中目黒アトラスタワー part2

[匿名さん]

駅前再開発により誕生する新街区。
地上45階建ての超高層の開放感と、人気の東急東横線「中目黒」駅より徒歩2分の利便性。
いまさら説明の必要もないほどに時間を自由に使いこなせる快適なアクセス。



所在地：東京都目黒区上目黒1丁目2番（地番）
交通：東急東横線 「中目黒」駅 徒歩2分
　　　東京メトロ日比谷線 「中目黒」駅 徒歩2分
価格：未定
間取：1K-4LDK
面積：35.19平米-152.82平米

過去スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44360/

【過去スレッドURLを追加しました・管理人2009.08.06】

[492: 匿名さん]

私も買うなら中古派ですね。
ＵＲ賃貸額の年利６％程度に下がらないと投資対象にはなりませんからね。
管理費もあるし。いずれにしても昨年の新新価格のまま発売ですから分が悪いですね。

坪1.8万として貸したとして、年21万です。
年利6％としても坪360万が適正価格でしょう。
いずれこの価格に調整されるはずです。

[493: 匿名さん]

区民優先１２戸は完売したのでしょうか？
分かる方、教えてください。

[494: 匿名さん]

>>492さん

しかも坪1.8万ってかなり楽観的な読みですよね。

UR下駄履きなのに、その値段で貸せるのでしょうか？

[495: 匿名さん]

有り得ないよ７０ｍ２家賃２０万円＋α
坪だと９５００円＋α
１万円くらいでしょ。

[496: 匿名さん]

坪1.8万は無理ありますよ。
今のご時世赤坂サカス内の赤坂ザレジデンスで坪1.7からですよ。
http://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/tbs_residence/outlin...

よくて坪1.4位ではないでしょうか？

[497: 匿名さん]

ってことは年利5％でも
1.4×12÷0.05＝336万
坪330万が適正ですね。

[498: 匿名はん]

今日の状況から、売れ残り、ぎりぎりしない程度じゃないんでしょうか。
でも、買って、下がる可能性が高い。
上がることは、非常に低いでしょう。
５年後〜１０年後に上がるは、考えにくい。

五反田・大崎も下がるでしょうけど。
でも、ここを中古で買うなら、それは別の価値で、比較の意味がない。

最初、ここを真面目に考えていたが、
どうも今の足元と合致していない。
足元見ながら、価格直せよ。

中目黒だけじゃないけど、不動産屋さん、焦りすぎ。
価格修正しない狙いだからって、スケジュール詰めるんじゃねーよ。
俺ら客を、ナメるんじゃねぇ。

それでも、売れ残らないんだろう。
損してもいいという、勉強しない不動産に対して太っ腹な日本人が多いから。

[499: 物件比較中さん]

赤坂サカスの賃貸より浜松町徒歩３分のアクティ汐留のほうが参考になりますね。
ここで坪1.1万円ちょいから。

http://www.ur-net.go.jp/akiya/tokyo/20_6751.html

やはりＵＲ賃貸では、仕様、サービスが期待できないから高く貸すのは難しいかと。

もっともここの、４４Ｆ以下のアクティ汐留、４５Ｆ以上のラトゥール汐留のように
仕様もサービスも違えば賃料アップは期待できるんでしょうけど。

[500: 匿名さん]

相変わらずネガレスがあふれてるな。

売りが１００戸ちょっとのマンションになぜそんなに執着するのかね？

不動産業者、暇なのか？

[501: 匿名はん]

ネガレスになるでしょう。
不動産業界、足元悪化している状況なんですから。

[502: 匿名さん]

ネガレスもなにも、単純に価格設定が高すぎるだけでしょ。
それ以外のことは誰も言ってないしね。

[503: 匿名さん]

>>499
年利5％、1.1×12÷0.05＝264万
坪264万が適正。

[504: 匿名さん]

ここ買うより大崎五反田の方がいいよって教えてあげないと不幸な人が増えるからでしょ？
誰も買わなかったら新築でも値引きしてもらえるからここ買いたい人はみんなで我慢がベストじゃない？
なにも中古まで待つ必要ないですよ。

[505: 匿名さん]

大崎五反田も坪２６４万が適正。
待ちですね。ｗ

[506: 匿名さん]

ここは大半がＵＲでしょ？
貧乏くさくて恥ずかしい思いとかしませんか？
投資にもならないしもっと安くならないと大量に売れ残って更に賃貸部屋が増えるのでは？
あまりに危険な博打ですのでしばらく様子見が吉です。
その間に完売されても損はしませんから。
それより待てば値下がりして得することがあります。
みなさん一緒に待ちましょう。
そしてその間に大崎五反田を見て回って良ければそっちを買いましょう。(笑)

[507: 匿名さん]

>>503
さすがにそれはない。駅前高層なので坪1.5万と言いたいが、UR下駄なので坪1.4くらいだろう。
1.4*12÷0.05=336万くらいでギリOKでしょう。
でも実際に投資するなら、表面利回り7%ないとうまみはないから、
1.4*12÷0.07=240万
これが投資物件として手を出しても良い値段かな。

[508: 匿名さん]

でも、同じような駅前高層が増えて行くと、期待される家賃が将来取れなくなるのでは？

ところで、ここの売値は平均坪おいくらですか？

[509: 匿名さん]

最低が450 くらいからで平均だと500 くらい？

[510: 匿名さん]

感覚的には２割程度高い気がするな。

[511: 匿名さん]

やっぱり大崎五反田かな？

[512: 匿名さん]

いや、普通に赤坂麻布十番原宿定借あたりでしょう。

[513: 匿名さん]

UR賃貸といっしょだと、貸出利回りも固定されちゃいそうですねぇ

[514: 匿名さん]

>>512
利回りどれくらいで見てます？
定借だと安く買えるけど、転売リスクがありますよね。

[515: 匿名さん]

ここは転売や賃貸での儲けは出ないので博打にもなりません。
どうしても住みたい人が損覚悟で買えばって感じです。
こだわりの人かな？
だけどそれだったらＵＲ賃貸でも十分な気がしますが。

[516: 匿名さん]

1.4*12÷0.07=240万が投資物件として手を出しても良い値段ですか。
素晴らしゅうございますなぁ。確かに中目黒は全然条件に合いませんな。
で、ちなみに、駅前2分で家賃が1.4万取れるタワーが240万で買える物件ってのは、東京のどこにあるんですかな。
仮に、五反田・大崎の業者さんがそういう価格で売り出したら、大変なことになるでしょうな。

5年後、10年後の値上がりが期待できるマンションですか。
素晴らしゅうございますなぁ。確かに中目黒は、あまり期待はできませんなぁ。
で、ちなみに、そういうのが期待できるマンションは東京のどこにあるんでしょうな。
仮に、五反田・大崎の業者さんがそういう価格で売り出したら、大変なことになるでしょうな。

理想を語るのは大変ご結構なことですが、存在もしない理想のマンションを語り、「待ち」と言っていたら、永遠に待ち続けることになるだけですぜ。

[517: 匿名さん]

ま、相変わらず、五反田、大崎、五反田、大崎、と正体がバレるのも恐れず、自分の物件を溺愛する正直な業者さんが多いわけですがwwww

[518: 匿名さん]

駅前2分は関係ないでしょ。要は利回り7%の物件を挙げればいいんでしょ。

まず、私が持っているのは芝浦アイランドグローブタワーの1LDK高層階で、
これを月23万で貸してます。買い値がちょうど4000万くらいだったので、
表面利回りがだいたい7%です。

もう１つ表参道に築6年のデザーイナーズ1LDK持ってますが、これは月2８万で
貸してます。買ったのは4800万なので、これもだいたい利回り7%です。

ふつうはこれくらいの物件を買うのが当たり前です。

[519: 匿名さん]

高すぎる値付けをごまかすのはやめましょう。

[520: 匿名さん]

>>518
過去、安い時期に買ったマンションと比べたって、これから買う人には大して意味のない情報ですねwww
問題は、これから出るマンションで、貴方方の言うような条件を満たす新築マンションがあるか、ってこと。

さて、掲示板あたりでは、幾らでも自己申告は出来ます。「俺なんか億ションを100軒くらい持っている」とかねwwww。言うだけならタダですから。でも、まぁ、事実を言っていると信じましょう。

で、なるほど、あなたが不動産投資に慣れた人間で、中目黒がその条件に合わないのは分かりました。

で、それなら、なぜわざわざこの掲示板に粘着する必要があるんでwww？
とっとと、あなた得意の不動産投資のスキルを活かせるマンションの掲示板に移動した方が、時間を有意義に使えるのではないかなwww？

どうにも、ここの掲示板でウダウダ言っている人間は、言っていること、やっていることが支離滅裂なんだよねぇww

[521: 匿名さん]

何を言ってるんだか・・・・

要は収益還元法に基づいて、これから価格は下がっていくという
大局的な傾向がお分かりにならないのですね。＊＊ファンドさえ
いなければこれからいくらでも良い物件が出てきます。
それを買えば良いのですよ。

この物件も5年後には坪350くらいにはなってるでしょう。
それでも利回り7%には遠く及びませんがね。

ちなみにこの物件に粘着しているつもりはありません。
この物件に疑問を感じている方は私だけではありません。
だいたい10人くらいいる感じです。
私は義務感・正義感に駆られて、ちょくちょくカキコさせていただいているだけです。

ところで、そんなにこの物件が好きならば、あなたは購入すればいいですよ。
誰も止めません。というか、もう既に等価交換されましたかね。

あと、Wって何のおまじないですか？ご利益あるんですかね？

[522: 匿名さん]

中古の話をしても意味がないんですが、論点は理解できていますかwww？

能書きを垂れている暇があったら、具体的に「家賃が1.4万取れる新築タワーが240万で買える物件」ってのが、東京のどこにあるか、教えてくださいな。

>この物件も5年後には坪350くらいにはなってるでしょう。

だから「中古で条件がよくなって来た所を投資物件として狙う」という話なら、新築マンション購入の話題とは比較にならんわけですが、その程度はお分かりいただけませんかなww？

>私は義務感・正義感に駆られて、

それで、迷える子羊を助けようと掲示板に粘着ですかwwwwwwwwwwwwwwwwwww
さすが、紳士の鑑とでも申しておきましょうかwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww

[523: 匿名さん]

あなたホントにオツムの具合が残念ですね。
これから良い新築がいくらでも出てくるって書いてあるでしょ。

[524: 匿名さん]

>これから良い新築がいくらでも出てくるって書いてあるでしょ。

だから「具体的に」説明してくださいと書いてますね。どこが幾らで（当然予想になるでしょうが）買えるのですか？
まさか「あなたホントにオツムの具合が残念」ではないあなた様ともあろう方が「具体的」の意味が理解できないわけじゃないですよね？単に具体的に説明できなくて逃げ回っているだけとは思いますが、一応、具体的は「ぐたいてき」と読みます。


「出てくるもん。絶対そうだもん」というだけでは、子供の駄々と一緒ですよ。
あなた様は、紳士の鑑なのですから、紳士らしい回答をしましょうねwwww

[525: 匿名さん]

ここを擁護してる方は残念ですが説得力にかけますよ？
ここは高値つかみになるけど他にいい物件がないから損する覚悟でここを買って下さいと言ってるように読めますが？
ここを買う人は確実に損しますか？

[526: 匿名さん]

はて、今の話題は「不動産投資の条件の良いマンションを教えてください」ですよ？
いったい何処に、このマンションの「擁護」などあるのでしょうかwwww？
具体的な説明を求められて、結局、一切説明できずに逃げ回るばかりか、存在しない論点に必死で摩り替えようとする態度こそ、よっぽど説得力に欠けますよwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww

「良い新築がいくらでもでてくる」んでしょ？自分でそう言いましたね。
だったら、それを具体的に示すのも「いくらでも」できるでしょ。

なぜ、やらずに逃げ回るんですか。

そして、ここを誹謗する人というのは、なぜか決まって、自分の発言の不備を指摘されると「マンションの擁護」と話を摩り替えますね。「マンションの話」をしているのではなく「あなたの話の検証」をしているのに。何か検証されると困るんでしょうかねwwww

[527: 匿名さん]

損得関係なく別に買いたい人が買えばいいんぢゃないの(-。-)y-゜゜゜イチイチ色んな知識出さなくても（笑）そんな知識あるなら講演とか本でも出せば…

[528: 匿名さん]

そんな話興味ないから！
ここ買うと損するかどーか答えて？

[529: 匿名さん]

そんなの自分で考えれば（笑）

[530: 匿名さん]

釣られてみた（笑）

[531: 匿名さん]

確かに坪240万とかいうタワーはないわな。。。。

330~360万に落ち着くんではないでしょうか。中古市場で。

まぁ待ちですよ。
実需で資産が下がってもかまわない人だけ購入すればよろしいのでは？

[532: 匿名さん]

やはり誰がみてもここ買うと損するって判断ですか！
買う人は自慢になるのかなぁ？

[533: 匿名さん]

＞やはり誰がみてもここ買うと損する

おそらく、2年後ぐらいの転売価格を考えると今売ってる物件ほとんどそうでしょうね。
駅前再開発なんてすべての駅で順番にやってるみたいな感じだし、このあたりの駅を考えても、目黒、中目、五反田、大崎などなど、全ての今販売中の物件が誰が見ても、ここ買うと損するという評価になるでしょう。少なくとも投資を目的に買う方はやめといたほうが良いというのは今のマンション相場の常識で、だから売れ残ってるんでしょ。というかマンションを投資で買ってる人はこんなとこの書き込み見ないで今様子見じゃないですか？。そんな浅い知識で判断しないでしょ。

その一方で、どんな高いもんでも、確実に安くなると分かっていても金があってそれがほしい人は買うもんですよ、ただそれだけ。ハリーウイストンのダイヤの指輪も、フェラーリも欲しくて金がある人は高く売れないと分かっていてもただ欲しいから金を出す。

今買い時じゃないとか言ってるのはカスカスの検討者。値段が安くてピンサロが近い五反田に行けば良いじゃない。そんな価値観の人がそっちに移ってくれて、一緒に住まないってなれば、ここを購入検討される方は喜んでるよ。

[534: 匿名さん]

>>526ってトレンドが全く分かってないんだろうな。
簡単に説明しよう。マンションの賃料相場は分譲価格の上下にかかわらず、
ほとんど変化しない。という不思議な現象がある。
つまり、新々価格とやらで分譲価格が1.5倍くらいになったけど、それで
賃料が1.5倍とれるなら、それはバブルではないインフレで、利回りも変わらない訳だ。
ところが価格が1.5倍なのに、賃料はもとのままだから利回りが2/3に
下がってしまい、ファンドが撤退し始めたことにり、現状はダウン
トレンドになっている。（もちろんそこにサブプライム爆弾が追い打ちを
かけたんだが。）したがって、「具体的に」とかそういう話しではなくて、
2年後くらいに発売されるマンションは、「全て」今より分譲価格が2割から4割
程度安くなるから、全てが「買い」ということになる。
もちろん、2年後にマンションが下がっている保証はどこにもないから、
下がらないと思う人だけが今買えば良いってことです。
つまり、あなたは反論しようと思えば、「下がらない」という根拠を説明すれば、
議論として成立するのだが、「具体的に」とかいうおバ・カ発言されても、
それは「全て」としか言いようが無いし、そもそも議論が噛み合っていないのが、
お分かりかな？

[535: 購入検討中さん]

この板見てるとやたらと五反田批判が多いですが、何故そんなに話題にするのでしょうか？本当にこの物件（立地等）の方が優れているとお考えであれば、比較することじたい間違っていると思いますけど・・・。意識しすぎです。五反田＝風俗街だけ、のような知識も偏った見方ですね。

自分の予算・数ある条件等を様々な視点から見て、よく考えて決める方がほとんどだと思います。その中で物件を比較することはよくありますが、他をこの場で必要以上に批判する意味がまったくわかりません。おそらくそういった書き込みをされてる方は真剣な購入検討者ではないのでしょうね。

[536: 匿名さん]

>>534

江東区なんかは別格ですかね？

坪単価が上がったけど家賃レベルも上がっているから利回り落ちていないですね。

そんな所を真剣に探すのが庶民の資産防衛でしょうか？

[537: 匿名さん]

>>534
やっと、ちゃんとした文章がかけましたねww
そういうお答えをお待ちしていたのですが、たかがこれだけの文章を書くのに5時間もかかるとは、大変ニブいオツムをお持ちですなぁwwwwwwwwww

まさに、あなたの言うとおり、全てのマンションが下落傾向と予想されている以上、別にこのマンションに限らず、どのマンションを買っても、状況に大差はないということですよ。だから私は516で「今後、値上がりが期待できるマンションってのはどこさ」と問うているわけで。

誰も「下がらない」などと論争していないのに、未だに「反論するなら」なんてトンチンカンなこちを言っているあたり、チョッピリご自身の論理的思考力の稚拙さを心配した方が良いですよwwww。

しかし、今後寝下がり傾向は良いとして、あなたの言う「坪240万の駅前タワー」ってのは、どこにあるのか、まだ具体的に示すことはできないわけですな。それとも、今後出る物件は「全て」坪240万くらいで買えるってwwww？

まぁ、夢を見るのは良いことですわ。

[538: 匿名さん]

>>535
「五反田批判が多い」と見えるとしたら、何かあなたの目は歪んでいるということでしょう。

別にこの掲示板で五反田批判など行われていませんよ。
単に五反田の方が勝手に暴れて、勝手に正体がバレで、勝手に自滅しているだけです。

つまり「なぜそんなに話題にするのか」という疑問への答えは「五反田の業者が自己宣伝に来るから」以外の何物でもありません。

小学生程度の日本語読解力があれば、理解できる簡単な話だと思ったんですが、理解困難な人もいるのかなww

[539: 匿名さん]

どこ買っても損する中でここは極端に損しそうだから騒いでるんじゃないですか？

[540: 匿名さん]

読み返してみたけど坪240 の駅前再開発タワーが存在するとは一言も書いてないよ？
そんなのがあれば投資としては優良って言ってるだけじゃない？
ちなみに駅前じゃないけど品川港南のシティタワー品川って定借だけど安いんじゃなかったっけ？
これじゃダメ？

[541: 購入検討中さん]

＞＞５３８様
５３５です。気を悪くされたのでしたら失礼いたしました。　私が言いたかったのは五反田に対する批判だけでなく、この物件に対しても必要以上に批判することがよくわからない、、ということです。物件を比較することは必要だと思いますが、お互い悪く言い合っていることが無意味だと思っています。　　書き込みしている方が他物件の業者さんなのかどうか私にはわかりませんが、それが宣伝のような書き込みであれば、相手にして反論する必要もないのにな・・という感想です。

両方を検討しているので気になってしまいました。書き込み慣れていないので、わかりにくく書いてしまい、申し訳ありませんでした。　ちなみに５３８様はここに決めますか？私は真剣に悩んでいるところです・・・