。

それよか、まずは井の頭線高架って本当？
開かずの踏み切りが解消されるのは嬉しいね