【港区港南】ベイクレストタワー５

[匿名さん]

所在地：東京都港区港南3丁目1-2（地番）
交通：山手線「品川」駅から徒歩13分

過去スレ
1.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38747/
2.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44952/
3.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44872/
4.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44530/

[434: 匿名さん]

さっき、久しぶりにベイクレの中古をみたら一寸安くなってきた。

http://mansion.homewith.net/sp_mlist/baycresttower/

だと、一番安い所で@230 て所かな。実売は１−２割引きだから今現在で@200 って所でしょ。
まあ、仰る様に　そのうち坪１７０−１９０が妥当なラインなんでしょうね。

大崎に比べると格安まちがいなし。ただし、品川駅から１０−１５分の物件に限る
（つまり　ＣＴＳ　と　ベイクレかな）

[435: 入居済み住民さん]

というか４２５は自分の住んでるところを一生懸命自慢してるんでしょうね。
こっちのほうがいいんだぞいいんだぞ　って。（失笑）
しかも同時期に発売された同価格帯の他地域をこきおろしながらね。

立地のメリットデメリットをみなさんが論じているなかで
一人だけみっともなく見えてしまいますね。

[436: 匿名さん]

豊洲となんで比較してるの？しかもベイクレのスレで
コスポリやWCTの駐車場とPCTの駐車場に仕事柄行ったことあるが、所得層の違いが一目でわかるよ。

足立ナンバーのベントレーやファントムはありえないもんな。

[437: 匿名さん]

大崎とくらべて割安感が出てきたからようやく完売ですかね。
ＷＣＴも完売ですね。

[438: 匿名さん]

>>431

「住宅価値の６つの判断要素」を教えて下さい。

[439: 匿名さん]

>>438
最近のマンション選びのポイントは「暮らしやすさ」にある。人気物件の「条件」には、職場、学校や病院に近く、買い物に便利、公園が近いなどもある。こうした「条件」は昔もいまもあまり変わらないが、景気低迷でより重視されているようだ。

[440: サラリーマンさん]

1.職（都心の職場との距離）、2.住（住居性能）、3.遊（周辺の生活環境）、4.医（病院の充実度）、5.学（学校・文化施設の質）、6.食（周辺の飲食店の質）の６つ　です。
港南は上記１と２は８０点。　他の３〜６は３０〜４０点といったところです。
マンション評論家の中には、港南は空き部屋が徐々に増加していくと予想している方がいます。　その上、賃貸で入る方の比率が上がるだろうとの事。

[441: 物件比較中さん]

>>440
大崎と五反田は難点ですか？

[442: サラリーマンさん]

港南が総合店で５０点とすれば、大崎五反田は６５〜７０点くらいでしょうか。
もちろんその中でもエリアによって異なりますが。

[443: 物件比較中さん]

一番点数が高いところは赤坂ですか？

[444: サラリーマンさん]

最高点は難しいですね。
やはり赤坂や青山あたりでしょうかね。
あとは個人によっても違ってきますしね。

港南をお考えなら、価格が許せば高輪白金あたり、
予算を考えて、北品川〜青物横丁、戸越あたりにしたほうがよろしいかと思います。

[445: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内であれば1.職（都心の職場との距離）は１００点です。

[446: 匿名さん]

>>440
一番大事な治安が抜けてますよ。
東京都
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
赤坂周辺
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...
青山周辺
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...
麻布周辺
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...
麻布は止めておいたほうが良さそうです。

[447: 匿名さん]

>440

湾岸タワマンはひたすら１と２を追求（３以降には目をつむる、その代わり安い）
だからね。バーチャル都会でありバーチャル港区暮らしなわけだよ。
立地に都会としての深みがない。だから敷地内プールとか展望台とか住民専用バー
とかが必要になるんだよね。

[448: 匿名さん]

>>447３Ａにくらべれば落ちますが、二子玉等の近郊、郊外にくらべれば数段上。

[449: 匿名さん]

ベイクレタワーの話はどこへ行ったの？　全体論なら別スレにして下さい。

[450: 匿名さん]

全く進捗がないから、話題も何も…。

[451: 匿名さん]

まあ、まあ、ベイクレの話の一環だよね。マンションの性能？の話、非常に為になりました。
どうもありがとう御座います。　今後もご教授下さいませ。

ベイクレの話に戻ると、来年辺りには１７０−２００万／坪になっていくって結論で良いのかな。

[452: サラリーマンさん]

西向き南向き中低層階なら来年１７０万円くらいになるでしょう。
東などは２００万くらいで踏ん張るかと思います。

[453: サラリーマンさん]

パークタワー品川　１３Ｆ角部屋、坪単価１９０万ちょっとです。
来年にはこの価格が普通と思える相場になる可能性が大きいと思います。
シティタワー品川でさえも、普通の価格に見えてくるでしょう。
まさに買い手市場、指値天国です。

[454: 匿名さん]

＞453
↓これのことですね。
http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPT5oi0jp6

賃貸中とはいえ、確かに安い
80平米超の3LDKで5000万以下ですからね

[455: 匿名さん]

東南向きみたいだから、丁度　隣のビルとのお見合いかな。
まあ、それにしても安いね。呈示価格が１９３万／坪くらいだから、実売は１７０万ちょいかな。
とするとx0.8とするとＣＴＳより少し高いくらいだね。

こりゃ〜、冗談とか願望　抜きで来年になるとＣＴＳが普通の価格に見えてくるね。

[456: 匿名さん]

北東

[457: 匿名さん]

角部屋だから、どっちでも．．

[458: 匿名さん]

なんか港南全体の相場が下がりそうで・・・それってエリア価値も下がるってこと？
でもここが下がるくらいなら都心も全て下がるんですよね

[459: 匿名さん]

賃貸中だと収益還元評価になるからね。それでも買値より高いなぁ

[460: 匿名さん]

まあ、買値を下回る呈示価格が出てくるのもすぐじゃない。現在の不況が一年、二年で回復するの
は考えにくいし、その間にローンに耐えられない人続出だろうからね。安くても買う方も本当に価値が
あるか感えないとね。

[461: 匿名さん]

PTSのそれ、3800万で指値入れてみようかな。案外通ったりして・・

[462: 匿名さん]

>PTSのそれ、3800万で指値入れてみようかな。案外通ったりして・・
指値が通るのは難しくても、相手が考え込む様ならばかなり近い値が期待できるかも。
皆さんの幸せの為にも結果のご報告をお待ちしております。（笑）

[463: 匿名さん]

>>461

３８００万だと表面利回り１０％超えるから業者が買うよ。
一般人はもう少し高く買ってくれるけど住宅ローンだと買えないから
買い手が限られるんだよね。
あなたが全額キャッシュもしくは事業ローンを引っ張れるならいいんじゃない？
ただ事業ローンはこのご時勢だと結構厳しいです。去年までは余裕だったのに
今年はぜんぜん貸してくれません

[464: 匿名さん]

>>461
もう業者は買う余裕無いよ

[465: 匿名さん]

>>463
だった

[466: 匿名さん]

>>464

確かに業者が買うのは出口があるからだよな
エンドが変えなきゃ仕入れてもしょうがないね
しかしＰＴ品川管理費高いねー。何でだろ

[467: 匿名さん]

手金で買うしかない訳ね。この時期に売らざる負えない理由があるんだろうね。
現金あるなら指し値いれてみるのもいいかも。
いずれにしよ、住めるわけではないし、投資としてだな。

[468: サラリーマンさん]

ＰＴＳは当時の分譲価格４８６０万円そのままで販売されてます。

港南はデベロッパーが湾岸イメージ戦略でマンションを売りつけ、実際には居住地域としてはマイナス要因が多く、他都心地域より価格下落が顕著になると思われます。

ＰＴＳのオーナーも今後の家賃下落などを考慮して、売却に出したようです。

[469: 匿名さん]

謄本みれば理由はすぐわかる。

[470: 匿名さん]

なんだオーナーチェンジか。買いたいなぁと思ったらそんな理由があったのね。
通常賃貸されてる物件は普通の七割くらいで売買されてるよ。賃借人出るまで待てる資金力あるとこは、裁定狙いで買うんだよね。

[471: 匿名さん]

>>458

港区港南に夢見すぎ〜www

[472: 匿名さん]

賃貸も利回り低下なんですね。
売れなければ賃貸でインカムゲイン、というヘッジの目論み早くも頓挫か。

[473: 匿名さん]

投資物件だとなおさら買い手いないよな。

[474: 匿名さん]

ここの眺望良い部屋（北、東かな？）って坪200前半まで買い叩けるかな？

[475: 匿名さん]

ここって南西は価値なしなのでしょうか？３０階以上ならそれなりに快適なのかな。将来売却することを考えればやはり北ですかね…

[476: 匿名さん]

眺望はいいが、それ以外では我慢しなくてはいけないことが多すぎるマンションです。

だから南西はなかなか売れない。

[477: 匿名さん]

貴重なご意見ありがとうございますm(_ _)m
具体的にはどんな点で「我慢」を強いられているのですか？ 南西もそれなりの眺望はあるのですね。

[478: 匿名さん]

駅からの距離は、海岸通りがなかなか渡れないので、長く感じますます。

車の出し入れも大変。

首都高と引込線の騒音。

ゴミ処理場を往来するゴミ収集車が前をたくさん通る
駐輪場、ゴミ捨て場のマナーなどなどです。

[479: 旧住民]

エントランス付近に連なる業者の車は最近ないの？

[480: 匿名さん]

まだ南西の高層階なんか真っ暗。

土日は業者が客を連れて、マンション内を徘徊してます。

[481: 匿名さん]

あと何戸残っているのでしょうね？
HP上は高層階のラグジュアリータイプ（他のデベでは標準仕様だが）のみですけど。。

[482: 匿名さん]

相当数残っていると思われ・・
一度デベに直接尋ねてみるとよいよ。

[483: 匿名さん]

>>474

坪200〜220くらいであればどの方角でも買えるんじゃないかな。
方角悪いと最近は170〜180くらいまで落ちてるんでないの？

[485: 匿名さん]

住不のチラシに８Ｆ南向きの部屋が載ってました。
６２ｍ２の２ＬＤＫで４２８０万円。
これって、もろ首都高＆引込線ビュー？

[486: 匿名さん]

ダイレクトビューですね！

[487: 匿名さん]

228万/坪　すみふ　だから負けないのかな、ほかの業者さがしてみたら。

[488: 匿名さん]

３０００万でも買わないな

[489: 匿名さん]

ここは住環境に加え、住民のモラルにも問題あるってことですか…困りものだなぁ。

[490: 匿名さん]

北東でも今なら坪200強でいけるんじゃない？
眺望しか売りがないんだから東雲のタワーなんかとどっこいじゃない

[491: 匿名さん]

ここの立地は最果ての地といった趣きですね。
郊外より遠くに感じます。

[492: 匿名さん]

ここて結局品川まで２０分弱かかるからね
周り何も無いから中古の値段は厳しいだろうな

[493: 匿名さん]

20分で行ければいい方です。私は八時の山手線に乗る為に七時半に部屋をでてます。

[494: マンション住民さん]

港南口までおよそ20分だね。
ホームまでは確かに30分前にでといたほうがいいね。

[495: 匿名さん]

信号に二回つかまると、やはり30分はかかります。

バスか自転車が必要ですね。

[496: 匿名さん]

北東の眺望は最高だと思うけどなぁ。
眺望だけなら素直に羨ましいです。

[497: 匿名さん]

眺望は別に誰も文句ないでしょ

[498: 匿名さん]

眺望のみがウリのマンションだから眺望の良くない、南・西は坪120万円ぐらいが適正でしょ！？

[499: 匿名さん]

南西170〜180北東200〜220くらいが今の水準じゃない
これから更に下がると思うけどね

というか南西は何部屋売れ残ってるんだろ

[500: 匿名さん]

モリモト逝ったけど
ゴクレは大丈夫なんか？

[501: 匿名さん]

遅かれ早かれ…

[502: 匿名さん]

モリモトを引き合いにゴクレがどうかというのは関係ないけど
中堅デベのマンションはどこも買い叩かれるネタにはなっちゃうよね

[503: 匿名さん]

アフターがなくなるようなところは、やっぱり住みたくないからね
タワーとか補修が大変なだけに、躯体保証期間中の瑕疵担保責任は重要

[504: 匿名さん]

ここの中古相場かなり落ちそうだな

[505: 匿名さん]

同じネタの繰り返しだね。面白い？

[506: 匿名さん]

同じネタの繰り返しになってるんだ。知らなかった。みんな感じることは同じなんだなぁ。

あなたもここずっと見てるんだね。

[507: 匿名さん]

相場は下落の一途、繰り返しデベの倒産が続いてるわけで、
なんか掲示板だけのジョークだとでも思ってるの？
面白いもクソも無いんだが。

[508: 匿名さん]

いや、ボンＢがくだらん憂さ晴らしばかりしてて、面白い？って事だろ。

[509: 匿名さん]

http://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/0/13103/4540795001/00152264/45407...

これって結構安めだけど（５０８０万／７９平米）仲介がゴールドクレストなんだよね
まだ新築も併売してるよね？？？

[510: 匿名さん]

5380万から5080万に値下げしたんだね。首都高側の14階だし、安くても売れないだろうね。

[511: 匿名さん]

下落の一途をたどるばかりだな…

[512: 匿名さん]

ここは近くのマンションと比べても、圧倒的に魅力ないからね〜

何人かはシティタワー品川当たって引っ越してるみたいだし、その売りも出てるみたい。

そもそも売出し価格が勘違い価格だったわけで、売出し価格より高いうちは売れないと思うよ。

[513: 匿名さん]

仲介業者になんで売れないか聞いたら、売り主が未だ買い値と近隣相場を根拠に高く売れると思ってる人が多いからだって言ってた。
だからとりあえずは言い値で出して、3ヵ月経って引き合いもなく、成約レベルはこれくらいなんでと説明して３、４百万づつ下げていくらしい。

半年も経つと売り主もようやく理解して、買い手の指し値を受け入れるケースが多いんだって。

[514: 匿名さん]

ここを売りに出してる仲介さんに問い合わせたら、
「正直お勧めしません」って言われたよ
立地とデベがネックらしいね

[515: 匿名さん]

昨夜から東京タワーが新しいライトアップ始めましたね。
ベイクレからも見えるんでしょうか？どっちの方角になりますかね。

[516: 匿名]

ゴールドクレストからDMきました。ラグジュアリープランの最終募集ですと。37階90平米３LDKと最上階2LDK。値段が書いてないんですよねー。いくらなんだか。3LDKは南西、もひとつは南向きなんですけどね。足運ぶだけムダかなあ

[517: 匿名さん]

最終って事は、今回来場者で一番高い指値の客に売るつもりなんじゃない、それがいくらでも。
現ナマ持ってる人にはチャンス到来かもね。

[518: 匿名さん]

ここは近隣のマンションに比べて、中古の下落率高くないですか？

かなり安く感じるのですが問題あるんですかね？

[519: 匿名さん]

どう見ても立地。
最果てマンションだからじゃね？

[520: 匿名さん]

×かなり安く感じるのですが問題あるんですかね？
○かなり安く感じるのですが問題あるのでしょうか？

[521: 匿名さん]

東対岸には清掃工場があるしね。
普通なら清掃工場に併設した廃熱利用の温水プール位あってもいいのにそれはないし。

[522: 匿名さん]

ここの中古ってそろそろ坪２００割ってるんじゃないか？

[523: 匿名さん]

100後半の成約は結構あるみたいだよ。

[524: 匿名さん]

西側低層階なら坪１００万円台でしょうね、
新幹線の引込み線、モノレール、首都高速、海岸通りが見えるだけですから。

[525: 匿名さん]

こことＷＣＴってどのくらい条件違うの？
なんかえらい公示価格に差があるんだけど。

[526: 匿名さん]

駐車場から出てくる車みたらだいたいわかるよ。

[527: 匿名さん]

属性の違いそれほどないと思うよ(笑)

勘違いのプライドの違いはあるにせよ

だって同じようなもんでしょ？違いが分からないくらいなんだから

[528: 匿名さん]

立地や供用施設等、全然違うと思うよ。

[529: 匿名さん]

ゴクレだろ？ここ

[530: 匿名さん]

多分、ＷＣＴは徒歩３分？の天王洲アイルの駅や各ビル群のレストランなどが利用出来るから
じゃないかな。
一方、ここの海側の見晴らしは、湾岸一と言われているけどね。

[531: 匿名]

じゃ、ここの南向きや西向きはしょーもないってこと？

[532: 物件比較中さん]

ここ、アルド・ロッシ＋内田繁　なんだね。

門司港ホテル、イル・パラッツォ、どれもよかったな。

[533: 匿名さん]

天王洲との近さでそんな値段変わるほど立地条件悪いのかな？