23区で一番値上がり（下がり）しそうな場所は？

[土地勘無しさん]

ここに書き込まれている人の何割かは、投資目的でマンションを考えている人も多いようですね。
これから、23区で一番値上がりが期待できる区は？
下げ相場と読む方は、一番暴落しそうな区は？

[22: 匿名さん]

ちゃかりお台場が仲間にされちゃった・・・しょぼん。

[23: 匿名さん]

豊洲は住みやすいと思いますが、下がるのは間違いないでしょう。例えば中国の食品みたいに安いものには危険があるのと同様、住宅とくに埋立地の湾岸についても同じことが言えます。

[24: 匿名さん]

騰がるのは（勝鬨、晴海などの埋立地を除く）中央区。
特に銀座・日本橋に近いエリアは伸びしろがあるとおもう。

[25: 匿名さん]

勝どきや晴海は急騰はないでしょう。しかし安定していて急落もない。そこがいい。

[26: 購入経験者さん]

マンション名にその街の名前が入っているマンションが１つも無い街は不安　
中小デベなら理解できるが　
大手デベなのに　その街の名が入ってないマンション名を建ててる自体
街に魅力がない証拠。

[27: 販売関係者さん]

＞２４　埋立地は除くとかいって銀座、日本橋も埋立地だろ！！○○は埋立地だから下がるだの○○は埋立地じゃないから上がるだのそんなの関係ない！！発言に気をつけろ！！迷惑だ！！

[28: 匿名さん]

そんな4回も連呼しなくたって・・・

[29: 匿名さん]

＞19
値上がりは以下
東湾岸（豊洲、有明、お台場、等）
特に有明の暴騰は顕著

値下がりは以下
西湾岸（港南、芝浦、天王洲）
特に港南の暴落は顕著

↑全く意味不明。多分ネタ（ギャグ）なのでしょう。

基本的にはどっちも値下がりすると思うけど…
でも、まだ港区エリアの方が救いがあるような気がする。
江東区エリアはどう考えても下がるでしょう。上がる理由が存在しない。

[30: 匿名さん]

>>29
シティタワーズ豊洲スレ読みなさい。

[31: サラリーマンさん]

別に今は勢いで購入価格を決めているだけでいずれは下がるのでは。
そもそも江東区に住みたいと思う人で江東区＝高額というのは全く想像がつかない。
これ一般常識です。

[32: 匿名さん]

江東区＝高騰区

[33: 匿名さん]

>>30
シティタワーズ豊洲スレ見ました。
不気味な地域至近ということがわかりましたので、どう考えても下がるということですね。

[34: 通りすがり・不動産系シンクタンク]

要はこれから益々インフラが整備される都心だけが上がって行くのよね。。
もちろん都心の中でも、差異はあるが。

都心に近いってだけの地域は、半永久的に路線価も利便性も都心ナンバー２だろうね。
学歴の序列同様、とって代わりがたい“永遠なる格差”。。

[35: 匿名さん]

>>27

なんか必＊＊・笑

ワンガン販売センターも今はヒマだろうから・

確かに銀座も川を埋めたりはしてるけどもともと「海」だったとことは違うから。

あ、もっと大昔のこと考えてる？文明以前・笑

[36: 匿名さん]

必死　　　　ね　　　と書いたのですが。↑

[37: 匿名さん]

「銀座も埋立地」と城東さんが必死になりがちですが、あそこ、事実としてはもともと基本的には陸地ですよ。

日比谷は大部分が埋め立て、銀座も小さな川はありましたが（洲だったから）海を関東大震災で大量に出たゴミで埋めた場所と同列に語るのは、無理あるでしょう。

[38: 匿名さん]

東雲あたりも豊洲に引っ張られて下がりそうだな。
あの整備された住環境は個人的に好きなのだが。
もう少し下がれば買っとこうかな。

[39: 住まいに詳しい人]

＞＞３５＞＞３７　　歴史を勉強しなさい　恥ずかしい＊＊な人達

[40: 大学教授さん]

今回のマンション価格高騰には２つの側面があり大きく明暗を分けています。

その底流にあるのは、
都心部が、都心回帰にともないインフラ整備が進み、住環境が格段に向上しているのに対し、
近郊および郊外では変化が無く、格差が年々広がっていることです。
そのような底流があるにも係わらず、価格を無闇に上げて行ったところはエンドユーザーが
関心を失い、売れ残りが山積みになっています。

こちらに各ポイント別のマンション坪単価比較表があります。
http://www.totalbrain.co.jp/press/TB/20070406icou/20080304.pdf
都心部については上昇率が高いにも係わらず、好調な売れ行きを維持しているところもありますが、
近郊、郊外については、２０％強の値上げで既にエンドユーザーに受け入れられなくなったポイントもあります。

このように、今回の価格高騰は、過去のバブルとは異なり一律では無く、その場所場所で事情が
異なっています。
価格の高騰が受け入れられないところは今後値下げをせざるを得なくなりますが、
建築コスト、人件費の高騰を受け、建物部分が占める割合が過去より上昇したため、
値下げの皺寄せはより土地部分に大きくでます。
ちなみに、売値を１５％ダウンするのに必要な土地部分のダウン幅は以下のように試算されます。
都心２０％、近郊３０％、郊外５０％、遠隔郊外部８０％。
土地価格を半分にする必要がある郊外は、分譲マンション供給エリアから今後除外されて行く
可能性が高いと思われます。
http://www.totalbrain.co.jp/press/TB/20070406icou/20080311.pdf

[41: 匿名さん]

直感だけど教授これ面白いんじゃない！

しかしデータどう見ればいいの？
分からないですが・・・・
値上がった所なの？マンションなの？

①赤坂
②北千住
③豊洲

こう見ればいいのかなどう？

このデータ面白いし当たっている気がするのは、私だけかな？

それで、土地の割合が多いほうが値下がる可能性高いんでしょ？

やっぱり、

都内の赤坂等３Aとかのプレミアタワーマンション(土地面積割合少ない)が強いって話だね。

値下がりは、遠郊外の低層マンション(土地面積割合多い)ってことでしょ。


そうすると、安定しているのは赤坂等３Aのタワマンね。
私持ってます。

教授！
再度自信がもてました、ありがとうございます。

[42: 大学教授さん]

ポイント別の表に記載されている大規模物件の状況を調べました。
物件により状況がかなり異なるようです。
ご参考まで。
豊洲　ザ・トヨスタワー　５２％ＵＰ　８２５戸　坪単価２９０万円
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43920/
辰巳　ビーコンタワーレジデンス　３４％ＵＰ　４４０戸　坪単価２５０万円
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44207/
成増　ブリリア成増シーズンテラス　２５％ＵＰ　２２２戸　坪単価２２５万円
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44543/
西新井　レコシティ　３５％ＵＰ　４５０戸　坪単価２３０万円
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43874/
千歳船橋　プラウド千歳船橋　３０％ＵＰ　３３５戸　坪単価３４０万円
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44304/
柴崎　アトラス国領（完成済）　２２％ＵＰ　３２０戸　坪単価２１６万円
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/42780/

[43: 大学教授さん]

>>41
ちょっと理解が違います。

例で説明すると、

都心　建物５０　土地１５０　計２００
郊外　建物５０　土地５０　計１００とした場合。
計を１５％ダウンするには、都心１７０、郊外８５
建物の５０が変わらなければ

都心　土地１２０　２０％ダウン
郊外　土地３５　３０％ダウン

[44: 匿名さん]

教授！

私はイメージの悪い低地や埋立地に住むのは絶対にイヤなのですが、
教授がお勧めの地域で、上記条件を満たせる
私にぴったりの場所を教えてください。

[45: 大学教授さん]

>>44
個人的趣味の問題が入ると論点がずれてしまいます。
ＤＡＴＡをさらに集めてご自身で決めてください。

[46: 匿名さん]

その個人的的趣味に興味がありますので是非。

[47: 匿名さん]

>>46
23区スレが荒れまっくて、こちらにアカデミックなレスが有ったと思ったら、
又、そっちの話題に持って行こうとするのか〜い！
不動産購入は自己責任、自分の価値観で判断すればよい。

[48: 匿名さん]

アカデミックな言い方をしていても、結局向こうと同じことをおっしゃりたそうでしたので、
だったら、そのものずばりをうかがった方がまわりくどくなく良いかと。

[49: 匿名さん]

Yahoo!不動産トップ > ニュース
2008年4月3日(木)17時24分
地価は上昇鈍化へ　住宅・不動産市場研究会
　住宅・不動産市場研究会はこのほど、今後の地価動向に関する予測を発表した。
　それによると、08年から大都市圏の住宅地の地価上昇率は鈍化に向かうとしている。10年までの平均で、東京圏は3.4％、近畿圏は0.2％、名古屋圏は1.0％となる。その他の地方圏は、平均2.1％の下落となる。ただし、福岡市など人口増加を維持する一部の都市は１％程度の上昇となる。
　商業地地価も上昇率は鈍化傾向。東京都区部については、08年（07年７月から08年６月）は８％を割り込み、その後も縮小していく。
　人口減少時代の住宅地地価については、都心部などでマンションの高層化が進み、容積率が上昇すると需要土地面積は減る。その結果、人口が増加しない限り、都心の高層エリアは地価が上昇し続けるが、郊外では下落するとしている。

[50: 大学教授さん]

３月２７日に東京都より発表された市区別の人口予想から
２００５年から２０１５年、１０年間の人口増減率をランキングしました。
今後の値上がり、値下がりの参考になると思われます。
第一表をご覧ください。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/dyosoku/dy-data.htm
（単位％）
区部５．１、市部１．８
１位　中央区２５．５、２位　港区１８．３、３位　江東区１３．１、４位　千代田区１１．６、
５位　文京区９．４、６位　墨田区８．０、７位　品川区６．６、８位　荒川区６．５、
９位　台東区６．２、１０位　目黒区６．２、１１位　江戸川区６．０、１２位　練馬区５．７、
１３位　豊島区５．２、１４位　世田谷区４．６、１５位　新宿区３．６、１６位　足立区３．４、
１７位　渋谷区３．３、１８位　大田区２．６、１９位　板橋区２．４、２０位　杉並区１．８、
２１位　葛飾区１．６、２２位　中野区０．３、２３位　北区▲０．９

[51: 大学教授さん]

さらに２０１５年から２０２０年で人口が減少する区については、値下がりリスクが潜在的に
あると考えておくべきでしょう。
調べると恐ろしい事実が判明しました。
何と以下の区を除きすべてが減少に転じます。
千代田区、中央区、港区、江東区
ちなみに、減少率が高い順、すなわちリスクが高い順は、
北区、足立区、杉並区、板橋区、葛飾区、豊島区、品川区、台東区、大田区、世田谷区、
中野区、新宿区、目黒区、文京区、練馬区、渋谷区、墨田区、荒川区、江戸川区

[52: 匿名さん]

人口減の影響があるといいたいのはわかるけど、人口が減る区の区民全員がマンションに住んでいる訳ではないからね。

「潜在リスクがある」という言葉は否定しないけど、あまりに抽象的だね。
それぞれの区の年齢構成、職業、都心からの距離・利便性、等の要素を加味して発言していただきたい。

[53: 匿名さん]

住宅の価格は需給のバランスで決まるでしょう。あとは２３区で言えば財政力ですね。財政力の強い区は再開発をしなくても生活不安はないでしょう。問題は再開発などで財政力が落ちているところは注意。どの区も震災後は多額の負担を強いられると思われます。財力がないと自力復興は困難です。特に軟弱基盤の多い地域は深刻な問題です。

[54: 匿名さん]

安くて人が集まるところと人気があって人が集まる所、
人が集まって値が上がる所、沢山作りすぎて集まっても値が上がらないところ。
さらに人が少なくなっても他の要素で街自体の魅力増し、値が上がる所。

データの引用の手口が
結局23区スレでさんざんひんしゅくかってた方と同じでしすね。
こっちにホームを移したわけですか・・・

[55: 匿名さん]

しかも今度は大学教授ですか（笑

[56: 匿名さん]

江東区が上位に来たり、あるいは、
江東区が都心区と同じ括りになるデータしか持ってこないんだよね。

で、その上位に来ているデータを基に、なぜか必ず、
「だからこの地域の将来性がある」「価格が上がる」と根拠なく誘導する。
根拠が示せないから、推測にもなっておらず、曖昧な誘導しかできない。

かつて、都心3区の人口が激減してきたのにこららの区の活力が衰えなかったのは、
どう説明するんだろう？（むしろ魅力が増したとも）

これまでも人口が増え続けたにも関らず将来性が期待されていない地域が多いことは、
どう説明するんだろう？

[57: 匿名さん]

増減率が高いからって元々人が少ないか多いかで全然違うから説得力にはかけるなぁ。

[58: 匿名さん]

同じデータあちこちにあと3回は貼られそう。
反論すると、構造の変化に気づいてない情報不足な人呼ばわりで、
終いにはもっと勉強してくださいとかって捨て台詞言われちゃうんだよね。

[59: 匿名さん]

ようするに
「江東区が活性化してますよ、人気区になってますよ」
と江東区に有利な情報をいろいろなところから見つけてはアピールしたり
江東区びいきをしたいだけなんだよ。

他の区はほとんどそういうことしないのに必死だよね。

[60: 匿名さん]

墨田のタワーの名前、最終的にはどうなるんだろう

ある意味楽しみ

[61: 匿名さん]

素人の予測ですが、今後起こることは震災後に下落した都心周辺(都心部は耐震化により損害は軽微)の土地の買占めが起こることが考えられます。特に地盤が安定した地域で活発に行われるでしょう。古い戸建地域は一新され政府は道の拡幅工事に着手。再開発の嵐が起こるでしょう。個人的には想像したくないですが。

[62: 匿名さん]

江東区の人口が増えるのはこれからも大規模開発が続くからじゃないんですか？
結局供給過多になって古い物件の値段は崩れてしまう可能性のほうがあるのではないかなぁ。

大きな土地がもうあまり残っていない他の都心区とは条件がやや違うのではないかと思います。

[63: 匿名さん]

>>61
玄人の予想ですが、阪神淡路大震災でたまたま発生しなかった側方流動により湾岸地域のマンション倒壊、
その後山の手地域が改めて見直されるというシナリオの方がありえそうですが。

つっかえ棒のない椅子に座れないのと一緒で、横支えのない拡底杭で支えているマンションは構造上問題があることが判ってきました。

[64: 匿名さん]

＞63
同感です。
湾岸エリアのリスクは大きいような気がします。

[65: 事情通]

ならば、内陸高台、とくに旧山の手区のうちで、再開発がこれから本格化する、たとえば新宿区がこれからの注目エリアでしょう。

すでに開業した首都高環状新宿線の渋谷・品川までの伸延、それに伴う山手通り整備、６月の副都心線開業、三菱地所主導による今後の日テレ跡地や西新宿計画等の大規模再開発目白押しですし、その利便盛の高さや独特の雰囲気から、近年は白人含む外国人や女性含む若年層などから幅広い人気を博しているようで、再開発がほぼ一巡した湾岸エリアや港区・千代田区・中央区等にとって代わって、大注目ゾーンですね。

[66: 事情通]

湾岸エリアのリスクとしては、あくまで一般論ですが、近年まさに雨後の筍のごとく、巨大団地が林立状態ですから、将来的には、新しい世代・タイプの品川八潮団地のようになるでしょうね。

ああいった団地風情がお好きなら、別に買っても構わないのでしょうが、供給戸数も半端なく、タワーはもはや稀少性ありませんから、資産価値維持は相当難しいと思われます。

[67: 匿名さん]

＞＞66
レスの貼り付けお疲れ様です。
いろんなところに貼り付けて、湾岸に恨みがあるようですね。

[68: あ]

ら

[69: 匿名さん]

素人考えですが、駅から１０分くらいか、あるいはそれ以上離れた不便なところに
今ザクザク建てている地域は暴落するんじゃないでしょうか。

駅から遠い（＝郊外で、かつ駅から遠い）立地の悪い分譲マンションは、
いまどき、沢山売れ残ってますから、いずれ相当安い価格で投売りされるんじゃないでしょうか。
そういう物件の多い地域は駅近物件も、やっぱりそのあおりを受けて下がると思います。

江東区は下がるんじゃないかな。

[71: 匿名さん]

豊洲どうだろう。上がったけど、利食いしても買い替えできない人ばっかのきがする