23区で一番値上がり（下がり）しそうな場所は？

[土地勘無しさん]

ここに書き込まれている人の何割かは、投資目的でマンションを考えている人も多いようですね。
これから、23区で一番値上がりが期待できる区は？
下げ相場と読む方は、一番暴落しそうな区は？

[61: 匿名さん]

素人の予測ですが、今後起こることは震災後に下落した都心周辺(都心部は耐震化により損害は軽微)の土地の買占めが起こることが考えられます。特に地盤が安定した地域で活発に行われるでしょう。古い戸建地域は一新され政府は道の拡幅工事に着手。再開発の嵐が起こるでしょう。個人的には想像したくないですが。

[62: 匿名さん]

江東区の人口が増えるのはこれからも大規模開発が続くからじゃないんですか？
結局供給過多になって古い物件の値段は崩れてしまう可能性のほうがあるのではないかなぁ。

大きな土地がもうあまり残っていない他の都心区とは条件がやや違うのではないかと思います。

[63: 匿名さん]

>>61
玄人の予想ですが、阪神淡路大震災でたまたま発生しなかった側方流動により湾岸地域のマンション倒壊、
その後山の手地域が改めて見直されるというシナリオの方がありえそうですが。

つっかえ棒のない椅子に座れないのと一緒で、横支えのない拡底杭で支えているマンションは構造上問題があることが判ってきました。

[64: 匿名さん]

＞63
同感です。
湾岸エリアのリスクは大きいような気がします。

[65: 事情通]

ならば、内陸高台、とくに旧山の手区のうちで、再開発がこれから本格化する、たとえば新宿区がこれからの注目エリアでしょう。

すでに開業した首都高環状新宿線の渋谷・品川までの伸延、それに伴う山手通り整備、６月の副都心線開業、三菱地所主導による今後の日テレ跡地や西新宿計画等の大規模再開発目白押しですし、その利便盛の高さや独特の雰囲気から、近年は白人含む外国人や女性含む若年層などから幅広い人気を博しているようで、再開発がほぼ一巡した湾岸エリアや港区・千代田区・中央区等にとって代わって、大注目ゾーンですね。

[66: 事情通]

湾岸エリアのリスクとしては、あくまで一般論ですが、近年まさに雨後の筍のごとく、巨大団地が林立状態ですから、将来的には、新しい世代・タイプの品川八潮団地のようになるでしょうね。

ああいった団地風情がお好きなら、別に買っても構わないのでしょうが、供給戸数も半端なく、タワーはもはや稀少性ありませんから、資産価値維持は相当難しいと思われます。

[67: 匿名さん]

＞＞66
レスの貼り付けお疲れ様です。
いろんなところに貼り付けて、湾岸に恨みがあるようですね。

[68: あ]

ら

[69: 匿名さん]

素人考えですが、駅から１０分くらいか、あるいはそれ以上離れた不便なところに
今ザクザク建てている地域は暴落するんじゃないでしょうか。

駅から遠い（＝郊外で、かつ駅から遠い）立地の悪い分譲マンションは、
いまどき、沢山売れ残ってますから、いずれ相当安い価格で投売りされるんじゃないでしょうか。
そういう物件の多い地域は駅近物件も、やっぱりそのあおりを受けて下がると思います。

江東区は下がるんじゃないかな。

[71: 匿名さん]

豊洲どうだろう。上がったけど、利食いしても買い替えできない人ばっかのきがする

[72: 匿名さん]

江東区は都心には割りと近いんだけど、
地盤とか、土壌とかが悪いイメージがありますね。

埋立地とか、発ガン性の６価クロムを大量に埋めてて大問題になったところとか、
地盤沈下の０ｍ地帯とか。

なので、個人的には賃貸で住むには悪くないと思うけど
自分で所有して長く住む環境としてはどうだろう？

[73: 匿名さん]

豊洲はすぐ隣に枝川という韓国や北朝鮮の不法滞在者を隔離してできた地域があって、そういった理由で避ける人も多いですね。
たとえば新大久保のコミュニティは日本で一旗挙げようとする前向きな心的態度の韓国人で形成されているのに対し、
枝川の場合は成り立ちが隔離地域であり抑圧された人々の子孫が住んでいるためメンタリティがだいぶ違います。

[74: 匿名さん]

＞７３
その土地も60億円で売却する話が進んでいる様ですね

[75: 匿名さん]

>>73
そうパッチギスクールの話ね。
結構色々あるみたいよ〜ん。

[76: 匿名さん]

73さん、確かに、
地方出身の旦那が豊洲物件を検討していた時、
東京生まれが多いウチの身内達から、猛反対されていました。

[77: 匿名さん]

江東区に関していえば既出ですが、門前仲町〜南砂町の東西線沿線がこれからも安定するのではないのでしょうか？都心へのアクセス・商業施設・緑の多さなどが区内で最も優れている場所のようですからね。ちなみに４月末には東陽にクイーンズ伊勢丹が出来、７月には南砂町にトピレックプラザに続き、それより大きな２つ目の三菱地所複合商業施設が出来ます。

[78: 匿名はん]

板橋区は！？

[79: 匿名さん]

結局何十年後に笑ってるのは今批判されてる所だったりするんだろうな。
昔の原宿とかみたいに。

[80: 匿名さん]

都内最後の大規模開発が控えている新宿・北新宿・東新宿エリアかな。
特に大久保あたりは、今現在のイメージのせいで新宿すぐそばなのに、マンション、
結構お買い得だったりする。大規模マンションは少ないけど。
地盤は強固だしね。これから期待できるかも？？

[81: 匿名さん]

副都心線開通で上がるとか言って、結局開通効果は直ぐに消えてしまった副都心線沿線。
また、別な上がる根拠を考えるの。

[82: 匿名さん]

豊洲はまだ値上がりする余地あると思うけどね。
日本橋エリアは上がりすぎちゃったんじゃないでしょうか。そんなに住むのに便利な場所じゃないですよ。

[83: 匿名さん]

豊洲上がるよ。
ただしあと60年待ってね！

[84: 匿名さん]

いわゆる豊洲って今がラストチャンスじゃない？
もう新しいのも建たないだろうし、これからは6丁目とか有明とか、遠いところが分譲になってくるんじゃないかな。

[85: 匿名さん]

サンマークシティ日暮里
日暮里・舎人ライナー
成田新高速鉄道
ecute

…日暮里の可能性は無限大ですね！！

[86: 匿名さん]

日暮里駅前タワーくらいしか物件がない。あとは小規模で何とも何というか、、なんていうか。。。
駅前タワー買った人はおめでとう。

[87: 匿名さん]

今後は大幅な値上がりは厳しいとは思うが･･･。

湾岸部のマンションは基本値下がり。何故なら地面増やせるから今後も新しい街が
出来る可能性あり。
内陸部のある程度名のある住宅街は上がらないかもしれないが、大きくは下げない
気がする。こう書くと現状の都心の価格を見て大きく下げてるという方もいるとは
思うが、それは大きく上げた後の反動。勿論ブレ幅はあると思うが現状は下値に
近い気がする。

やはり歴史ある土地の方が、長期的にも安定感があると私は思います。

[88: 匿名さん]

内陸部のある程度名のある住宅街は、あまり考えても意味ないような。
そもそも新しいマンション作れる土地もないだろうし。
今から建つところなんて、条件悪いところに無理やりたてたようなマンションになると思う。

湾岸では、タワーが多いけど、代わりに公開空地も多いために緑を多くできるし、もともと誰も住んでない土地だったら、今から買う人はある程度お金に余裕のある人だろうから、治安的にも安定すると思う。
湾岸にもっと公園を作れば、子育てにも最適な街づくりができると思うんだけどね。

残念なのは、もともと工場地帯だったので道路の多いところ。有明なんて高速が気になって住む気になれない。豊洲は良いと思う。東雲は高速が多少気になるのと、駅が遠すぎる。

[89: 匿名さん]

23区で一番値上がりしそうな場所？雰囲気で上下する、短期的な変化なんか論じても意味無い。
数年前に、豊洲が「住んでみたい町」上位になったけど、あれはマンション売るための三井の
宣伝工作。あっというまに圏外に消えた。中長期的にどうなの？っていうこと考えなきゃ。

社会全般が認める、新駅開業などの明らかな理由も無く、人気区になったから急激に上がった
とか喜んでいるところは、反動で急激に下がる。株で、しっかりした根拠に基づいて動く東証
一部と、値動きの激しい新興市場を同列で語れないのによく似ている。

値上がりランキングで、短期のうちに40-50％もあがって上昇率1位などという資料を見て、
喜んでいるやつは、よっぽど世間知らず。上がる前に買ったならいいが、上がったから買う
なんて愚の骨頂。俺なら、そんなデータは逆に最も敬遠する材料。新駅の開業でもなきゃ、
基本的におかしいのよ。必ず、下がる。何があっても長期的に安定して維持されるのは
都心3区の駅近にきまってる。それ以外はだめ。

埋立地が話題の中心になっているようだが、俺は埋立地は絶対買わない。が、強いて言うと
埋立地のなかだけで語れば、港南だけは長期的には別とみている。通常、資産性が高いのは
駅5分以内だが、品川駅は新幹線とか東海リニア始発に内定しており、すでに、ソニーや
キャノン、ＮＴＴの本拠地になっている。駅前に日本を代表する企業本社が並ぶような巨大駅
になる可能性がある。そうなれば、通常の１路線しかない駅と駅近の基準は同列ではなくなる。

あのあたりは、３年前に坪350万の天井を付けたあと短期的には大きく値下がりして坪280万
前後になっている。どうしても今、埋立地を買うなら、おれなら港南。

[90: 匿名さん]

>>89
今後の港南の新築計画はありますか？
オフィスビルばかりでマンション建つような気配皆無なんですが・・・

[91: 匿名さん]

駅5分がなぜ好まれるかわかってないんじゃない？

[92: 匿名さん]

>>90
だから、まだいいんだよ。これからも、ぼこぼこ建つと供給過剰。港南は、一旦バブルで暴騰して、
ジェットコースターのように下がったのが今。眺望が良いとか、内部が傷んでいないなどの条件の
良い部屋があれば、築浅中古なら買いかもしれないと感じている。ただし、坪280万まで。

豊洲もＰＣＴで注目集まって、さらに新しいマンション建てて三井と住友が宣伝しまくって、
ららぽーと効果もあって根拠の無いブームになって今が天井。でもこれは、かつての芝浦・港南と
一緒で、一過性の暴騰。坪300万の部屋は、これから数年で2割は下がると断言するよ。
ららぽーとは、駅と違って定期借地権だから、そう遠く無い将来は無くなるしね。

どうしても豊洲がほしいなら、もう少し待つべき。デベの売れ残りもあるし、未入居部屋の仲介
販売もこれから沢山でる。２割下がってから、じっくり選べばいい。

[93: 匿名さん]

港南掴んじゃったことだけは分かった
坪280万って高すぎだろ

[94: 匿名さん]

＞＞93
280万は、買うと仮定した場合の、高層で仕様や眺望が良くて港南エリアで
一番条件の良い部屋にMaxだせる額の話。通常は、260万が限界。ただし、
俺が言いたいのは、そんなことじゃない。不動産は立地。キーワードは２つだけ。

①都心３区
②駅５分以内

埋立地が話題の中心になっているから、「強いて言えば」の話をしただけ。
金があるのに、わざわざ、そんなところは買わない。
港区で、一応ＪＲ品川駅利用でもそんなもの。豊洲や有明を今現在の馬鹿高い値段
で買うやつは、３年前に港南を３５０万で買ったのと一緒で、金をどぶに捨てる
ようなもの。

[95: 匿名さん]

＞２割下がってから、じっくり選べばいい。

あのさ、何年で２割下がるの？２～３年で２割下がったら、ほとんどの住宅ローン
が残債割れの不良債権化するんだけど。ありうるか？

[96: 匿名さん]

>>94
＞一旦バブルで暴騰して

あねの、バブル期の港南にはカラスとし尿処理場と
焼肉屋と電話会社の建物しかなかったぞ。
港南がいつ高騰したんだ？

あと、揚げ足取りで悪いが、港南に駅徒歩５分はないぞ。

[97: 匿名さん]

>>96
バブル期は1990年の話。あの辺のマンションが建ったのは2003.10月に新幹線が品川駅に止まるよう
になった、直後の2004年ごろ。初期の分譲価格は様子見の坪240－260万。それから人気が爆発して
2007年が天井で条件の良い部屋は330-350万までいった。いまは、暴落して250-300万。でも、分譲
よりは上回っている。

なぜなら、新幹線停車＋港南口再開発と言う材料があったうえに、景気が底のころに一気にマンション
が建って、湾岸大ブームが起きる前に割安な値付けをされたから。小泉政権の中期で、株価が上昇を
始めたころだよ。

豊洲も初期のPCTのB棟なんかは、仕様や間取りは結構良いのに割と安かった。豊洲の今は、ブームの
名残の高値。供給も大幅な過剰で、これからは下り坂。

[98: 匿名さん]

港南の徒歩５分って、実際は６分のＶタワーか？

[99: 匿名さん]

>>96
＞あと、揚げ足取りで悪いが、港南に駅徒歩５分はないぞ。

だから、埋立地で"強いて言えば"と言っている。同じ駅5分でも、品川駅5分、
浜松町駅5分、豊洲駅5分、有明テニスの森5分、同じ埋立地で同じ価格、広さ
ならあなたならどれを選択する？

そう見れば、単純に「5分」だけでは語れないということ。

[100: 匿名さん]

６分ではいかねーよ。それとＶタワーは２００３年だがね。

[101: 匿名さん]

＞あなたならどれを選択する？
埋立地は嫌なんで、表参道５分、広尾駅５分、代官山駅５分、青山一丁目５分
恵比寿駅５分あたりでひとつなんとかお願いします。

[102: 匿名さん]

>>99
たしかに、新幹線や羽田空港、成田空港をしょっちゅう利用する東京のビジネスマンにとって、
豊洲駅5分より、品川駅10分の方が良いかもしれない。

ちょっと調べてみたけど、羽田空港からなら

品川　　　　　時間：21分（乗車21分、ほか0分）運賃：片道400円
天王洲アイル　時間：21分（乗車16分、ほか5分）運賃：片道480円
豊洲　　　　　時間：53分（乗車37分、ほか16分）運賃：片道710円

[103: 匿名さん]

>>99
なぜか、田町５分がないですね。新橋５分もいいです。

[104: 匿名さん]

赤坂5分は、どうですか？

[105: 匿名さん]

品川駅って大きいから、5分があったとしても15分以上かかると思うよ。

[106: 匿名さん]

>>104
赤坂５分はどうも雰囲気がお水っぽいから嫌いです。

[107: 匿名さん]

お水好きです

[108: 匿名さん]

丸暴もお好きですか？

[109: 匿名さん]

うちは品川駅５分だけど埋立地ではないぞ

[110: 匿名さん]

はい、はい。ガード下のラーメン屋さんですね。いつも通ってますよ。