【港区港南】ベイクレストタワー５

[匿名さん]

所在地：東京都港区港南3丁目1-2（地番）
交通：山手線「品川」駅から徒歩13分

過去スレ
1.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38747/
2.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44952/
3.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44872/
4.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44530/

[351: 匿名さん]

>350

ここって、借地権物件じゃないよね。６０平米３０００万という事は１６５万／坪ですね。
普通借地権物件は０．７掛けだといわれるので、それって近くの超安売り物件のシティタワー
品川といい勝負かな。まあ、向こうは新築だけど、色んな住人がいるからって事で考えると
その辺が落ち着き所かもしれませんね。来年になれば。

[352: マンション投資家さん]

株の暴落を見ると、ベイクレも来年早々に１８０万円／坪くらいになるでしょう。　シティタワー品川は借地権で１２０万円／坪くらいで激安と言われましたが、今後の相場下落を考えるとそこまでの激安物件ではない事が分かるでしょう。
ベイクレ、落ち着き所は１７０万円／坪くらいだと思います。

[353: 351です]

>352

大体、同じ様な見かたをする人が出てきましたね。
来年になれば、シティータワー品川自体が１２０万円／坪で売りにでてくるのではないかと
思っています。或いはあせって、もっと安く出てくるかも。普通の人は５年縛りがあるけど
事業協力者取得住居の人は賃貸、売り自由みたいだから。
そうすると、迷うな〜　一応向こうは品川駅１０分だから、３分違うかな。

[354: マンション投資家さん]

>353

シティタワー品川が売却に出るとしたら、多少、価格は上乗せで出ると思います。130〜140万円／坪といったところでしょうか。　まだ実質、新築物件ですしね。
ベイクレなどＨ１６〜１８年の港南物件は下落に拍車がかかるでしょう。

[355: 匿名さん]

シティタワー200万くらいでしょ。
それより安かったら、住むか賃貸したほうがまし。

[356: 351です]

>354

そうですか。その見方に同意致します。１３０−１４０万／坪だと本当に迷う所ですね。
まあ、借地権といっても７０年ですから、実質　土地付きみたいなものですしね。
それに、土地の相手は東京都ですから、住民運動で払い下げも考えられるみたいな事を
何処かで読みました。まあ、先の話ですけど、本当に迷いますね。
って、来年の話なので、迷いながら見てるしかありませんが。

[357: マンション投資家さん]

>356

シティタワー品川は内装や居住人数に対するエレベータ数など、私自身は好みではありません。賃貸としてならいいですが、購入して永住するには少し迷います。
先見性を持つ株の下落のように、近い将来、マンション価格も急降下するでしょうから、しばらく様子見がよいかと思います。　もしくは中古物件に対して、かなり安い値段での指値をする事をおすすめします。　最近はそれに応じる売主が増えているようです。　売り時期が遅れれば、その指値より安くなってしまう可能性もありますからね。

[358: 351です]

>357

そうですか、品川駅　便利なので、この駅が利用できるマンションを色々見ています。
山の手の内側はやはりトテモ手がでないので、外側を考えていますが、シティタワー品川のチープ
な作りについては一応知っていますが、やはり酷いのですか。今度、中も、見に行ってきます。
まあ、今年は買いそびれたのですが、今の暴落は１００年に一度らしいので、来年ですね。

[359: 物件比較中さん]

今　掲示板見てたら、亀戸レジデンスが６０００万−＞３９００万にしたみたい。
それで、売れるかどうか見ていれば、この先のマンション価格が予想できるよね。

[360: 匿名さん]

実需で買うのであれば、3000万ならトータル的に納得できますよね。
さすがに3000万以下に暴落することは考えにくいですし・・・。

[361: 物件比較中さん]

>360

平時だったら、基本的には同意なんですが、株価だってこんなに暴落するとは考えにくいというか
だれも予想できなかったですよね。で、まだ、下がりそうなので。
と考えると、実需よりさらに下がると思っています。ただ、それがいつかわからない。
まあ、買うときは目をつむって買うしかないかなと。

[362: 検討中]

例えばの話ですが、 皆さんどちらを選びますか？。ベイクレ６２平米 ３３００万 と 有明新築５０平米 ４０００万
さ〜どっち？

[363: 匿名さん]

>362
ベイクレですかね。

[364: 匿名さん]

私もベイクレですね
有明はイヤです、3000万でもイヤです

[365: 匿名さん]

べいくれに一票。　でも、もっと安くなると思う。

[366: 匿名さん]

>>362

それって何人で住む前提なんですか？

[367: マンション投資家さん]

>358

来年には絶好の買い場がやってくるので、結果的には今年飼いそびれて良かったと思う事になると思います。不動産の大バーゲンセールです。
景気は循環するので、大暴落の後、東京オリンピック(？)あたりの７〜８年後には再度、不動産は息を吹き返すと思います。

[368: 匿名さん]

>>不動産は息を吹き返すと思います。

どうでしょう？
当時と人口動態が違いすぎます。
今後の日本が迎えるのは他国のどこも経験したことない超高齢化です。
若年層労働層の激減に加え、です。
過去の市況とは別物。
個人的に今回のプチバブルはマンション市況にあっては最後の打ち上げ花火かなと。
多少の浮き沈みはあると思いますが、
デベロッパー先導で価格を吊りあげられる、消費者が踊らされる時代ではなくなったと思います。

[369: マンション投資家さん]

No.369

私も基本的には同意権です。
ただ首都圏への人口集中傾向などを考えると需要相場は、景気回復とともに再度、上昇するとも考えています。　ただ、今回のプチバブルほどではないと思います。

いづれにしても、東京オリンピックが決定すればプラスになると思います。
移民受け入れなど、国の政索も影響が大きくなります。

[370: 物件比較中さん]

>369

同意いたします。今回の暴落は行き過ぎですので、やがては上向くでしょう。
ただ、１度　大きく下がる必要があります。来年、再来年は　悲惨でしょうね。

９０年の暴落は日本の土地バブルにも大きな問題がありましたが、今回はミニバブル程度なので
復旧は早いかもしれません。ただ、９０年の時は政治がなにも手を打たず、他国はどんどん回復
するのに日本だけが遅れました。と考えると、東京オリンピックの様なイベントがある所のみ
回復するかなと。政治には期待できませんので。

移民受け入れは、良く考えないと。ヨーロッパ等　移民を受け入れた国はあとで、苦しんでいるので
日本は移民の労働受け入れをし、移民その物は受け入れないになる様な気がします。
それでも、日本人との結婚が増えるでしょうから、ゆっくり移民を受け入れる事になるのでは。

[371: 匿名さん]

円高の今、株も土地もドルベースでみればまだまだ高いですねー

[372: 物件比較中さん]

ドルペースで見ると１週間で一割以上　上がる訳ですから、円ベースでは
一週間で一割下げないとあわない事になります。
株ベースで見ると、半値になってもまだ高い事になります。
もちろん、すぐにはそうならないでしょうが
ゆっくり其処に向かって調整するでしょうね。

[373: 匿名さん]

すっかり、価格予想スレですね。

[374: 匿名さん]

ところで、東京オリンピックって何時、最終的にきまるの？

[375: 匿名]

↑ 何月か忘れたけど、来年の夏ですよ

[376: 検討中]

さ〜どっち？にご協力ありがとうございます。３６６さん、２人で住む場合です。 皆さんベイクレでしたが、やっぱり立地の問題ですよね？

[377: 匿名さん]

立地もそうだけど、有明　高すぎ。　有明ね〜　＜−　ありえね　と読む

[378: 検討中]

有明 ありえねーですかぁ？ そ〜ですか〜 求む！ベイクレ６０平米以上・ ３千万・北または東向き・１ヶ月以内 コレって非常識ですか？

[379: 匿名さん]

今だと　３９８０万で呈示されているよね。その７５％だから、一ヶ月以内は．．．
米くれ（アメリカくらい）急激に下がらないと　．．　う〜　苦しい。

[380: 購入検討中さん]

>378さん　十分常識の範囲だと思うけど。

南向きで新幹線の引き込みが見えるけど　３９７０万円だから、この一月以内に
価格改定があるかも。そしたら、１０−１５％くらい値引けばきっと３０００万になるかも
てな事はキット知っているよね。でも、キット　南向きはいやなんだよね。

http://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTnkexudu

[381: 匿名さん]

北・東向きで３０００万はさすがに非常識でしょう・・

[382: 物件比較中さん]

今日もまた、株さがったね。
マンションは株の様に”空売り”はないからな〜。
なかなか、さがらないね。

[383: 検討中]

皆様、優しく回答してくださり、有難う御座います

北・東 で３０００万はヤッパリ、ありえねーですね。

[384: サラリーマンさん]

南向け６２平米くらいだと３２００〜３３００万円まで下がってくる可能性はあると思います。　引込み線が真ん前にありますが、。
いづれにしても港南物件は、売り中古飽和状態とシティタワー品川による買い手の低価格意識によって、かなりの下落は避けられません。　今５０００万以上の物件は、１０００万くらい引かないと売れなくなるでしょう。

[385: 匿名さん]

>>380

リンクの右上の方に１１月２４日更新予定と書いてあります。
それを見ましょう。

[386: ビギナーさん]

北向きの中・高層階だったら坪単価２５０は妥当でしょうか？
東向きは高い・・・。

南西側見てきましたけど、新幹線と高速道路は気になりすよ。
２０階以上じゃないと厳しいかも。

[387: 匿名さん]

いますぐ、必要じゃないんだったら、様子をみたら。
幾ら下がるか分からないけど、これから下がるのは確実に近いから。

[388: 匿名さん]

そうそう、相場が下げてる時に、わざわざ高額の買い物をする必要なしですね。

[389: サラリーマンさん]

南向き６２平米が３８８０万円になっているようです。
３５００万円ほどまでは下がるでしょう。

[390: 匿名さん]

ほんとだ、この部屋３９７０万／１０月２６日だったから一週間で９０万さげたね。
この調子だと本当に年内３０００万もあるかも←一寸言い過ぎかも（＾０＾）ね。

[391: 周辺住民さん]

＞この調子だと本当に年内３０００万もあるかも

南向き9Fだったら、坪170の3200台はあるかも。ただ、今以上に株価が下がることが前提だけど。。。

[392: 物件比較中さん]

株値は此処　１−２週間上がるとみます。その後さがってＷボトムを形成しないと、とても怖くて
出動する気にはなれず。今は現金が株やの口座に入っています。今度　下がる時が正念場だね。

[393: サラリーマンさん]

株はリバウンドしてますが、不動産市況は下がり続けます。　ベイクレも坪２００万円を下回ってきてるので、１７０万もすぐそこです。

[394: 匿名さん]

シティタワー品川の価格が当たり前の時代が来るかもね。

[395: 匿名さん]

品川区でも港南はね

不便な立地だけでなく地歴にも不安がね

俺はいくら安くても港南はすみたくないな
それが住友品川の価格でも、それ以下でも

[396: 匿名さん]

あ、港区か

失礼

[397: サラリーマンさん]

株も低迷し、不動産不況はじわじわとやってきます。
港南のタワマンも想定外の価格崩壊が予想されます。
シティタワー品川の３〜５割増しくらいの価格まで下落します。

[398: 匿名さん]

>>397

下落というよりは分譲価格レベルに戻るってことだね

[399: サラリーマンさん]

>>398
最近の成約レベルでは既に分譲価格を下回っているものも出てきております。
販売表示価格は分常時より高く出ていますが、それでは売れていない状況です。
来年早々には分譲時の１割引くらいになるでしょう。

[400: 匿名さん]

一時期ここで偉そうなことを言っていた住民がすっかり姿を消しましたね。。。

[401: サラリーマンさん]

５年後には更に港南マンションの下落が予想されます。
シティタワー品川の転売、賃貸の縛りがなくなるからです。　恐らく賃貸や売却でかなりの数が出て、価格は引きづり落とされるでしょう。
現在、分譲価格云々といか言われてますが、そのころには分譲時に７〜８掛けくらいにはなっているでしょう。

[402: 匿名さん]

そろそろ、ベイクレまた価格が下がるかな？

[403: 匿名さん]

いや、新築の供給も減るため、港南の相場は維持されると予測

[404: 匿名さん]

まあ、希望は希望、無理は無理。暴落を予想。

[405: 匿名さん]

ＷＥＢの価格はなるべく落とさないって
不動産会社の人が言ってた。

なので実際は下がっているのでは？

[406: 匿名さん]

まぁ、ある程度下がるだろうけど暴落はないだろうね。
むしろ404の方が暴落しないと買えないレベルの人間の希望に見える（笑）
今より全然安かった分譲時と比べて、環境が良くなったし、さらに現在も進行中だし。

[407: サラリーマンさん]

不動産関係の知人によると、
デベロッパーが港南エリアのマンションを湾岸イメージ作戦で売りつけたのは無責任だと怒ってました。
豊洲などエリアの再開発が成功した場所はまだいいが、港南は敷地内のコンビニやマルエツなど、再開発とは程遠く、本来、人が住むエリアでないところに当時としては希少性のあるタワーマンションを建てることで人をかき集めたようです。
１１/１０号のＡＥＲＡにも大きく記載されてましたが湾岸マンションは住宅の６つの要素のうち、通勤利便性と住宅性能は高いものの、それ以外の食や文化などの４つの要素でかなり劣るため、今後は更なる下落が予想されるとの事でした。港南は特に危険な状態と特記されてました。
Ｈ１７年は確かに安かったですが、ここ最近の成約事例は大方その当時の分譲価格を下回ってきてます。　販売提示価格そのままで購入する方はごく稀で、ほとんどがかなり強烈な指値を入れてきます。　それに応じる売主のみ成約に至っています。　完全な買い手市場です。　この変化に気づかない売主さんはより深い痛手を負うことになるでしょう。
今後、港南物件は価格維持がされると考えてる方は株でもうまく行かない方でしょう。

[408: 匿名さん]

再開発でぐんとイメージが上がったのは豊洲と芝浦アイランド
佃もそうだけど地道にやらんとだめなのね。三井ってやっぱすごいわ

[409: 匿名さん]

豊洲エリアの再開発が成功って、そんなこと言ってる不動産関係の知人の方の会社は大丈夫？
その心配した方がよいのでは？？

それとも久々に豊洲厨出動？
他を落として自分を良く見せようとしても所詮江東区では。。。

[410: 匿名さん]

>>408
不動産関係で言うと、三井と野村は評判が比較的良いみたいね。割と良心的みたい。
それに比べて酷いのは住友ですね。後、ゴールドクレストシリーズを作ってる会社
ベイクレもそうですよね。作りが悪いみたい。

住友は例のＣＴＳを１２０万／坪で作った（コンペで落とした）のも、近くの住友物件のタワー
に出来るだけ影響がない様にするため見たいね。だから、他の会社にとられない様に強引に低価格
でおとした。東京都は１４０万／坪を考えてたみたい。

それで、秘密裏に作って、瞬間に売って、その後はなかった事にしてるみたい。住友の参考価格には
載ってないそうです。おまけに住友は価格を負けないので有名で、結局、在庫を一杯抱えて、
良く夕刊ブジとかに危ない会社に数えられてるよね。まあ、財閥系だからつぶれる事はないだろうけど。

[411: サラリーマンさん]

豊洲は港南に比べれば１００倍いいでしょうね。
港南は地の果て。
ポポロッカとホカ弁ができて利便性が上がったと感激しているくらいです。
じきに相場価格となって証明されるでしょう。

[412: 入居済みさん]

目くそ鼻くそを笑う
とはこのことですね

[413: 匿名さん]

＞412
確かに。

でも港南のほうが豊洲よりマシじゃないですか？
江東区、足立ナンバーという要素はどうしようもないですよね。

[414: 匿名さん]

豊洲って使えない店と日常生活に何の利益もないキッザニアしかない、ららぽーと以外に何かありましたっけ？

[415: 匿名さん]

最近のマンション選びのポイントは「暮らしやすさ」にある。人気物件の「条件」には、職場、学校や病院に近く、買い物に便利、公園が近いなどもある。こうした「条件」は昔もいまもあまり変わらないが、景気低迷でより重視されているようだ。

[416: 匿名さん]

>>410

鉄筋タリネーゼ乙

[417: 匿名さん]

>>江東区、足立ナンバーという要素はどうしようもないですよね。

こういう思考しか出来ない人って情けないというか・・・
やったら住所表記で見栄を張りたがる方って個人的には理解不能です。

[418: 匿名さん]

足立は嫌です。

[419: 匿名さん]

別に見栄を張りたいわけじゃない。
単純に足立ナンバーが嫌なだけ。

ナンバー議論になるといつもそー言って反論する奴が多いが、
気にしてないなら無視すればいいのに、コンプレックス丸出しで
中途半端な反論するから叩かれるｗ

[420: 入居済み住民さん]

>>411
>>港南は地の果て。

新幹線のぞみ停車するし、空港近いし
銀座新橋近くて、恵比寿や新宿渋谷も近いし
とっても便利ですよ。

でも、山手線内側に住む人たちにとっては
港南も豊洲も大差ないでしょうけどね。

[421: 匿名さん]

丸の内とか霞ヶ関に勤務している人にとっては地の果てなんでしょうが、渋谷、品川勤務の人から見ればめちゃくちゃ便利ですよ。

[422: 匿名さん]

まぁ丸の内・霞ヶ関にしても15〜20分あれば行けるわけだが・・・。
メトロの中でマイナーで接続が悪い有楽町線の
端っこの駅が最寄の駅周辺地域と比べられてもね。。。

[423: 匿名さん]

二子玉と比べれば便利ですよ。
値段も安いです。

[424: 匿名さん]

そのマイナーで接続が悪い端っこの駅の乗降者数が何で年間何万人も伸びてるの

[425: 匿名さん]

豊洲と港南の比較を、豊洲と品川で張り合ってるみたいだけどさ、
問題は品川から見ても港南は地の果てであることに気づけよ笑

[426: 匿名さん]

>>コンプレックス丸出しで中途半端な反論するから叩かれるｗ

コンプレックス丸出しなのは住所表記やナンバー表記をやたら気にする人でしょ。
419さんがその典型（笑）

[427: 匿名さん]

まあ、まあ、ナンバープレートの話はさておいて、ベイクレスト掲示板らしく、ベイクレの価値に
ついて論じるってのどう。　この先、やっぱり下がって行くのかね？

[428: 匿名さん]

今坪単価がおいくらで、
近くで売られている大崎と比べると割安なんですか？

[429: 匿名さん]

>>420

港南から新宿が近い印象はないなw

[430: 匿名さん]

>>426
だから、その反応がコンプレックス丸出しなんですよ。
自分にとって利便性（丸の内までの距離？）にプライオリティを置いて買ったなら
黙って満足してれば良いのに。

普通住所表示（丁目単位でも）だけでも地価は違うものでしょ？
それが世の中的に価値を持つものとして認識されてるからそういう差が出るわけです。
いつか、純粋に利便性だけで評価される世の中になるといいですね（笑）

[431: サラリーマンさん]

ベイクレは分譲当時もパークタワー品川などと比べてかなり割高でした。
両マンションの新築分譲時の価格リストを仲介業者さんに依頼すればもらえる事があります。
これからベイクレは当時の割高な分譲価格以下に大きく下がっていくでしょう。
住宅価値の６つの判断要素のうち、２つしか高評価を得ず、残り４要素ではかなりのマイナスですので、他の湾岸地域より突出して下がるでしょう。
坪単価１７０万〜１９０万が妥当なラインになってくるでしょう。

[432: 入居済みさん]

425
意味不明。あたま悪い人

[433: 匿名さん]

坪170万ならば魅力的
でも土壌汚染エリアの豊洲は坪120万でも買わない

[434: 匿名さん]

さっき、久しぶりにベイクレの中古をみたら一寸安くなってきた。

http://mansion.homewith.net/sp_mlist/baycresttower/

だと、一番安い所で@230 て所かな。実売は１−２割引きだから今現在で@200 って所でしょ。
まあ、仰る様に　そのうち坪１７０−１９０が妥当なラインなんでしょうね。

大崎に比べると格安まちがいなし。ただし、品川駅から１０−１５分の物件に限る
（つまり　ＣＴＳ　と　ベイクレかな）

[435: 入居済み住民さん]

というか４２５は自分の住んでるところを一生懸命自慢してるんでしょうね。
こっちのほうがいいんだぞいいんだぞ　って。（失笑）
しかも同時期に発売された同価格帯の他地域をこきおろしながらね。

立地のメリットデメリットをみなさんが論じているなかで
一人だけみっともなく見えてしまいますね。

[436: 匿名さん]

豊洲となんで比較してるの？しかもベイクレのスレで
コスポリやWCTの駐車場とPCTの駐車場に仕事柄行ったことあるが、所得層の違いが一目でわかるよ。

足立ナンバーのベントレーやファントムはありえないもんな。

[437: 匿名さん]

大崎とくらべて割安感が出てきたからようやく完売ですかね。
ＷＣＴも完売ですね。

[438: 匿名さん]

>>431

「住宅価値の６つの判断要素」を教えて下さい。

[439: 匿名さん]

>>438
最近のマンション選びのポイントは「暮らしやすさ」にある。人気物件の「条件」には、職場、学校や病院に近く、買い物に便利、公園が近いなどもある。こうした「条件」は昔もいまもあまり変わらないが、景気低迷でより重視されているようだ。

[440: サラリーマンさん]

1.職（都心の職場との距離）、2.住（住居性能）、3.遊（周辺の生活環境）、4.医（病院の充実度）、5.学（学校・文化施設の質）、6.食（周辺の飲食店の質）の６つ　です。
港南は上記１と２は８０点。　他の３〜６は３０〜４０点といったところです。
マンション評論家の中には、港南は空き部屋が徐々に増加していくと予想している方がいます。　その上、賃貸で入る方の比率が上がるだろうとの事。

[441: 物件比較中さん]

>>440
大崎と五反田は難点ですか？

[442: サラリーマンさん]

港南が総合店で５０点とすれば、大崎五反田は６５〜７０点くらいでしょうか。
もちろんその中でもエリアによって異なりますが。

[443: 物件比較中さん]

一番点数が高いところは赤坂ですか？

[444: サラリーマンさん]

最高点は難しいですね。
やはり赤坂や青山あたりでしょうかね。
あとは個人によっても違ってきますしね。

港南をお考えなら、価格が許せば高輪白金あたり、
予算を考えて、北品川〜青物横丁、戸越あたりにしたほうがよろしいかと思います。

[445: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内であれば1.職（都心の職場との距離）は１００点です。

[446: 匿名さん]

>>440
一番大事な治安が抜けてますよ。
東京都
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
赤坂周辺
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...
青山周辺
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...
麻布周辺
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...
麻布は止めておいたほうが良さそうです。

[447: 匿名さん]

>440

湾岸タワマンはひたすら１と２を追求（３以降には目をつむる、その代わり安い）
だからね。バーチャル都会でありバーチャル港区暮らしなわけだよ。
立地に都会としての深みがない。だから敷地内プールとか展望台とか住民専用バー
とかが必要になるんだよね。

[448: 匿名さん]

>>447３Ａにくらべれば落ちますが、二子玉等の近郊、郊外にくらべれば数段上。

[449: 匿名さん]

ベイクレタワーの話はどこへ行ったの？　全体論なら別スレにして下さい。

[450: 匿名さん]

全く進捗がないから、話題も何も…。