【港区港南】ベイクレストタワー５

[匿名さん]

所在地：東京都港区港南3丁目1-2（地番）
交通：山手線「品川」駅から徒歩13分

過去スレ
1.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38747/
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[668: 匿名さん]

この掲示板、面白い。
港南最強のＶタワーと際弱のベイクレが併記されている。
この２つを比較するのは見たことない。
どうせなら、ＶvsWCTでしょ。

ベイクレは横の都営がブランファーレあたりがライバルですよね。

[669: 匿名さん]

清掃工場の煙突が正面に見える同士で
勝どきＴＴＴがライバルでしょ。あちらは賃貸が余ってるそうな。

[670: 匿名さん]

ライバルはザ・晴海レジデンスでしょう。
清掃工場の隣であること、駅からの距離など
実にそっくりです。

[671: 物件比較中さん]

ここはレインボーブリッジが常に順光に見え、形も最強。
TTTは逆光に見える上、発売当時、湾岸物件の中で島のケープと並ぶ安値。
逆にベイクレはWCTと並ぶ高値。
値段設定を間違えて売れ残ったのだろう。

[672: 匿名さん]

ここ、品川駅からの徒歩最短ルートは
そのうち無くなる斜め道路なんですかね。
真っ直ぐ道路に変わったら、徒歩分数も変わる？

[673: 匿名さん]

ＴＴＴはcapeよりも早く販売してた分、capeよりも更に安かったですね。湾岸では、ＴＴＴよりも更に早く販売してた三井の品川のタワーが最安値ですかね。まあ、すべて三年以上前の話ですが。

[674: 匿名さん]

ＴＴＴはゴミ工場の近く。　
パークタワー品川は下水処理場の近く。
似たり寄ったり。

[675: 匿名さん]

ベイクレ住民です。５００万(相場検証済み)損切りしてでも売却して他の安い部屋を叩いて購入するか、もしくは賃貸で回して少しでも残債減らして数年後景気が上向きの時に売却するか悩みます。あなたならどっち？

[676: サラリーマンさん]

港南マンションが今より値上がりする事ってありえるんですかね。
港南だけではなくて他エリアも含めて景気が上がると少しはあがりますか？
不動産や経済に詳しいお方はどのようにお考えでしょうか？

[677: 匿名さん]

パークタワー品川は、当時から激安ということで話題でしたね。立地条件がよくないのと、三井が実験的に取り組んでたとかなんかで。

[678: 匿名さん]

>>675
人それぞれ違うと思います、自分の場合、投資用は損を覚悟で早期に売却します。
なぜなら、マンションの市況が回復するまでの時間が投資ロスになるし、回復したとして、
景気の回復過程でマンション投資が一番いいかというとそれは違うと思うからです。

[679: 匿名さん]

例え損切って換金したとしても、今はこんな市況だからいい投資先がないよね…個人的に港南は劇的に環境が変わらないと厳しいと思います。

[680: サラリーマンさん]

銀行の業者に対する融資基準が緩和してくれば、多少は価格が持ち直す可能性もあります。

[681: 匿名さん]

持ち続けて市況回復を待つのも手だが、確実に建物、設備は劣化するし、
数年後はシティタワー品川の売却組が大量に売りに出してくるだろうから、
厳しいと思うな。

[682: 匿名さん]

シティータワー品川売却組が登場する四年後までに市況が回復してるかが鍵ですね。微妙ですな。

[683: 匿名さん]

ここ１LDK多いから投資用での購入率が高いのかしら？

[684: 匿名さん]

しかしさあ、ここにしてもプライム芝にしても、どーしてこんなに入り口の場所が悪い
ところにマンション作るかなあ？
個々の場所ってなんか、側道の行き止まりみたいなところだよね。車で出かけるときっ
て、一旦港南５丁目に行ってＵターンしなきゃいけないんでしょ？

[685: 匿名さん]

シティタワー品川は、住んでる人が売りに出すわけだから、
次に転居する場所の都合もあるだろう。
思った程大量には売りに出ないんじゃないかな。

[686: 匿名さん]

この板面白く読みました。前のほうの書き込みに比較がありましたが、現在の
中古価格見ると、

V>>>>>WCT>>フェイス＝コスポリ＝PT＝フェイバ＝ラクシア>ベイクレ＝ブラン

と言った状況のようです。坪300超える物件はWCT以外は皆無ですね。立地は
大差ないと思いますが、ランドスケープと規模、専用バスやアメニティなどの
共用設備で高評価なのでしょう。

[693: 匿名さん]

最近ここの62.29平米２SLDK中古が4300万 62.28平米２LDK中古が4330万で
売却されてましたね。HPに出ている間取り値段と比べると3割以上の値引き・・売却した人が不憫だ。

[694: 匿名さん]

↑その部屋分譲価格は三千万台だよ

[695: 買い換え検討中]

相場がどうとか営業はよく言うけど、相場は買主が決める物。
分譲価格以上は、抽選漏れでも欲しい人のみだね。
5年落ち、すぐに6年目だと、売るとき「5年以内」の検索に引っ掛からなくなると、価格は急落。
1年目ならまだしも、いまどき分譲価格以上で買うのは、大馬鹿もの。お金捨てる人はどうぞ。
本来新築プレミアム10%、年0.25%の下落が妥当。現実維持費の高いタワーは下落率が酷くなるかも。
5年落ちなら、分譲価格の20%以下が妥当だね。
だったら、別の新築買ったほうが、きもちいい。

[696: 匿名さん]

素朴な疑問だけど、
駅から徒歩１３分は
斜め道路を歩いた場合だったのでは？
真っ直ぐ道路になった現在も地図上の計算で、徒歩１３分なのだろうか…

[697: 地元仲介業者]

最近６９５さんのような方がチラホラいます。
しかし実際は分譲値アップでベイクは売れてます。直近半年は特にそうです。
自分にとって良い情報のみ選んで、悪い情報に目をつむると、現実は見えてきませんよ。

[698: 入居済み住民さん]

久々に、こちらの掲示板見にきました。
もっぱら住民版で楽しませてもらっています。
さて、住民がなぜここを覗いたかというと、大分飽きてきたのと、もうちょっと駅近に住み替えたくて、売却を検討してみたからです。
たまたま、5年になるので、購入価格以上だと税が安くなるのを考えていました。
しかし、税金を考えるかどうか微妙な価格になっているのでしょうか？
先にも投稿がありましたが、後3年もすれば、シティーの値上がり利益狙いの売り物が増えると思い、
港南地区の相場を一気に下げるのは、だれしもが読める状況なので、その前に売却します。
8月前には売りますから、その時は高く買って下さいね（*^_^*）

[700: 匿名さん]

>698
まぁ、不動産価格は買い手と売り手の好みになるので、幾らでもいいんではないですか？
高く出してみればいいと思う。
この地区は、今までが異常なバブル高騰をしていたから、それでも買う人達の残党が残ってたら、高値で売れるでしょう。

ただ私は、TTTも同じ現象なので、バブル崩壊を待つタイプです。
というか、分譲価格を上回った物件の末路は、どの物件も全て急落しています。
周辺の相場より下がったり、周辺の相場を押し下げたり。

高級車のほうが、年式経つと値下がりが激しいのと同じでしょう。

TTT早く落ち着け！もう抽選漏れ①順しただろ！？
（参考：晴海レジデンスの南西　1000万＋手数料乗せで半年売れず。安かったから抽選に参加した人も高値では買う価値がないとな）

[701: 地元不動産業者さん]

>697
同業者さんですか。
チラホラでは無くて、結構います。
今日、相場よりも異常に高く値付けしている物件に、1500万円安い指値を入れられました。
買主に、一応話し通しましたが、応じず。
最初にこれ高すぎると言ったが、どうしても譲らないといわれ、こちらとしては頑固な売主は骨折り損になるので、面倒だと思っています。
そこで、最近どうかなと、こちら覗きましたが、こんな感じですか。
1000万以上乗っけている感があるので、戻されたような指値です。
成約しなければ、私は時間の無駄で、意味ないです。

[702: 匿名さん]

私は業者ではなく物件を幾つも持つ資産家ですが、
買い手からの安過ぎる指値は冷やかしとして、売り手に伝えないのが良い仲介業者では？
売り手客との信頼関係を無くしますよ。
って、既にやる気無さそうですけど。

[703: 地元不動産業者さん]

早速のレスが。
売主様との約束で、全て報告する約束をしています。
今回指値をされた方は、とんでもないレベルの方でした。
久しぶりに、キャッシュで買うと言われた買主様です。
キャッシュなので、多少買いたたきの感はありますが、相場を調べたうえで、計算されたとのことでしたし、
とくに、相場から離れた指値でもありません。
今回の物件は、売主様が、売りたい値段で出しているだけなので、売れる値段への交渉です。

私も人間ですから、自分の利益になることを優先します。
頑固で相場観のない売り主様の物件より、売れる物件を太い買主様に紹介するほうが、成約します。

ただ、今回のお客様と知り合えたことは、私の財産ですね。

[704: 匿名さん]

値上がりする物件の条件は、他には2つとないような、何らかの希少性があること。
駅直結とか、眺望抜群とか、滅茶苦茶アドレスがいいとか、マンション内が超豪華とかね。
あとは広尾ガーヒルみたいに大規模で目立つか、逆に小規模でも超高級で目立つか。
なーんにも特徴が無いのはダメさ。

[705: 大手不動産業者さん]

私の隣の席の営業マンですが、
WCT38階で80平米9980万を依頼されています。
これは、8000万でも売れるかどうか。
値付け依頼のとき、難航してました。
かわいそうです。いいやつなんです。
でも力入れる気もなさそうな。
ま、半年くらいですが、問合せ1件もないです。

ベイクレの掲示板だからいっかな。内部情報。

[706: ビギナーさん]

へ～～そうなんだ。勉強になった。数千万も掴まされないように気をつけますね～～

[707: 匿名さん]

ほんとですね～～
騙されないようにしないと。
数千万って。さらりーまんの平均年収の何倍？

私も、
「中古は値段が上がり始めた」
って営業マンから何回か聞きました。

これって適当に言っているよね。
調べたら、そんなでもないし。

[708: 匿名さん]

もうこんなとこ、中古で買わずに、有明や豊洲のほうがいいよ。マジで。
駅も近いし、生活も便利だし、今まだ地価もほとんど上がり続けてるし。

[709: 匿名さん]

>708
そうっすね。
5年間は買値前後をうろついていたわけですから、新築を買えば5年分のローンはチャラ！って計算ですね。
5年で1500万くらいは払いますからね。利子もあるけど。
ちなみに、こことよく比較されるWCTもかなり下げ始めていますね。
北東角が7000万円台で出ていますね。

[710: いつか買いたいさん]

同業者さんですか。
チラホラでは無くて、結構います。
今日、相場よりも異常に高く値付けしている物件に、1500万円安い指値を入れられました。
買主に、一応話し通しましたが、応じず。
最初にこれ高すぎると言ったが、どうしても譲らないといわれ、こちらとしては頑固な売主は骨折り損になるので、面倒だと思っています。
そこで、最近どうかなと、こちら覗きましたが、こんな感じですか。
1000万以上乗っけている感があるので、戻されたような指値です。
成約しなければ、私は時間の無駄で、意味ないです。

[711: サラリーマンさん]

>708　>709
私もそう思います。
5年落ちになる前に売ってしまえば、ほぼチャラですね。
5年も無料で住めた計算です。
ローン手数料くらい浮いている人も結構いるはずです。
湾岸なら、有明か、あと勝どきの住友もこれから発売だからいいかも。
豊洲も捨てがたい。以外にレインボービュー見れますよ。少し小さいけど。

[712: 入居済み住民さん]

昨年暮れに比較し最近の値動きはどうなんですか。
仲介業者にも聞いていますが皆さんの意見を聞かせてください。

管理も住民のマナーも悪いので売ろうと思います。
羽田の拡張計画を期待していたのですが。

住民間の直接取引は可能でしょうか。
北向き眺望良い高層階です。

[713: 匿名]

よくわからないんだけど

[714: 匿名さん]

ここは昨日の東京湾花火大会の特等席だと思いますが、どんな感じに見えるのか写真をアップしていただけないでしょうか？

[715: 匿名さん]

もうすぐ築5年経過ですね。
いつまで販売するつもりなのでしょうね。

[716: 匿名]

売り始めたのは2003年4月からって
住まいサーフィンに書いてあります。

[717: 匿名さん]

となると、
発売当時小学生だった子が、もうすぐ成人式を迎える訳ですね。