二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part11

[匿名さん]

二子玉川ライズ　タワー＆レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
早くもパート11に突入です！！
揶揄・誹謗中傷なきよう忌憚なき意見を出し合い検討を重ねましょう！！！
よろしくお願いします。
パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
パート8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44007/
パート9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43828/
パート10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43751/

スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/
＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定 （ただし、リボンストリートが予定されているⅡ-ａ街区の計画は未定）

[41: 匿名さん]

Ⅱ-a街区について購入を前提に営業に質問してきました。

Ⅱ-a街区はライズとは事業主体が異なること、建築計画は現在未定であることから、Ⅱ-a街区について確約はできないと言われました。念書を取り交わすこともできないそうです。

[42: 匿名さん]

ライズの売主は「Ⅱ-a街区の建築計画は現在未定」および「Ⅱ-a街区／事業主体が異なります」と明記して販売している。

Ⅱ-a街区再開発準備組合設立から竣工まで約５年かかるのは、購入者は第１期事業計画からも容易に想定できると認識される。

２００９年５月現在、再開発準備組合は設立されていない。また、すぐに設立されたとしても、竣工は５年後である。リボンストリートはⅡ-a街区内に作られるため、開通するのはライズ受け渡しの最低４年後である。

リボンストリートが無い状態が最低でも４年間にも及ぶことを考慮すると、「リボンストリートはライズの大きな売りの１つ」というのは独りよがりの認識であり、客観性を伴わない。

ライズ購入者は購入後最低でも４年間はリボンストリートが無い状態であることを了承して契約していると認められる。リボンストリートが無くても４年間過ごせるわけであり、リボンストリートが無いことがライズ購入者に著しく不利益とはいえない。

また、ライズ購入者は契約時にⅡ-a街区事業主体がライズと異なることも了解していると認識されるが、ライズ売主は異なる事業主体の予定を述べていたにすぎず、その責任を問うことはできない。


宅地建物取引業法32条で責任追及するのは難しいでしょう。
もう少し法律勉強したらどうですか？

[43: 匿名さん]

>>42

文章読解力に多少問題がありますか？
＞実際、HP、カタログ、MRでの紹介ビデオ、営業トークにも大きくとりあげられているのは周知の事実。
と現状ではリボンストリートを「売り」として販売・広告活動をしていますよねと
客観的事実を述べたのです。

それに対して
＞リボンストリートはライズの大きな売りの１つ」というのは独りよがりの認識であり、客観性を伴わない。
とあたかも私の主観的発言のように扱うのはあたたの文章読解力に疑問を感じます。

もしくは、ライズがリボンストリートを「売り」とした販売・広告活動を全く行っていないと
おっしゃっているのでしょうか？
であれば、あなたの見る目は全く当てにならないので、今後の議論の余地（価値）は一切ないと思います。

法律以前に日本語から学び直してください。悔しければ、正面から反論を。

[44: 匿名さん]

42なんて相手にする必要ないって。
文脈読めてないから争点を完全に勘違いしているし。いわゆる空気読めない人だと思うよ。
>>28を発端にした議論なのに、なんか勝手に一人の世界に入ってる。

[45: 匿名さん]

法律で太刀打ちできないから日本語のせいにしてるだけにしか見えないですね。

[46: 匿名さん]

>>42
>また、ライズ購入者は契約時にⅡ-a街区事業主体がライズと異なることも了解していると認識
>されるが、ライズ売主は異なる事業主体の予定を述べていたにすぎず、その責任を問うことは
>できない。
>宅地建物取引業法32条で責任追及するのは難しいでしょう。
>もう少し法律勉強したらどうですか？

　例えばデベが住宅地を売り出す時に「新駅開業予定」と広告に記載するためには、客観的事実
（鉄道事業者が公式に発表したとか）がないとできない。

　もちろん鉄道会社がデベでない限り、一般的には鉄道事業者とデベは別法人・別事業主体。

　つまりリボンストリート問題について、Ⅱ街区とⅢ街区の事業主体が違うから知らないとは
言えない。Ⅱ街区の事業主体・建築計画が現在未定でも、Ⅲ街区を売る際に「リボンストリート」
を宣伝した以上、Ⅲ街区デベはⅡ街区事業主体に設置を要望・実施してもらわないと、業法違反
になる。

　42氏は一生懸命勉強したかもしれないが、実務を知らないな。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　取引主任者より。

[47: 匿名さん]

「新駅開業予定」には公共性が認められますが、リボンストリートは都や区の管轄ではない単なる歩道であり公共性は低く、同列には扱うには不適切だと思います。
東京都決定の二子玉川東地区再開発計画書でもリボンストリートに該当する道路について記述はありませんよね？

[48: 匿名さん]

>>24
法律ではありませんが、この辺りを見たらどういう指定になっているかわかると思います。

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/topics/toshiseibibu/01_tosikei/tikuk...

[49: 匿名さん]

チバリーヒルズをはじめ、売ってから前言を翻してきたのが東急のデベとしての信頼性の低い一因かと。
今回のリボンストリートは信用できるのか？
できるとしても、何年後になるのか？

[50: 匿名さん]

>>48
　42氏はどう反論するのか、楽しみですね。「区よりも都が上位」とか言い出すのかな？

　それから「公共性のある『新駅開業』」だけじゃなくて、「公共性のない『スーパー開業』」も
同様ですからね。憶測で広告記載すると、業法違反になります。

[51: 匿名さん]

すべてはここにあり>・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

週間ダイヤモンド特大号「マンション底値買い」
http://dw.diamond.ne.jp/contents/2009/0307/index.html
＞■高級新築物件ランキング（P59）
　首都圏は16物件のみエントリー。二子玉川ライズ タワー＆レジデンス 2位！！
　※居住環境、生活のしやすさ、構造・設計の工夫、満足感など満点評価
　※耐振等級が2の物件はライズ含めて3物件のみ
　　
＞■大手管理会社実力ランキング（P73）
　東急コミュニティー 全91社中 3位！！
これが全てでしょう。
ネガの偽り情報、誹謗中傷、妨害工作に振り回される必要はまったくありません。
＞■ネガ（荒らし）の手口：
　①客観性のあるデータに対し、裏金云々とか、マスコミの提灯記事だとか下らないケチをつける
　②とにかく必死になって適当なネガ情報を書き込む（24時間体制）
　③反論すると品位と知性にかける、こんな住民層が住む物件には住みたくないと喚きちらす
　④契約者などと偽って、キャンセルを検討している等と自演自作のデマ情報を演出
　⑤ポジを書き込むと売れていない証拠、焦っている証拠とポジ情報の書き込みを敬遠する
　⑥極めつけはⅡ街区にマンションが建てばいいなど妄想ネタに浸る
　⑦※以降、随時更新
＞■ネガの必死の書き込みはここが魅力的で欲しくて仕方ないということを物語っているのですから
　温かい気持ちで見守りましょう。（興味ない人はあえて掲示板に来ません！！）
>・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

[52: 匿名さん]

東京都が決定した都市計画書を見ると、Ⅱ-a街区に共同住宅は建てられないことになっていますね。
同時に気づいて不思議だと思ったのは、Ⅱ-a街区にシネコンを作る予定があるとＭＲで聞いたことを思い出して。
他の検討者もＭＲで聞いているようで、この板にもシネコンの話は何度か登場してます。
都市計画書ではⅡ-a街区に映画館は建てられないのに。
それ以前に、Ⅱ-a街区もⅢ街区も第１種住居地域に指定されていますね。
以前この地に映画館はあったようですが、今は映画館は建てられない第１種住居地域。
東急は、Ⅱ-a街区の再開発で土地用途から変更しようと画策しているようように見えますが。
映画館が建てられるように土地用途を変更するならば、マンションが建てられるようにも変更できますね。

[53: 匿名さん]

>>51
雑誌に掲載されれば客観的なデータであるというのはおかしくないですか？

ネガとデメは分けて考えてほしい。
デメな情報もネガと見なして、売主にとってデメの情報は排除という姿勢は、検討者にとっては迷惑なだけです。

[54: 匿名さん]

この板でもっとも迷惑なのが契約者。
契約者は独善的で、確信犯のネガよりたちが悪い。
どう暮らすかより、資産価値が気になって仕方ないんだから。

[55: 匿名さん]

もともとマンションが建てられる１住居に指定されている地域にマンションを建てられるよう都市計画を変更するのが簡単か？
それともシネコンを建てられるように用途地域を１住居から近商等に変更するのが簡単か？

[56: 匿名さん]

本当にそうだよね。
コピペの手法はネガより執拗で陰湿さを感じるよ。

[57: 匿名さん]

結局、契約者の質が荒れる一番の原因じゃないの？
信者と揶揄されるように、排他的な行動特性持ってるから自業自得な面はあるよね。
マンション自体は悪くないと思うだけに残念だね。
ま、選民意識の住民を隔離するマンションと考えれば納得かな。
しかし東急もよくやるよ。

[58: 匿名さん]

計画書を見ると、東京都はこの計画でⅢ街区だけに「保育所その他これらに類するもの」を作ってよいとしていたんですね。
でも、東急は無視してしまったわけですね。
お金にならないものは作らないということでしょうね。
大規模な再開発だけに、街づくりをもっと真剣に考えてほしかった。
とても残念です。

[59: 匿名さん]

契約者は住民板へどうぞ。
今さら用も無いのにこのスレに書き込みしてるって、ネガと同じだよ。
やっとわかった？

[60: 匿名さん]

＞結局、契約者の質が荒れる一番の原因じゃないの？
契約者はほとんど書き込んでないって。　ネガのなりすましでしょう。

[61: 匿名さん]

>>42

適当なデマ情報を流すだけ流して消えてしまいましたね。
真面目なフリをしたネガが最も性質が悪い。

>>46

拍手。お見事です。

[62: 匿名さん]

>>52
この人何言ってるの？
東京都が決定した都市計画書というのはいつの計画書でしょうか？
古い情報を持ち出して混乱に陥れるのは止めてもらいたい。

[63: 匿名さん]

裁判に負けたのに何言ってるの？

[64: 匿名さん]

ネガさんはサヨナラ。

[65: 匿名さん]

>>45
これ42の精一杯の負け惜しみでしょ。何一つ質問に答えずに逃亡。

[66: 匿名さん]

>>42さん

理路整然として分かりやすいですね。私もその通りだと思います。
よくわからないのが一団地認定取得のために開発を分離しましたかね。

>>46さん

ハッキリ言いますが文章が支離滅裂。本当に42さんの書き込み内容を理解しているのかなぁ・・・。
ちょっとズレているので疑問です。

[67: 匿名さん]

社会的常識からして
２街区に全く違うものを作った場合、東急の信頼はどうなるでしょうか？
信頼を失った損失はどれくらいになりますでしょうか？

[68: 匿名さん]

第１種住居地域では総合設計によって公開空地設及び大規模災害非難（面積確保）を付置すれば容積率ＵＰ可能。
Ⅱ-a街区の一部が集合住宅となる可能性はゼロではないよ。
むしろ大いにあり得る話。
先が見えないというのは、恐ろしいことですね。用途変更申請認可如何でどうにでもできるということです。
仮に低層のマンション群がⅡ-aに入れば、タワーは色褪せてしまいますね。資産価値は下がると思いますよ。
だから、そこはシッカリ注意しないと。

[69: 物件比較中さん]

土地勘がないのだが、新宿まで30分圏内でレベルで、
ここはプラウドの千代田富士見物件級に値段が高いの？

小杉や新百合ヶ丘と比較してもアフォみたいに高いのだが？

東京で言ったら、赤羽レベルみたいな位置でしょう？
いやいや不思議ですけど？

[70: 匿名さん]

>東京で言ったら、赤羽レベルみたいな位置でしょう？

いや、東京のはずれ（川を渡れば川崎）という意味では北千住くらいではないか？
敷地キツキツの計画、意味わからん。
何ができるか不明（謎）のだだっ広い土地を通過して、ぎゅうぎゅう詰めのタワーへ。
駅からみんなでゾロゾロゾロゾロ帰るのかな。ぞっとするね。
240万でも高いと正直思うよ。

[71: 匿名さん]

総戸数1033戸
敷地面積25180.97m2
あくまで大雑把な指標ですが・・・1戸当たり平均25㎡ですか・・・・（汗）
この数値、ぎゅうぎゅう＆キツキツ度合いを露呈していますね。
なんだか心まで小さくなっちゃいそう・・・・（笑）

ちなみにHGF
1戸当たり40㎡くらいでしたかね・・・・。

ちなみにPCH
1戸当たり150㎡くらいでしたかね・・・・。

[72: 匿名さん]

建築面積74%、容積率369%ですからね。
建築面積が多いので過密なくらい植栽しないと森の感じは
出せないと思うけど、日照大丈夫かな？
下の方が枯れたりしたら、森じゃなくなっちゃうな。

[73: 匿名さん]

ネガさんほんと欲しいんだね。

[74: 匿名さん]

ちょっと古いが５１さんの書き込みは面白かった。以前Ａさんなる荒らし専門家を分析した書き込みがあったが、それに勝るとも劣らない力作でした。次回作を期待しています！

[75: 匿名さん]

>69、70　
埼玉、城東のマンション関係者かい。世田谷には無縁だろう。

[76: 匿名さん]

>>51
の分析そのままですね。
私は人としとの品性を犠牲にして荒らし行為を行ってまでライズを欲しいとは思いませんが、
このネガさんたちのどんな手段を使ってもライズが手に入れるという執念はすごいものがありますね。

[77: 匿名さん]

たぶん、ライズ欲しさに狂ってしまわれたのでしょう。悲劇の方たちですね。好きな女性につきまとう一種のストーカーです。

[78: 匿名さん]

ライズができても、最低四年間は駅までの歩道ができない生活というのは、検討者にしたらかなりのデメリットですね。四年で済む保障もないし。

[79: 匿名さん]

あれ、２街区はマンションが建つと妄想されていませんでしたか？？

[80: 匿名さん]

駅までの歩道はあるでしょ。

[81: 匿名さん]

田園都市線の殺人ラッシュは解消しましたかね
あれがある限り周辺に住むのはちょっと

[82: 匿名さん]

> 71

HGFって広尾ガーデンフォレストのことですか？さすがに借地権の広尾の物件で価格がここと比較にならないのと比べても意味ないでしょ。広尾に失礼ですよ。

PCHってもしかしてパークシティー浜田山のことですか？こことは基本コンセプトがあまりに違うでしょ。
マンションの中で大局的とも言える。

タワマンで比較しましょうよ。

CT麻布6906/502＝　13.7

大崎14300/1084＝　13.2

赤坂PC　7375/518＝　14.2

PC虎ノ門　3165/230　13.7

武蔵野タワー　SG　3700/243　＝13.9

そんなに狭いとは言えなさそうですね。

それより、ここは歴史的に住宅地であったことがある土地ですか？

[83: 匿名さん]

Ⅱ街区のリボンストリートという歩道です。Ⅱ街区にマンションができてもできなくても、隣の計画が未定でライズ買うのは非常にリスキーだと思いました。

[84: 匿名さん]

それを書き込みにわざわざこの掲示板に？
それなりのラッシュはありますよ。
苦手な方は他の物件を検討した方がいいですよ。

[85: 匿名さん]

Ⅲ街区は江戸時代からずっと田畑で、東急が買い取った後も遊園地やテニスコート。住宅地だったことはないはず。

[86: 匿名さん]

ＭＲに行ってきました。期待した2街区の新しい情報はなかった。一ヵ月前と比較して契約済が二戸しか増えていないように見えてんですが、ここ本当に大丈夫なんでしょうか。

[87: 匿名さん]

過半数売れ残るんだから、価格改定後で問題ないでしょ。

[88: 匿名さん]

>過半数売れ残るんだから、価格改定後で問題ないでしょ。

売る方もプロだろうから、このペースで行くとどの時期にどのくらい値下げするとか、
既に計画練り始めてるでしょうね。

想定外のこととして、東急が一番心配しているのは、この夏に”みぞうゆ～”の台風で大雨が降って洪水することでしょうね。

[89: 匿名さん]

販売担当者が、一生懸命で藁をもすがる思いなのって理解できる気がします。

営業って生活かかってますもんね。

[90: 匿名さん]

それならもっと空気読んでほしい。