23区で一番値上がり（下がり）しそうな場所は？

[土地勘無しさん]

ここに書き込まれている人の何割かは、投資目的でマンションを考えている人も多いようですね。
これから、23区で一番値上がりが期待できる区は？
下げ相場と読む方は、一番暴落しそうな区は？

[121: 匿名さん]

湾岸を買った人は今のうちに売却して逃げたほうがいいよ。
下がってどうにもならなくなったら、バブル時代に超郊外の一戸建てを買って、逃げられなくなった団塊オヤジの二の舞になる。

[122: 匿名さん]

なんか東京の中心が東にずれてきてない？　by UR広告

今日のアド街も新富町だしね・・どうでもいいか。

[123: スレ主]

>>118
だから言ってるじゃん。港南には、ながらく新規供給は無いので、一部の例外を除いてWCTや
アイランドをはじめとするマンションが分譲されたころの分譲価格しかない。その後の相場は、
仲介物件の相場。

豊洲も初期のPCTは確かに安かったが、順を追って新築マンションかできて、それに伴って急激に
「分譲価格」が上昇した。

こう書けば分かりやすいかな？

（港区）港南・芝浦の供給ピークのころの分譲価格　240万円・・・2004年ごろ
　　　　その後の最高値350万円（2007年）今現在280万円
　　　　※基本的にスムーズに完売し、その後の大規模供給なし

（江東区）豊洲の供給ピークのころの分譲価格　　　280万円・・・2008年ごろ
　　　　その後の最高値280万円（2009年）今現在280万円
　　　　※売れ残り多数の上に、豊洲有明に新規物件建設中

さて、豊洲は350万円まで上昇し、下がっても280万円をキープするでしょうか？？

[124: 匿名さん]

>>123
それは単純に供給ピークの時期が違うからじゃないかな
なんで供給ピークで比べるの？
やっぱりそれは印象操作としか思えない
不動産なんて時期で値段が違うのは当然なわけだし
時期で比べずにピークで比べる意味がわからないかな

別に比べるのが良い悪いじゃなくて
ただ単に叩きたいだけなんじゃないかなと変な邪推をさせるような
そういう書き方は頂けないと思う

あと名前、クッキー残ったままですよ間取り検討のスレ主さん(笑)

[125: 匿名さん]

場所云々じゃなくて、これからの時代に集合住宅を買って住むなんざ…。
目を覚ませ。

[126: 匿名さん]

>>124

基本的に、不動産の上昇下降のトレンドは、どこも同じように動くと思う。

2003年ごろから上昇開始（芝浦、港南、PCTの値付け、分譲開始）
↓
2008年を天井に景気悪化下降開始（CTT、TOT値付け分譲開始）
↓
2009年下落中
↓
2010年は？

だから、底に近かった時期に主に分譲された港南は、都心3区でもあるし下降トレンドに
入っても、分譲割れの心配は少ないけど、2008年に主に分譲された豊洲物件は厳しいって
123は言いたいんじゃないの？豊洲を叩いているわけじゃないと思うけど、都心3区とか
なら、まだ下がり方は限定的だろうけど、新興の場所は値動きも激しいしね。

[127: 匿名さん]

>>95
＞あのさ、何年で２割下がるの？２～３年で２割下がったら、ほとんどの住宅ローン
が残債割れの不良債権化するんだけど。ありうるか？

だからローン審査が以前に比べて厳しくなっているんだよ。少なくとも土地の値段は、
下落する可能性の方が高い。これは豊洲に限らずどこでも一緒。
もしも、2004年当時にまで戻るとしたら35％下落。そこまでなくても、2割の可能性
はあると思うよ。

http://chika.m47.jp/datak-11151.html

[128: 匿名さん]

>>126

時期に関しての値動きは良く存じておりますし
都心3区の動きが限定的なのも理解しております

私が言っているのは
もし時期でちゃんと区切るのであれば

新築分譲の価格・・・芝浦新築260(グローブ・ケープ分譲時)＜＜＜＜＜豊洲新築230(PCT分譲時)

ピーク時の価格・・・芝浦港南350(中古)＞＞＞＞＞豊洲280(新築/PCT中古)

今現在の相場・・・芝浦港南中古280≒豊洲新築280、もしくはPCT中古の270

こう書けば良いだけなのに

>>116のように
＞今現在の相場・・・芝浦港南中古280≒豊洲新築280（まだ、売れ残り多数で仲介動けず）
などの余計なことを書いたり、比較する時期をずらしたりしているので
印象操作なのではないのですか？と言っております
そもそもPCTの中古は仲介としては非常に良く動いていますし
事実誤認(わざとなのでしょうか？)と印象操作的な書き方をするのであれば
それは単純に叩きたいだけと勘違いされても仕方ないのではないのでしょうか

[129: 匿名さん]

ああ、128は矢印の向きが違いましたね
意味はわかると思いますので脳内で変換してください

ちなみに私は不等号を重ねる意味がわかりません
2重線の不等号は使うことはありますが
不等号を不等号でいくつも重ねる使い方というのはネット独自のスラングだと思っていますし
不等号を重ねるという行為はドラスティックにしたいがための
これもネット特有の印象操作でしかないと思っています

[130: 匿名さん]

>>128
PCT、港南、芝浦は2004年分譲で初期価格が安かったのと、そこから景気が上がっていったので
今から分譲割れのリスクは少ないけど、CTT、TOTは2008年分譲で豊洲の分譲価格としては最も
高い坪280で、しかも分譲開始は景気が下降局面に差し掛かったころだから、リスクは高いと
言うことを言っているんでしょ？印象操作でもなんでもないと思うけど？
おなじ湾岸でも、開発時期が違うんだからしょーがないよ。

[131: 匿名さん]

印象操作でもなんでもないでしょ？つまり、分譲時期が違えばもともとの買った価格が変わるけど、
不動産は同じエリアは同じ時期は、同じくらいの価格がつくんだから、もともとが安かったPCTは
いいけど、下降トレンドの今、豊洲の新築を2008年の高い値段で買うのはリスクが高いといって
いるんでしょ？ここまで説明しないと分からないかなあ？

[132: 匿名さん]

>>130　>>131

両方理解しております
私もそのとおりだと思っております
印象操作という言葉だけに反応してコメントされているようですが
焦点としている箇所が私と違うのでコメントは差し控えさせていただきます

[133: 匿名さん]

ここは23区で値上がりしそうな場所、下がりそうな場所ってスレッドだけど、新規分譲がないから芝浦や港南は分譲時の価格である安かった数年前を基準、今でも新規分譲がある江東区湾岸は一度価格が上がった後の下降トレンドな今を基準にするのは違うっていいたいんじゃないの？新規分譲なら新規分譲の時期を同じにして経過を比べるのがフェアであり、中古を比べるなら中古同士でないと意味がない、今の比べてる対象同士は一方に不利な比べ方だって言いたいんだと思う。ここが新規分譲だけを対象にした掲示板だから芝浦擁護ももっともだし豊洲擁護の発言も別に変ではない。

[134: 匿名さん]

>>133
今から上がるか、下がるかなら、全部下がる。だけど、都心3区の駅近と一番新しい埋立地では
下がり方に差が出る。一番下がるのは、最も新しい埋立地。一番下がらないのは都心の駅近。
港区は昨年は大きく下げたけど、「今、買ったらどうか？」なんでしょ？
既に、景気悪化を織り込んだ港区と、リーマンショックを織り込まずに2008年に価格設定して
分譲した豊洲は同じじゃないと言うことを言っている。89をよく読んでね。


＞No.89 by 匿名さん　2009/06/06(土) 11:17

23区で一番値上がりしそうな場所？雰囲気で上下する、短期的な変化なんか論じても意味無い。
数年前に、豊洲が「住んでみたい町」上位になったけど、あれはマンション売るための三井の
宣伝工作。あっというまに圏外に消えた。中長期的にどうなの？っていうこと考えなきゃ。

社会全般が認める、新駅開業などの明らかな理由も無く、人気区になったから急激に上がった
とか喜んでいるところは、反動で急激に下がる。株で、しっかりした根拠に基づいて動く東証
一部と、値動きの激しい新興市場を同列で語れないのによく似ている。

値上がりランキングで、短期のうちに40-50％もあがって上昇率1位などという資料を見て、
喜んでいるやつは、よっぽど世間知らず。上がる前に買ったならいいが、上がったから買う
なんて愚の骨頂。俺なら、そんなデータは逆に最も敬遠する材料。新駅の開業でもなきゃ、
基本的におかしいのよ。必ず、下がる。何があっても長期的に安定して維持されるのは
都心3区の駅近にきまってる。それ以外はだめ。

埋立地が話題の中心になっているようだが、俺は埋立地は絶対買わない。が、強いて言うと
埋立地のなかだけで語れば、港南だけは長期的には別とみている。通常、資産性が高いのは
駅5分以内だが、品川駅は新幹線とか東海リニア始発に内定しており、すでに、ソニーや
キャノン、ＮＴＴの本拠地になっている。駅前に日本を代表する企業本社が並ぶような巨大駅
になる可能性がある。そうなれば、通常の１路線しかない駅と駅近の基準は同列ではなくなる。

あのあたりは、３年前に坪350万の天井を付けたあと短期的には大きく値下がりして坪280万
前後になっている。どうしても今、埋立地を買うなら、おれなら港南。

[135: 匿名さん]

世田谷、目黒区は今より下がる。東急のマスコミ対策で持っているような場所、東急私鉄沿線ね。
渋谷、恵比寿、代官山などのガキ向けの観光地化した街は駄目。
江東区、港区の埋め立て地も相当に下がるだろう。50年後の街並みはいいかもしれない。

もしかしたら東新宿、北新宿辺りは化ける要素あり。

[136: 匿名さん]

住めもしない奴が評論家気取りでホザくの巻。

[137: 匿名さん]

待てば安く買えるなら、ほざくのもいいんじゃない？

[138: 匿名さん]

待てば安く買えるならね。

[139: 匿名さん]

>>137
待たなくても内陸物件安く買えた。特に2月・3月は不動産相場下落に伴って都心3区の完成済み
高級物件は決算の追い込みで値引きの嵐だったからね。三井は当然のようにやってたし、
さすがのスミフも値下げしていた。これから先は知らない。

逆に、去年後半から今年前半に値引き無しで2007年から2008年にかけて売り出した値引きでき
ない新築分譲を、2007年相場の高い値段で買った人は最悪なんじゃない？特に、江東区の埋立地を。

[140: 匿名さん]

>>139
で何処買ったの？
内陸物件と言っても色々あるよん

[141: 匿名さん]

>>140
高輪。詳しくはいえない。

[142: 匿名さん]

なんだそりゃ、脳内乙

[143: 匿名さん]

板橋の物件を定価で購入したので、かなり痛い・・・

[144: 匿名さん]

値上がり：都心（特に千代田区、港区）
値下がり：都心まで30分以上地域
以上

[145: 匿名さん]

＞１３５

　自分も新宿に一票。

　東新宿は副都心線開通したせいで、随分、池袋、渋谷も一本で行けて便利に
　なったけど、歌舞伎町隣接ってのが、まだ痛いかな。
　ただ、最近話聞かなくなったけど日テレゴルフガーデン跡地の三菱地所の開発、
　コマ劇場跡の複合施設次第ではイメージ変わるかも？？

　北新宿は、青梅街道沿いが一気に開発進んでるし、大久保通りの拡張工事決定、
　副都心摩天楼を真南に見る稀少な立地、そして、神田川もそばを流れる古くからの閑静な住宅街で、
　実は、住むには快適。

　西新宿にもオペラシティ近くに日本最高層のタワマン予定なかったけ？

[146: 匿名さん]

>>139
三井は値引きやらない
むしろ住不の方が値引き多め

>>144
すでに都心は高いと思うけど
こっから上がるっていうのはちょっと大変じゃね？
かといって豊洲とか開発進むにしろ江東区の時点で論外だし
湾岸ももう充分開発プレミアムは織り込んだでしょ

ということで、今ゴチャゴチャしてるけど
今後良くなりそうなところで更に都心と考えると
飯田橋とか水道橋あたりか？
でもあそこも坪450とかいう破格だから結局は景気次第になっちまうような・・・

[147: 匿名さん]

>>146
逆だよ。三井のほうが値引き前提で販売してたし、実際に提示も2箇所あった。諸費用サービス含めて
1割程度だけど。スミフは硬かったけど、2月・3月は指令が出たみたいで、同じく値引きあった。
4月以降は知らない。この経済状況下で、新築として分譲している完成済み物件を、定価で買うやつは
いないでしょ？

[149: 都民]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[150: 匿名さん]

今や、千代田区、港区は急激に上がりすぎた。

結果、今ならば、
値上がり：都心まで30分以内の地域、但し、千代田区・港区を除く
値下がり：都心まで30分以上地域、千代田区、港区
だと思う。

[151: 匿名さん]

と、思う（笑）

[152: 匿名さん]

やはりトミヒサだね

[153: 匿名さん]

中央区のマンションも値上がりしてる

[154: 匿名さん]

冨久駅出来れば間違えないね

[155: 匿名さん]

>>149 都民さん

データが古い。裏を返せば、千代田区や港区は以前から上がっていて、急に上がったのではない。

[156: 匿名さん]

渋谷再開発に期待

[157: 匿名さん]

>>１５５
　データーは古いが現在もそうなっている。北区のマンションも値上がりしている。

[158: 匿名さん]

渋谷再開発は、銀座線が東に移設して、井の頭線が益々不便に。

[159: 匿名さん]

下がるのは交通困難エリアになぜか建ってしまったタワマン

[160: 匿名さん]

>>150

>今や、千代田区、港区は急激に上がりすぎた。
>
>結果、今ならば、
>値上がり：都心まで30分以内の地域、但し、千代田区・港区を除く
>値下がり：都心まで30分以上地域、千代田区、港区
>だと思う。

同感。

[161: 匿名さん]

赤羽駅にエイトライナー、メトロセブンが完成したら値上がりする可能性は大
　赤羽駅周辺の再開発に期待

[162: 匿名さん]

>>160 匿名さん

中央区も急激に上がっている。日本橋エリアなど凄い。

[163: 匿名さん]

やはり、再開発がらみが上昇の鍵になるんでしょうね。

[164: 匿名さん]

>>160

>中央区も急激に上がっている。日本橋エリアなど凄い。


同感。再開発にかこつけて（？）、煽り過ぎた感じ。

[165: 口コミ知りたいさん]

>>164 匿名さん
日本橋に吊られて上がる門前仲町はヤバくない？

[166: 匿名さん]

人形町界隈、高輪界隈なども、同じ匂いがする。

再開発ってやつは、下手に踊らされて中途半端な気持ちで乗っかるとロクなことない感じ。

実質関係ないであろうエリアまで幅広く釣り上げようとするケースも多いし。


気をつけよう、と思う。

[167: 匿名さん]

渋谷区も、同じ傾向がある。ここ数年、異常なくらい急激に上げ過ぎた物件が多いよね。。。

[168: 匿名さん]

>>166 匿名さん

芝浦や港南も下落リスク大きく危険。新駅だリニアだ再開発だと織り込みまくってるから。きっかけはやはり羽田新航路になって騒音が騒ぎになるころか。豊洲も汚染問題で急に風向きが変わったように。ただ、騒音被害の方が風評どころか日々実感するから深刻だろう。

[169: 名無しさん]

>>167 匿名さん

渋谷区なら高くてみ欲しい人多いけど、湾岸や下町が多い東方面はやばいかもね。

[170: 匿名さん]

新宿区、文京区、目黒区あたりは都心に近いわりに値上がりしにくいけど値下がりもしにくい。