23区で一番値上がり（下がり）しそうな場所は？

[土地勘無しさん]

ここに書き込まれている人の何割かは、投資目的でマンションを考えている人も多いようですね。
これから、23区で一番値上がりが期待できる区は？
下げ相場と読む方は、一番暴落しそうな区は？

[41: 匿名さん]

直感だけど教授これ面白いんじゃない！

しかしデータどう見ればいいの？
分からないですが・・・・
値上がった所なの？マンションなの？

①赤坂
②北千住
③豊洲

こう見ればいいのかなどう？

このデータ面白いし当たっている気がするのは、私だけかな？

それで、土地の割合が多いほうが値下がる可能性高いんでしょ？

やっぱり、

都内の赤坂等３Aとかのプレミアタワーマンション(土地面積割合少ない)が強いって話だね。

値下がりは、遠郊外の低層マンション(土地面積割合多い)ってことでしょ。


そうすると、安定しているのは赤坂等３Aのタワマンね。
私持ってます。

教授！
再度自信がもてました、ありがとうございます。

[42: 大学教授さん]

ポイント別の表に記載されている大規模物件の状況を調べました。
物件により状況がかなり異なるようです。
ご参考まで。
豊洲　ザ・トヨスタワー　５２％ＵＰ　８２５戸　坪単価２９０万円
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43920/
辰巳　ビーコンタワーレジデンス　３４％ＵＰ　４４０戸　坪単価２５０万円
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44207/
成増　ブリリア成増シーズンテラス　２５％ＵＰ　２２２戸　坪単価２２５万円
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44543/
西新井　レコシティ　３５％ＵＰ　４５０戸　坪単価２３０万円
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43874/
千歳船橋　プラウド千歳船橋　３０％ＵＰ　３３５戸　坪単価３４０万円
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44304/
柴崎　アトラス国領（完成済）　２２％ＵＰ　３２０戸　坪単価２１６万円
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/42780/

[43: 大学教授さん]

>>41
ちょっと理解が違います。

例で説明すると、

都心　建物５０　土地１５０　計２００
郊外　建物５０　土地５０　計１００とした場合。
計を１５％ダウンするには、都心１７０、郊外８５
建物の５０が変わらなければ

都心　土地１２０　２０％ダウン
郊外　土地３５　３０％ダウン

[44: 匿名さん]

教授！

私はイメージの悪い低地や埋立地に住むのは絶対にイヤなのですが、
教授がお勧めの地域で、上記条件を満たせる
私にぴったりの場所を教えてください。

[45: 大学教授さん]

>>44
個人的趣味の問題が入ると論点がずれてしまいます。
ＤＡＴＡをさらに集めてご自身で決めてください。

[46: 匿名さん]

その個人的的趣味に興味がありますので是非。

[47: 匿名さん]

>>46
23区スレが荒れまっくて、こちらにアカデミックなレスが有ったと思ったら、
又、そっちの話題に持って行こうとするのか〜い！
不動産購入は自己責任、自分の価値観で判断すればよい。

[48: 匿名さん]

アカデミックな言い方をしていても、結局向こうと同じことをおっしゃりたそうでしたので、
だったら、そのものずばりをうかがった方がまわりくどくなく良いかと。

[49: 匿名さん]

Yahoo!不動産トップ > ニュース
2008年4月3日(木)17時24分
地価は上昇鈍化へ　住宅・不動産市場研究会
　住宅・不動産市場研究会はこのほど、今後の地価動向に関する予測を発表した。
　それによると、08年から大都市圏の住宅地の地価上昇率は鈍化に向かうとしている。10年までの平均で、東京圏は3.4％、近畿圏は0.2％、名古屋圏は1.0％となる。その他の地方圏は、平均2.1％の下落となる。ただし、福岡市など人口増加を維持する一部の都市は１％程度の上昇となる。
　商業地地価も上昇率は鈍化傾向。東京都区部については、08年（07年７月から08年６月）は８％を割り込み、その後も縮小していく。
　人口減少時代の住宅地地価については、都心部などでマンションの高層化が進み、容積率が上昇すると需要土地面積は減る。その結果、人口が増加しない限り、都心の高層エリアは地価が上昇し続けるが、郊外では下落するとしている。

[50: 大学教授さん]

３月２７日に東京都より発表された市区別の人口予想から
２００５年から２０１５年、１０年間の人口増減率をランキングしました。
今後の値上がり、値下がりの参考になると思われます。
第一表をご覧ください。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/dyosoku/dy-data.htm
（単位％）
区部５．１、市部１．８
１位　中央区２５．５、２位　港区１８．３、３位　江東区１３．１、４位　千代田区１１．６、
５位　文京区９．４、６位　墨田区８．０、７位　品川区６．６、８位　荒川区６．５、
９位　台東区６．２、１０位　目黒区６．２、１１位　江戸川区６．０、１２位　練馬区５．７、
１３位　豊島区５．２、１４位　世田谷区４．６、１５位　新宿区３．６、１６位　足立区３．４、
１７位　渋谷区３．３、１８位　大田区２．６、１９位　板橋区２．４、２０位　杉並区１．８、
２１位　葛飾区１．６、２２位　中野区０．３、２３位　北区▲０．９

[51: 大学教授さん]

さらに２０１５年から２０２０年で人口が減少する区については、値下がりリスクが潜在的に
あると考えておくべきでしょう。
調べると恐ろしい事実が判明しました。
何と以下の区を除きすべてが減少に転じます。
千代田区、中央区、港区、江東区
ちなみに、減少率が高い順、すなわちリスクが高い順は、
北区、足立区、杉並区、板橋区、葛飾区、豊島区、品川区、台東区、大田区、世田谷区、
中野区、新宿区、目黒区、文京区、練馬区、渋谷区、墨田区、荒川区、江戸川区

[52: 匿名さん]

人口減の影響があるといいたいのはわかるけど、人口が減る区の区民全員がマンションに住んでいる訳ではないからね。

「潜在リスクがある」という言葉は否定しないけど、あまりに抽象的だね。
それぞれの区の年齢構成、職業、都心からの距離・利便性、等の要素を加味して発言していただきたい。

[53: 匿名さん]

住宅の価格は需給のバランスで決まるでしょう。あとは２３区で言えば財政力ですね。財政力の強い区は再開発をしなくても生活不安はないでしょう。問題は再開発などで財政力が落ちているところは注意。どの区も震災後は多額の負担を強いられると思われます。財力がないと自力復興は困難です。特に軟弱基盤の多い地域は深刻な問題です。

[54: 匿名さん]

安くて人が集まるところと人気があって人が集まる所、
人が集まって値が上がる所、沢山作りすぎて集まっても値が上がらないところ。
さらに人が少なくなっても他の要素で街自体の魅力増し、値が上がる所。

データの引用の手口が
結局23区スレでさんざんひんしゅくかってた方と同じでしすね。
こっちにホームを移したわけですか・・・

[55: 匿名さん]

しかも今度は大学教授ですか（笑

[56: 匿名さん]

江東区が上位に来たり、あるいは、
江東区が都心区と同じ括りになるデータしか持ってこないんだよね。

で、その上位に来ているデータを基に、なぜか必ず、
「だからこの地域の将来性がある」「価格が上がる」と根拠なく誘導する。
根拠が示せないから、推測にもなっておらず、曖昧な誘導しかできない。

かつて、都心3区の人口が激減してきたのにこららの区の活力が衰えなかったのは、
どう説明するんだろう？（むしろ魅力が増したとも）

これまでも人口が増え続けたにも関らず将来性が期待されていない地域が多いことは、
どう説明するんだろう？

[57: 匿名さん]

増減率が高いからって元々人が少ないか多いかで全然違うから説得力にはかけるなぁ。

[58: 匿名さん]

同じデータあちこちにあと3回は貼られそう。
反論すると、構造の変化に気づいてない情報不足な人呼ばわりで、
終いにはもっと勉強してくださいとかって捨て台詞言われちゃうんだよね。

[59: 匿名さん]

ようするに
「江東区が活性化してますよ、人気区になってますよ」
と江東区に有利な情報をいろいろなところから見つけてはアピールしたり
江東区びいきをしたいだけなんだよ。

他の区はほとんどそういうことしないのに必死だよね。

[60: 匿名さん]

墨田のタワーの名前、最終的にはどうなるんだろう

ある意味楽しみ

[61: 匿名さん]

素人の予測ですが、今後起こることは震災後に下落した都心周辺(都心部は耐震化により損害は軽微)の土地の買占めが起こることが考えられます。特に地盤が安定した地域で活発に行われるでしょう。古い戸建地域は一新され政府は道の拡幅工事に着手。再開発の嵐が起こるでしょう。個人的には想像したくないですが。

[62: 匿名さん]

江東区の人口が増えるのはこれからも大規模開発が続くからじゃないんですか？
結局供給過多になって古い物件の値段は崩れてしまう可能性のほうがあるのではないかなぁ。

大きな土地がもうあまり残っていない他の都心区とは条件がやや違うのではないかと思います。

[63: 匿名さん]

>>61
玄人の予想ですが、阪神淡路大震災でたまたま発生しなかった側方流動により湾岸地域のマンション倒壊、
その後山の手地域が改めて見直されるというシナリオの方がありえそうですが。

つっかえ棒のない椅子に座れないのと一緒で、横支えのない拡底杭で支えているマンションは構造上問題があることが判ってきました。

[64: 匿名さん]

＞63
同感です。
湾岸エリアのリスクは大きいような気がします。

[65: 事情通]

ならば、内陸高台、とくに旧山の手区のうちで、再開発がこれから本格化する、たとえば新宿区がこれからの注目エリアでしょう。

すでに開業した首都高環状新宿線の渋谷・品川までの伸延、それに伴う山手通り整備、６月の副都心線開業、三菱地所主導による今後の日テレ跡地や西新宿計画等の大規模再開発目白押しですし、その利便盛の高さや独特の雰囲気から、近年は白人含む外国人や女性含む若年層などから幅広い人気を博しているようで、再開発がほぼ一巡した湾岸エリアや港区・千代田区・中央区等にとって代わって、大注目ゾーンですね。

[66: 事情通]

湾岸エリアのリスクとしては、あくまで一般論ですが、近年まさに雨後の筍のごとく、巨大団地が林立状態ですから、将来的には、新しい世代・タイプの品川八潮団地のようになるでしょうね。

ああいった団地風情がお好きなら、別に買っても構わないのでしょうが、供給戸数も半端なく、タワーはもはや稀少性ありませんから、資産価値維持は相当難しいと思われます。

[67: 匿名さん]

＞＞66
レスの貼り付けお疲れ様です。
いろんなところに貼り付けて、湾岸に恨みがあるようですね。

[68: あ]

ら

[69: 匿名さん]

素人考えですが、駅から１０分くらいか、あるいはそれ以上離れた不便なところに
今ザクザク建てている地域は暴落するんじゃないでしょうか。

駅から遠い（＝郊外で、かつ駅から遠い）立地の悪い分譲マンションは、
いまどき、沢山売れ残ってますから、いずれ相当安い価格で投売りされるんじゃないでしょうか。
そういう物件の多い地域は駅近物件も、やっぱりそのあおりを受けて下がると思います。

江東区は下がるんじゃないかな。

[71: 匿名さん]

豊洲どうだろう。上がったけど、利食いしても買い替えできない人ばっかのきがする

[72: 匿名さん]

江東区は都心には割りと近いんだけど、
地盤とか、土壌とかが悪いイメージがありますね。

埋立地とか、発ガン性の６価クロムを大量に埋めてて大問題になったところとか、
地盤沈下の０ｍ地帯とか。

なので、個人的には賃貸で住むには悪くないと思うけど
自分で所有して長く住む環境としてはどうだろう？

[73: 匿名さん]

豊洲はすぐ隣に枝川という韓国や北朝鮮の不法滞在者を隔離してできた地域があって、そういった理由で避ける人も多いですね。
たとえば新大久保のコミュニティは日本で一旗挙げようとする前向きな心的態度の韓国人で形成されているのに対し、
枝川の場合は成り立ちが隔離地域であり抑圧された人々の子孫が住んでいるためメンタリティがだいぶ違います。

[74: 匿名さん]

＞７３
その土地も60億円で売却する話が進んでいる様ですね

[75: 匿名さん]

>>73
そうパッチギスクールの話ね。
結構色々あるみたいよ〜ん。

[76: 匿名さん]

73さん、確かに、
地方出身の旦那が豊洲物件を検討していた時、
東京生まれが多いウチの身内達から、猛反対されていました。

[77: 匿名さん]

江東区に関していえば既出ですが、門前仲町〜南砂町の東西線沿線がこれからも安定するのではないのでしょうか？都心へのアクセス・商業施設・緑の多さなどが区内で最も優れている場所のようですからね。ちなみに４月末には東陽にクイーンズ伊勢丹が出来、７月には南砂町にトピレックプラザに続き、それより大きな２つ目の三菱地所複合商業施設が出来ます。

[78: 匿名はん]

板橋区は！？

[79: 匿名さん]

結局何十年後に笑ってるのは今批判されてる所だったりするんだろうな。
昔の原宿とかみたいに。

[80: 匿名さん]

都内最後の大規模開発が控えている新宿・北新宿・東新宿エリアかな。
特に大久保あたりは、今現在のイメージのせいで新宿すぐそばなのに、マンション、
結構お買い得だったりする。大規模マンションは少ないけど。
地盤は強固だしね。これから期待できるかも？？

[81: 匿名さん]

副都心線開通で上がるとか言って、結局開通効果は直ぐに消えてしまった副都心線沿線。
また、別な上がる根拠を考えるの。

[82: 匿名さん]

豊洲はまだ値上がりする余地あると思うけどね。
日本橋エリアは上がりすぎちゃったんじゃないでしょうか。そんなに住むのに便利な場所じゃないですよ。

[83: 匿名さん]

豊洲上がるよ。
ただしあと60年待ってね！

[84: 匿名さん]

いわゆる豊洲って今がラストチャンスじゃない？
もう新しいのも建たないだろうし、これからは6丁目とか有明とか、遠いところが分譲になってくるんじゃないかな。

[85: 匿名さん]

サンマークシティ日暮里
日暮里・舎人ライナー
成田新高速鉄道
ecute

…日暮里の可能性は無限大ですね！！

[86: 匿名さん]

日暮里駅前タワーくらいしか物件がない。あとは小規模で何とも何というか、、なんていうか。。。
駅前タワー買った人はおめでとう。

[87: 匿名さん]

今後は大幅な値上がりは厳しいとは思うが･･･。

湾岸部のマンションは基本値下がり。何故なら地面増やせるから今後も新しい街が
出来る可能性あり。
内陸部のある程度名のある住宅街は上がらないかもしれないが、大きくは下げない
気がする。こう書くと現状の都心の価格を見て大きく下げてるという方もいるとは
思うが、それは大きく上げた後の反動。勿論ブレ幅はあると思うが現状は下値に
近い気がする。

やはり歴史ある土地の方が、長期的にも安定感があると私は思います。

[88: 匿名さん]

内陸部のある程度名のある住宅街は、あまり考えても意味ないような。
そもそも新しいマンション作れる土地もないだろうし。
今から建つところなんて、条件悪いところに無理やりたてたようなマンションになると思う。

湾岸では、タワーが多いけど、代わりに公開空地も多いために緑を多くできるし、もともと誰も住んでない土地だったら、今から買う人はある程度お金に余裕のある人だろうから、治安的にも安定すると思う。
湾岸にもっと公園を作れば、子育てにも最適な街づくりができると思うんだけどね。

残念なのは、もともと工場地帯だったので道路の多いところ。有明なんて高速が気になって住む気になれない。豊洲は良いと思う。東雲は高速が多少気になるのと、駅が遠すぎる。

[89: 匿名さん]

23区で一番値上がりしそうな場所？雰囲気で上下する、短期的な変化なんか論じても意味無い。
数年前に、豊洲が「住んでみたい町」上位になったけど、あれはマンション売るための三井の
宣伝工作。あっというまに圏外に消えた。中長期的にどうなの？っていうこと考えなきゃ。

社会全般が認める、新駅開業などの明らかな理由も無く、人気区になったから急激に上がった
とか喜んでいるところは、反動で急激に下がる。株で、しっかりした根拠に基づいて動く東証
一部と、値動きの激しい新興市場を同列で語れないのによく似ている。

値上がりランキングで、短期のうちに40-50％もあがって上昇率1位などという資料を見て、
喜んでいるやつは、よっぽど世間知らず。上がる前に買ったならいいが、上がったから買う
なんて愚の骨頂。俺なら、そんなデータは逆に最も敬遠する材料。新駅の開業でもなきゃ、
基本的におかしいのよ。必ず、下がる。何があっても長期的に安定して維持されるのは
都心3区の駅近にきまってる。それ以外はだめ。

埋立地が話題の中心になっているようだが、俺は埋立地は絶対買わない。が、強いて言うと
埋立地のなかだけで語れば、港南だけは長期的には別とみている。通常、資産性が高いのは
駅5分以内だが、品川駅は新幹線とか東海リニア始発に内定しており、すでに、ソニーや
キャノン、ＮＴＴの本拠地になっている。駅前に日本を代表する企業本社が並ぶような巨大駅
になる可能性がある。そうなれば、通常の１路線しかない駅と駅近の基準は同列ではなくなる。

あのあたりは、３年前に坪350万の天井を付けたあと短期的には大きく値下がりして坪280万
前後になっている。どうしても今、埋立地を買うなら、おれなら港南。

[90: 匿名さん]

>>89
今後の港南の新築計画はありますか？
オフィスビルばかりでマンション建つような気配皆無なんですが・・・

[91: 匿名さん]

駅5分がなぜ好まれるかわかってないんじゃない？

[92: 匿名さん]

>>90
だから、まだいいんだよ。これからも、ぼこぼこ建つと供給過剰。港南は、一旦バブルで暴騰して、
ジェットコースターのように下がったのが今。眺望が良いとか、内部が傷んでいないなどの条件の
良い部屋があれば、築浅中古なら買いかもしれないと感じている。ただし、坪280万まで。

豊洲もＰＣＴで注目集まって、さらに新しいマンション建てて三井と住友が宣伝しまくって、
ららぽーと効果もあって根拠の無いブームになって今が天井。でもこれは、かつての芝浦・港南と
一緒で、一過性の暴騰。坪300万の部屋は、これから数年で2割は下がると断言するよ。
ららぽーとは、駅と違って定期借地権だから、そう遠く無い将来は無くなるしね。

どうしても豊洲がほしいなら、もう少し待つべき。デベの売れ残りもあるし、未入居部屋の仲介
販売もこれから沢山でる。２割下がってから、じっくり選べばいい。

[93: 匿名さん]

港南掴んじゃったことだけは分かった
坪280万って高すぎだろ

[94: 匿名さん]

＞＞93
280万は、買うと仮定した場合の、高層で仕様や眺望が良くて港南エリアで
一番条件の良い部屋にMaxだせる額の話。通常は、260万が限界。ただし、
俺が言いたいのは、そんなことじゃない。不動産は立地。キーワードは２つだけ。

①都心３区
②駅５分以内

埋立地が話題の中心になっているから、「強いて言えば」の話をしただけ。
金があるのに、わざわざ、そんなところは買わない。
港区で、一応ＪＲ品川駅利用でもそんなもの。豊洲や有明を今現在の馬鹿高い値段
で買うやつは、３年前に港南を３５０万で買ったのと一緒で、金をどぶに捨てる
ようなもの。

[95: 匿名さん]

＞２割下がってから、じっくり選べばいい。

あのさ、何年で２割下がるの？２～３年で２割下がったら、ほとんどの住宅ローン
が残債割れの不良債権化するんだけど。ありうるか？

[96: 匿名さん]

>>94
＞一旦バブルで暴騰して

あねの、バブル期の港南にはカラスとし尿処理場と
焼肉屋と電話会社の建物しかなかったぞ。
港南がいつ高騰したんだ？

あと、揚げ足取りで悪いが、港南に駅徒歩５分はないぞ。

[97: 匿名さん]

>>96
バブル期は1990年の話。あの辺のマンションが建ったのは2003.10月に新幹線が品川駅に止まるよう
になった、直後の2004年ごろ。初期の分譲価格は様子見の坪240－260万。それから人気が爆発して
2007年が天井で条件の良い部屋は330-350万までいった。いまは、暴落して250-300万。でも、分譲
よりは上回っている。

なぜなら、新幹線停車＋港南口再開発と言う材料があったうえに、景気が底のころに一気にマンション
が建って、湾岸大ブームが起きる前に割安な値付けをされたから。小泉政権の中期で、株価が上昇を
始めたころだよ。

豊洲も初期のPCTのB棟なんかは、仕様や間取りは結構良いのに割と安かった。豊洲の今は、ブームの
名残の高値。供給も大幅な過剰で、これからは下り坂。

[98: 匿名さん]

港南の徒歩５分って、実際は６分のＶタワーか？

[99: 匿名さん]

>>96
＞あと、揚げ足取りで悪いが、港南に駅徒歩５分はないぞ。

だから、埋立地で"強いて言えば"と言っている。同じ駅5分でも、品川駅5分、
浜松町駅5分、豊洲駅5分、有明テニスの森5分、同じ埋立地で同じ価格、広さ
ならあなたならどれを選択する？

そう見れば、単純に「5分」だけでは語れないということ。

[100: 匿名さん]

６分ではいかねーよ。それとＶタワーは２００３年だがね。

[101: 匿名さん]

＞あなたならどれを選択する？
埋立地は嫌なんで、表参道５分、広尾駅５分、代官山駅５分、青山一丁目５分
恵比寿駅５分あたりでひとつなんとかお願いします。

[102: 匿名さん]

>>99
たしかに、新幹線や羽田空港、成田空港をしょっちゅう利用する東京のビジネスマンにとって、
豊洲駅5分より、品川駅10分の方が良いかもしれない。

ちょっと調べてみたけど、羽田空港からなら

品川　　　　　時間：21分（乗車21分、ほか0分）運賃：片道400円
天王洲アイル　時間：21分（乗車16分、ほか5分）運賃：片道480円
豊洲　　　　　時間：53分（乗車37分、ほか16分）運賃：片道710円

[103: 匿名さん]

>>99
なぜか、田町５分がないですね。新橋５分もいいです。

[104: 匿名さん]

赤坂5分は、どうですか？

[105: 匿名さん]

品川駅って大きいから、5分があったとしても15分以上かかると思うよ。

[106: 匿名さん]

>>104
赤坂５分はどうも雰囲気がお水っぽいから嫌いです。

[107: 匿名さん]

お水好きです

[108: 匿名さん]

丸暴もお好きですか？

[109: 匿名さん]

うちは品川駅５分だけど埋立地ではないぞ

[110: 匿名さん]

はい、はい。ガード下のラーメン屋さんですね。いつも通ってますよ。

[111: 匿名さん]

>>92
＞豊洲もＰＣＴで注目集まって、さらに新しいマンション建てて三井と住友が宣伝しまくって、
＞ららぽーと効果もあって根拠の無いブームになって今が天井。

消費者も馬鹿ではないので、ブームになるからには流石に何らかの根拠があります
その根拠が貴方には分からないだけだと思いますよ
私は港南も豊洲も良い場所だと思いますが
貴方のは豊洲地域を貶めたいだけの投稿なのではないでしょうか？

天井かどうかはもう豊洲駅前地域の分譲がもう住友1社物件しかないので
これからも分譲の可能性がある港南に比べ新築で比べることが出来ませんが
中古は基本的に下がるものですので天井という貴方の予想は正解だと思います

[112: 匿名さん]

豊洲は、真ん中に交通量の多い道路があるのが郊外っぽい。

[113: 匿名さん]

豊洲がブームになった根拠
↓
宣伝が、とても上手かった。
江東区なのに都心だと思うようなＣＭ、銀座まで地下鉄３駅乗るのを近いと思うようなＣＭ。

[114: 匿名さん]

CMは東雲だったが。

[115: 匿名さん]

>>110

ガード下は埋立地（というか元海岸）ですよ

[116: 匿名さん]

>中古は基本的に下がるものですので、

新築分譲の価格・・・芝浦港南新築240＜＜＜＜＜豊洲新築280

ピーク時の価格・・・芝浦港南350＞＞＞＞＞豊洲280（今のデベ分譲価格が過去最高）

今現在の相場・・・芝浦港南中古280≒豊洲新築280（まだ、売れ残り多数で仲介動けず）

「中古は基本的に下がる」ものではないね。これからどうなるかね。

[117: 匿名さん]

>>113
わざわざ、「銀座5分」とか「都心」とかの宣伝をしなけりゃならないのが、そもそも
都心ではない証拠なのに、みんな簡単に騙されるよね。

[118: 匿名さん]

>>116
違うんじゃないか？

豊洲の分譲はWCTあたりが分譲し始めたころの昔は190万だったし
ミニバブルの時はその3～4割り増しだっただろ？
印象操作駄目ですよ

ってかこのスレも単純に豊洲を叩きたいだけのスレか
本当に多いな

[119: 匿名さん]

No.77 by 匿名さん　2008/04/10(木) 09:23

No.78 by 匿名はん　2009/06/06(土) 02:40

サルベージ屋かよ

[120: 匿名さん]

豊洲は水ぶくれした価格が下がり始めたばかりで、これからまだまだ下がる。
適正価格は坪180～200万だからね。
所詮、気の利いた店もないような郊外の埋立地ニュータウンなんだからそんな高値を維持できるわけがない。
デベや既購入者がなんとか値を支えようと必死にあがいてるが、無理だ思うよ。

[121: 匿名さん]

湾岸を買った人は今のうちに売却して逃げたほうがいいよ。
下がってどうにもならなくなったら、バブル時代に超郊外の一戸建てを買って、逃げられなくなった団塊オヤジの二の舞になる。

[122: 匿名さん]

なんか東京の中心が東にずれてきてない？　by UR広告

今日のアド街も新富町だしね・・どうでもいいか。

[123: スレ主]

>>118
だから言ってるじゃん。港南には、ながらく新規供給は無いので、一部の例外を除いてWCTや
アイランドをはじめとするマンションが分譲されたころの分譲価格しかない。その後の相場は、
仲介物件の相場。

豊洲も初期のPCTは確かに安かったが、順を追って新築マンションかできて、それに伴って急激に
「分譲価格」が上昇した。

こう書けば分かりやすいかな？

（港区）港南・芝浦の供給ピークのころの分譲価格　240万円・・・2004年ごろ
　　　　その後の最高値350万円（2007年）今現在280万円
　　　　※基本的にスムーズに完売し、その後の大規模供給なし

（江東区）豊洲の供給ピークのころの分譲価格　　　280万円・・・2008年ごろ
　　　　その後の最高値280万円（2009年）今現在280万円
　　　　※売れ残り多数の上に、豊洲有明に新規物件建設中

さて、豊洲は350万円まで上昇し、下がっても280万円をキープするでしょうか？？

[124: 匿名さん]

>>123
それは単純に供給ピークの時期が違うからじゃないかな
なんで供給ピークで比べるの？
やっぱりそれは印象操作としか思えない
不動産なんて時期で値段が違うのは当然なわけだし
時期で比べずにピークで比べる意味がわからないかな

別に比べるのが良い悪いじゃなくて
ただ単に叩きたいだけなんじゃないかなと変な邪推をさせるような
そういう書き方は頂けないと思う

あと名前、クッキー残ったままですよ間取り検討のスレ主さん(笑)

[125: 匿名さん]

場所云々じゃなくて、これからの時代に集合住宅を買って住むなんざ…。
目を覚ませ。

[126: 匿名さん]

>>124

基本的に、不動産の上昇下降のトレンドは、どこも同じように動くと思う。

2003年ごろから上昇開始（芝浦、港南、PCTの値付け、分譲開始）
↓
2008年を天井に景気悪化下降開始（CTT、TOT値付け分譲開始）
↓
2009年下落中
↓
2010年は？

だから、底に近かった時期に主に分譲された港南は、都心3区でもあるし下降トレンドに
入っても、分譲割れの心配は少ないけど、2008年に主に分譲された豊洲物件は厳しいって
123は言いたいんじゃないの？豊洲を叩いているわけじゃないと思うけど、都心3区とか
なら、まだ下がり方は限定的だろうけど、新興の場所は値動きも激しいしね。

[127: 匿名さん]

>>95
＞あのさ、何年で２割下がるの？２～３年で２割下がったら、ほとんどの住宅ローン
が残債割れの不良債権化するんだけど。ありうるか？

だからローン審査が以前に比べて厳しくなっているんだよ。少なくとも土地の値段は、
下落する可能性の方が高い。これは豊洲に限らずどこでも一緒。
もしも、2004年当時にまで戻るとしたら35％下落。そこまでなくても、2割の可能性
はあると思うよ。

http://chika.m47.jp/datak-11151.html

[128: 匿名さん]

>>126

時期に関しての値動きは良く存じておりますし
都心3区の動きが限定的なのも理解しております

私が言っているのは
もし時期でちゃんと区切るのであれば

新築分譲の価格・・・芝浦新築260(グローブ・ケープ分譲時)＜＜＜＜＜豊洲新築230(PCT分譲時)

ピーク時の価格・・・芝浦港南350(中古)＞＞＞＞＞豊洲280(新築/PCT中古)

今現在の相場・・・芝浦港南中古280≒豊洲新築280、もしくはPCT中古の270

こう書けば良いだけなのに

>>116のように
＞今現在の相場・・・芝浦港南中古280≒豊洲新築280（まだ、売れ残り多数で仲介動けず）
などの余計なことを書いたり、比較する時期をずらしたりしているので
印象操作なのではないのですか？と言っております
そもそもPCTの中古は仲介としては非常に良く動いていますし
事実誤認(わざとなのでしょうか？)と印象操作的な書き方をするのであれば
それは単純に叩きたいだけと勘違いされても仕方ないのではないのでしょうか

[129: 匿名さん]

ああ、128は矢印の向きが違いましたね
意味はわかると思いますので脳内で変換してください

ちなみに私は不等号を重ねる意味がわかりません
2重線の不等号は使うことはありますが
不等号を不等号でいくつも重ねる使い方というのはネット独自のスラングだと思っていますし
不等号を重ねるという行為はドラスティックにしたいがための
これもネット特有の印象操作でしかないと思っています

[130: 匿名さん]

>>128
PCT、港南、芝浦は2004年分譲で初期価格が安かったのと、そこから景気が上がっていったので
今から分譲割れのリスクは少ないけど、CTT、TOTは2008年分譲で豊洲の分譲価格としては最も
高い坪280で、しかも分譲開始は景気が下降局面に差し掛かったころだから、リスクは高いと
言うことを言っているんでしょ？印象操作でもなんでもないと思うけど？
おなじ湾岸でも、開発時期が違うんだからしょーがないよ。

[131: 匿名さん]

印象操作でもなんでもないでしょ？つまり、分譲時期が違えばもともとの買った価格が変わるけど、
不動産は同じエリアは同じ時期は、同じくらいの価格がつくんだから、もともとが安かったPCTは
いいけど、下降トレンドの今、豊洲の新築を2008年の高い値段で買うのはリスクが高いといって
いるんでしょ？ここまで説明しないと分からないかなあ？

[132: 匿名さん]

>>130　>>131

両方理解しております
私もそのとおりだと思っております
印象操作という言葉だけに反応してコメントされているようですが
焦点としている箇所が私と違うのでコメントは差し控えさせていただきます

[133: 匿名さん]

ここは23区で値上がりしそうな場所、下がりそうな場所ってスレッドだけど、新規分譲がないから芝浦や港南は分譲時の価格である安かった数年前を基準、今でも新規分譲がある江東区湾岸は一度価格が上がった後の下降トレンドな今を基準にするのは違うっていいたいんじゃないの？新規分譲なら新規分譲の時期を同じにして経過を比べるのがフェアであり、中古を比べるなら中古同士でないと意味がない、今の比べてる対象同士は一方に不利な比べ方だって言いたいんだと思う。ここが新規分譲だけを対象にした掲示板だから芝浦擁護ももっともだし豊洲擁護の発言も別に変ではない。

[134: 匿名さん]

>>133
今から上がるか、下がるかなら、全部下がる。だけど、都心3区の駅近と一番新しい埋立地では
下がり方に差が出る。一番下がるのは、最も新しい埋立地。一番下がらないのは都心の駅近。
港区は昨年は大きく下げたけど、「今、買ったらどうか？」なんでしょ？
既に、景気悪化を織り込んだ港区と、リーマンショックを織り込まずに2008年に価格設定して
分譲した豊洲は同じじゃないと言うことを言っている。89をよく読んでね。


＞No.89 by 匿名さん　2009/06/06(土) 11:17

23区で一番値上がりしそうな場所？雰囲気で上下する、短期的な変化なんか論じても意味無い。
数年前に、豊洲が「住んでみたい町」上位になったけど、あれはマンション売るための三井の
宣伝工作。あっというまに圏外に消えた。中長期的にどうなの？っていうこと考えなきゃ。

社会全般が認める、新駅開業などの明らかな理由も無く、人気区になったから急激に上がった
とか喜んでいるところは、反動で急激に下がる。株で、しっかりした根拠に基づいて動く東証
一部と、値動きの激しい新興市場を同列で語れないのによく似ている。

値上がりランキングで、短期のうちに40-50％もあがって上昇率1位などという資料を見て、
喜んでいるやつは、よっぽど世間知らず。上がる前に買ったならいいが、上がったから買う
なんて愚の骨頂。俺なら、そんなデータは逆に最も敬遠する材料。新駅の開業でもなきゃ、
基本的におかしいのよ。必ず、下がる。何があっても長期的に安定して維持されるのは
都心3区の駅近にきまってる。それ以外はだめ。

埋立地が話題の中心になっているようだが、俺は埋立地は絶対買わない。が、強いて言うと
埋立地のなかだけで語れば、港南だけは長期的には別とみている。通常、資産性が高いのは
駅5分以内だが、品川駅は新幹線とか東海リニア始発に内定しており、すでに、ソニーや
キャノン、ＮＴＴの本拠地になっている。駅前に日本を代表する企業本社が並ぶような巨大駅
になる可能性がある。そうなれば、通常の１路線しかない駅と駅近の基準は同列ではなくなる。

あのあたりは、３年前に坪350万の天井を付けたあと短期的には大きく値下がりして坪280万
前後になっている。どうしても今、埋立地を買うなら、おれなら港南。

[135: 匿名さん]

世田谷、目黒区は今より下がる。東急のマスコミ対策で持っているような場所、東急私鉄沿線ね。
渋谷、恵比寿、代官山などのガキ向けの観光地化した街は駄目。
江東区、港区の埋め立て地も相当に下がるだろう。50年後の街並みはいいかもしれない。

もしかしたら東新宿、北新宿辺りは化ける要素あり。

[136: 匿名さん]

住めもしない奴が評論家気取りでホザくの巻。

[137: 匿名さん]

待てば安く買えるなら、ほざくのもいいんじゃない？

[138: 匿名さん]

待てば安く買えるならね。

[139: 匿名さん]

>>137
待たなくても内陸物件安く買えた。特に2月・3月は不動産相場下落に伴って都心3区の完成済み
高級物件は決算の追い込みで値引きの嵐だったからね。三井は当然のようにやってたし、
さすがのスミフも値下げしていた。これから先は知らない。

逆に、去年後半から今年前半に値引き無しで2007年から2008年にかけて売り出した値引きでき
ない新築分譲を、2007年相場の高い値段で買った人は最悪なんじゃない？特に、江東区の埋立地を。

[140: 匿名さん]

>>139
で何処買ったの？
内陸物件と言っても色々あるよん