【港区港南】ベイクレストタワー５

[匿名さん]

所在地：東京都港区港南3丁目1-2（地番）
交通：山手線「品川」駅から徒歩13分

過去スレ
1.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38747/
2.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44952/
3.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44872/
4.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44530/

[401: サラリーマンさん]

５年後には更に港南マンションの下落が予想されます。
シティタワー品川の転売、賃貸の縛りがなくなるからです。　恐らく賃貸や売却でかなりの数が出て、価格は引きづり落とされるでしょう。
現在、分譲価格云々といか言われてますが、そのころには分譲時に７〜８掛けくらいにはなっているでしょう。

[402: 匿名さん]

そろそろ、ベイクレまた価格が下がるかな？

[403: 匿名さん]

いや、新築の供給も減るため、港南の相場は維持されると予測

[404: 匿名さん]

まあ、希望は希望、無理は無理。暴落を予想。

[405: 匿名さん]

ＷＥＢの価格はなるべく落とさないって
不動産会社の人が言ってた。

なので実際は下がっているのでは？

[406: 匿名さん]

まぁ、ある程度下がるだろうけど暴落はないだろうね。
むしろ404の方が暴落しないと買えないレベルの人間の希望に見える（笑）
今より全然安かった分譲時と比べて、環境が良くなったし、さらに現在も進行中だし。

[407: サラリーマンさん]

不動産関係の知人によると、
デベロッパーが港南エリアのマンションを湾岸イメージ作戦で売りつけたのは無責任だと怒ってました。
豊洲などエリアの再開発が成功した場所はまだいいが、港南は敷地内のコンビニやマルエツなど、再開発とは程遠く、本来、人が住むエリアでないところに当時としては希少性のあるタワーマンションを建てることで人をかき集めたようです。
１１/１０号のＡＥＲＡにも大きく記載されてましたが湾岸マンションは住宅の６つの要素のうち、通勤利便性と住宅性能は高いものの、それ以外の食や文化などの４つの要素でかなり劣るため、今後は更なる下落が予想されるとの事でした。港南は特に危険な状態と特記されてました。
Ｈ１７年は確かに安かったですが、ここ最近の成約事例は大方その当時の分譲価格を下回ってきてます。　販売提示価格そのままで購入する方はごく稀で、ほとんどがかなり強烈な指値を入れてきます。　それに応じる売主のみ成約に至っています。　完全な買い手市場です。　この変化に気づかない売主さんはより深い痛手を負うことになるでしょう。
今後、港南物件は価格維持がされると考えてる方は株でもうまく行かない方でしょう。

[408: 匿名さん]

再開発でぐんとイメージが上がったのは豊洲と芝浦アイランド
佃もそうだけど地道にやらんとだめなのね。三井ってやっぱすごいわ

[409: 匿名さん]

豊洲エリアの再開発が成功って、そんなこと言ってる不動産関係の知人の方の会社は大丈夫？
その心配した方がよいのでは？？

それとも久々に豊洲厨出動？
他を落として自分を良く見せようとしても所詮江東区では。。。

[410: 匿名さん]

>>408
不動産関係で言うと、三井と野村は評判が比較的良いみたいね。割と良心的みたい。
それに比べて酷いのは住友ですね。後、ゴールドクレストシリーズを作ってる会社
ベイクレもそうですよね。作りが悪いみたい。

住友は例のＣＴＳを１２０万／坪で作った（コンペで落とした）のも、近くの住友物件のタワー
に出来るだけ影響がない様にするため見たいね。だから、他の会社にとられない様に強引に低価格
でおとした。東京都は１４０万／坪を考えてたみたい。

それで、秘密裏に作って、瞬間に売って、その後はなかった事にしてるみたい。住友の参考価格には
載ってないそうです。おまけに住友は価格を負けないので有名で、結局、在庫を一杯抱えて、
良く夕刊ブジとかに危ない会社に数えられてるよね。まあ、財閥系だからつぶれる事はないだろうけど。

[411: サラリーマンさん]

豊洲は港南に比べれば１００倍いいでしょうね。
港南は地の果て。
ポポロッカとホカ弁ができて利便性が上がったと感激しているくらいです。
じきに相場価格となって証明されるでしょう。

[412: 入居済みさん]

目くそ鼻くそを笑う
とはこのことですね

[413: 匿名さん]

＞412
確かに。

でも港南のほうが豊洲よりマシじゃないですか？
江東区、足立ナンバーという要素はどうしようもないですよね。

[414: 匿名さん]

豊洲って使えない店と日常生活に何の利益もないキッザニアしかない、ららぽーと以外に何かありましたっけ？

[415: 匿名さん]

最近のマンション選びのポイントは「暮らしやすさ」にある。人気物件の「条件」には、職場、学校や病院に近く、買い物に便利、公園が近いなどもある。こうした「条件」は昔もいまもあまり変わらないが、景気低迷でより重視されているようだ。

[416: 匿名さん]

>>410

鉄筋タリネーゼ乙

[417: 匿名さん]

>>江東区、足立ナンバーという要素はどうしようもないですよね。

こういう思考しか出来ない人って情けないというか・・・
やったら住所表記で見栄を張りたがる方って個人的には理解不能です。

[418: 匿名さん]

足立は嫌です。

[419: 匿名さん]

別に見栄を張りたいわけじゃない。
単純に足立ナンバーが嫌なだけ。

ナンバー議論になるといつもそー言って反論する奴が多いが、
気にしてないなら無視すればいいのに、コンプレックス丸出しで
中途半端な反論するから叩かれるｗ

[420: 入居済み住民さん]

>>411
>>港南は地の果て。

新幹線のぞみ停車するし、空港近いし
銀座新橋近くて、恵比寿や新宿渋谷も近いし
とっても便利ですよ。

でも、山手線内側に住む人たちにとっては
港南も豊洲も大差ないでしょうけどね。

[421: 匿名さん]

丸の内とか霞ヶ関に勤務している人にとっては地の果てなんでしょうが、渋谷、品川勤務の人から見ればめちゃくちゃ便利ですよ。

[422: 匿名さん]

まぁ丸の内・霞ヶ関にしても15〜20分あれば行けるわけだが・・・。
メトロの中でマイナーで接続が悪い有楽町線の
端っこの駅が最寄の駅周辺地域と比べられてもね。。。

[423: 匿名さん]

二子玉と比べれば便利ですよ。
値段も安いです。

[424: 匿名さん]

そのマイナーで接続が悪い端っこの駅の乗降者数が何で年間何万人も伸びてるの

[425: 匿名さん]

豊洲と港南の比較を、豊洲と品川で張り合ってるみたいだけどさ、
問題は品川から見ても港南は地の果てであることに気づけよ笑

[426: 匿名さん]

>>コンプレックス丸出しで中途半端な反論するから叩かれるｗ

コンプレックス丸出しなのは住所表記やナンバー表記をやたら気にする人でしょ。
419さんがその典型（笑）

[427: 匿名さん]

まあ、まあ、ナンバープレートの話はさておいて、ベイクレスト掲示板らしく、ベイクレの価値に
ついて論じるってのどう。　この先、やっぱり下がって行くのかね？

[428: 匿名さん]

今坪単価がおいくらで、
近くで売られている大崎と比べると割安なんですか？

[429: 匿名さん]

>>420

港南から新宿が近い印象はないなw

[430: 匿名さん]

>>426
だから、その反応がコンプレックス丸出しなんですよ。
自分にとって利便性（丸の内までの距離？）にプライオリティを置いて買ったなら
黙って満足してれば良いのに。

普通住所表示（丁目単位でも）だけでも地価は違うものでしょ？
それが世の中的に価値を持つものとして認識されてるからそういう差が出るわけです。
いつか、純粋に利便性だけで評価される世の中になるといいですね（笑）

[431: サラリーマンさん]

ベイクレは分譲当時もパークタワー品川などと比べてかなり割高でした。
両マンションの新築分譲時の価格リストを仲介業者さんに依頼すればもらえる事があります。
これからベイクレは当時の割高な分譲価格以下に大きく下がっていくでしょう。
住宅価値の６つの判断要素のうち、２つしか高評価を得ず、残り４要素ではかなりのマイナスですので、他の湾岸地域より突出して下がるでしょう。
坪単価１７０万〜１９０万が妥当なラインになってくるでしょう。

[432: 入居済みさん]

425
意味不明。あたま悪い人

[433: 匿名さん]

坪170万ならば魅力的
でも土壌汚染エリアの豊洲は坪120万でも買わない

[434: 匿名さん]

さっき、久しぶりにベイクレの中古をみたら一寸安くなってきた。

http://mansion.homewith.net/sp_mlist/baycresttower/

だと、一番安い所で@230 て所かな。実売は１−２割引きだから今現在で@200 って所でしょ。
まあ、仰る様に　そのうち坪１７０−１９０が妥当なラインなんでしょうね。

大崎に比べると格安まちがいなし。ただし、品川駅から１０−１５分の物件に限る
（つまり　ＣＴＳ　と　ベイクレかな）

[435: 入居済み住民さん]

というか４２５は自分の住んでるところを一生懸命自慢してるんでしょうね。
こっちのほうがいいんだぞいいんだぞ　って。（失笑）
しかも同時期に発売された同価格帯の他地域をこきおろしながらね。

立地のメリットデメリットをみなさんが論じているなかで
一人だけみっともなく見えてしまいますね。

[436: 匿名さん]

豊洲となんで比較してるの？しかもベイクレのスレで
コスポリやWCTの駐車場とPCTの駐車場に仕事柄行ったことあるが、所得層の違いが一目でわかるよ。

足立ナンバーのベントレーやファントムはありえないもんな。

[437: 匿名さん]

大崎とくらべて割安感が出てきたからようやく完売ですかね。
ＷＣＴも完売ですね。

[438: 匿名さん]

>>431

「住宅価値の６つの判断要素」を教えて下さい。

[439: 匿名さん]

>>438
最近のマンション選びのポイントは「暮らしやすさ」にある。人気物件の「条件」には、職場、学校や病院に近く、買い物に便利、公園が近いなどもある。こうした「条件」は昔もいまもあまり変わらないが、景気低迷でより重視されているようだ。

[440: サラリーマンさん]

1.職（都心の職場との距離）、2.住（住居性能）、3.遊（周辺の生活環境）、4.医（病院の充実度）、5.学（学校・文化施設の質）、6.食（周辺の飲食店の質）の６つ　です。
港南は上記１と２は８０点。　他の３〜６は３０〜４０点といったところです。
マンション評論家の中には、港南は空き部屋が徐々に増加していくと予想している方がいます。　その上、賃貸で入る方の比率が上がるだろうとの事。

[441: 物件比較中さん]

>>440
大崎と五反田は難点ですか？

[442: サラリーマンさん]

港南が総合店で５０点とすれば、大崎五反田は６５〜７０点くらいでしょうか。
もちろんその中でもエリアによって異なりますが。

[443: 物件比較中さん]

一番点数が高いところは赤坂ですか？

[444: サラリーマンさん]

最高点は難しいですね。
やはり赤坂や青山あたりでしょうかね。
あとは個人によっても違ってきますしね。

港南をお考えなら、価格が許せば高輪白金あたり、
予算を考えて、北品川〜青物横丁、戸越あたりにしたほうがよろしいかと思います。

[445: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内であれば1.職（都心の職場との距離）は１００点です。

[446: 匿名さん]

>>440
一番大事な治安が抜けてますよ。
東京都
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
赤坂周辺
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...
青山周辺
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...
麻布周辺
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...
麻布は止めておいたほうが良さそうです。

[447: 匿名さん]

>440

湾岸タワマンはひたすら１と２を追求（３以降には目をつむる、その代わり安い）
だからね。バーチャル都会でありバーチャル港区暮らしなわけだよ。
立地に都会としての深みがない。だから敷地内プールとか展望台とか住民専用バー
とかが必要になるんだよね。

[448: 匿名さん]

>>447３Ａにくらべれば落ちますが、二子玉等の近郊、郊外にくらべれば数段上。

[449: 匿名さん]

ベイクレタワーの話はどこへ行ったの？　全体論なら別スレにして下さい。

[450: 匿名さん]

全く進捗がないから、話題も何も…。

[451: 匿名さん]

まあ、まあ、ベイクレの話の一環だよね。マンションの性能？の話、非常に為になりました。
どうもありがとう御座います。　今後もご教授下さいませ。

ベイクレの話に戻ると、来年辺りには１７０−２００万／坪になっていくって結論で良いのかな。

[452: サラリーマンさん]

西向き南向き中低層階なら来年１７０万円くらいになるでしょう。
東などは２００万くらいで踏ん張るかと思います。

[453: サラリーマンさん]

パークタワー品川　１３Ｆ角部屋、坪単価１９０万ちょっとです。
来年にはこの価格が普通と思える相場になる可能性が大きいと思います。
シティタワー品川でさえも、普通の価格に見えてくるでしょう。
まさに買い手市場、指値天国です。

[454: 匿名さん]

＞453
↓これのことですね。
http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPT5oi0jp6

賃貸中とはいえ、確かに安い
80平米超の3LDKで5000万以下ですからね

[455: 匿名さん]

東南向きみたいだから、丁度　隣のビルとのお見合いかな。
まあ、それにしても安いね。呈示価格が１９３万／坪くらいだから、実売は１７０万ちょいかな。
とするとx0.8とするとＣＴＳより少し高いくらいだね。

こりゃ〜、冗談とか願望　抜きで来年になるとＣＴＳが普通の価格に見えてくるね。

[456: 匿名さん]

北東

[457: 匿名さん]

角部屋だから、どっちでも．．

[458: 匿名さん]

なんか港南全体の相場が下がりそうで・・・それってエリア価値も下がるってこと？
でもここが下がるくらいなら都心も全て下がるんですよね

[459: 匿名さん]

賃貸中だと収益還元評価になるからね。それでも買値より高いなぁ

[460: 匿名さん]

まあ、買値を下回る呈示価格が出てくるのもすぐじゃない。現在の不況が一年、二年で回復するの
は考えにくいし、その間にローンに耐えられない人続出だろうからね。安くても買う方も本当に価値が
あるか感えないとね。

[461: 匿名さん]

PTSのそれ、3800万で指値入れてみようかな。案外通ったりして・・

[462: 匿名さん]

>PTSのそれ、3800万で指値入れてみようかな。案外通ったりして・・
指値が通るのは難しくても、相手が考え込む様ならばかなり近い値が期待できるかも。
皆さんの幸せの為にも結果のご報告をお待ちしております。（笑）

[463: 匿名さん]

>>461

３８００万だと表面利回り１０％超えるから業者が買うよ。
一般人はもう少し高く買ってくれるけど住宅ローンだと買えないから
買い手が限られるんだよね。
あなたが全額キャッシュもしくは事業ローンを引っ張れるならいいんじゃない？
ただ事業ローンはこのご時勢だと結構厳しいです。去年までは余裕だったのに
今年はぜんぜん貸してくれません

[464: 匿名さん]

>>461
もう業者は買う余裕無いよ

[465: 匿名さん]

>>463
だった

[466: 匿名さん]

>>464

確かに業者が買うのは出口があるからだよな
エンドが変えなきゃ仕入れてもしょうがないね
しかしＰＴ品川管理費高いねー。何でだろ

[467: 匿名さん]

手金で買うしかない訳ね。この時期に売らざる負えない理由があるんだろうね。
現金あるなら指し値いれてみるのもいいかも。
いずれにしよ、住めるわけではないし、投資としてだな。

[468: サラリーマンさん]

ＰＴＳは当時の分譲価格４８６０万円そのままで販売されてます。

港南はデベロッパーが湾岸イメージ戦略でマンションを売りつけ、実際には居住地域としてはマイナス要因が多く、他都心地域より価格下落が顕著になると思われます。

ＰＴＳのオーナーも今後の家賃下落などを考慮して、売却に出したようです。

[469: 匿名さん]

謄本みれば理由はすぐわかる。

[470: 匿名さん]

なんだオーナーチェンジか。買いたいなぁと思ったらそんな理由があったのね。
通常賃貸されてる物件は普通の七割くらいで売買されてるよ。賃借人出るまで待てる資金力あるとこは、裁定狙いで買うんだよね。

[471: 匿名さん]

>>458

港区港南に夢見すぎ〜www

[472: 匿名さん]

賃貸も利回り低下なんですね。
売れなければ賃貸でインカムゲイン、というヘッジの目論み早くも頓挫か。

[473: 匿名さん]

投資物件だとなおさら買い手いないよな。

[474: 匿名さん]

ここの眺望良い部屋（北、東かな？）って坪200前半まで買い叩けるかな？

[475: 匿名さん]

ここって南西は価値なしなのでしょうか？３０階以上ならそれなりに快適なのかな。将来売却することを考えればやはり北ですかね…

[476: 匿名さん]

眺望はいいが、それ以外では我慢しなくてはいけないことが多すぎるマンションです。

だから南西はなかなか売れない。

[477: 匿名さん]

貴重なご意見ありがとうございますm(_ _)m
具体的にはどんな点で「我慢」を強いられているのですか？ 南西もそれなりの眺望はあるのですね。

[478: 匿名さん]

駅からの距離は、海岸通りがなかなか渡れないので、長く感じますます。

車の出し入れも大変。

首都高と引込線の騒音。

ゴミ処理場を往来するゴミ収集車が前をたくさん通る
駐輪場、ゴミ捨て場のマナーなどなどです。

[479: 旧住民]

エントランス付近に連なる業者の車は最近ないの？

[480: 匿名さん]

まだ南西の高層階なんか真っ暗。

土日は業者が客を連れて、マンション内を徘徊してます。

[481: 匿名さん]

あと何戸残っているのでしょうね？
HP上は高層階のラグジュアリータイプ（他のデベでは標準仕様だが）のみですけど。。

[482: 匿名さん]

相当数残っていると思われ・・
一度デベに直接尋ねてみるとよいよ。

[483: 匿名さん]

>>474

坪200〜220くらいであればどの方角でも買えるんじゃないかな。
方角悪いと最近は170〜180くらいまで落ちてるんでないの？

[485: 匿名さん]

住不のチラシに８Ｆ南向きの部屋が載ってました。
６２ｍ２の２ＬＤＫで４２８０万円。
これって、もろ首都高＆引込線ビュー？

[486: 匿名さん]

ダイレクトビューですね！

[487: 匿名さん]

228万/坪　すみふ　だから負けないのかな、ほかの業者さがしてみたら。

[488: 匿名さん]

３０００万でも買わないな

[489: 匿名さん]

ここは住環境に加え、住民のモラルにも問題あるってことですか…困りものだなぁ。

[490: 匿名さん]

北東でも今なら坪200強でいけるんじゃない？
眺望しか売りがないんだから東雲のタワーなんかとどっこいじゃない

[491: 匿名さん]

ここの立地は最果ての地といった趣きですね。
郊外より遠くに感じます。

[492: 匿名さん]

ここて結局品川まで２０分弱かかるからね
周り何も無いから中古の値段は厳しいだろうな

[493: 匿名さん]

20分で行ければいい方です。私は八時の山手線に乗る為に七時半に部屋をでてます。

[494: マンション住民さん]

港南口までおよそ20分だね。
ホームまでは確かに30分前にでといたほうがいいね。

[495: 匿名さん]

信号に二回つかまると、やはり30分はかかります。

バスか自転車が必要ですね。

[496: 匿名さん]

北東の眺望は最高だと思うけどなぁ。
眺望だけなら素直に羨ましいです。

[497: 匿名さん]

眺望は別に誰も文句ないでしょ

[498: 匿名さん]

眺望のみがウリのマンションだから眺望の良くない、南・西は坪120万円ぐらいが適正でしょ！？

[499: 匿名さん]

南西170〜180北東200〜220くらいが今の水準じゃない
これから更に下がると思うけどね

というか南西は何部屋売れ残ってるんだろ

[500: 匿名さん]

モリモト逝ったけど
ゴクレは大丈夫なんか？