パークコート山王二丁目（旧名：パークコート大森山王）

[ご近所さん]

大森山王２丁目　大森駅徒歩２分の絶好の立地。
歴史を感じる「洋館」があった場所に、地下１Ｆ地上５階建てのマンションが
できます。
Ｈ２２年７月竣工予定。
大森地区のマンションでは、最高の立地ではないでしょうか。
プレイス山王、プラウド大森鹿島などと比較した価格はたかくなるかなあ。


売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
所在地：東京都大田区山王２丁目２２７２番（地番）（地番）

施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【スレッドタイトル・スレッド文を修正しました。10.03.02管理人】

[2: 購入検討中さん]

どのあたりにできるのでしょうか？

[3: ご近所さん]

大森駅の山王口から、池上通りを渡り、旧ヨーカド（今は、PIA、ダイソーが入っているビル）と、
みずほ銀行の間の道を、上った（１５ｍくらい）ところです。
コンセール山王（比較的新しいマンション：人気で即日完売した）の南側です。
大森山王地区で、久しぶりにほしい物件が出てきました！

昨日の朝日新聞朝刊の東京地区面に、旧洋館の取り壊しの記事があり、
現地を見に行きました。
築１０５年の戸建てとは、すごいですね。
歴史のある洋館が取り壊されるのは残念ですが。。。

三井不動産には、旧洋館の雰囲気を醸し出す、高級物件を期待します。

[4: 購入検討中さん]

それは楽しみな物件ですね！

[5: 匿名さん]

最近の三井にはがっかりさせられてばかりだからなぁ…こちらに期待します。

[6: 匿名さん]

この物件の情報はどこに問い合わせればわかりますか？
三井さんですか？

[7: 地元不動産業者さん]

工事看板の売主は、三井不動産レジデンシャルになってますので、
問い合わせは、三井不動産でしょうね。
「こんにちは」に、年内には掲載されるのではないしょうか？
確か着工は今年末になっていました（東急建設（プラウド大森鹿島と同じですね））。

[8: 周辺住民さん]

東急建設は、最近この近辺のおしゃれなマンション建設で
頑張ってますね。プラウド大森鹿島、アールブラン品川大井など。

[9: 近所をよく知る人]

おしゃれなマンションて…
敷地めいいっぱいに詰め込み過ぎた普及形のコンクリートの塊はもう良いわ
昔見たいにこだわりのある億ションが建つならまだ諦めが付くんだけど…

[10: なこ]

近隣への計画発表では、比較的単身者、小家族向けの普通ーなマンションらしいですよ。
しかも、完全北向き。まさにコンセールマンションと向かい合わせ、だそうです。
場所も良いし、あの通りはお散歩にも良い雰囲気なので、低層のグレードの高いマンションにして欲しかったですね！
資産目的や賃貸用に購入される方も多そうですね。

[11: 匿名さん]

ここ山王小の校区でしょ
ほしいな〜
坪２５０越えたら検討すらできない…

[12: 周辺住民さん]

この立地なら、坪３００は余裕で越えると思うのですが。。。

[13: 匿名さん]

しかもパークホームズではなくパークコートですよ。
パークコートで坪250なんて聞いたことありません。
全く同じ立地でもパークホームズとパークコートじゃ全然坪単価違いますから。
もう少し勉強してくださいね。

[14: 匿名さん]

ー

[15: ご近所さん]

「山王２丁目」と聞くと高級住宅街っぽいイメージだけど、
現地はモロに駅前商店街からほんの２０ｍ入ったとこ。
すぐ目の前にゲーセンやらパチンコやらバス通りやら・・

所在地名だけから過大な期待をするのは禁物かと。

[16: 匿名さん]

ここ、もとは広い敷地に洋館が建ってた地元では有名な場所で、超高級物件になりそうですよ。

[17: 匿名さん]

確かに「広い敷地」「洋館」には違いないが‥
たぶん大森駅前が今ほど雑然としていなかった、古き良き時代だったら‥さぞかし風情があっただろうな。
現状は「駅前違法駐輪場」だったけど‥
ただし、「超駅近」と「山王」ってだけでも、「高級物件」化は間違いないね。

[18: 匿名さん]

ちなみに近所の自分としては、山王の入り口にあたるココにどんな建物ができるのか？
興味津々なわけだ。

[19: ご近所さん]

駅前の建設しているマンションは本当にパークコート大森山王なのかなー、誰か知っている方教えてください。

[20: 匿名さん]

パークコートというと、パークコート御殿山を連想してしまう…

[21: 匿名さん]

発表されました。

「パークコート山王二丁目」
http://www.31sumai.com/mfr/X9949

[22: 匿名さん]

借地権なので地代が発生しますね。
物件価格が高いと結構きついかも。
ただ、100平米超もあるし、三井のHPみるとハイグレード区分付いているので（パークコートなので当たり前ですが）高いでしょうね。

[23: 物件比較中さん]

モデルルーム、いつ頃ですかね。興味あります。

[24: 匿名さん]

借地権の上に「40戸 事業協力者住戸（５戸）を含む」...

[25: 匿名]

借地権ですよ所有権ならまだしも300万もする訳がない。借地権マンションは所有権の7割ですよ。皆さん所有権マンションと間違えてません。230〜240万だと思いますよ。

[26: 匿名さん]

今どき通常借地でマンションが建つとは…。

でも定期借地より地代は高めかな？

[27: 物件比較中さん]

立地は最高だったのに…借地権でがっかりです。
地代や将来の更新料など色々考えると資産性含め検討外ですね…残念です。

[28: 匿名さん]

三井の最近の他物件価格を観察すれば、おそらく、所有権であれば＠３８０万ぐらいを前提に、その８掛けの＠３００前後で出してくると思われます。
定期借地権と違い、普通借地権は結構高いです。
間違っても＠２８０以下は無いでしょう。

[29: 周辺住民さん]

ここって、古い洋館が建ってた場所だよね。
違ったかな？

[30: 匿名さん]

こういう高級ブランドマンション買おうとする人は
京浜東北線嫌がりませんか？
普通に疑問なんですが。

[31: 匿名]

ここでは、豊洲よりも少し格が落ちますね。

[32: 匿名さん]

寝ぼけてるの？

[33: 匿名さん]

ここはなかなか盛り上がりませんね～
説明会、行った人、いかがでしたか？

＠３００以上の部屋が大半で、かつ、

　地代　１万５千円弱
　２０数年後の更新料　２００万円弱
　管理費・修繕＋地代で月のラーニングコスト　４万後半

というのは、やっぱ高いですよね・・・

[34: 匿名さん]

大森山王の裾部分だし、間取りも良く考えられている。駅にも近い。
借地権でなければ＠350以上だろうから、割安とも考えられる。

付近を知らない人やＪＲの海側のイメージしかない人には、
割高に感じるだろうけども。

[35: はに]

つかマンション前の違法駐輪、最終的にはどうするつもりなんでしょうか？
まともな駅前駐輪場が無い、てのは大森駅の大きな欠点ですよ。
おかげで、どうしてもマンション前まで違法駐輪の波があふれてくる。
まぁそれだけ駅に近いワケだが‥

[36: 匿名さん]

気になるネックは、オオゼキやゴールドジムが入っているビル。

かなりの老朽化が進んでいるので、建て替えがあるはずだけど、
ここにマイナスはないだろうか・・・

[37: 匿名さん]

自転車の違法駐車は、最近、監視員を大幅に増やしたから、
ターミナル側については、だいぶ改善されたけど、
山王側は、道もせまいし、改善策はなし？

山王側の大幅な再開発の話はないのだろうか？

[38: 物件比較中さん]

中古で売る場合、借地権って、まわりの相場にくらべて
いくらぐらいのマイナスくらいになりますか？
もしかすると、他物件が少ないから、ここは意外に値崩れしなかったりする？

[39: 匿名]

大崎あたりのタワマンでは、（定期）借地権と所有権で、中古の売れ行きがはっきり明暗別れてる。
売り出しの時の値段はあまり差がないけど、やがて前者は回転寿司状態になり、どんどん値段下げていき、それでもまだ売れない……という感じ。

[40: ご近所さん]

今度、大井町にできるタワマンが＠３００って話ですが、
となると、こことほぼ同額？

うーん、こちらは借地権だし、悩むな・・

[41: 匿名さん]

不動産業界の人の話によると、ここは、見学は多い割に、
前向きに購入を考える層は少ないみたいですね。

やっぱり、借地のわりには、割高なんでしょうか。

[42: 匿名さん]

少なくとも、定期借地と通常借地の違い、
賃借人として賃貸期間満了時に執りうる法的手段くらいは
購入前に調べておいた方がいいと思います。

[43: 匿名さん]

No.42 の方の仰る様に 借地権 はしっかり勉強したほうがいいでしょう。
このマンションの特性は全４０戸のうち事業協力者住戸５戸があるということです。
非常に特殊性がありそうです。

[44: 匿名さん]

ここを申し込む人はいないのでしょうか？

[45: 匿名]

駅から近くて、近年新築マンションが少ない山王側。隣のゴールドジムの建物の老朽化は若干気になりますが、悪くない立地です。

しかし、借地権なのに割高感がぬぐえないですね。これなら近隣でもっと条件のいい所有権マンションが買えます。
借地権でさえなければ、もっと人気が出た物件だったんじゃないかな。

[46: 匿名さん]

うちも、ここはかなり検討しましたが、見送るつもりです。

借地権なのに割高、というか、これくらいのお金を出すなら
所有権で近いグレードのマンションを、近隣でも買えますもんね。

向かいのコンセールの分譲価格を知って、なおさら、嫌になりました。

営業さんは強気だけど、お客さんも心なしか減っている気がするし、
ふたを開けてみると、申し込みの入らない部屋も結構あるのではないでしょうか。

[47: 匿名]

　ここを買うぐらいなら3丁目に三井のタワーが建つらしいからそれまで待ったほうがいいですね。
例のデパート駐車場

[48: 匿名さん]

>>47

それって、どこに情報が出てますか？

ダイシンのあとなら、山王小学校ではない・・・？

[49: 匿名さん]

結局、ここはどれだけ売れたんでしょうね。
第一期の登録・抽選が終わりましたが。

[50: 匿名]

この場所は、大田区の再開発により、値上りりしそうですね。(地元の方より)
借地権でも、地主さんがお寺さんだから、安心なのでは？
迷いますね～。

[51: 匿名さん]

>>50

「地主がお寺さんだから」というのは
営業さんがしきりと(必死に）言っていましたが、
本当のところは、どうなんでしょうね。

あの価格帯で借地ならば、これ以上の値上がりは
いくら再開発があっても絶対にないと思います。
ここも、「買った瞬間、３割下がる」という相場通りでは？

それより、ここの近くにある大きな駐車場。
あそこにマンションが建てば、最高だと思う今日この頃です。