パークシティ浜田山(5)

[匿名さん]

さて三井浜田山グランド跡地計画もいよいよパート５へ突入です。
思い起こせば計画が発表されてから早や3年。北地区は街開きを終え南地区もほぼ全貌が明らかになってまいりました。
工事の進捗状況、今後の販売計画、物件内容、地元周辺住人の方のご意見ご感想も寛容に受け入れ、引き続き前向きで活発な意見を交換していきましょう。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44565/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44106/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43865/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[51: 匿名さん]

袋小路の公道ってことです。

これ、間違っていませんよ。

[52: 近所をよく知る人]

＞No.43

では、三井と杉並区と住民主催でエレクトリカル・パレードでもやったら地域貢献できますね。

[53: 匿名さん]

>お客様がちょっと駐車するのもNG？

公道は駐車禁止です。よってNGということになります。

住人のお客さまであれば、地下のお客様用駐車場を利用することになっています。

[54: 匿名さん]

南側半分がまだ工事中ですが、南側は戸建てだから、この掲示板は閉めちゃうんですか。

[55: 匿名さん]

雑誌記事の引用、紹介は記事の日付が必要でしょう。
地価の値崩れは、日々に新しという感じです。
近所の土地、１４、０００万の値付けでスタート、
結局売れたのは７，０００万でした。
買った人の名前、なんだか中近東風でした。
マンション販売の現状ってどうなのですか？

[56: 匿名さん]

>都内の新築マンション顧客満足度調査

なんじゃいそりゃ。
意味あんのか？

三井の物件が1位になってる時点でダメだろう。

[57: 匿名さん]

三井の姑息なメディア戦略笑うね。
直接的な広告より効果あるとか思ってんだろうけど、
あからさま過ぎるんだよねぇ。
浅知恵だよねー。
もうちょい控えめに散発的にやればいいものを。

[58: 匿名]

販売分の成約率ってのが又姑息なんだよな。出し方ひとつでどうにでもなる。わかっててやってる。ホント姑息

[59: 匿名さん]

公道に接しているからという理由で、
高さ制限の緩和を受けることが出来ました。
開通するのはずいぶん先です。得をしたのは誰でしょう。

[60: ご近所さん]

公道だから、散歩してもいいですよね？
犬の散歩もいいですよね？

[61: 近所をよく知る人]

私も住民税を負担している以上、公道を通る権利があると思います。
外に抜ける南側の私道とつながったら、積極的に抜け道に利用させてもらいます。
なお、公道には将来信号機が設置される可能性があるということですね。

[62: 匿名さん]

みなさん何か 勘違いされていませんか？

私は>>43を書きましたが、私は、なにもこの道を通るなと言っているのではなく、
むしろその逆で周辺住民のかたこそ、おおいに積極的に活用すべきだと思っているくらいなんですよ。

ただ、車の場合は出口がないという事実を言いたかっただけです。

ですので、ご近所さんもそうでないかたも、毎日の犬の散歩に、
そして健康のお散歩に是非どんどん利用していただきたいです。
自然が溢れる唯一無二の美しい街並みですからこれからの季節とても気持ちいいと思いますよ。

また、抜け道にもどんどん使ってください。
残念ながら今は、真南には抜けられませんが東の樫の宮公園側、西の図書館側には
徒歩でなら抜けられますから。
税金によって作られた道です。当然の権利なのです。

60さん61さん、大歓迎です。
みんな地元住民のかたと顔見知りになって仲良くしたいのです。

[63: ご近所さん]

問題は、この公道が都市計画通りに開通するべく行政が動いた時に、敷地住人からどんだけ反対運動が起きるかだよな。
　むろん、マンション開発時に購入して住む人たちは承知の上で買ったはずだから反対はしないだろうけど。

でないと、外環の桃井・善福寺地区の反対運動みたいなことになりかねん。
外環なんて1957年に話が出て1963〜66年に関係自治体が了承して都市計画決定して、たまたま40年以上知事決裁で止まってただけ。

　荻窪団地の建替え説明会でも補助215号の凍結はまったく考えてないらしいので、いつかは通ることになるだろうよ。
　いくらなんでも外環みたいにこれから40年もストップはしないだろうと思うが、その予定線上がなんだかわからなくなって使い出しちゃったときが不幸だろうね。　

　杉並区には「道路計画地」ってちゃんと囲っておいてもらいたいけど。

[64: ご近所さん]

＞みんな地元住民のかたと顔見知りになって仲良くしたいのです。

そこまでは考えていないと思われます。

[65: 匿名さん]

開通したら騒音や排気ガスの問題が起こるのでしょうか。心配です。
そのころは車社会ではなくなっているのかもしれないし、
個人で車を所有する社会ではないかもしれませんが。
いずれにしても、町のたたずまいが変わってしまうだろうとは思います。

[66: 匿名さん]

公道北側しか車の出入口がないにせよ、住民や業者等
の車の出入りだけで、結構な交通量になるんじゃない？

[67: 購入検討中さん]

ここは直線の公道を通じて井の頭線の騒音は響かないんでしょうか？

[68: ご近所さん]

>>65さん
いや既に、このマンション群を開発する為に、近隣住人は騒音と排気ガスと砂埃にずっと悩まされてますけど。
向かい側の高井戸中学の生徒なんて、可哀想だよね、学校で授業受けてる間、マンション建築の騒音に悩まされたわけだし。


まぁ、建築中のマンション現場のど真ん中に引っ越してくる人たちは相当物好きだと思ってみてるけど。

[69: ご近所さん]

＞まぁ、建築中のマンション現場のど真ん中に引っ越してくる人たちは相当物好きだと思ってみてるけど。
物好きかどうかは別として、それまで居住していた家の売買等のタイミングなど、それぞれに事情があると思われます。

[70: 匿名さん]

>>65
>そのころは車社会ではなくなっているのかもしれないし、
>個人で車を所有する社会ではないかもしれませんが。

それが的確な予想じゃないかな。
控えめに見ても、その頃にはガソリン車は消えて排ガス問題は根本的になくなってると思う。
それでも、タイヤで走るなら騒音は全く消えることはないでしょうがね。

だから、このスレとは関係ないですが、長期的な資産価値を考えて実は狙い目なのは
大型トラックや通り抜けが比較的少ない幹線道路。
井の頭通りとか方南通りくらいの規模の通りですかね。
まあ、それでも30年先の話ですから、鬼が笑いますね。

[71: 購入検討中だったさん]

私には余りあるお金がないので本物件の取得は見送らざるを得ませんが、このご時世に投資効率の悪そうな本物件に惜しみなくお金を注げる層の方々は世の中の経済活性化のため必要不可欠な存在ですので、彼らには心より感謝したいと思います。ただ最大の利益の享受者が三井や鹿島のお偉方かと思うと、いま一つ釈然としない気はしますが。

[72: 匿名さん]

↑激しく同感。
　ミニバブルの影響で、昨年から販売が始まったＭＳはどこもまだ２割がた高い
　（土地の下落率などが先行しているのに比べて）。
　加えてこのＭＳは共有部分の代金約2000万を上乗せしている。
　都心部や東京駅へのアクセスの悪さを考えると、
　引退した夫婦か、車の送り迎えのある重役クラスのためのＭＳだ。
　割安で購入できる関係者は共有部分の代金をその他大勢に負担させて、いいとこどりなんだろう。
　まあ、金は天下の何とか、死蔵させずに使ってもらう方がいいが。

[73: 匿名さん]

土地勘が全くありません。スーパーや病院はどんな具合でしょう。年寄りが一人でも暮らしやすい町でしょうか。

[74: 匿名さん]

また業者さんの蒸し返しですか？
もう其の手にはのらない。
ここは閉めた方がよい。
知りたい方は
パート１～パート４をご覧下さい。

[75: 物件比較中さん]

>73さん
＞土地勘が全くありません。スーパーや病院はどんな具合でしょう。年寄りが一人でも暮らしやすい町でしょうか。

スーパーは徒歩５分圏内に数軒あります。内、SEIYUは24時間営業なので買い物に困る事はないと思います。
車をお持ちなら、大型店オリンピックもあります。
ただ、ドラッグストア競合店が少ないせいか日用品は他沿線より、ちょっと高めです。
病院は、徒歩10～15分圏内のビル内（井の頭通り沿いだったでしょうか）に色々あった様に思います。
また、この物件は全戸エマージェンシーコールが室内についており、敷地内の警備室（？三井のホームケア
センター的な所だったでしょうか？）にボタン一つで24時間つながるので、何かの場合でも安心だと思います。
私自身が、お年寄りではないので、どの程度を「暮らしやすい」と感じるかは分からないのですが、
周囲も落ち着いていて公園も多いですし、緑を見ながらのお散歩など、毎日できるので良いのではないかと思います。・・・と、説明会を聞きにいって得た情報でしたが、ここなら両親に住んでもらっても安心だなぁと
書きながら改めて思いました。

[76: 匿名さん]

外環の必要性と215号の必要性を比較したら重みが違い過ぎます。

なので外環を比較に出すのはちょっと筋違いだと。
普通に考えたらこの先50年経っても何も進展していない気がする。
50年どころか、開通は不可能という都市開発の専門家の見解もある。

計画道路上に現在お住まいのかたの立ち退きや土地買収がどれほど困難なことか・・・
常識で考えれば・・・気が遠くなる話しですよ。

[77: 匿名さん]

講談社Mookの「土地のグランプリ2009」「マンショングランプリ2009」（29-35ページ）で、
このマンションが首都圏新築マンションで１位になっていました。
記事によればグッドデザイン大賞は間違いないらしいですよ。
さらに週刊ダイヤモンド（2009.03.07発売）の2009年不動産特集号の記事の中で、
高級新築物件ランキング（58ページ）でこのマンションは関東エリアで
ダントツの１位になっていましたよ。

[78: ご近所さん]

>>73さん

まぁあのマンションでご老人が住むなら、それこそたっぷり老後の資金はお持ちでしょうから、毎日タクシー呼んで浴風会病院に通っても困らないじゃないんですかねえ。

　浜田山のあちこちにあるクリニックも悪くはないんだろうけどね。浴風会は40歳以上から死ぬまで見てもらえる、老人専門病院ですから。

　ちなみにあそこの老人用の居住施設はピンからキリまで揃ってるそうですが、最高級クラスのところは杉並区民しか受け入れないのに競争率高いそうです。順番待ちで10年はかかるとかなんとか。

[79: 匿名さん]

＞記事によればグッドデザイン大賞は間違いないらしいですよ。

本当？マンションでは史上初だよね、確か。

でもグッドデザイン大賞が「間違いない」って、本当だったら、出来レースってことを暴露してるようなもんだな・・・

[80: 物件比較中さん]

このマンション、環境・外観等の「外ずら」が良く、そこが売りの高額物件（管理費も異常）というのは大体理解できましたが、内部の共有・専有部分の機能・グレード・間取り・使い勝手などの「内ずら」は実際どうなんでしょう？
家選びは結婚と似たようなものあり、住み始めたらその辺りの方が肝心だと思います。

[81: 匿名さん]

すみません管理費はいくらぐらいしますか？

[82: 匿名さん]

外づら、内づら～

面だからね。
日本語らしく。

[83: 匿名さん]

銭ゲバですか？

[84: ご近所さん]

ズラ？

[85: 匿名さん]

>>80
このマンション、やっぱりすごい人気が高いみたいよ。
販売中の週間ダイヤモンド「臨時増刊」4月28日号のP62～P65掲載の『高級新築物件ランキング』で、
パークシティ浜田山がズバ抜けて１位でした。
データでは「１．立地」「2．全体計画」「3．建物構造」「4．専有部分の計画」全ての部門で高得点取ってた。

[86: 匿名さん]

立地の魅力のみならず、免震構造や制震構造を採用し、建物のつくりもよい。住戸内の質も高い。
高齢になっても住みやすく、資産価値の低下も少ないと見込まれる・・・と書いてありますよ。

ってことは
>内部の共有・専有部分の機能・グレード・間取り・使い勝手などの「内ずら」
も理解できるんじゃない？

[87: ご近所さん]

つまり、維持管理コストは高いんだな。

KENの賃貸物件は管理費混みで31万とかだし、分譲分の管理費とか大規模修繕積立金も表には出てきてないし。

[88: ご近所さん]

ちなみに、杉並南郵便局（つまりこのあたりの本局）の裏のシティハウス浜田山ガーデン＠住友不動産、だと

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00035433/summary/

管理費（月額） 15,154円～32,054円
修繕積立金（月額） 4,780円～10,620円
修繕積立基金（一括） 409,300円～910,100円
そのほかの費用 管理準備金:15,154円～32,054円

つまり、最初に45万弱〜127万ちょい、あとは毎月2万から4万3千円ほど払い込むわけだ。

　パークシティはそれより物件そのものの値段が高いから......まぁまさか2倍の金額は吹っかけられないだろうけど、1倍半くらいはするかもなあ。積立基金だって基本の一括払い分はもっと要求されそうだし......
　こういう維持管理とか修繕積立金て、施設がボロくなった時にガンガン使って価値を維持する為のものだし.......

[89: 親と同居中さん]

浜田山駅前のＤＡＩＫ跡地に何ができるかご存じの方いらっしゃいますか？

[90: 匿名さん]

管理費なんか気にしない層が買うんだな。
羨ましいよ。

[91: 経営者]

三井不動産住宅サービスなんぞにたっかいたっかい管理費しこたまぶんどられていくのが平気な人が買うのか。

管理会社、皆で替えればいいんじゃない。大手なら東急のほうが遥かに良いし。安いトコならいっぱいある。

[92: ご近所さん]

これからますます電車が混むなあ

[93: 匿名さん]

そのうち新宿辺りまでここの住民用のお召し列車でも出たりして。

[94: 匿名さん]

浜田山は創価会館なくていいな。

[95: 匿名さん]

少し前になりますが、週間東洋経済という雑誌の2009年版全国新築マンションのランキングベスト10でも
ここが１位でしたよ。有栖川の地所マンションが2位だった記憶があります。
なぜその記事のことが、ここで話題にのぼらないのか不思議だったのですが．．．。

[96: 匿名さん]

まあ、記事のランキングなんてのは、いろいろな事情が絡みますからね。

[97: 匿名さん]

デベロッパーは国内No.1企業の三井。

ゼネコンも国内３本の指に入る企業の鹿島建設。

加えてこのマンションは特に富裕層に人気が高く、

値引きはまず無いと考えたほうが無難。

むしろプレミアみて将来的に資産価値が上がっていく物件。（不動産関係者談）

このマンションだけは昨今の景気に関係なく治外法権みたいよ。

管理費が高い云々言っているようじゃ　検討の資格すら無いってこと。

[98: 匿名さん]

>>87-88
90㎡で管理費￥90000修繕積立+組合費￥35000
130㎡で￥130000　くらいですよ。

賃貸で出ている部屋をマンションPER値30想定で計算すると
310000×12×30/{11000+（80000+30000）×12×30}＝0.74
なんで家主は31万という破格値で賃貸で出したんだろ？
これハッキリ言ってボランティアですね。
少なくとも40万の価値がある物件なのに・・・。

ここにどうしても住みたい人、急いだほうがいいです。
お買い得物件ならぬ、お借り得物件ですね。

[99: 匿名さん]

失礼
31×12×30/{11000+（8+3）×12×30}＝0.74

[100: 匿名さん]

雑誌のランキングもアドマチのランキングと同じように、うそっぽい。