中目黒アトラスタワー part2

[匿名さん]

駅前再開発により誕生する新街区。
地上45階建ての超高層の開放感と、人気の東急東横線「中目黒」駅より徒歩2分の利便性。
いまさら説明の必要もないほどに時間を自由に使いこなせる快適なアクセス。



所在地：東京都目黒区上目黒1丁目2番（地番）
交通：東急東横線 「中目黒」駅 徒歩2分
　　　東京メトロ日比谷線 「中目黒」駅 徒歩2分
価格：未定
間取：1K-4LDK
面積：35.19平米-152.82平米

過去スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44360/

【過去スレッドURLを追加しました・管理人2009.08.06】

[2: 匿名さん]

どうなんでしょう、
結局、このマンションは売れるのでしょうか？
予定価格と販売価格との差はどのくらいあるのでしょうか？

[3: 匿名さん]

私の結論。

一割安ければ買いたい。
五分安ければ迷うけど、多分様子見か。
現在の予定価格のままでは買わないor買えない。

[4: 匿名さん]

前スレ1023
やはり、この粘着的なネガレスは、いつもの近隣デベさんだったかww
アンプで増幅した音源が、音源そのものと思っているような知能レベルじゃ、話は無理だな。
問題は、音が外部からのエネルギー供給なして増幅することはないという点なんだが。
コンサートホールも、音を減衰なく、良い波形で伝える設計をしているだけで、音を増幅しているわけじゃない。
そして、市街地が無数の騒音源で構成されているからこそ、駅の騒音だけ取り上げてネガレスすることは無意味。自分で自分の意見を否定してどうするんだねwww
まぁ、キミのオツムじゃ、必死に「一つ覚えの」ネガレスを書き続けるしか能がないのだろうけどね。

[5: 匿名さん]

今日、モデルルーム行かれた方、
感想をお願いします。

[6: 匿名さん]

>>04
どうせ東五反田か大崎あたりの業者でしょ。

[7: 匿名さん]

N村不動産ですか？

[8: 匿名さん]

業者より、
高いのが気に入らないマンション値下がり論者じゃないか。

[9: 匿名さん]

モデルルーム行かれた方、ここの床下空間の厚さ等の基本構造は標準以上でしょうか？

[10: 匿名さん]

とにかく高い、このマンションの予定価格。
パークコート赤坂タワーと同じかそれ以上の価格。
住友不動産のシティタワー麻布十番の予定価格より高い！！

坪４５０〜５５０ってどんなマンションだここ？
都心でもないのに。

結局、あまりにも高く売れ残り多数な予感。
下層階はURだし。

[11: 匿名さん]

ぷっ！・笑

[12: 匿名さん]

やっぱりだめ？

[13: 匿名さん]

さすがに高すぎ。二流デベでは無理があったのかな。
常識を超えてます。
パークタワーグランスカイか二子玉川ライズに方針転換しかない。

[14: 匿名さん]

どうぞ、徒歩６分の物件へ〜
駅前物件しか興味なし。

[15: 匿名さん]

ひょっとして麻布十番より高いのか？
十番は坪４４０万円らしい。

[16: 匿名さん]

十番は21階の坪単価だろう。
そんな低層階と比較されてもね。

[17: 匿名さん]

中目黒も向きによっては、２６階あたりでも
坪４５０ってありますよ〜

[18: 匿名さん]

っていうか、２０階超えれば、
　そんなに３０階とかも価値はかわらないんじゃない？
多少は違うと思うけど。

[19: 匿名さん]

タワーの分譲価格は１階違うと５０万高かったり、１００万高かったりする。
価値は違うでしょう。
もっとも郊外は別なようで、
武蔵小杉のタワーで１階２０万の違いしかなくて驚いたことはあるけど。

[20: 匿名さん]

階数による値段の違いは眺望と日照です。
上階、下階でそれほど変化がなければ価格はさほど変わりませんが、
眺望や日照に差が出るようであれば価格差は大きくなります。

というか、この程度のことは皆さんご存知だと思います。
失礼しました。

[21: 匿名さん]

>さほど

その、さほどの額が問題なんですよねぇ。

[22: 匿名さん]

タワーは、１階違いで２０万程度しか違わないの普通ですよ。
　場合によっては１階１０万って物件もあります。
２０階を超えるとそんなに価格はかわらないのが普通。
都心も郊外も同じです。

[23: 匿名さん]

眺望ですか。
ここから一体何が見えるのだろう？？？？？？

[24: 匿名さん]

西は富士山、
東は都心、
普通の郊外タワーと同じです。

[25: 匿名さん]

海とレインボーブリッジは見えないのでしょうか？
新東京タワーは？

[26: 匿名さん]

残念ながら海とレインボーブリッジは見えないと思います。
新東京タワーは高さが６００mもあるので見えないことはなさそうですが、遥か彼方じゃないでしょうか。
立地が、目黒川沿いの谷底ですので、、、

[27: 匿名さん]

>>26
目黒川沿いに氾濫の時の注意看板がありますが実際に氾濫したことはあるのでしょうか。地球温暖化とヒートアイランド現象、都市型集中豪雨が心配です。渋谷で地価で溺死した人がいたような記憶があります。

[28: 匿名さん]

高層ビル群は山岳地帯、雨雲発達…局地的大雨呼ぶ　首都大学東京分析
5月24日11時17分配信 産経新聞
　■都市型水害対策の指針に
　東京都心の高層ビル群の風下の地域は、局地的な大雨が多発する傾向があることが首都大学東京大学院の高橋日出男教授（気候学）らの分析で分かった。風がビルにぶつかって上昇気流が生まれ、雨雲が発達するためとみられ、新宿に隣接する中野区などが大雨になりやすい。都心では近年、集中豪雨が増加しており、都市型水害の対策づくりに役立ちそうだ。
　都市部の集中豪雨はヒートアイランド現象との関連などが指摘されているが、高層ビル群との関係はよく分かっていなかった。千葉・幕張で２５日から開催される日本地球惑星科学連合大会で発表する。
　高橋教授らは平成１４年までの１１年間の夏季に、都心で１時間に２０ミリ以上の強い雨が降った２２６回のケースを分析。強雨の約２時間前の風向きや、航空機からレーザーで測量した１棟ごとのビルの高さとの関係を詳しく調べた。
　その結果、東風のときは新宿の西側の中野区で強い雨が降る回数が最も多かった。南風のときは池袋の北西の板橋区や練馬区、北風のときは渋谷の南の目黒区などで最多となり、いずれも高層ビル群の風下の地域が大雨に見舞われる傾向がはっきり現れた。
　風がビルにぶつかると行き場を失って上昇するが、高層ビルほど強い上昇気流が生まれる。湿った空気が高層ビルによって上空へ運ばれ、短時間で雨雲が発達し、風下側に大雨をもたらしているらしい。
　大雨は高層団地がある板橋区高島平でも多発する傾向があった。一方、千代田区の皇居付近や東部の下町では少なかった。
　局地的な大雨は気圧配置や気温など多くの気象条件が影響するため、発生場所をピンポイントで予測するのは難しい。高橋教授は「風向きによって大雨の発生場所を予測したり、防災対策を重点的に進める地域の選択に役立つのではないか」と話す。
　都内では汐留地区など臨海部の開発が進んでおり、高橋教授は「今後は品川区など開発地域の風下側で、大雨が多発する可能性がある」とみている。

[29: 匿名さん]

目黒川が氾濫していたのなど昭和の時代の話。遠い遠い昔話です。
護岸工事を行い、舟入場公園の下に巨大な貯水池が出来てから、一度も氾濫してないですよ。

[30: 匿名さん]

＞27
そんなことも知らない人がここを検討しているとは思えませんね。

[31: 匿名さん]

ここは人気駅至近タワーマンションって価値だけの物件ですがその稀少性で完売は確実でしょう。

[32: 匿名さん]

投資で買って儲かりますかねえ？

[33: 匿名さん]

投資では難しいでしょう(^o^)

[34: 匿名さん]

URと一緒ってこと忘れないでください。

[35: 匿名さん]

ＵＲの賃料が気になりますね。
同じマンションで分譲と賃貸。賃貸⇒低層階、分譲⇒高層とのことですが、あんまりＵＲ賃料が
安いと投資物件として利回りが低いのがバレてしまいますよね。なにせ坪当りの賃料すぐに
計算出来ちゃうんだから。

坪450万で、仮に最悪でも4.5％〜5.0％程度の利回りを出そうと思ったら、坪1万7000円〜坪1万
9000円程度？そうすると40平米の1LDKで210,000〜230,000円くらい？（計算合ってる？）
中目黒の誰でも知ってるランドマークタワーマンションに住むというステータスを考えると
まぁ、妥当という気もするし、やっぱ高いな〜という気もする。
でも、何となく借り手はいそうかな。私自身は全く住めないけど。

※利回り4.5％〜5.0％が高いとは言えないけどね。

[36: 匿名さん]

ここは、中長期的に見てどう考えても、
実需でしょ。
住戸の間取りが悪いから、セカンド利用とかが現実的かな？
ファミリー向け間取りは少ないし。

[37: 匿名さん]

儲けは考えちゃダメってことですね？

[38: 匿名さん]

昔アニメで見たバビルの塔みたい。

[39: 匿名さん]

損しても住みたい人はたくさんいます。

[40: 匿名さん]

賃貸と思って分譲に住むみたいなイメージかな？

[41: 匿名さん]

目黒ならぬマグロのトロ部分だけを分譲にしたイメージ。

[42: 匿名さん]

なんとなく値下げしてきそうですね？

[43: 匿名さん]

値下げしたところもあるようだし。
期待

[44: 匿名さん]

要望書の集まり次第でしょうね。
みんなで要望書出さなかったら値下げ確実だと思うけど…。

[45: 匿名さん]

新都心線が繋がったら、埼玉の方々の溜まり場になりそう。中目とか代官山。
池袋化しないか、ちょっと心配

[46: 匿名さん]

正式価格発表っていつごろでしょうか？

[47: 匿名さん]

値下げのソースってどこから？
高いとは前々から思ってはいたが。
正式価格は６月下旬から７月上旬って書いてあった。

[48: マンション住民さん]

「値下げしたところ」とは別のマンションの話です。
今後他も追随するのではと思います。

[49: 匿名さん]

どこのマンション？

[50: 匿名さん]

プラウドタワー東五反田のこと？

[51: 匿名さん]

駅前で、競合らしき物件がなくて、それでも
値下げした例を出してくれなきゃね。
他も追随するなんて、曖昧な予想じゃなくて。

[52: 匿名さん]

販売価格安くならないの？
将来の値上がりや賃貸需要も期待できないならここ買ったら後悔しそうです。
茶筒タワーとか言われてましたし実際の部屋の間取りも外観が災いして変則的です。
メリットデメリットを比較したらやはりある程度価格が下がらないと皆さん不幸です。

[53: 匿名さん]

個の予算や願望前提の割高・値下げ論はねぇ・・・まあ安いに越したことはないけどさ
駅至近で人気エリアで希少性あり、ネガを相殺して普通に売れるんじゃない？
ミーハーな小金持ちがポンと買いそう

[54: 匿名さん]

確かにミーハーな小金持ちにはウケそう…。

[55: 匿名さん]

だけどそんなマンションだったら嫌だね？
ファミリーとか期待したいんだけど

[56: 匿名さん]

それは無理な注文だなｗ

[57: 匿名さん]

抽選倍率高くて即日完売だったら確実に値上がると思いますがどうでしょう？
予定価格で売れるかなぁ？

[58: 匿名さん]

即日完売狙うなら、
もっと良い場所にＭＲ作れば良かったのにと思う。

[59: 匿名さん]

そんなに頑張らなくても売れるよ。

[60: 物件比較中さん]

ちと気になる物件ですな。
価格が早く知りたいですね。

[61: 匿名さん]

二子玉のほうで豊洲が大暴れなんだけど・・・
こっちにも来るのかな、ドキドキ。

[62: 匿名さん]

いよいよ二子玉では敗色濃厚な気配なので、中目黒に移動する可能性ありですよ。
要注意です。東京駅からの距離とこれからの開発余地（今はイケてない）のが得意技ですから
気を付けて下さいね。
都心からの距離で二子玉はちょっと苦戦してしまいましたが、中目黒だったら相手じゃ
ないですよね・笑

[63: 匿名さん]

こんなとこより豊洲のがいいよ！ヽ(´ー｀)ノ

[64: 匿名さん]

二子玉は一部周辺住民の反対があるからね。
販売まで間があるから、まだまだでしょ。

こっちは来月売ったら、もうネガする意味がなくなるんじゃない。

[65: 匿名さん]

ここって三井や住友の麻布十番プロジェクトと同じ価格でしょ？
ＵＲ同居なのに・・・・強気な値付けは、ＫＹデベのせいだね。
とりあえず正式価格発表までモデルルームに行くのはやめます。

[66: 匿名さん]

麻布十番は駅前ではない。競合物件がある。将来は周りがタワーだらけ。
つまり、条件が特に良くはない。三田だし。

[67: 匿名さん]

いくら、このマンションが駅徒歩２分で駅近だといっても、
麻布十番と同じかそれ以上の価格ってのは、
普通に考えたら、あり得ないのではないか？
麻布十番も徒歩３分だし。
旭化成はKYとしか言いようがない。
意見ある方いますか？

[68: 匿名さん]

中目黒と十番は一般的に十番の方が若干評価が高いと思うが、こちらは駅徒歩2分で
今後同レベルの物件が建つ可能性が薄い。しかも販売戸数が少ない。希少性が高い。
十番は三井・住友の競合関係があり、かつ周辺にタワマンも多い。
結果的に高いかもしれないが、残念ながらこの物件は売れてしまうと思う。

東急東横では新規分譲の少ない代官山・自由が丘は他の駅と比べて一段高い価格帯と
なっている。要は希少性が高ければ売れる沿線。
代官山に大規模物件が建つ可能性が薄い（少なくとも代官山アドレスクラスは）と
なれば、代官山に頑張れば徒歩圏内の本物件への注目はいやがおうにも高まるというもの。

[69: 匿名さん]

いろいろな理屈のつけ方があるんだな。
代官山と結び付けるとは感心しました。

[70: 匿名さん]

確かに、代官山徒歩圏とくるとは。
そんなこと言ったら、麻布十番なんて、
　六本木、赤坂、芝、広尾などほとんどが徒歩圏だよ。

[71: 匿名さん]

だからそっちもそれ込みの値段だろ？

[72: 匿名さん]

にしては、価格差がないのではないのかな？

[73: 匿名さん]

やっぱりそれは六本木赤坂に徒歩圏の大規模マンションと
代官山恵比寿界隈の大規模マンションの供給量の差でしょ。
価値は人それぞれだと思うからノーコメントだけど、後者は圧倒的に数が少ない

[74: 匿名さん]

>>73

68です。
73の仰る通り、だから私も代官山徒歩圏内＋その希少性を言っている訳です。
ちなみに恵比寿も徒歩圏内です。

私個人としては六本木・赤坂・芝に徒歩圏より、遥かに恵比寿・代官山徒歩圏の方が
魅力的に感じるのですが、仰るとおりその価値は人それぞれです。
前者は職住接近を求める人にはいいですが、環境は？
後者はちょっと職場からの距離は遠いですが、環境も良く、程よく賑やかで、お洒落な店も多い。
どちらがいいかは人それぞれです。

で、同時期に発売されている五反田・大崎物件と比べると、明らかにこちらの方が客観的な魅力は
麻布十番に近い。街の人気度が違いますからね。
五反田・大崎が400万近い坪単価ですから、決してここが高いとは思えませんが。

と、こんなことを言い続けるとデベと間違えられそうだ。
が、あまりにも高いと言えばいいと思ってる相場観のない人間が多いから、書いてしまった。

[75: 匿名さん]

その値段で買いたい人がいれば売れる、いなければ売れないというだけですよ。
買う側からすれば、適正と思えば、買えば良いだけ。高すぎると思えば、買わなければ良いだけでは。

[76: 匿名さん]

そう、麻布十番が良いと思うならこのスレに書き込まずに
あちらのマンションスレに行けば済むだけ。

[77: 匿名さん]

まああっちこっちと迷っている人がいるから色々な意見も出るわけだが。

中目黒という大変利便性の高い土地であり、かつあの代官山まで徒歩圏内ということから
なんとか売り切りそうな予感。
衝動で現金買いする金持ちって結構いるんじゃないかな？
自分は様子見状態だけど。

[78: 匿名さん]

麻布十番住不は、高層階でも仕様が低層階と同じだと言われてるのに、
仕様は高級のここと単純に坪単価比較するのはおかしくない？

[79: 匿名さん]

ここの仕様はスミフ低層階仕様より下回るので問題ないのでは？

[80: 匿名さん]

モデルルームいったやついないのか？

[81: 匿名さん]

転売時に損したくないのですがここはやはり危険ゾーンでしょうか？
かなり下落しそうな気が

[82: 匿名さん]

逆に、今買って
転売時に損しないで済むと断言できるのはどこ？

[83: 匿名さん]

中目の駅直結タワーでもできない限りそんなに下がんないでしょ。
むしろゴロゴロできてる地域のほうが心配。

[84: 匿名さん]

>>82
マンションＰＥＲを計算してみれば？
目安は２０です。

[85: 匿名さん]

ここは極端に損しそうな気配
他はそれなりに相場ですがここは突出し過ぎ
売ること考えたらもう少し値下げして欲しいです

[86: 匿名さん]

グランスカイのスレ読んだら33階で坪単価440万位じゃない。

徒歩6分でそんな坪単価なら、
高層階しかないここは突出などしてないよ。

[87: 匿名さん]

立地を考えると値下がりはゆるく下げ止まるとは思いますが
間違っても値上がりは期待できません。
なので実需で、ということになると思いますが・・・・

ここをほしがる実需層と金額が乖離しているのが問題でしょうね。
オサレな業界人も1億以上の金は持っていない。
したがって、なんか迷い込んだ実需の小金持ちが買うことになります。

そんな調子なので値上がりは期待できません。

[88: 匿名さん]

代理店やマスコミは給料いいよ。業界は独立してるプチ社長も多いし、
意外と小金持ってるよ。
今時上がるとは思わないけど、そりゃどこもいっしょだからなぁ。
しばらく新築大型物件がなかった地域だから、欲しい人いるでしょ。

[89: 匿名さん]

28日に価格正式決定らしいです。行ってみます。

[90: 匿名さん]

ちなみにＰＥＲ２０とは年率５％のことです。
例えば物件が坪単価４４０万円だと、ＰＥＲ２０になる為の家賃レベルは、
月間家賃で¥5,542/m2
70m2の部屋で月額家賃３９万円、
80m2で４４万円、90m2で５０万円になります。

物件坪単価が３３０万円だと、
月間家賃で¥4,167/m2
70m2の部屋で月額家賃２９万円、
80m2で３３万円、90m2で３８万円になります。

中目黒の家賃レベルはどれくらいでしょうか？

[91: 匿名さん]

となると余所の物件だが、グランスカイの90平米坪440万の部屋は
月額50万円の家賃でなくちゃ。って事だね。偶然にも90と440が当てはまるから。
五反田で50万で貸せるのかね。

[92: 匿名さん]

真っ当に普段いい店（高い店でなく、素敵な店ってことね）を探して飲んだりして、
街のキャラクターをご存知の方なら中目黒徒歩2分が90㎡・50万で貸せる可能性は
あるけど（難しいは難しいが）、五反田でそれは無理ということが分かると思う。
グランスカイが440万ならこの物件は450〜500万の価値があるよ。
グランスカイが割高なのか、この物件が割安なのかは皆さんの判断にお任せする。

[93: マスコミ関係者]

90は　不動産投資の素人です。
表面利回りで５％なんてなんの意味もありません。
実質利回り且空室リスクを2年に2か月ほど計算して
利回り5%なら意味あるかもしれません。

いづれにしてもここの購買層は、実需のみですよ。

ちなみに大手マスコミ・代理店の給料は、平均1500万くらいなので
1億のマンションは買えないですよ。まぁ頭金3000万あるなら別ですが。
一般企業の人と違って、そんな堅実な人はこれまた少ないです。

また、マスコミ関係者はちょっと斜に構えていますので
西麻布や三宿、中目黒に飲みに行きます。仕事では飲んでも、
プライベートでは、銀座、六本木、新宿では飲まないのです。

つまり、行きつけの店に近くても
わかりやすい駅前のタワーマンションは避ける傾向です。
ずばり、ここのマンションを買うのは外資証券マンかミーハーな商社マンでしょう。

[94: 匿名さん]

やっぱりここは損しますか
都心じゃないし賃貸が多いのが致命的ですか？
せっかくの稀少物件が台無しですね

[95: 匿名さん]

賃貸で貸せると思うけど家賃レベルが問題ですよね。
採算取れないんじゃ？

[96: 匿名さん]

かなりハンデがあるのは事実ですがそれでも問題なしってレベルの人が買うのでしょう。
近所付き合いが大変かも。

[97: 匿名さん]

ちゃんとしたファミリーには向かない？

[98: 匿名さん]

子供がいるなら近所付き合いがあるかもしれないが、
子供がいなけりゃ隣りは何をする人ぞ。付き合いなどない。
それが都心やその周辺のマンション。

[99: 匿名さん]

身勝手な人が多いと大変ですよ。

[100: 匿名さん]

身勝手な人なんて、
大規模マンションには付き物。