ウェリス駒込レジデンス

[駒込太郎]

山手線「駒込」駅徒歩4分


専有面積 41m2〜123.58m2 間取り 1LDK〜3LDK
総戸数 52戸（他に管理事務室1戸） 販売戸数 未定
その他画像
売主 ＮＴＴ都市開発株式会社　平和不動産株式会社
販売会社 野村不動産アーバンネット株式会社　　国土交通大臣（2）第6101号(代理)

[221: 匿名さん]

マンションの資産価値を維持するには、綿密な修繕計画だと友達や本で言われています。
一応申し込みしましたが、修繕計画には池のことも含まれるだろうし、
乾燥機より、資産価値を下げない修繕計画が気になります。
良いコンディションを維持するには、もちろん費用もかかります。
そこの把握がうまく説明され、それをこちらが理解できたら安心しますが…。
修繕計画とかあまり一般論しかわからないので、
内容の詳細を見てコメントできる方いたらよろしく！

しかし、ここの書き込みは少なすぎ。
シニア層ばかりですかね〜。

[222: 購入検討中さん]

ホントに書き込み少ないですね。
第一期販売は、結局どんな感じだったんでしょうか？

[223: 購入検討中さん]

>>221
　修繕計画に関心がある方がおられるようで心強い限りです。ただ、住民自身が勉強しないと
お庭の美的維持管理やポストの交換など計画外のところに資金を振り向けてしまいかねません。今住んでいるマンションの理事が管理会社に頼る安直な運営をしており、困っています。理事がいい人であるほど管理会社社員の顔を立てたがります。そして少額案件と言うことで承認されてしまいます。また、修繕計画はカネがかかります。ローンが終わっていない内からカネのかかる縁起でもない暗い話は断水したり雨漏りしてから考えるのがダメパターンと分かってはいるですがいい人のままいたいと思えば耳の痛い話はされぬまま壊れた順になし崩し的に資金を支出してしまうのでしょう。。。。。

　ちなみに私は立体駐車場、インターネット設備（ガス検針機能等含む）、内廊下エアコン、駐車場入り口シャッター、エントランス解錠・インターホン設備、セキュリティー関係設備、ディスポーザー処理設備・上下水道ポンプ、衛星アンテナ設備などなどを１０〜１５年後に順次更新しなくてはならなくなると思っています。その上さらに建物の防水処理や塗装の更新工事です。資金に困らぬように日常管理を節約するか、管理費・修繕積み立て・駐車場を値上げして最善策を目指すか。。。

夢もなく耳の痛い話でした。

[224: 匿名さん]

>223

ご経験も踏まえ、今後あるでろうリスクを挙げてくださり心強いです。

ここの書き込みが少ないのは、どうも心配になります。

資産価値を守るには、住むこと前提にも、本当に修繕計画が要ですよね。
耳が痛い話は維持するためには当然です。
管理費と修繕積み立てを値上げしないといけないでしょう。
今後は消費税も上がるだろうし。

書き込みが少ないと、正直、皆さんの考えていることがわからないですね。

[225: ビギナーさん]

管理費と修繕積み立て金、ウェリス駒込の場合、五年後に４０００円平均で上がるそうです。
そして１５年後に一時金が必要になるそうです。
ただ、管理費と積立金を使ってどこをどう直していくかということ、重要ですね。ご意見大変参考になりました。
現在は賃貸なのでわからないのですが、マンションの理事というのは何人ぐらいになるのでしょうか。５２戸のウェリスの場合ですと…

[226: 購入検討中さん]

>>224>>225
お二人も管理に興味があるとはすばらしい。理事の有力候補です。私のいるマンションは130戸ほどありましたので東西高低で区分した中から輪番制で理事を選出する決まりです。

　自分の代で非難囂々かもしれない管理費の値上げを議決するのは簡単ではないと思います。
そしてさらに、１５年後に一時金徴収（？円）があるのですか。。自宅の給湯器電気製品もこわれる
物いりの時期にもあたります。

　何をどこから直すのか、どこに発注するのか。また、「どうせやるなら」と時代に即した機能を追加するのかで負担額は大きく変わりますから百家争鳴になるでしょう。売却する人もおられるかもしれませんし、受注したい営業マンが居住者として理事に就任しているかもしれません。
　逆に値上げが混乱無く議決され、１５年後登場している新機能や新設備の導入まで検討できるのかもしれません。
　引き渡されてからの運用は管理会社の選定も含め管理組合次第です。販売時の計画はたたきだいに
すぎません。滞納管理費の回収も必要になるかもしれません。
　また、駐車場・シャッターは一部の人しか使わない設備である割に寿命が短く固定資産税は全員で持ち分に応じて割り勘負担。その上管理組合を通じて維持・交換に追加費用がかかる問題ある設備と感じています。
　突き詰めると共有建物なので販売後は居住者次第。欠陥と言うことでもない限り販売元は関係ないです。１５年後には所有者も入れ替わっていると思いますし、その方たちの考えまでも予想することは不可能です。ただ、駅に近い割には環境はいいと思って検討しています。

[227: 購入経験者さん]

ご近所の総戸数70戸のマンション管理組合の理事を何回もやっています。
長期修繕計画は根拠に乏しいし居住者のためというよりも、販売促進の手段だと思います。
本当は、住民が若いうちにもっとたくさん修繕積立金を積むような計画が好ましいし
月額を低めに設定するのであれば、一時金も15年とは言わず財閥系デベ並に10年ごとの
計画の方が現実的です。（これを高くすると、販売に影響？）
管理費と積立金を値上げする前に、工事費の複数見積が効果的です。経験だと同一内容同一基準で
管理会社の子会社より30％ＯＦＦは日常的、中には半額以下という場合の工事もあります。
収入を上げることも大切ですが、支出を抑えることは何倍も大切です。

226さんのご意見は、大旨経験に基づかれているのかリアリティーがありますね。但し
＞また、駐車場・シャッターは一部の人しか使わない設備である割に寿命が短く

これは、多分誤りです。
駐車場収入は都心のマンションにとってはドル箱です、駐車場設置率の高いマンションは
月々の管理費と積立金が安く設定できる、理想は70％。（自動車を使わない人には大きなメリットです）
月額使用料から機械の将来の交換を含めた、維持修繕費約1万円を差し引いたものは、
管理組合の貴重な収入源です。23台分が貢献するわけです70％あれば36台分貢献できました。
郊外マンションでも同様に維持修繕費は掛かりますから、使用料によってはマイナスになります。

[228: 申込予定さん]

> 現在は賃貸なのでわからないのですが、マンションの理事というのは何人ぐらいになるのでしょうか。

理事、副理事、会計担当、総務担当、監事の5名だと思います。
小規模なので、かなりの確率で全員が経験することになるのではないでしょうか。
現在同規模のマンション住まいなのですが、2回理事を経験しました。
偶然2回とも修繕積立金等値上げの時期でしたが、居住者の多くが理事を経験して理解があったためか、混乱はありませんでした。

ウェリスの管理規約や修繕計画を確認した上で、私自身は今回申し込む方向で検討しています。
一般論として、マンション管理には226さんや227さんが指摘するような課題はあるかと思いますが、協力して解決していければいいですね。

[229: 匿名さん]

オプションについて、皆さんはどれだけ申し込みを検討されますか？
モデルルームではほとんどがオプションでしたね。
コンロも標準品だと2口だったですし。
けっこう、なにかとマンションの本体以外に出費がありますから、
ローン返済計画との兼ね合いで考えないといけません。

[230: 匿名さん]

やはり、このマンションの場合、修繕計画を含めての資産価値の維持、というのを考えますよね。
長期的に見れば、隣接（？）する、トーアさんの建替えなんかも気になるところです。…築30年以上は経っているようで…
一次取得者にはちょっと難しいマンションかな、とも思いましたが、いろいろ考えた末、契約しました。
資産価値の維持については、住人個々で出来ることも多いと思います。
皆でよいマンションを育てていければよいですね。

あ、あと、やはりオプション気になりますね。
食洗機は絶対付けたいので、コンロのグレードアップはかなり迷っています。
…高いですよね…標準との差額ではないのが辛い。
入居後の取替えですと、きれいにはまらなかったりするのでしょうかねぇ？
コンロ、後で取り替える予定の方っていらっしゃいますか？


ちなみにセレクトでキッチンの扉色は、目新しさで（今ダーク色）MRと同じにしたのですが、ちょっと早まったかな、とか思っています。
インテリア難しそう…ははは。

[231: 匿名さん]

まぁ、ここは書き込みが乏しいところですね〜。

[232: 匿名さん]

どこでも、契約後にローン払えないで、競売されることあるみたいだけど、ローン計画をしっかりしないと怖いですよ。

ここをローンで取得の場合、
ローンは自分の所得も上昇で安定ってことが前提だよね。
毎日帝国データバンクを見ているけど、学校、病院も倒産する時代。
士業も独立してやると昔ほど固定客は安定しない。
ローンは最低限が望ましいよ。

ここはキャッシュで購入する人もいるから無関係かもしれないが、
庶民派の方はお気をつけて！

[233: 契約済みさん]

何故ここはこんなに投稿が少ないのでしょうか？

[234: 匿名さん]

最上階ペントハウス、キャンセルになったのでしょうか？
HPに出てますね。

[235: 購入検討中さん]

ほんとだ。キャンセルだね。
第三期販売が三戸で、キャンセル発生が最上階含め四戸？
トップページの価格と、住戸プランのページの価格が一部違うのは、値下げ？
マンションのホームページはわかりにくいな・・・。

[236: 契約済みさん]

追加オプションで、ビルトイン洗濯機から置き型機対応に変更できるようになりましたね。皆さん、どうされました？私は先を考えて置き型機対応に変更したのですが、見た目スッキリのビルトインもやっぱり魅力ですよね。。。

[237: 契約済みさん]

＞236さん

ビルトイン洗濯機の件はかなり気になっていたので、変更できるようになって、大喜びで「防水パン+水栓」タイプへの変更を依頼しました。
ビルトインタイプのスッキリ感は確かに魅力ですが、あの位置までかがんでの洗濯物の出し入れは、腰に負担が・・・（笑）というのが理由です。

それにしてもこの物件、大規模物件じゃないのだから、もう少し設計変更など対応してくれても良さそうなのに・・・と思ってしまうのは私だけでしょうか？

[238: 契約済み]

やっぱり、ビルトインタイプは、不人気だったんですね。
うちも置き方にしようかと思っています。
他に、どんなオプションを申し込まれましたか？

[239: 契約済みさん]

特に施工オプションでは申し込みませんでした。
ビルトイン浄水器なども含めてインテリアオプションでいくつか申し込む予定です。パンフレットが届くのを楽しみにしてます。

[240: 匿名さん]

コンセント増設お願いしました。

で、238さんは？