中目黒アトラスタワー part2

[匿名さん]

駅前再開発により誕生する新街区。
地上45階建ての超高層の開放感と、人気の東急東横線「中目黒」駅より徒歩2分の利便性。
いまさら説明の必要もないほどに時間を自由に使いこなせる快適なアクセス。



所在地：東京都目黒区上目黒1丁目2番（地番）
交通：東急東横線 「中目黒」駅 徒歩2分
　　　東京メトロ日比谷線 「中目黒」駅 徒歩2分
価格：未定
間取：1K-4LDK
面積：35.19平米-152.82平米

過去スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44360/

【過去スレッドURLを追加しました・管理人2009.08.06】

[201: 匿名さん]

二子玉川が高いのでこちらを見ましたが、良い勝負ですね。
人気地区は高いのですね。

[202: 匿名さん]

中目黒が人気地域と言うのは生まれて初めて聞きました。場末のイメージが強いけどな。ちょっと古すぎ？

[203: 購入検討中さん]

いや、街の雰囲気はやはり場末感漂っていますよ。
ただし圧倒的に利便性は高いですね。

[204: 匿名さん]

都心に出るには大して便利じゃないぞ。
地下鉄が日比谷線だから鬱。

[205: 匿名さん]

４０平米台からの１LDKと
５０平米台後半〜６０平米台の１LDK＋DENや小さめ２LDKの部屋の人気はどうなんでしょう？
もろURと競合する部屋ではないでしょうか？

[206: 匿名さん]

１００超えの大きい部屋のほうが人気があると聞きました。
ファミリー間取りの８０００〜９０００万円はサラリーマンには高くて厳しいですし、会社経営者には物足りないゾーンではないでしょうか。
７０㎡台で９５００万円というのはさすがに資産劣化が心配です。
買った瞬間に、７０００万円台くらいの価値になりそう。。

[207: 匿名さん]

ってことは、投資向けの小さめの広さは苦戦しているってことですね、、、

[208: 匿名さん]

>７０㎡台で９５００万円というのはさすがに資産劣化が心配です。

心配されているということは、
この辺の広さを検討されているのですか？

[209: 匿名さん]

向きも間取りも考えて９５００万円を検討したいのですが、あと１０００万円の工面に苦労しています。サラリーマンなのでローンはせいぜい６０００万円くらいかなぁと思いまして。
７０００万円くらいローンする方いらっしゃいますか？

[210: 匿名さん]

まぁ恵比寿・広尾に住めない人が中目黒のタワーを買うんでしょ。
タワーはね。邸宅は置いておいてね。
なにがうれしくて品格のない再開発に1億だせるのかね。

イメージは、碑文谷や祐天寺より所得は低そうだけど？

[211: 匿名さん]

価格発表されてから、
改めてネガキャンの始まりですか。

[212: 匿名さん]

9500万てことは70Cの2LDKの部屋ですか?
南側でよさそな部屋ですね。GTタワーとの見合いはあまり気にならないのでしょうかね？

[213: 匿名さん]

７０ＣはやはりＧＴが気になりますので、７０Ｂを検討しています。
距離があると言っても、せっかくの高層マンションで【お見合い】は許容できませんでした。
７０Ｂの方が倍率が高いようなので、抽選が当たらないかもしれません。

[214: 匿名さん]

倍率が高いって、そんな高倍率なんですか？
要望書or申込書がもうそんな多数でてるんですか！
このマンション、人気がある部屋とそうでない部屋に分かれそうですね、極端に。
面積、方角、眺望などの条件がほとんど同じ５０AEと50Bでも坪単価が全然違うし。
どんな値付けの仕方なんだろう？

[215: 匿名さん]

坪単価、
南側GTタワーとの見合いのある側70Cは、４３０万前後、
東側70Bは、４４０万〜４６０万ですね。

南側より東側の方が高いとは。坪単価が３０万近くも。

[216: 購入検討中さん]

要するに50Aとか70Cとかその程度の広さが中心の中級レベルマンションということですか。

[217: 匿名さん]

たしかに９０平米以上は、１６戸しかない。
５０、７０平米を中級というなら、ここは中級かも。
でも売り値は上級。

[218: 購入検討中３０さん]

こんばんわ。
初期よりココの掲示板を見ています。
（最初のpart1掲示板で、一回書き込みしましたが・・・）
良しにつけ悪しきにつけ、賛否両論で色々参考にさせて頂いてます（笑）

その後、二子玉川や麻布十番などを見学に行き、ここに決めました。

正式価格が出てから、検討した結果、私達は７０Ｂタイプを検討していますので、
倍率が上がらなければ良いな〜と思っています。

＞２０９さん
私達も、７０００万円ではないですが、
近しい金額の住宅ローンは組む予定です。
ローン審査をする書類を営業担当へ渡したばかりです。
私は会社員ですが、２０９さんと資金面的に近しいかもしれません。


新築マンションの購入自体は初めてなので、色々意見交換が出来ればと思っております。
落選したらしょうがないですけど（苦笑）

[219: 匿名さん]

70Bタイプは、方角と間取りの良さから人気ですね。
この７０平米台がこのマンションでの売れ筋なのでしょうか？
階にもよりますが、１億前後ですね。

[220: 匿名さん]

倍率どれくらいですかねー。
うちも70平米タイプ希望ですが低い方です。
低層階の方が倍率は高くなるんでしょうか。

[221: 匿名さん]

自慢できませんが私も（だけ？）7千万を超えたローン組みます。

40歳、子供二人、、、。

まあ、嘲笑ってください。

[222: 匿名さん]

ローンって金額の合計だけでなく、
　実際は年収に左右されますよね。
７０００万のローンくむってことは、
　最低でも１０００万くらいあるのかな？

[223: 匿名さん]

夫婦で共稼ぎって家庭もありますけどね。

[224: 匿名さん]

共稼ぎだと世帯収入がどのくらいで、
　７０００万くらい借りても平気なんですか？

[225: 匿名さん]

6階〜8階は＠381万円より・・・ってたったの5戸しかないじゃないの！？
客寄せ用にURにお願いして5戸だけ売らせてもらったんだろうね。
6〜8階は安いのでまず抽選になるでしょう。

＜26階の住戸＞
79.1㎡の北向き3LDKが10250万円＠428万円、（新宿VIEWで眺望が良い）
45.6㎡の西向き１LDKが5560万円＠403万円、（GTとお見合い）
73.7㎡の南向き2LDKが9450万円＠424万円、（横浜方面でVIEWは普通だが単純に日当たり良い）
71.2㎡の東向き2LDKが9490万円＠440万円、（東京タワー、六本木VIEW）

＜35Fの住戸＞
79.1㎡の北向き3LDKが10890万円＠455万円、
62.2㎡の西向き2LDKが8150万円＠433万円、（35Fにこのプランがないので34Fの数字）
73.7㎡の南向き2LDKが9690万円＠434万円、
71.2㎡の東向き2LDKが9850万円＠457万円、

＜40Fのプレミアム仕様住戸＞
94.8㎡の北向き2LDKが14610万円＠509万円、
89.0㎡の西向き2LDKが13530万円＠502万円、
100.5㎡の南向き2LDKが15920万円＠523万円、
86.7㎡の東向き2LDKが13080万円＠498万円、

＜44Fと最上階のプレミアム仕様住戸＞
121.5㎡の北向き3LDKが18900万円＠514万円、
128.3㎡の西向き3LDKが19390万円＠499万円、
116.8㎡の南向き3LDKが18900万円＠534万円、
128.3㎡の東向き3LDKが19890万円＠512万円、
ペントハウス152.8㎡の南向き4LDKが25700万円＠556万円！

上階はあまり大きな価格ピッチがないのでできるだけ上階を買うほうがお得な感じ。
26階が一番割高な感じがしますね。

[226: 匿名さん]

意外と南が安い（他の方位が高すぎ、、、）ですね。
なんでだろう。

[228: 匿名さん]

９５００万円ー自己資金２５００万円＝ローン７０００万円を考えています。
金利３％とすると、毎月の返済が３０万円にもなり、少し厳しいとも感じています。
年収１０００万円でローン７０００万円は少し無謀でしょうか・・。
年収の５倍って言いますもんね。。

中目黒と二子玉川を検討していましたが、ニコタマも坪４００万円クラスになるようですので、
若干安いとはいえ、利便性・資産性を考えて、中目黒にしようと思います。

[229: 匿名さん]

URと分譲が同じ階で同居っていうのはちょっと考えられない。
6〜8階は地権者なんでしょうね。

[230: 匿名さん]

年収１０００万で７０００万のローンって、
限界超えてる気がする、、、
って銀行の審査とおるんだ。

[231: 近所をよく知る人]

銀行の審査的には７５００万円くらいまで通るみたいです。
毎月２５万円くらいですので、少し頑張ればやりくりできるかと思います。
あとは決断あるのみ！

[232: 匿名さん]

そこまでがんばって
マンションのためだけの生活になるんじゃない？

それで価値が下落でもしたら
どういう感情が沸くのだろう

バブルのころ無茶苦茶無理して買った物件が
大きく下落した人たちってどんな心境なのかな

[233: 契約済みさん]

「借りられる≠返せる。」ですよ。

[234: 匿名さん]

年収１千万でも手取りは700万だろ。
ボーナス引くと500万・・・つまり40万のうち25万ローンに払うと
光熱費が5万でしょ。
食費が10万・・・・外食も普通のところでしかできないです。

みすぼらしい生活ですね・・・・。

年収の7倍はやめましょう。

[235: 匿名さん]

住宅ローンの元金ですが現実的には年収の5倍が限度ですね。
生命保険とか交際費とか必要ない方（毎日勤務先と自宅の往復ばかり）であれば年収の6倍までOK。
高級外車をローンで買う方であれば年収の4倍、さらに預貯金までしたい方は年収の3倍と、
ライフスタイルに応じた目安を考えたほうがいいですね。
計画的で意志が強いか、衝動買いや浪費癖のあるなしも考えるべきでしょう。
年収1000万円で浪費癖がない堅実な方なら6000万円が限度、海外旅行や週1回の外食程度に遊びたいなら5000万円以内に留めることをお勧めします。

[236: 匿名さん]

自己資金の残高にもよるし、228さんの年齢にもよるんじゃないですかね
40代で1000万ならこの先大きく上がる可能性は低いでしょうが、20代で1000万なら
将来の賃金上昇を見込んで借りることができると思います
また、将来の賃金上昇が見込める場合には、一時的に月次キャッシュがマイナスでも
やり繰りしていくことはできる（ある程度貯蓄が残ることが前提）

稼いだお金を何に消費するかもその人のライフスタイル次第
昨日見たテレビ番組で湾岸マンションを30年ローンで購入して、日々の食費は
月に2,3万円という人のドキュメンタリーをやっていた（極端な例ではあるが…）

結論として40代以上ならお勧めしない
若くて自身のライフスタイルをよく考えられているのであれば何とかなるのでは

このマンションの場合、リセールバリューに問題がありそうなので、区分所有の
資産が30%下落しても債務超過にならないBS構造（家計）であることを確認しておく
必要もあるかと思います（個人的な意見なので悪しからず）

[237: 匿名さん]

銀行はへたな中小企業に貸すより、住宅ローンに力いれてます。
日本人まじめに返すし担保もある。
たしかに年齢はわかりませんが、もし２０代で２５００万ためてるのなら、相当な倹約家で無理なく当面かえせるでしょう。
FP的に言うと今後の家族の支出増（お子さんがいれば教育費とか）には注意ですが。
３０年（？）毎月３０万返済は私にはできないから尊敬します。
がんばってよく検討してくださいね。

[238: 匿名さん]

現金買いの富裕層には興味のない話が続いてますけど、
ローンの話題って盛り上がるんですね。

[239: 匿名さん]

どの部屋あたりが、人気があるのでしょうか？
条件の合う範囲で、抽選は避けたいのですが、、、

[240: 匿名さん]

>239

それは流石にここで聞いても意味ないでしょ。自分のとこ倍率挙げてほしく無い人しかいないもん。
モデルで担当に聞いた方が良いよ。

[241: 匿名さん]

たとえば、自分の希望する部屋じゃなくとも、
知ってる情報を交換すれば、
有意義で前向きな気がするけど、、、

[242: 匿名さん]

>241
それは、人気のないマンションの検討者同士なら
抽選前でも、できるお話。

[243: 近所をよく知る人]

ローンの件でアドバイス頂きありがとうございます。
わたしは３３歳なので賃金上昇はそこそこしか見込めないかもしれません。
また子供の教育費がこれからかかることを考えると確かに２５万円の支払いは厳しいと思いはじめました。物件の担当者はいくらでも借りられますと言いますが、ＦＰ的な立場で親身にアドバイスしてくれる人はほとんどいませんね。特に旭化成の今回の担当者はあまり信頼していません。
買う立場からすれば一生の買い物ですが、「売る」という立場が見え見えですので。
私もサービス業ですが、本当のＣＳとはそういうものではないと思います。
代官山アドレスのように資産性の劣化がない、あるいは向上すら期待できると思い、
検討していましたが、人生最大の買い物で賭けに出るのもリスキーなので、少し見直します。

[244: 匿名さん]

ここに資産性の劣化がない、あるいは向上すら期待できるというのは当てはまるかなァ？
確かに交通の便はかなり高そうで代官山にも近いけど、高級感がはるかに及ばないし。

[245: 匿名さん]

中目黒駅周辺は土地用途が商業だと思うので大規模なマンションは無理としても中規模なものなら
今後も建つ可能性はありそうに思いますが。

[246: 匿名さん]

おそらく、ここのアトラスタワーは、
　駅前、商業地域の中の住商混在マンションとなるのでしょうね。

[247: 匿名さん]

値上がりは間違いなくしないから。
実需の人だけでしょ。しかも年収1500万以上の。
売れ残りますよ。間違いなく。

[248: 匿名さん]

前からさんざん言われているけど、
　URと同居が一番いたい。
しかもURの戸数が分譲より多い。

[249: 匿名さん]

ここは高すぎ。それでも売れるのかな？
二子玉川とか麻布とかも視野に入れようと思います。
中目黒一本でしたが・・・ここは他に比較して資産性の劣化が少ない理由は何ですか？
渋谷・代官山・恵比寿に近いこと？

[250: 匿名さん]

ここは、麻布十番タワーとほとんど同じ価格です。
どっちが資産価値あるかは、一目瞭然。

[251: 匿名さん]

麻布価格出てるん？

[252: 近所をよく知る人]

中目黒は第二の代官山になりつつあります。
恵比寿・代官山・中目黒が相互にブランド価値を上げていけば、値上がりもあり得ると思いますよ。
都心へのアクセス・ハイセンスな飲食店やショップ・目黒川などを考えれば都心にはない魅力的な街だと思います。
この値付けは期待値も入っていると思うので、それに賭けるのはリスキーだと思ったのです。

[253: 匿名さん]

代官山アドレスも設備は大したことありませんよ。
あそこが値上がりしたのは、完全に立地だと思います。
代官山ブランドの確立ですね。

[254: 匿名さん]

＞あそこが値上がりしたのは、完全に立地だと思います

ここにも当てはまる人が多いと思っている人が多いのだと思います。もちろん代官山と中目は一駅といえども、価値は雲泥の差だし坂上と坂下という大きな違いがあります。　それからアドレスはもう8年前の物件ですから設備を比較しても意味がありません。

問題は駅前のタワーという立地ですね。ここは五反田、大崎、豊洲の様にいわゆるマンションの竹林状態となる可能性がほぼゼロ。そのうえ分譲対象戸数が少ない。その上駅前。この点ではアドレスと同じなのです。URがあとで売りに出る可能性はとっても低いでしょう。

[255: 匿名さん]

代官山アドレスは共用部分はたいしたこと無いが、地権者用以外の部屋は全室天井カセットエアコン設置済など、今でも十分過ぎるほどの豪華なつくりだったと思う。

[256: 匿名さん]

代官山はURと混在ではない。
そのあたりは、どう考えますか？

[257: 匿名さん]

私も、麻布・二子玉川を検討範囲に入れました。
値段はみんなあまり変わらない。
麻布のアクセスや二子玉川はアクセスも問題はありますが高島屋は魅力的・・・ここも好きな土地ですがＵＲ混在は資産価値から致命的だと思います。残念です。

[258: 匿名さん]

なんか、ここ買うのどうなんだろうって思ってきました。
麻布タワーと同じ価格で、ここの資産価値って、、、
皆さんも同じこと思ってるのですね。

[259: 匿名さん]

麻布十番がいつの間にか麻布になってる面白さ。

パークタワーグランスカイの高層階も同じ価格だから、
検討対象にしてあげたら。

[260: 匿名さん]

あと２週間ですね。
登録締め切りまで。
どんな結果になるのでしょうか？
全体にしめる１期販売の住戸がとても多いのですが、
どのくらいの人気なのでしょうか？
住戸タイプによっては、次期販売が数個ありますが、
その住戸タイプは人気がないと考えてよいのでしょうか？

[261: 匿名さん]

現地見たけどイマイチな印象でした。
駅にはめちゃめちゃ近いですね。

[262: 匿名さん]

なんで13戸ばかり残したのですかね。
会員、区民、の分譲の残りだから、次は普通の一般分譲扱いかな。

[263: 匿名さん]

>なんで13戸ばかり残したのですかね。

会員様分は完売しましたと広告が打てる様にでしょうね。
逆に言えば、これだけ高くて売れないという人が居るのに目黒区民優先分を除いて8割以上が1期で売れると読んだということでしょう。

[264: 匿名さん]

↑だとしたら　相当ポジティブなＫＹデベですね。
ここは2年待って中古の方が安く買えるタワーになりますよ。
これは予言ではありません。

[265: 匿名さん]

>>262
日暮里駅直結のステーションプラザタワーの時も販売戸数188戸の内、
第一期176戸供給→即日完売
第二期（最終期）12戸供給→最高倍率35倍で完売
これが旭化成の売り方ですよ。

[266: 匿名さん]

＞264　ここは2年待って中古の方が安く買えるタワーになりますよ。これは予言ではありません。

まあ、今売ってる殆ど全ての物件がそうでしょ、今の下げ相場と不景気では。だれも予言とも思わないし、普通の予想ですよ。ただ、あなたが分かってないのはここだけじゃないってこと。　2年経ったら金利もどうなってるか分かんないし。

[267: 匿名さん]

ここも部屋によっては、
30倍とかの倍率がつくのでしょうか、、、

[268: 匿名さん]

日暮里は周辺相場より安かった。
　いいかえれば、旭化成らしい価格設定だった。
ここは、高価格＆UR混在。

日暮里と同じようになる確率は、極めて低いと思う。

[269: 匿名さん]

しばしば現場を見てますが、目の前の道路気になりません？
空気の悪さは都心では仕方ないのでしょうか。

[270: 匿名さん]

目の前の道路は、都内有数の幹線道路の
　山手通りと駒沢通りだからしょうがないんじゃない。
数年後には、山手通りの地下には首都高速中央環状線が通り、
　駒沢通りを挟んだ向かいには、換気用の煙突ができる。

それでも良い人が買うだけ。
　確かにここは都内有数の空気の悪さだと思う。

[271: 匿名さん]

＞269 空気の悪さは都心では仕方ないのでしょうか。

タワマン検討者が言う事ではないでしょ。閑静な場所にある低層マンションの検討者のコメントでしょうね。

タワマンはほぼ全て幹線通り沿いとか、駅前とか環境を云々する場所には建たない。赤坂PCも246沿い、麻布十番もどぶ川と首都高、五反田、大崎だって電車の騒音と離れられるはずがない。昨年の千代田富士見も駅前で電車の騒音に加えて、その向こうには靖国通り。

世の中、そういうのが嫌で、タワマンって言うだけで検討外のひとってたくさん居ますよ。２６９様も、御自身は物件の検討に何を優先されているのか自分でよく考えたらどうですか？。もしかしたら空気の悪さなんてどうでも良いから駅が近くて高層に住める事が自分では大事だと思うかもしれないですよね。そうなると空気なんて気にならない。逆にやっぱり駅から遠くても低層で、共有施設が無くても良いから空気が良いとこに住みたいと思うかもしれないし。そしたらタワマンなんて検討しないでしょ、最初から。おそらく、だったら東京に住むなって書き込む人出て来るでしょうけどね。手付けを払う前によく考えましょう。

[272: 匿名さん]

確かにここで空気を気にする人は、
　なぜ検討しているのか分からない。
空気が悪くともそれ以上の価値を見いだしている人が買えばいい。

[273: ２６９]

成る程。皆さん空気の悪さは折込み済みなわけですね。
あまり環境と利便性を天秤にかけて悩むような方はいらっ
しゃらないみたいですね。
私は現場から数駅離れたところに住んでいて、かなり
前からこの物件の噂は知っていたのですが、まさか
思い切り道路の真ん前とは思っていなかった訳です。
べつに空気のきれいなところに住みたいわけではないのですが
中目で駅に近いのは魅力だし、悩んでいます。

[274: 匿名さん]

ここで空気のこと気にするくらいなら、
買わない方がよい。
後で必ず後悔することになる。

[275: 匿名さん]

確かに現地見たらびっくりでした。

[276: 匿名さん]

湾岸なら空気が良いかというと、
実は東京湾は船の排気で空気は悪い。

[277: 匿名さん]

>>276
風の道があって南風なら排ガスは内陸部に流れ、
北風なら海に抜けていつも空気はきれいです。

[279: 匿名さん]

売れ行きみてから判断かな？

[280: 匿名さん]

タワマンあるとこは空気に限らず、音、臭い、などなど環境的な項目はあらゆる事が基本ダメ、住居に向かない所。逆に言えばそういう所にしかタワマンなんて建てられない。だから上に逃げてんだよ。それと利便性をどうやって天秤にかけるかってことよ。環境重視なら止めりゃ良いのよ。

[281: 匿名さん]

住宅街にタワマンを計画したら、住民の反対運動が起きるからね。


２ちゃんのＵＲタワースレでは、中目黒はＵＲ賃貸にならないで民間賃貸になるのでは、
って話になってますよ。

[282: 匿名さん]

>売れ行きみてから判断かな？

ん？、無くなるよ。

[283: 匿名さん]

ん？　売れるわけ無いじゃん。
実需層だけなんだから。

[284: 匿名さん]

確かに、投資には不向きというか投資不可能な物件。
この割高な価格を払える実需層がどれくらいいるか。
今後、都心でも価格が上がることはほとんどない中で、、、

[285: 匿名さん]

売れちゃってからじゃ遅いよね…

[286: 匿名さん]

そんなこと言って売れなかったら恥ずかしくない？

[287: 匿名さん]

何が恥ずかしいの？赤坂でさえ残ってるのに。

[288: 匿名さん]

287は前後の文章のつながりが詠めないのでせうか？

[289: 匿名さん]

たぶん、市況を冷静に俯瞰すると、
このマンションは売れ残るでしょう。
希少価値と言ってる人がいるが、視点が小さすぎ、
　半径２キロ程度に視点を大きくするだけでも、
　タワーマンションの数が１０以上ある。
その中には駅近、幹線道路に面してないもののある。

[290: 匿名さん]

半径２キロ程度にあるタワマンってどれのこと？プリズムタワー以外に何かあったっけ？
既存マンションも含むってこと！？そこまで広げちゃうんだ？
中目黒に住みたいっていう人だったら、この物件には駅近の希少価値あると思うけど。
ＵＲ同居だけだと思うよ、ネックは。

あと、個人的には駅近じゃないタワマンは全く興味ないんですけど…。
駅遠・幹線道路に面してないという条件だったら低層マンションがいいんでない？

[291: 匿名さん]

みなさんの表現があいまいなので、比較が難しいので基準を作りましょう。目黒区民分を含めた121戸のなかでどのくらい売れたら売れたと思うのですか？。いまどき、1ヶ月で完売はさすがにないと思うのですが、この価格では私は年内に2期目を含めて8割程度売れれは十分好成績（売れてると言える）と思うのですが、皆さんはどの辺の感覚で売れるとか売れないとか言っているのですか？。

[292: 匿名さん]

販売戸数が少ないから
本部件は完売できると思うよ。
将来の資産価値は、
おっしゃる通りで、
他に同じような物件がいっぱいできるから下がるでしょう。

[293: 匿名さん]

２キロって新しめだと、
青山パークタワー、代官山アドレス、恵比寿ガーデンプレイス、
目黒パークタワー、プリズムタワー、東五反田プラウドタワー、グランスカイ、
そんなとこ？
もっとあるのかな？
２キロってもっと広いのかな？

[294: 匿名さん]

UR同居は最大のネック。
なんで一緒なんだろう。

[295: 匿名さん]

プラウドタワー東五反田もまさに同じような状況で、
販売戸数が少ないので、
同地域の大規模と販売時期が重ならなければ、
完売可能でしょう。
ただし、紹介的な価値は下がるでしょう。

[296: 匿名さん]

確かにプラウド東五反田と同じで、下層部は賃貸（ここはUR)、
　１２０戸を多いと見るか少ないと見るか。
タワーでなきゃ、結構大きな規模だよね。

[297: 匿名さん]

ちなみにどうして賃貸があると価値が下がるんでしょうか？
ここは分譲フロアと賃貸フロアで圧倒的にグレードが違ったり
するのでしょうか。芝浦アイランドや勝どきのTTTでははむしろ
分譲棟のほうがハイグレードな部屋があったりしますが。

[298: 匿名さん]

2キロってそんな広いんだ？
だったら大崎・五反田に山ほどあるよ。パークハウスオータワー、ザ・パークタワー東京サウス、
ブリリアタワー等。青山には青山ザ・タワー。そんなこと言ったら六本木ヒルズとかまで
入ってしまうんではなかろうか？
ここまで見て分かる通り、2キロ圏で探すということは、全く違う街で探すってことなんだな。
2キロの範囲で希少価値云々っていうのは、幾らなんでも範囲を広げすぎだってことよ。

ここに希少価値があるっていう人は中目黒という人気スポットの徒歩2分は今後なかなか出ない
っていう意味でしょ？五反田・大崎に３物件も建つからここに希少価値がないっていうのは
視点が小さすぎと言われるかもしれないが、幾らなんでも視点が大きすぎると思うが…。

というかここがいいかどうかは別として、今後不動産ってある意味もっと視点を小さく、個別に
見ていく必要があるのではなかろうか？どんどん個別化していくのがこれからのマンション
選びだと思うよ。

[299: 匿名さん]

>>296
この程度の戸数で多いとみれば、
豊洲、東雲、有明あたりに比べて
自らそのポテンシャルが低い、
将来性が無いと告白しているもんだぞ。

[300: 匿名さん]

>>298
希少価値？
何いってんの？中目黒って学生や一部の人が好きな町でしょ。
一般的な価値観からしたら普通の下町でっせ。

[301: 匿名さん]

しかも下町的な雰囲気が好きなファンの
ロイヤリティーを下げる開発だしね。

[302: 匿名さん]

>>298
中目黒が五反田、大崎にくらべて優れている点があるかどうか
素直に考えてみれば
将来性を見えてくるよ。

[303: 匿名さん]

学生に人気ですねこの街。
確かに、それだけって言えばそれだけかも、、、
ほんとに迷いますね、この物件。
どうするのが正解なのでしょう。。。

[305: 匿名さん]

旭化成の社員もたくさんいるような気がする、、、

[307: 匿名さん]

とりあえず　PASS　が結論

　　おなじような価格なら他にありそう

[308: 匿名さん]

自分勝手に出す結論。

議論になってませんな。

[309: 匿名さん]

素直に旭化成とＵＲがネック

[310: 匿名さん]

戸数が少ないからなんだかんだ言いながら全部売れますよ。
将来価値は下がるでしょうけど・・

[311: 匿名さん]

東五反田のプラウドを基準に売れ行きを判断しましょう。
同じように売れると思いますけど…。

[312: 匿名さん]

五反田のプラウドって本当に売れてるの？
「全戸完売→（竣工後）キャンセル住戸発生」が野村のいつものパターンだからな…。

[313: 匿名さん]

大量ＵＲという重荷を、これから先、事あるごとに背負っていきたくないわさ、個人的にはね。

[314: 匿名さん]

やっぱり五反田プラウドには勝てない？

[315: 匿名さん]

金額が違うので比較になりませんが売れ行きとしては五反田には負けるでしょうね。

[316: 匿名さん]

下町情緒、高級住宅地、自然が混在する街だから懐が深い。
渋谷、恵比寿というターミナルからもワンメーターのほどよい距離。
人気があるのも頷けるよ。

[317: 匿名さん]

役に立たないほど良さな感もありますが…。

[318: 匿名さん]

やっぱりここは大崎五反田地区にボロ負けですか？

[319: 匿名さん]

良くわからないのですが、五反田、大崎あたりと何を競っているのですか？。

　このスレの当初に指摘されていますが、中目黒の地価やマンションの相場は以前から、大崎、五反田は当然の事、目黒より上です。何か山の手線であることを異常な長所の様に勘違いしている方が居る様ですが、地価という価値基準で検討するとこの物件に関わらず、どの駅の地価が高いかは既に明らかです。これはこの物件が決めている事では無くてここ数年の不動産相場ですよ。

さて、それ以外で恐らく勝ち負けを競っているのでしょうから私も考えたのですが、、、。
１）売り主に関しては、旭化成より、三井、野村、住友の方が大手だと思います。これは、ここの負け。
２）販売戸数はここは１２０で大崎はツインタワーですから比較する事が意味が無い。タワマンの価値って戸数で競うものですか？。
３）１期で販売出来た戸数で比較するという手もありますが、住友も、三井も未だ販売されておらず、未だ勝敗を語る前ですし、ここより販売戸数が多く、平均価格が安い上に、低層の部屋がある物件ですから、ここより多く売れるに決まっていると思います。というかここより1期販売戸数が少なかったら大変な事です。もしかして、こんな事でどっちが勝ったとかいってるんじゃないですよね？。

みなさん、どんな事をこの物件と大崎、五反田で勝敗を競ってるんですか？。是非教えて下さい。

[320: 匿名さん]

買えない人、住めない人のやっかみですよ。
言わせておきましょう。
どうせ隣人には成りえないのですから。

[321: 匿名さん]

バトルっぽくておもしろいじゃないですか？
続けましょうよ？
それとも逃げますか？

[322: 匿名さん]

ここ名前がカッコ悪いですね

[323: 匿名さん]

>>321
発想が幼稚園児並。

[324: 匿名さん]

最近までの地価は、大崎／五反田の方が低いかもしれないけど、
２年後、５年後、１０年後はどうなっているのだろう。
副都心でもあり山手線内側のアドバンテージはものすごいと思うけど。
今までが未開発であっただけで、今後は渋谷／恵比寿などと同様に、
山手線城南地域の一角を確実にものにするでしょう。

将来性はやはり大崎五反田の方が上ではないか？
現時点では中目黒の方が上かもしれないが、所詮郊外私鉄沿線の人気駅にすぎないのでは？

この考えおかしいですか？
至極まっとうな考えだと思いますけど。
東京の地図を広げると中目黒が郊外だってことに気づきますよ。
自由が丘、下北沢、成城などの郊外私鉄沿線の人気タウンってこと。

[325: 匿名さん]

>>319
野村の営業は相手にしない方がいいよ。

[326: 匿名さん]

324様の御意見は現状では中目黒が価値だが将来性では五反田大崎が上であるという感じの御意見でしょうか。

これは残念ながらこれだけではお宅の物件に購入検討者をなびかせるのは難しいですよ。山の手内側と言ってしまっているので、野村か三井の方の様ですね。城南といってしまっているので三井かな？。出来たらいくつかの将来の計画などの具体例を挙げないとね。グランスカイのスレ伸びませんね〜、今探したら100番目でした。

中目黒が自由が丘、下北沢、成城などの郊外私鉄沿線の人気タウンであるという御指摘はその通りです。でなにか？。
五反田は大塚、田端などに並ぶ山の手沿線の不人気タウンで、鴬谷などに並ぶ山の手沿線のピンクタウンですが、何か？。

[327: 匿名さん]

五反田に詳しい方が見てたらモナちゃんと二岡が来るラブホってどこか教えて下さい。

[329: 匿名さん]

ナカメは＊＊＊の遠吠え

[330: 匿名さん]

山手線駅を持ち出すこと自体が田舎の証拠。
時代が変わって、今やメトロの時代。
都心と一体感を持つ、アーバンライスがエンジョイできるところじゃないと。
赤坂、麻布十番じゃない？

[331: 匿名さん]

たぶん中目黒のスレで五反田大崎が持ち出されているのは、
背伸びしても五反田大崎が限界だからではないでしょうか？
赤坂、麻布はこのマンション検討中の人には圏外ってことではないでしょうか。
ここは所詮郊外駅前UR同居の下駄履き店舗のタワーマンションですから。

[332: 匿名さん]

坪単価４００万円超。
なんか良く分からない感じ。
これと言ってとりえも無いところに
これだけの金額を出すのは素朴な疑問ッス。
大崎も、五反田も含めてですが

[333: 匿名さん]

興味もないスレに
わざわざカキコする意味わかんねッス

[334: 匿名さん]

疑問が興味をかきたてるんッス。
だれか分かり易く説明してよ。

[335: 匿名さん]

＞背伸びしても五反田大崎が限界
だから〜、五反田が背伸びしてんのよ。

＞赤坂、麻布はこのマンション検討中の人には圏外
これはその通りなんだろうね。

＞下駄履き店舗のタワーマンション
これが非難用語として使えるという事はお宅様は、いっしょに今販売中の野村の方ですね。
三井の五反田、麻布、赤坂は全て店舗付き下駄履きですからここと同じですもんね。そのうえここよりもさらに建物が同じときてる。野村の方は千代田富士見の時にパチンコ＆葬儀屋マンションと言われて苦労してましたもんね。今こそ、下駄履きという言葉を使わないとね。

[337: 匿名さん]

店舗は山手通り挟んだ反対側のGTが参考になる。
地権者店舗が多数。一般的には冴えない店舗ばかり。
マンションの質もイメージも下げてしまうような店舗ばかりです。

[338: 匿名さん]

ここも大崎・五反田もタワーが建つ場所は本来オフィスビルが建っても
違和感ない立地。オフィスだとすると同グレードの場合山手線駅のほうが
高い賃料とれそうです。住居系家賃はどっちが上かなぁ。ここは３／４
以上が賃貸で分譲されるのは上層フロアばかりだから平均坪単価が高く
見えますね。

１０年後は中目は麻布十番化のような存在になるでしょう。五反田・大崎
はおそらく恵比寿のようになるのではないかとと思います。

[340: 匿名さん]

銀行は今同じ場所にあるMで、店舗はほとんど地権者だそうです

[341: 匿名さん]

私も340さんと同じように聞いています。
地権者の数が結構あるそうです。
コンビニ用の区画もあるみたいですね。

[344: 匿名さん]

342さんは何を知っているのですか？
ここの店舗は、現在敷地内又は近隣の仮店舗などで営業している
　ラーメン屋、床屋、不動産屋、定食屋、喫茶店、銀行などが普通に入るだけですよ。
　あと今、区議会でもめてますが保育園も入るかもしれない（計画の変更の可能性あり）です。

[345: 匿名さん]

五反田の業者さんもこちらの業者さんも、こんなところで書き込みしてるほど暇ではないですよ。
購入するのか（できるのか）わからない人も多く書きこんでる匿名の掲示板なんてまともに相手にされないでしょ。

[348: 匿名さん]

逆に言うと、地権者店舗の多いGTと同じようになる可能性もあるってこと？
っていうか同じようになるって可能性が高いんじゃない？
あくまで可能性。

[351: 匿名さん]

中目黒の人気ってどの程度ですか？
利便性は大崎五反田の足元だと思いますので中目黒の街そのものが良くなければって思います。
現地見ましたが再開発なのに大通りに張り付いて建ってるのでちょっとがっかりです。
これで下層店舗がいまいちだったら更にイメージダウンです。
これが旭化成の実力だから仕方ないのでしょうか？
せっかくの駅近立地なのに財閥系デベのセンスが取り入れられてないのが非情に残念です。

[352: 匿名さん]

五反田大崎くんはPとバレたら大崎五反田の順番に変えたんですね。

あなたの書き込みだけですよ、五反田大崎って書いてるの、それからここの検討者の方は五反田大崎君のことをなにも言ってないのにあなたが自分の名前を五反田大崎だとだすので誰だかバレバレです。せめて相対評価を止めないとPの評判悪くなるだけですけど。

もうしこし、上手にバレない様にネガレス書きましょう。Nの先輩に上手なネガレスの書き方教わりましょう。

[354: 匿名さん]

今日、モデルルーム行って来たけど、
意外と倍率ほとんどついてないみたいよ。
割と自由に部屋選べそう。
要望書締め切り直前の駆け込みがどのくらいあるかしらないと言ってたけど。

[357: 匿名さん]

区民優先の抽選が一般の後なんだね。
区民優先を先にした方が、
区民で外れたから一般に登録って客もいるだろうに。

[358: 匿名さん]

そこまでの引きが無さそうですね。
しかし完売しなくても価格設定は下げないみたいなので、もし売れ残ったら更に賃貸が増えることになるのでしょうか？

[362: 申込予定さん]

いろいろ評価はありますが、便利さ重視でとりあえず登録してきました。ところで、UR同居はどうして資産価値が低くなるのでしょうか、そんなにイメージ悪いでしょうか、月々の家賃３０万円近く払える居住者はそれなりの人が集まると思うのですが。

[363: 匿名さん]

こんなに少ない戸数で売れ残るのか？
周辺に一気に暗い話題を撒き散らす？

この調子じゃ賃貸も期待できないと思うよ。
空き室だらけになりかねないぞ。

[364: 匿名さん]

五反田の野村の営業の涙ぐましいネガレスでなんか落ち着いたスレになってますね。未だに1期販売も終了してないのに。会員期にこれだけの住戸が販売に出せれば、今の市況で、この価格の物件としては高評価と言えるでしょう。

せめて１期が終わるぐらいまで客観的評価は出来ないでしょうし、それ以前にする事は単なる噂で、それこそ釣りでしかありません。

[365: 匿名さん]

中目黒ってどこがいいの？

[366: 匿名さん]

>365

わからない人間は来なくてよろしい。
ま、来れないだろうけどね。

[367: 匿名さん]

一方で３００戸近く売るところがあるのに、１００戸切った販売数量で苦戦をうわさされるとは、ちょっと情けないぞ、

[368: 匿名さん]

坪280で360/1000　

坪430で96/121

どっちが苦戦かどうでもよいけど、1000の方は大苦戦と言われてるよ。

[369: 匿名さん]

私もモデル行きましたが、そこまで混んでいる印象はなかったな。
実際、登録状況はどうなんだろうか。
モデルの印象だけではそんなに売れているとは思えないけど。
どうなんでしょうか？

[370: 匿名さん]

>368

坪280と坪430比べてどうするの？
購入層が違うから意味ないでしょう。

[371: 匿名さん]

確かに購入層が全然違うと思おう。
価格だけでなく周辺環境、建物の形も全然違うのだから。
間取りを見ても豊洲は3LDKが多いのでファミリー層、
ここはほとんど3LDKがないので単身層又はDINKSではないでしょうか。

[372: 匿名さん]

ここの検討者はやはり目黒区民が多いそうですね。
東横使ってると中目黒の利便性（日比谷線始発、東横特急急行停車駅）と独特な街の雰囲気は
魅力的に感じます。
豊洲は千葉県の人が多いのでしょうか？
やはり住居選びは地縁や現住所に影響されますから、価格や場所でいろいろ違うと思います。

[373: 匿名さん]

マンションというものは基本、近隣の人たちからの
　集客が基本ですからね。
それにしても区民優先分譲住戸の位置、
　旭化成も上手く配置してきましたね。
　各住戸タイプの上階近く。
少しでも高額住戸を先に売りたいのがあからさまですね。
普通、そんなもんですか？

[374: 匿名さん]

>>372
江東区の数字ならあります。
２３区では中央区、世田谷区、渋谷区からの流入が多いです。
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/32015_jinkou07.pdf

[375: 購入検討中さん]

べつに他所のことなんてどーでもいいんだけど。笑
ここはどうなのよ？数字ないの？

[376: 匿名さん]

どう見ると渋谷が多く見える？
江戸川区、墨田区は一桁多くない？
それに他県からの数字はないのか・・・

[377: 匿名さん]

中目黒の話に戻しましょう。
豊洲とここで悩んでる人はいないはず。

[378: 匿名さん]

>>374

Ｈ１９年度の数字を見る限りでは江東区への転入元ベスト３は

江戸川区　2152人
中央区　　1239人
墨田区　　1232人

と当たり前のように隣接区が多いです。世田谷は723人、渋谷は308人と
決して多数派ではないよう思いますがいかがでしょうか。
ちなみに他県からの転入は千葉から3450人と他の東京隣接県である神奈川、
埼玉を圧倒ています。これも立地を考えると当たり前ですね。

スレ違い失礼！

[379: 匿名さん]

>>376
見方が分かっていないようですね。
転入から転出を引いたものが純増、もしくは純減ですよ。
そこまで説明しないといけないとはトホホ・・

[380: 匿名さん]

だーから江東区がそんなに好きなら江東区のスレ行けっつーの。

[381: 匿名さん]

>>380さん
>>372さんの質問の参考としてご提供しただけで他意はありませんが、
何かお気に障りましたでしょうか？

[382: 匿名さん]

どういった人間が集まるかの話に、出て行った人間の行き先は関係ないだろ。

[384: 匿名さん]

江東区は０メートル地帯や土壌汚染で有名な、内陸部もマンションが沢山建てられている。
江東区＝豊洲 ではないよ。

[385: 匿名さん]

業界全体ではマンション販売量が３割減みたいだけど、
ここはどうなんでしょう？登録状況わかるかた教えてください。

[386: 匿名さん]

あんまり人気無いんじゃなかった？

[387: 匿名さん]

実際はどうなんだろう。
このマンションのスレ以上な伸びだし。

[388: 匿名さん]

ここってシティタワー麻布十番より高くない？
ホームページに価格のってるけど。
どういうこと？？？

[389: 匿名さん]

＞ここってシティタワー麻布十番より高くない？

高く無いです。ここは低層から中層が賃貸なので、階が違いますので。こちらの方が同等の階では高くありません。
ここの販売対象は120戸。麻布十番は三井350と住友500で　850戸を販売する必要がある（今の市況で）。その上、住友は既に1期で150しか販売対象に出来ず、1期で売れるのはそれ以下なので正直売れ行きは良く無いという事が明らか。

ここは麻布十番より安いし、戸数もかなり少ないので売り切ると思います（高いとこはもちろん一部残るだろうけど）。

[390: 匿名さん]

１期で150はかなり大きな数字だと思いますが。

[391: 匿名さん]

>>385

マンション販売量じゃなくて、新規発売量ね。
ニュースを解説する人まで混同して言ってるけどね。
もっとも、掲示板の他のスレの中には故意に混同させてる人もいるような。

[392: 匿名さん]

ここは初日で８割売れるかな？
それも高い部屋は完売で。
価格設定が違うから無理かな？

[393: 匿名さん]

夕刊フジすごいよ！

[394: 匿名さん]

>390
一期で150は極少ですよ。
通常一期というのは最大のボリュームゾーンですから、半分以上だしても良いくらいです。
これだけ少ないということはデベの自信のなさを表してるのでしょう。

[395: 匿名さん]

>394
三井と住不で隣合う上に、将来はタワー乱立の麻布十番など
どーでもいいです。

[396: 匿名さん]

>>393
何がすごい？

[397: 匿名さん]

じゃあここも１期で100は出さないとダメってこと？
そんなに人気ないみたいですよ？

[398: 匿名さん]

このマンションたいしていいところもなく、バカ高いけど、戸数が少ないから中目に愛着がある近辺住民の需要だけで売れてしまうんでしょうね。
需要に即した戸数って大事だなぁとつくづく思います。

[399: 匿名さん]

ナカメマニアはいそう。
ただ、この値段についていける人が１２０人もいるか疑問。
まずは１９日締め切りの区民優先で旭化成のお手並み拝見ですか。

[400: 匿名さん]

イヒッ！