中目黒アトラスタワー part2

[匿名さん]

駅前再開発により誕生する新街区。
地上45階建ての超高層の開放感と、人気の東急東横線「中目黒」駅より徒歩2分の利便性。
いまさら説明の必要もないほどに時間を自由に使いこなせる快適なアクセス。



所在地：東京都目黒区上目黒1丁目2番（地番）
交通：東急東横線 「中目黒」駅 徒歩2分
　　　東京メトロ日比谷線 「中目黒」駅 徒歩2分
価格：未定
間取：1K-4LDK
面積：35.19平米-152.82平米

過去スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44360/

【過去スレッドURLを追加しました・管理人2009.08.06】

[82: 匿名さん]

逆に、今買って
転売時に損しないで済むと断言できるのはどこ？

[83: 匿名さん]

中目の駅直結タワーでもできない限りそんなに下がんないでしょ。
むしろゴロゴロできてる地域のほうが心配。

[84: 匿名さん]

>>82
マンションＰＥＲを計算してみれば？
目安は２０です。

[85: 匿名さん]

ここは極端に損しそうな気配
他はそれなりに相場ですがここは突出し過ぎ
売ること考えたらもう少し値下げして欲しいです

[86: 匿名さん]

グランスカイのスレ読んだら33階で坪単価440万位じゃない。

徒歩6分でそんな坪単価なら、
高層階しかないここは突出などしてないよ。

[87: 匿名さん]

立地を考えると値下がりはゆるく下げ止まるとは思いますが
間違っても値上がりは期待できません。
なので実需で、ということになると思いますが・・・・

ここをほしがる実需層と金額が乖離しているのが問題でしょうね。
オサレな業界人も1億以上の金は持っていない。
したがって、なんか迷い込んだ実需の小金持ちが買うことになります。

そんな調子なので値上がりは期待できません。

[88: 匿名さん]

代理店やマスコミは給料いいよ。業界は独立してるプチ社長も多いし、
意外と小金持ってるよ。
今時上がるとは思わないけど、そりゃどこもいっしょだからなぁ。
しばらく新築大型物件がなかった地域だから、欲しい人いるでしょ。

[89: 匿名さん]

28日に価格正式決定らしいです。行ってみます。

[90: 匿名さん]

ちなみにＰＥＲ２０とは年率５％のことです。
例えば物件が坪単価４４０万円だと、ＰＥＲ２０になる為の家賃レベルは、
月間家賃で¥5,542/m2
70m2の部屋で月額家賃３９万円、
80m2で４４万円、90m2で５０万円になります。

物件坪単価が３３０万円だと、
月間家賃で¥4,167/m2
70m2の部屋で月額家賃２９万円、
80m2で３３万円、90m2で３８万円になります。

中目黒の家賃レベルはどれくらいでしょうか？

[91: 匿名さん]

となると余所の物件だが、グランスカイの90平米坪440万の部屋は
月額50万円の家賃でなくちゃ。って事だね。偶然にも90と440が当てはまるから。
五反田で50万で貸せるのかね。

[92: 匿名さん]

真っ当に普段いい店（高い店でなく、素敵な店ってことね）を探して飲んだりして、
街のキャラクターをご存知の方なら中目黒徒歩2分が90㎡・50万で貸せる可能性は
あるけど（難しいは難しいが）、五反田でそれは無理ということが分かると思う。
グランスカイが440万ならこの物件は450〜500万の価値があるよ。
グランスカイが割高なのか、この物件が割安なのかは皆さんの判断にお任せする。

[93: マスコミ関係者]

90は　不動産投資の素人です。
表面利回りで５％なんてなんの意味もありません。
実質利回り且空室リスクを2年に2か月ほど計算して
利回り5%なら意味あるかもしれません。

いづれにしてもここの購買層は、実需のみですよ。

ちなみに大手マスコミ・代理店の給料は、平均1500万くらいなので
1億のマンションは買えないですよ。まぁ頭金3000万あるなら別ですが。
一般企業の人と違って、そんな堅実な人はこれまた少ないです。

また、マスコミ関係者はちょっと斜に構えていますので
西麻布や三宿、中目黒に飲みに行きます。仕事では飲んでも、
プライベートでは、銀座、六本木、新宿では飲まないのです。

つまり、行きつけの店に近くても
わかりやすい駅前のタワーマンションは避ける傾向です。
ずばり、ここのマンションを買うのは外資証券マンかミーハーな商社マンでしょう。

[94: 匿名さん]

やっぱりここは損しますか
都心じゃないし賃貸が多いのが致命的ですか？
せっかくの稀少物件が台無しですね

[95: 匿名さん]

賃貸で貸せると思うけど家賃レベルが問題ですよね。
採算取れないんじゃ？

[96: 匿名さん]

かなりハンデがあるのは事実ですがそれでも問題なしってレベルの人が買うのでしょう。
近所付き合いが大変かも。

[97: 匿名さん]

ちゃんとしたファミリーには向かない？

[98: 匿名さん]

子供がいるなら近所付き合いがあるかもしれないが、
子供がいなけりゃ隣りは何をする人ぞ。付き合いなどない。
それが都心やその周辺のマンション。

[99: 匿名さん]

身勝手な人が多いと大変ですよ。

[100: 匿名さん]

身勝手な人なんて、
大規模マンションには付き物。

[101: 匿名さん]

ここなら家賃下げればすぐ希望者出るだろうが利回りはそんなに良くは無いと思う。
ＵＲもかなりネックだし。
家族で住むならもっと環境のいいところが同価格で買えそう。
結局実需、金持ちのセカンドなどか？数は少ないから売れるかな。

[102: 匿名さん]

ＵＲ混在にして台無しの典型です。
金持ちも買う気おきないんじゃないですか？
オール賃貸かオール分譲のどちらかなら良かったのに残念です。

[103: 匿名さん]

>環境のいいところが同価格で買えそう。
例えば？

[104: 匿名さん]

↑鎌倉とか江ノ島じゃない！？・笑　もしくは世田谷区・大田区辺りを言ってるのかな？
いずれもベクトルが違うよね。

都内でこれより環境のいいところ（同じベクトルで）って、さらに都心ってことだろうけど、
これ以上の環境って結構難しくない！？

[105: 匿名さん]

>>103
都心から近くて、周りに自由に使える大きな公園があって緑も多い、
小中学校も近くて、美術館等の文化施設も近くにある。
さらに首都高とか地上を走る電車、高圧電線が近くにない。

それでいて、あまり高くない。

そんなところがファミリー世帯の理想なんでしょうね。

[106: 匿名さん]

通勤電車に乗っている時間の理想は１５分以内でしょうね。
欲を言えば１０分以内。

[107: 匿名さん]

来週末に正式価格発表とのことでしたが、
どうなるんでしょう価格は？
安くなるか否か？
情報お持ちの方いらっしゃいませんか。

[108: 匿名さん]

>>106
そんなあなたはこちらへどうぞ！！
東京駅12分、大手町10分です。

http://e-ktk.com/sgt/

[109: 匿名さん]

>>108
もろ地上を走る電車じゃないか。
新手の煽りか。

[110: 匿名さん]

価格安くなるといいね。
来週末に期待。

[111: 匿名さん]

中目黒、日暮里、五反田、大崎よく似ているよな。

[112: 匿名さん]

↑中目黒、五反田、大崎　…　日暮里！？
日暮里在住者の釣りかい！？

[113: 匿名さん]

ＵＲタワーがある、できる、共通点。
五反田にはないか…

[114: 匿名さん]

そしたら日暮里＝恵比寿ガーデンプレイスかぁ！？

[115: 匿名さん]

中目黒、日暮里、五反田、大崎…エリアは違うけど利便性が高く、人気がある点は共通ですね。

[116: 匿名さん]

住環境は悪いけど便利、ＤＩＮＫＳ向けなのも共通です。

[117: 匿名さん]

でもここは、カンチガイ値付けの分不相応デベなのは事実なのでしょうがないです。

[118: 匿名さん]

>>115
谷底マンションは排ガスがたまって空気が悪いよ。壁もすぐに真っ黒になる。麻布十番のも同じような環境で、谷底マンションばかりが沢山出てきていますね。車が多い都会は風が通る環境を選ばないと子供の健康が心配です。

[119: 匿名さん]

それを言ったら、赤坂も同じですね。
谷底。

[120: 匿名さん]

高層階であれば大丈夫。でも地上に降りると悪い空気が待ってる。外出するときに注意すればどうにかなりそ。低層部は大変でしょうが、安いから。

[121: 申込予定さん]

モデルルーム、１度見てるんですが・・もう一度確認したくて予約電話。
ついでに正式価格の発表日程を聞いたら、


「６月２８日」


との事。
仮ですが、管理費は決まったそうです。

ＰＣ赤坂もモデルルーム見学に行ってきたんですけど、ＰＣ赤坂は本当に価格抑え目ですね〜！
アトラス中目黒も、もぉちょっと価格下げて欲しいなぁ。。。

[122: 匿名さん]

駅から遠いと、たとえ3Aでも控え目ってことですね。
もっとも、価格の高い部屋もあるけど。

[123: 匿名さん]

私も赤坂と中目黒のモデルルームに行きました。名前にこだわらなければ、中目黒の方が便利さや内装は好きです。あとは価格で決めようと思います。

[124: 匿名さん]

正式価格はまだってことだけど、ここは高すぎ。
３Aと同じ価格か、それ以上って、山手線の外なのに。
普通に考えておかしい。

[125: 匿名さん]

実はあんまし人気なく、
モデルルームもそんなに混んでないって話を聞きましたが、、、
実際のところ、知ってる方教えてください。

[126: 匿名さん]

路線的に取り立てて便利なわけじゃないし、同じ日比谷線沿線だと広尾があったりして、今一価値が分かり難い所だからじゃない？イメージ的に下町があって、インパクトが無いってことでしょ。

[127: 匿名さん]

このタワーの外観がイマイチな気がするのは私だけ？！
見た目と価格がつりあわないような気が

[128: 匿名さん]

実際、このマンションどうなんでしょうか？
価格発表まであと一週間ですが、、、

[129: 匿名さん]

来週の正式価格では、予定価格より、
安くなるとしたらどのくらいか、
予想しませんか？
個人的には、５％くらい安くなるのかなと思いますが、、、

[130: 匿名さん]

というか何を根拠に安くするんだ？そして5％の理由は？

[131: 匿名さん]

実際、要望書もそんなに多く出てないと聞きましたが。